法信碼 | A2.I7462　

轉(zhuǎn)讓的土地未達(dá)到25%以上的投資不直接影響土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的效力

土地的投資開發(fā)情況不影響土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的效力

國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同簽訂時,，轉(zhuǎn)讓人已經(jīng)取得國有土地使用權(quán),，或者政府已經(jīng)批準(zhǔn)同意轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)，但是所轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)沒有達(dá)到我國相關(guān)法律,、法規(guī)所規(guī)定的投資開發(fā)條件,，那么該轉(zhuǎn)讓合同是否有效呢？根據(jù)我國《城市房地產(chǎn)管理法》的相關(guān)規(guī)定,，出讓的土地使用權(quán)按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā),，屬于房屋建設(shè)工程的，必須完成開發(fā)投資總額的25%以上,，屬于成片開發(fā)土地的,，并且滿足工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件的，才能進(jìn)行轉(zhuǎn)讓,。如果不符合上述條件,，則不能轉(zhuǎn)讓,。

此處的“不能轉(zhuǎn)讓”應(yīng)當(dāng)如何理解呢？“不能轉(zhuǎn)讓”是指不能簽訂國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同,，還是指不能進(jìn)行物權(quán)變動呢,？目前，司法實踐中一個較為普遍的觀點認(rèn)為,，只要國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓人的投資額沒有達(dá)到開發(fā)投資總額的25%以上,，就不能簽訂國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，或者所簽訂的轉(zhuǎn)讓合同屬于無效合同,。我們認(rèn)為這個觀點是不正確的,，因為“不得轉(zhuǎn)讓”如果是指不能簽訂轉(zhuǎn)讓合同，原因只能是所轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的物不具有合法性,，例如標(biāo)的物不可能存在,，或必要的添附物已無添附可能的。但是,，合同的簽訂只導(dǎo)致當(dāng)事人之間產(chǎn)生債權(quán),，而債權(quán)是一種期待權(quán)，如果在合同約定的時間之內(nèi)或法律規(guī)定的時間之內(nèi)合同標(biāo)的物達(dá)到了法律規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn),，還能認(rèn)定合同無效嗎,？一旦認(rèn)定合同無效，則溯及至該合同成立之時自始無效,，而如果可以據(jù)此認(rèn)定合同無效，則社會生活中的大量合同都將是無效合同,。例如,，很多農(nóng)副產(chǎn)品訂購合同在春天就訂立了，但是地上的莊稼還沒有長出來,，是否要等到莊稼長成熟之后簽訂的農(nóng)副產(chǎn)品訂購合同才有效呢,？這樣肯定是行不通的。只要在雙方當(dāng)事人約定的合同履行期限內(nèi)合同標(biāo)的物是可能存在的,，就應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效,。特定的工業(yè)產(chǎn)品的訂購合同亦是如此。

在土地使用權(quán)的交易過程中,，可能在雙方簽訂合同時,，轉(zhuǎn)讓人的開發(fā)投資總額達(dá)不到25%，甚至可能沒有投入資金,，但是這并不表明在合同履行時,，轉(zhuǎn)讓人的投資額達(dá)不到25%。因此,，如果合同簽訂時合同標(biāo)的物不存在或不符合法律規(guī)定的交易條件,，不能據(jù)此認(rèn)定合同無效,。合同標(biāo)的物達(dá)不到法律規(guī)定的交易條件，只能導(dǎo)致該標(biāo)的物的物權(quán)不發(fā)生變動,。如果合同履行期限屆滿后,，合同標(biāo)的物仍達(dá)不到法律規(guī)定的交易條件的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任,?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第39條關(guān)于國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓條件的規(guī)定是一個管理性規(guī)定。如果在交易時國有土地使用權(quán)達(dá)不到該條所規(guī)定的條件,，國土部門可以不辦理相應(yīng)的權(quán)屬變更手續(xù),，但是不影響所簽訂的合同的效力。如果轉(zhuǎn)讓人不能在合同履行期限內(nèi)辦理國有土地使用權(quán)過戶手續(xù),，則應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任,，受讓人可以要求轉(zhuǎn)讓人繼續(xù)投資開發(fā)土地，使投資額達(dá)到25%,。

（摘自《杜萬華大法官民事商事審判實務(wù)演講錄》,，杜萬華著，人民法院出版社2016年10月出版）

《城市房地產(chǎn)管理法》第39條第二款的規(guī)定不屬于效力性強(qiáng)制性規(guī)定,，不影響相關(guān)合同的效力認(rèn)定

對《城市房地產(chǎn)管理法》第39條規(guī)定的兩個轉(zhuǎn)讓條件應(yīng)區(qū)別看待,。

首先，對轉(zhuǎn)讓方?jīng)]有取得出讓土地使用權(quán)證書即不符合第一個轉(zhuǎn)讓條件的,，應(yīng)按照無權(quán)處分的原則對土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同效力進(jìn)行認(rèn)定,，即無權(quán)處分屬于效力待定。

其次,，對不符合第二個轉(zhuǎn)讓條件,，即轉(zhuǎn)讓的土地沒有達(dá)到法定投資開發(fā)條件的，應(yīng)在我國現(xiàn)行法律采取的債權(quán)形式主義的物權(quán)變動模式下對轉(zhuǎn)讓合同的效力予以認(rèn)定,。在債權(quán)形式主義的物權(quán)變動模式下,，由于在債權(quán)合同之外，還需有交付或者登記行為手續(xù)的辦理,，方可實現(xiàn)物權(quán)變動的目的,。

依前述通說的觀點，我國民事立法雖在物權(quán)變動采取的是債權(quán)形式主義的模式,，但沒有嚴(yán)格區(qū)分負(fù)擔(dān)行為和處分行為,，而是將處分行為納入債權(quán)行為之中，在債權(quán)形式主義的物權(quán)變動模式下處分行為實際所指又為當(dāng)事人對特定標(biāo)的物所訂立的以引起標(biāo)的物物權(quán)變動為目的的債權(quán)合同,。因此,，在債權(quán)契約＋交付（或登記）的物權(quán)變動模式下，債權(quán)合同與處分行為相統(tǒng)一，交付或者登記并不是對標(biāo)的物的處分行為,，其只是完成物權(quán)變動必需踐行的法定方式,，即如果沒有經(jīng)過動產(chǎn)交付或者不動產(chǎn)權(quán)屬變更登記，不發(fā)生物權(quán)變動的效力,。因此,，債權(quán)形式主義立法模式下的交付或者登記行為只是作為標(biāo)的物所有權(quán)移轉(zhuǎn)的表征，其作用是將物權(quán)變動的時間界限確定在標(biāo)的物的交付或者登記之時,，屬于債權(quán)合同的履行問題,，不是債權(quán)合同的生效要件。

《城市房地產(chǎn)管理法》作為行政性法律,，其規(guī)范調(diào)整的主要是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營行為,，第39條所規(guī)定的第二個條件的立法本意也只是對土地使用權(quán)人“炒地”行為的限制，屬于政府土地行政管理部門對土地轉(zhuǎn)讓的一種監(jiān)管措施,，而非針對轉(zhuǎn)讓合同這種債權(quán)行為所作的禁止性規(guī)定,。因此，《城市房地產(chǎn)管理法》第39條規(guī)定的第二個轉(zhuǎn)讓條件,，即轉(zhuǎn)讓的土地沒有達(dá)到法定投資開發(fā)條件不得轉(zhuǎn)讓,，僅僅是從行政管理的角度，規(guī)定轉(zhuǎn)讓的土地不符合法定投資開發(fā)條件的,，不得辦理土地使用權(quán)權(quán)屬變更登記手續(xù),。

接前述，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同所轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的物土地因沒有達(dá)到法定的投資開發(fā)條件,，導(dǎo)致無法辦理土地使用權(quán)權(quán)屬變更登記的屬于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的轉(zhuǎn)讓方不能完全履行合同的問題,，可通過瑕疵擔(dān)保責(zé)任制度和違約責(zé)任制度對受讓人進(jìn)行救濟(jì)，作為民事合同法律關(guān)系,，不能因轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的物有瑕疵而認(rèn)定合同無效,，標(biāo)的物能否移轉(zhuǎn)在邏輯上直接影響的是其能否依約履行轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的合同義務(wù)，不能因為其不能按約履行轉(zhuǎn)讓義務(wù),，就否認(rèn)合同的效力。

（摘自《最高人民法院國有土地使用權(quán)合同糾紛司法解釋的理解與適用》,，最高人民法院民事審判第一庭著,，人民法院出版社2015年出版）

1.轉(zhuǎn)讓的土地未達(dá)到25％以上的投資，屬合同標(biāo)的物的瑕疵,，并不直接影響土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的效力——桂馨源公司訴全威公司等土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛案

本案要旨：簽訂國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同時,，轉(zhuǎn)讓人雖未取得國有土地使用權(quán)證，但在訴訟前已經(jīng)取得該證的,，應(yīng)認(rèn)定轉(zhuǎn)讓合同有效,。當(dāng)事人取得國有土地使用權(quán)證后未足額繳納土地出讓金，或?qū)D(zhuǎn)讓土地的投資開發(fā)未達(dá)到投資總額25％以上的，屬轉(zhuǎn)讓標(biāo)的瑕疵,，不影響轉(zhuǎn)讓合同的效力,。

案號：（2004）民一終字第46號

審理法院：最高人民法院

來源：《最高人民法院公報》2005年第7期（總第105期）

2.沒有完成開發(fā)投資總額的25％以上，不影響土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的效力——乙公司訴甲公司建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛案

本案要旨：土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的轉(zhuǎn)讓方?jīng)]有“完成開發(fā)投資總額的25%以上”,，對于成片開發(fā)土地,，轉(zhuǎn)讓方?jīng)]有“形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件”的，不影響土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的效力,。

審理法院：最高人民法院