萬江龍灣濱江片區(qū)目前基本完成了官橋滘河涌整治截污管網(wǎng),、龍灣濕地公園等基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目建設(shè)。圖為航拍的龍灣濕地公園（資料圖 程永強(qiáng) 楊澤彬 攝）

莞城鳒魚洲正在研究前期策劃方案，年內(nèi)完成規(guī)劃調(diào)整和土地出讓,。圖為鳒魚洲上遺存的工業(yè)建筑（資料圖 鄭琳東 攝）

東莞時(shí)間網(wǎng)訊長期以來,，東莞受土地資源整合難度大、利益平衡分配機(jī)制不完善,、政策均質(zhì)化等因素影響,，導(dǎo)致城市更新連片改造項(xiàng)目落地少。今年,，東莞將城市品質(zhì)提升寫入了十大行動計(jì)劃中,，城市更新連片改?步棋。

近日,，市國土資源局相關(guān)負(fù)責(zé)人接受采訪時(shí)表示,，該局重點(diǎn)從完善市鎮(zhèn)兩級城市更新常態(tài)化改造機(jī)制、修訂和完善“三舊”改造扶持政策,、建立統(tǒng)籌開發(fā)和利益分配機(jī)制,、出臺連片改造專項(xiàng)政策等四方面，加快推進(jìn)4個(gè)舊工業(yè)區(qū)活化更新并形成3類統(tǒng)籌開發(fā)模式范例,，穩(wěn)步推進(jìn)5個(gè)試點(diǎn)連片改造片區(qū),，新增培育啟動8個(gè)總面積約3萬畝的連片改造片區(qū)。

“三舊”改造土地市場評估價(jià)分兩種方式

地價(jià)計(jì)收等政策指引的完善,，是撬動各方資本積極參與城市更新的關(guān)鍵,。市國土資源局相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，目前已完成了《東莞市“三舊”改造地價(jià)計(jì)收和分配辦法（試行）》的第四輪修改,，并已上報(bào)市人民政府審定,。

該負(fù)責(zé)人透露，“三舊”改造地價(jià)計(jì)收政策遵循省96號文關(guān)于“三?號文關(guān)于“三舊”用地出讓須經(jīng)地價(jià)評估,、按市場價(jià)計(jì)收地價(jià)的規(guī)定,，計(jì)收的基礎(chǔ)是土地市場評估價(jià)。根據(jù)不同改造類型和土地受讓方是否參與前期拆遷,、是否在出讓前已確定等不同情形,，土地市場評估價(jià)分為單宗用地評估確定出讓底價(jià)、區(qū)片土地評估確定計(jì)價(jià)基準(zhǔn)等兩種方式確定,。

其中,，單宗用地評估確定出讓底價(jià)，適用于政府主導(dǎo)改造項(xiàng)目,。該類型項(xiàng)目土地受讓方在出讓前不確定,、不參與前期拆遷，參考單宗用地評估確定土地出讓底價(jià),，最終通過招標(biāo),、拍賣,、掛牌等公開競爭方式確定土地受讓方和出讓價(jià)格。

區(qū)片土地評估確定計(jì)價(jià)基準(zhǔn),，適用于土地使用權(quán)人自行改造,、集體經(jīng)濟(jì)組織自行改造、合作改造等改造類型,。這類型項(xiàng)目土地受讓方在出讓前已經(jīng)確定并實(shí)施前期拆遷,，土地使用權(quán)以協(xié)議方式出讓。該類型以所在區(qū)片的區(qū)片市場評估價(jià)為計(jì)價(jià)基準(zhǔn),，根據(jù)宗地條件修正得出計(jì)收的地價(jià)金額,。全市共分為212個(gè)區(qū)片，區(qū)片市場評估價(jià)由市國土資源局委托專業(yè)估價(jià)機(jī)構(gòu)評估確定,，原則上每年更新一次,。

“無論政府工作人員，還是項(xiàng)目業(yè)主,，只要在系統(tǒng)中輸入地塊坐標(biāo),、權(quán)屬類型、改造類型,、用途,、容積率等批準(zhǔn)信息或者查表、套公式,，就能算出需要繳交的地價(jià)款,，無需托關(guān)系，無法鉆空子,?！痹撠?fù)責(zé)人表示,，采用區(qū)片土地評估確定計(jì)價(jià)基準(zhǔn)方式,，主要基于兩方面考慮：一是公開透明，從制度源頭防止腐??；二是成本明確，有利于鼓勵(lì)投資,。

探索“構(gòu)建分配機(jī)制+具體項(xiàng)目實(shí)踐”開發(fā)模式

“連片改造涉及政府,、社區(qū)、村小組,、企業(yè),、個(gè)人等大量不同利益相關(guān)方的利益平衡分配，現(xiàn)有的土地增值收益機(jī)制相對剛性,，缺乏足夠的靈活性平衡各方利益,?！笔袊临Y源局相關(guān)負(fù)責(zé)人如是說。因此,，要推進(jìn)城市更新連片改造項(xiàng)目落地,，理清利益分配是關(guān)鍵。

市國土資源局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示,，將建立和完善“三舊”改造統(tǒng)籌開發(fā)和利益分配機(jī)制,，初步構(gòu)想“構(gòu)建分配機(jī)制+具體項(xiàng)目實(shí)踐”，即通過年內(nèi)建立和完善市,、鎮(zhèn)兩級的“三舊”改造統(tǒng)籌開發(fā)和利益分配機(jī)制,，調(diào)整利益分配、促進(jìn)統(tǒng)籌開發(fā),，同時(shí)加快推進(jìn)具體項(xiàng)目,，在實(shí)踐中探索多種統(tǒng)籌開發(fā)模式。

具體而言,，年內(nèi)出臺屬地“三舊”用地統(tǒng)籌開發(fā)和利益分配細(xì)則,、起草“三舊”改造專項(xiàng)資金管理規(guī)定，推進(jìn)東城33小鎮(zhèn),、常平科技加速園（國際創(chuàng)新港）,、莞城鳒魚洲、黃江靈獅小鎮(zhèn)等4個(gè)舊工業(yè)區(qū)活化更新,，形成3類統(tǒng)籌開發(fā)模式,。

記者獲悉，該局力爭9月底前出臺屬地“三舊”用地統(tǒng)籌開發(fā)和利益分配細(xì)則,，調(diào)整土地收益一次分配,。在不突破土地出讓純收益60%的前提下，允許各鎮(zhèn)街自行制定“三舊”用地收儲出讓純收益分配比例,，形成“共享式”的土地收益一次分配,。

此外，利用市政府從經(jīng)營性改造項(xiàng)目取得的土地收益形成“資金池”,，通過補(bǔ)助,、借款、貼息,、風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償?shù)榷喾N方式支持產(chǎn)業(yè)類改造,、鎮(zhèn)街連片收儲、公益性改造,，平衡地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè),，兼顧市場盈利和社會公益，助力連片滾動開發(fā),，探索“平衡式”的土地收益二次分配機(jī)制,。在條件成熟的情況下,，探索引入“池外”的金融資金，發(fā)揮財(cái)政資金的放大杠桿效應(yīng),。

4個(gè)舊工業(yè)區(qū)活化更新,，總改造面積914畝。目前,，東城33小鎮(zhèn),、常平科技加速園（國際創(chuàng)新港）已進(jìn)入施工階段，年內(nèi)引進(jìn)企業(yè)入駐,；黃江靈獅小鎮(zhèn)正在辦理不動產(chǎn)過戶手續(xù),，年內(nèi)完成一期改造；莞城鳒魚洲正在研究前期策劃方案,，年內(nèi)完成規(guī)劃調(diào)整和土地出讓,。

年內(nèi)推進(jìn)5個(gè)連片組團(tuán)式改造試點(diǎn)

今年，東莞將大力推進(jìn)東城黃旗南片區(qū),、萬江龍灣片區(qū),、麻涌濱江片區(qū)、茶山東岳-珀樂片區(qū),、樟木頭樟洋片區(qū)等5個(gè)連片組團(tuán)式改造試點(diǎn),。其中，重點(diǎn)推進(jìn)麻涌濱江片區(qū)和樟木頭樟洋片區(qū)完成規(guī)劃調(diào)整等,。

該負(fù)責(zé)人介紹,，目前，東城黃旗南片區(qū)2號單元片區(qū)完成了前期研究報(bào)告編制,，完成了縱二路,、橫二路、小學(xué)等公共基礎(chǔ)設(shè)施用地報(bào)批,。萬江龍灣濱江片區(qū)基本完成了官橋滘河涌整治截污管網(wǎng),、龍灣濕地公園、壩新路升級改造等基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目建設(shè),。麻涌濱江片區(qū)順利收儲了大盛村110畝土地,，啟動了南洲村600畝土地的收儲工作,，成功引進(jìn)了珠三角汽車博覽中心,、菜鳥網(wǎng)路科技、嶺南水鄉(xiāng)文化旅游景區(qū)等大型項(xiàng)目,。茶山東岳-珀樂片區(qū)啟動了茶山舊村改造地塊一期項(xiàng)目建設(shè),，完成了東岳公園、東岳商業(yè)街及東岳路升級改造,。樟木頭鎮(zhèn)樟洋片區(qū)完成了前期研究報(bào)告編制,，啟動了460畝的居民安置區(qū),、產(chǎn)業(yè)安置區(qū)的前期工作，另外片區(qū)585畝建設(shè)用地規(guī)模已全部解決,。

另外,，該局結(jié)合我市區(qū)域發(fā)展重點(diǎn)、有關(guān)鎮(zhèn)街的改造意愿和片區(qū)改造條件成熟度,，目前有意愿,、有潛力進(jìn)行連片改造的初步區(qū)域有南城東華片區(qū)等14個(gè)片區(qū)，總面積約3.5萬畝,，今年將啟動基礎(chǔ)調(diào)查,、前期規(guī)劃研究等工作。該局根據(jù)區(qū)域重要性和近期實(shí)施可行性,，重點(diǎn)推進(jìn)片區(qū)是南城東華片區(qū),、長安科技商務(wù)區(qū)、虎門高鐵站TOD片區(qū),、東莞西站核心區(qū),、洪梅河西片區(qū)等連片改造片區(qū)。