來源：江蘇法治報(bào)

□李錄朋 吳越

【案情】

原告何某與被告徐某,、殷某夫妻二人簽訂了房屋買賣合同,，合同簽訂時(shí)，兩被告已告知原告該房屋所在的土地性質(zhì)為劃撥土地,，原告對(duì)此予以知曉,。后何某因?qū)W區(qū)房及房價(jià)變動(dòng)等原因不愿繼續(xù)履行合同，遂以涉案土地性質(zhì)為劃撥類型,，其房屋買賣合同并未經(jīng)過當(dāng)?shù)卣鷾?zhǔn),，違反法律法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定為由，請(qǐng)求認(rèn)定合同無效,。

【評(píng)析】

對(duì)于涉案劃撥土地上的房屋買賣合同效力認(rèn)定問題,，目前有兩種觀點(diǎn)：

第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，根據(jù)“房地一體”原則,，房屋轉(zhuǎn)讓時(shí)必然涉及土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓,，劃撥土地上的房屋買賣合同未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的政府審批，權(quán)利人不具有對(duì)土地使用權(quán)的處分權(quán)利,，雙方簽訂的《房屋買賣合同》違反了《房地產(chǎn)管理法》等法律,、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定,，應(yīng)認(rèn)定為無效。

第二種觀點(diǎn)認(rèn)為,，根據(jù)“債權(quán)與物權(quán)效力兩分”理論,，房屋買賣合同的債權(quán)效力與房屋物權(quán)變動(dòng)并不相同，雙方簽訂房屋買賣合同后,，雙方即受合同債權(quán)效力約束,，而政府的審批、批準(zhǔn)行為僅是房屋物權(quán)變動(dòng)的條件,，并不影響房屋買賣合同的債權(quán)效力,，應(yīng)認(rèn)定房屋買賣合同有效。

筆者同意第二種觀點(diǎn),，理由如下：

其一,，從合同標(biāo)的角度來看，本案中劃撥土地上房屋買賣合同的標(biāo)的是雙方之間的房屋買賣關(guān)系,，不同于劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓關(guān)系,。劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的標(biāo)的為劃撥土地使用權(quán)，未經(jīng)政府批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓的其合同無效,，但本案當(dāng)事人之間訂立的房屋買賣合同真實(shí)意思在于轉(zhuǎn)讓房屋,，其合同標(biāo)的為房屋，而非土地使用權(quán),。雖現(xiàn)行是房地一體,，地隨房走，但在房屋買賣合同中土地使用權(quán)只是附隨轉(zhuǎn)讓,，房屋買賣合同應(yīng)認(rèn)定為有效,。另外，目前認(rèn)定該類合同無效的多數(shù)裁判均參照引用的是2005年的《最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十一條,，該條文內(nèi)容因與民法典中規(guī)定的“無權(quán)處分合同有效”的立法理念相悖,，故該司法解釋已在2020年修訂版中予以刪除，對(duì)此在后續(xù)司法實(shí)踐中對(duì)該條的理解適用將不存異議,。

其二,，從強(qiáng)制性規(guī)定角度來看，本案中何某認(rèn)為房屋買賣合同無效的理由是違反了法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定,，但強(qiáng)制性規(guī)定有管理性強(qiáng)制性規(guī)定與效力性強(qiáng)制性規(guī)定之分,。本案屋買賣合同效力認(rèn)定的關(guān)鍵在于《房地產(chǎn)管理法》第四十條關(guān)于劃撥土地轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)應(yīng)進(jìn)行審批的規(guī)定是管理性還是效力性強(qiáng)制規(guī)定。筆者認(rèn)為劃撥土地上的房屋轉(zhuǎn)讓時(shí)需經(jīng)審批,，實(shí)則是為了維護(hù)劃撥土地上房屋轉(zhuǎn)讓的秩序,，防止合同交易方逃避繳納土地出讓金，損害公共利益，故該法第四十條規(guī)定應(yīng)為管理性強(qiáng)制性規(guī)定,，而非效力性強(qiáng)制性規(guī)定,。涉案房屋買賣合同滿足其他合同有效要件，且沒有損害國家或社會(huì)公共利益,，房屋買賣合同應(yīng)認(rèn)定為有效,。

其三，從責(zé)任承擔(dān)角度來看,，筆者認(rèn)為房屋買賣合同無效和合同履行不能的事實(shí)是完全不同的,，應(yīng)進(jìn)行嚴(yán)格區(qū)分。本案中房屋買賣雙方可以通過補(bǔ)繳土地出讓金等方式取得原劃撥土地使用權(quán)從而正常辦理房屋過戶登記,，涉案合同并非完全履行不能,。若后續(xù)審批手續(xù)不能完成，無法完成物權(quán)變動(dòng)使得合同無法繼續(xù)履行,，房屋買受人可以要求解除合同,，對(duì)方承擔(dān)損害賠償?shù)冗`約責(zé)任，認(rèn)定房屋買賣合同有效更能明確雙方責(zé)任承擔(dān),。

綜上,，筆者認(rèn)為涉案劃撥土地上的房屋買賣合同應(yīng)認(rèn)定為有效。法院不僅需要在各方當(dāng)事人之間定分止?fàn)?，更需要通過司法裁判來引導(dǎo)民眾的行為方向,，法院通過司法裁判認(rèn)定此種房屋買賣合同有效，能夠嚴(yán)格遵循民法典的誠實(shí)信用原則,，絕不讓房屋買賣合同違約者從中由此獲益,；同時(shí)通過司法裁判認(rèn)定此種房屋買賣合同有效，也能夠極大地維護(hù)房屋交易的穩(wěn)定性,，促進(jìn)房產(chǎn)交易市場的發(fā)展,。努力讓人民群眾在每一個(gè)司法案件中都能感受到社會(huì)的公平正義，實(shí)現(xiàn)住有所居,，住得安心。