一、萬(wàn)達(dá)物業(yè)管理

　　經(jīng)過(guò)三代產(chǎn)品的蛻變,，具備成熟商業(yè)體系的第四代產(chǎn)品正在升級(jí),。

　　目前的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)形成“一主三次多輔助”的多功能復(fù)合體模式：

　　萬(wàn)達(dá)之所以可以如此快速發(fā)展壯大得益于企業(yè)對(duì)于資金、項(xiàng)目,、租戶等各方面的管控模式：

　　萬(wàn)達(dá)集團(tuán)業(yè)務(wù)的管控模式從原先模塊化管理——職能化管理——流程化管理的三個(gè)階段

　　07年以后進(jìn)入流程管控模式階段,，形成“集團(tuán)+項(xiàng)目公司”的管控結(jié)構(gòu)：

　　風(fēng)險(xiǎn)提示

　　1、快速擴(kuò)張帶來(lái)項(xiàng)目質(zhì)量缺陷,，后期維修面臨一定的壓力設(shè)計(jì)不精細(xì),。很多東西都需要整改、確定,；工程施工質(zhì)量不精,。需要大量的時(shí)間和金錢進(jìn)行后期維修。

　　2,、對(duì)于地級(jí)市以下城市選擇,，可能面臨當(dāng)?shù)刭?gòu)買力偏弱的局面：當(dāng)?shù)刭?gòu)買力有限，無(wú)法支撐大體量的商業(yè)項(xiàng)目,；對(duì)于偏遠(yuǎn)城市的選擇,，可能造成品牌商家不夠，主力店欠缺的局面,。

　　3,、人員配置無(wú)法跟上企業(yè)擴(kuò)張步伐，導(dǎo)致項(xiàng)目管理失衡目前中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)人才欠缺,，短期培養(yǎng)無(wú)法滿足企業(yè)的需求人員素質(zhì)的參差不齊,，滋生腐敗現(xiàn)象的產(chǎn)生。

　　萬(wàn)達(dá)物業(yè)管控特點(diǎn)

　　組織機(jī)構(gòu)：商管公司承擔(dān)管理責(zé)任,；

　　財(cái)務(wù)管控：年度預(yù)算,，其中人力資源費(fèi)用占比最大超過(guò)45%，能源費(fèi)約45-50%,，工程維護(hù)10%,；

　　人力資源：自招，與專業(yè)外判公司結(jié)合,。培訓(xùn)力度弱,；

　　質(zhì)量控制：ISO貫標(biāo)，標(biāo)準(zhǔn)化流程,。

二,、華潤(rùn)物業(yè)管理

　　華潤(rùn)產(chǎn)品線與物業(yè)管理

　　“集團(tuán)孵化型”的內(nèi)生式發(fā)展促成華潤(rùn)具備兩個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的產(chǎn)品線——“住宅+城市綜合體”

　　城市綜合體方面：萬(wàn)象城已經(jīng)成為華潤(rùn)置地“品牌代言人”

　　華潤(rùn)置地采取”總部+城市+項(xiàng)目”兩層管理制度，總部對(duì)于城市公司使用戰(zhàn)略型管控模式,，以指標(biāo)考核作為管控落腳點(diǎn)

　　具體項(xiàng)目操作中采用矩陣式管理模式,，對(duì)于運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目實(shí)施靈活管理,。

　　華潤(rùn)置地物業(yè)管控特點(diǎn)

　　組織機(jī)構(gòu)：一個(gè)目標(biāo)，兩個(gè)責(zé)任人,。物業(yè)管理公司對(duì)外雖然是獨(dú)立公司,，沒(méi)有硬性考核指標(biāo)，目前還承擔(dān)華潤(rùn)在深圳的舊城改造,、體育館等項(xiàng)目的物業(yè)管理,；物業(yè)組織結(jié)構(gòu)為通常的六部一室；

　　財(cái)務(wù)管控：年度預(yù)算,，物業(yè)管理成本約6000萬(wàn),，其中人力資源費(fèi)用占比最大超過(guò)40%，能源費(fèi)約30%,，工程維護(hù)10%,；

　　人力資源：?jiǎn)T工自招，培訓(xùn)力度大,；

　　質(zhì)量控制：ISO貫標(biāo),，標(biāo)準(zhǔn)化流程。

三,、凱德商用物業(yè)管理

　　凱德商用旗下購(gòu)物中心遍布中國(guó)的34個(gè)大中城市,，橫跨華北、東北,、華中,、華東、華南和華西等六個(gè)大區(qū),，總建筑面積超過(guò)400萬(wàn)平方米,。目前，凱德商用在中國(guó)擁有并管理著嘉茂購(gòu)物中心,、嘉信茂廣場(chǎng),、來(lái)福士廣場(chǎng)等品牌，共53個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目,，標(biāo)志性項(xiàng)目包括：北京嘉茂購(gòu)物中心·西直門(mén),、成都嘉信茂廣場(chǎng)·金牛、北京來(lái)福士中心和上海來(lái)福士廣場(chǎng)等,。

　　愿景：持續(xù)創(chuàng)新 創(chuàng)造價(jià)值 ,；成為領(lǐng)先業(yè)界的購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)商,、擁有者及管理者,。

　　使命：通過(guò)綜合性的管理平臺(tái)，發(fā)揮團(tuán)隊(duì)的創(chuàng)造力和凝聚力,，開(kāi)發(fā),、并購(gòu),、資產(chǎn)管理與改良，創(chuàng)造持續(xù)增長(zhǎng)的資本價(jià)值,。

　　管理架構(gòu)

　　項(xiàng)目組織架構(gòu)

　　物業(yè)管控

　　1,、為新的商場(chǎng)和已運(yùn)營(yíng)商場(chǎng)制定機(jī)電設(shè)計(jì)指南

　　2、機(jī)電設(shè)備用房規(guī)劃和使用

　　3,、停車場(chǎng)管理系統(tǒng)（停車引導(dǎo)系統(tǒng),，停車場(chǎng)收銀系統(tǒng)）

　　4、審查設(shè)計(jì)規(guī)劃以確保符合設(shè)計(jì)要求

　　5,、評(píng)定已開(kāi)業(yè)商場(chǎng)的機(jī)電系統(tǒng)運(yùn)行狀況

　　6,、更新已開(kāi)業(yè)商場(chǎng)的SOP

　　7、修定營(yíng)運(yùn)審查標(biāo)準(zhǔn)

　　8,、確認(rèn)培訓(xùn)要求,，推行即將開(kāi)業(yè)和已開(kāi)業(yè)商場(chǎng)的培訓(xùn)計(jì)劃

　　9、推行在職培訓(xùn)

　　10,、對(duì)新產(chǎn)品和新技術(shù)進(jìn)行評(píng)估

　　11,、推動(dòng)已開(kāi)業(yè)商場(chǎng)的節(jié)能工作

　　12、全國(guó)性集團(tuán)采購(gòu)

　　13,、保持各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)及消費(fèi)指標(biāo)

　　14,、ISO9001和ISO14000認(rèn)證

　　15、參與獎(jiǎng)項(xiàng)

　　16,、盡職調(diào)查

　　17,、商場(chǎng)設(shè)施管理

　　18、開(kāi)業(yè)計(jì)劃制定和開(kāi)業(yè)支持

　　19,、制定消防安全和突發(fā)事件管理的SOP和指導(dǎo)方針

　　20,、共享盤(pán)管理

　　21、環(huán)境追蹤系統(tǒng)

　　根據(jù)相關(guān)DOA權(quán)限,，ETS主導(dǎo)中國(guó)及區(qū)域招投標(biāo),，控制相關(guān)成本。

　　統(tǒng)一外委合同模板及起始時(shí)間以便統(tǒng)籌管理,。

　　通過(guò)相關(guān)網(wǎng)站系統(tǒng)監(jiān)控能源消耗

　　每月各項(xiàng)目填報(bào)相關(guān)水,、電、燃?xì)庀臄?shù)據(jù)至新加坡ETS能源監(jiān)測(cè)系統(tǒng),，以便能源消耗監(jiān)控,。

　　全國(guó)統(tǒng)一培訓(xùn)和工作計(jì)劃

　　項(xiàng)目相關(guān)物業(yè)KPI考核指標(biāo)：

　　1、安全,；

　　2,、能耗消耗（水、電,、燃?xì)庀谋壬弦荒甓认陆?%）,；

　　3,、預(yù)算執(zhí)行；

　　4,、租戶滿意度,。

　　考核對(duì)象：CM、OM

　四,、太古地產(chǎn)

　　太古地產(chǎn)繼承了英式血統(tǒng)——追求長(zhǎng)遠(yuǎn),、精益求精

　　定義：在交通樞紐核心，以創(chuàng)新設(shè)計(jì)建筑,、高品質(zhì)管理物業(yè)所組成的一流商區(qū)

　　商場(chǎng)：品質(zhì)在于細(xì)節(jié),，成功在于嚴(yán)謹(jǐn)——太古商場(chǎng)六要素

　　城市綜合體管理專家管理方向

　　酒店：延續(xù)太古精益求精的理念，量身訂造——服務(wù)個(gè)性化,、文化融合性

　　“慢”在建筑設(shè)計(jì)——?jiǎng)?chuàng)新才能成就經(jīng)典

　五,、中糧地產(chǎn)

　　愿景：通過(guò)商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)為提高附加價(jià)值，使其成為城市綜合體開(kāi)發(fā)領(lǐng)軍者,、提升區(qū)域生活質(zhì)量及帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)之引擎,。

　　定位：為提供全面的物業(yè)管理服務(wù)，并成為資源整合與時(shí)尚傳承之平臺(tái),。

　　策略：深化城市綜合體物業(yè)營(yíng)運(yùn)能力,，奠定厚植發(fā)展能量；協(xié)同開(kāi)拓國(guó)內(nèi)市場(chǎng),，蓄積傳承經(jīng)營(yíng)知識(shí)能力,。

　六、國(guó)內(nèi)標(biāo)桿企業(yè)物業(yè)管理對(duì)比借鑒

　　凱德商用

　　1,、企業(yè)性質(zhì)：外企,，流程管控，績(jī)效為先

　　2,、高度集權(quán)化管理,、精細(xì)化管理、模板化的管理,，全國(guó)統(tǒng)一的政策推行及培訓(xùn),，確保項(xiàng)目物業(yè)相關(guān)品質(zhì)的一致性。

　　3,、全國(guó)及區(qū)域性招投標(biāo)降低相關(guān)成本,，

　　4、其片面追求成本控制,，與目前國(guó)內(nèi)物業(yè)現(xiàn)狀存在脫節(jié),，相關(guān)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)需重新審核。

　　參考借鑒

　　1、矩陣式高度集權(quán)化管控架構(gòu)管理

　　2,、精細(xì)化管理、模板化的管理

　　3,、全國(guó)統(tǒng)一的政策推行及培訓(xùn),，確保品質(zhì)

　　4、全國(guó)及區(qū)域性招投標(biāo)降低相關(guān)成本

　　5,、電子化平臺(tái)辦公,，指令發(fā)布與資源共享

　　6、能源監(jiān)測(cè)系統(tǒng)

　　7,、商業(yè)物業(yè)部各部門(mén)職能

　　8,、技術(shù)支持部：對(duì)各業(yè)態(tài)物業(yè)需求、動(dòng)線規(guī)劃,、交通組織等各方面提供專業(yè)意見(jiàn),，主要服務(wù)于項(xiàng)目前期技術(shù)支持；總結(jié)審定環(huán)境,、安防,、客服各專業(yè)商業(yè)SOP流程。

　　9,、運(yùn)營(yíng)管理部：對(duì)各項(xiàng)費(fèi)用測(cè)算方式,、參數(shù)進(jìn)行精算，監(jiān)督預(yù)算執(zhí)行情況,；確定商業(yè)項(xiàng)目檢查制度,，對(duì)商業(yè)項(xiàng)目定期檢查，監(jiān)控服務(wù)品質(zhì),。

　　10,、綜合事物部：掌握行業(yè)動(dòng)態(tài)、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手信息,、法律法規(guī),，匯總相關(guān)重要文件、后勤保障,、制訂商業(yè)物業(yè)培訓(xùn)計(jì)劃,，對(duì)商業(yè)項(xiàng)目定期培訓(xùn)，品牌推廣,，人才渠道合作,。（轉(zhuǎn)載自互聯(lián)網(wǎng)，僅用于同行學(xué)習(xí)與發(fā)展,。如侵權(quán)請(qǐng)告知將第一時(shí)間刪除）