老年人社區(qū)開發(fā)模式

關(guān)鍵詞：老年社區(qū)   功能構(gòu)成   運營管理  

該地塊位于金山區(qū)山陽鎮(zhèn),，總面積約300畝，擬建養(yǎng)老機(jī)構(gòu)容納3000人,。如建成,，將是上海，乃至全國最大規(guī)模的集中社會性養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu),。

本案通過對上海夕陽紅養(yǎng)老服務(wù)中心地塊的開發(fā)經(jīng)營環(huán)境,，以及周邊主要同類競爭物業(yè)的比較后，依據(jù)對上海市區(qū)老年人發(fā)展的預(yù)測,，及當(dāng)?shù)氐哪壳笆袌鰻顩r,，對項目提出初步建設(shè)意見，并結(jié)合項目的特點優(yōu)勢,，對項目開發(fā)經(jīng)營進(jìn)行分析,，進(jìn)行養(yǎng)老社區(qū)最佳開發(fā)模式的探討。

一  社區(qū)定位

1， 上海市宏觀市場特點：

對中國國情,、民情和市場開拓等方面進(jìn)行研究,，可以看到當(dāng)前在住宅細(xì)分市場上老年社區(qū)成為時代建設(shè)的一個發(fā)展重點。2008年底統(tǒng)計上海市戶籍總?cè)丝?/span>1391.04萬人,，其中60歲及以上老年人口300.57萬人,，占總?cè)丝诘?/span>21.6%；70歲及以上老年人口160.65萬人,，占總?cè)丝诘?/span>11.5%,。進(jìn)入“十一五”以來，上海老年人口平均每年增加量已超過10萬人,。2008年則提高到了21.6%,，總量突破300萬

2， 微觀市場特點：

金山區(qū)總面積586平方公里,，轄14個鎮(zhèn),，現(xiàn)有人口55萬，目前民政條件僅能滿足xxx%的60歲以上老人得到養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的護(hù)理和服務(wù),，金山區(qū)境內(nèi)有滬杭高速,、同三高速、莘奉金高速等高速公路網(wǎng)絡(luò),。滬杭鐵路金山支線直達(dá)金山城區(qū),。杭州灣跨海大橋的建成，嘉金高速的成通車,，使金山將與南通浙江,，北出上海的時間將大大縮短。

地塊為100米的城市綠化帶環(huán)繞,，東面,、北面是一片工業(yè)區(qū)，南面已建成元祖食品中心以及高爾夫球練習(xí)場,，周邊商業(yè)配套設(shè)施不全,。

3，社區(qū)功能的構(gòu)成：

由于老年社區(qū)具有相對獨立性,，而且外圍商業(yè)配套不全,。因此老年社區(qū)內(nèi)不僅設(shè)有養(yǎng)老院、老年公寓,，還包括住家型老年住宅,。在社區(qū)內(nèi)設(shè)置了適合老年人需要的醫(yī)療救護(hù)中心、老年大學(xué),、文化娛樂中心,、體育活動場所、小型超市,、商場,、銀行、酒店,、郵局等公共建設(shè)配套設(shè)施等一應(yīng)俱全。

二  組織管理的體系與形成

1,，老年人生活使用特點及精神的需求

   老年公寓的根本特征是“以家庭居住模式”為主,，并配置相應(yīng)的服務(wù)設(shè)施和完善的生活照料，設(shè)計必須符合老年人的生理和心理的需要,。

（1） 生活使用特點

安全需求：無論室內(nèi)、室外的走道要力求平坦,、無明顯高差；在水平方向設(shè)計無障礙坡道,、在垂直交通上采用運行平緩的電梯很有必要,；室內(nèi)有方便觸及的對外聯(lián)絡(luò)或報警裝置,。

舒適性需求：所有的配套設(shè)施可以幫助老年人節(jié)省體力、維持身體平衡,；電器開關(guān)位置便于就近開關(guān)等,；在室外布置較多的座椅以便于老年人的臨時休息等,。

健康需求：有定期健康檢測、便利的取藥服務(wù)設(shè)施,、緊急醫(yī)療急救和快速反應(yīng)設(shè)施等,；對于飲食一般有自己特殊和固定的口味及營養(yǎng)需求；希望有一個良好的外部自然生態(tài)環(huán)境,。

便利需求：社區(qū)內(nèi)有電瓶車,、電梯等能夠滿足他們的即時、快速需求,；希望小區(qū)內(nèi)有專門的餐飲和送飯服務(wù)；有專門的定點班車接送服務(wù),；設(shè)專供老年人需要的便利店,，提供日常用品等,。

（2）精神需求

親情需求：住宅設(shè)計的面積應(yīng)考慮家庭子女暫時居住的需要、為子女的孝敬之心提供支持服務(wù),，如鮮花店,、餐飲店等，為他們的親情聯(lián)系提供幫助,。

獨立性需求：對房屋私密性的要求應(yīng)受到尊重,，在房型設(shè)計時避免剝奪他們獨處的空間。

懷舊需求：為他們舊地重游提供機(jī)會,，滿足他們的懷舊心理可以使他們感覺到：自己與過去是緊緊相連的,。

交往需求：通過共同參與社會活動，可以挖掘自己的潛力,、產(chǎn)生新的生活體驗,，使心態(tài)變得年輕、有活力,，可以減少孤獨和寂寞感,。

興趣需求：老人有較多的空暇時間從事興趣愛好和娛樂活功，以滿足過去的遺憾和不足,，如上老年大學(xué),、演唱京劇、練習(xí)書法繪畫,、進(jìn)行體育活動,、棋牌娛樂、學(xué)問研究等,。

返樸歸真需求：他們可以通過自己的勞動,，體驗“采菊東籬下，悠然見南山”的美妙境界,、體驗人與自然和諧共處的真諦,。

社區(qū)的舒適程度很大取決于配套設(shè)施是否完善，服務(wù)內(nèi)容,、比例是否合理,。本項目作為20萬平米的大型養(yǎng)老服務(wù)中心，其社區(qū)功能布局充分考慮了其綜合性,，全面性,。

2，上海老年人的居住模式

根據(jù)統(tǒng)計,，在上海居家養(yǎng)老的比例大體作如下劃分：合居49.2%,、獨居40.65，毗鄰居住5.95%,，合計95.8%,。目前社會養(yǎng)老模式雖然僅占4.2%,，但卻是社會進(jìn)步發(fā)展的主流方向。

（1） 合居模式：

老人與子女或親屬同住一套住房的模式,。其缺點是,，不同輩份之間的生活習(xí)慣、觀念差別以及經(jīng)濟(jì)問題容易導(dǎo)致家庭糾紛,，因而合居具有階段性,，會向獨居方式轉(zhuǎn)化。

（2） 獨居模式：

這種方式多半是由于子女成家立業(yè),、在城市別處工作并有自己住房的情況下產(chǎn)生的,。當(dāng)老人年齡增大、喪偶,、生活自理能力減弱、子女忙碌少于探望時,，老人的寂寞孤獨和生活的不便突出反映出來,，這時，有可能從獨居走向合居方式,。

（3） 毗鄰模式：

與子女或親屬相互獨立且毗鄰居住,。這種模式介于前兩種居住模式之間，是城市中普遍受歡迎的居住模式,。由于城市的快速變遷以及購房成本的壓力,，對房源的選擇及購買數(shù)量會受到一定的限制，并非所有家庭都能采取此模式,。

（4）社會養(yǎng)老模式：

結(jié)合以上幾種居住模式的發(fā)展情況,，我國的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)逐漸成為贏利性與福利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)兩類。福利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)在我國并不普遍,，主要有各級政府與慈善機(jī)構(gòu)所辦,，用于收留那些生活確有困難、缺少家庭護(hù)理能力的老年群體,。贏利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)主要分老年公寓與老年醫(yī)療康復(fù)中心兩類,。

本案采用以社會養(yǎng)老機(jī)構(gòu)為主，獨用為輔的綜合社區(qū)模式,。目前這種機(jī)構(gòu)在上海數(shù)量也不多,，即使那些名為老年公寓的機(jī)構(gòu)絕大多數(shù)都屬于福利性質(zhì)。

3,，社會養(yǎng)老模式的服務(wù)對象及服務(wù)體系

針對不同老年人的生活自理狀況,，我們根據(jù)服務(wù)對象及照料方式分為以下三類，使規(guī)劃建設(shè)和使用管理更加趨于人性化,，合理化,，提高管理效率,。

（1）  自理型（居家養(yǎng)老照料）：

為那些生活能夠自理的老人設(shè)計，社區(qū)不提供與日常生活,、藥物醫(yī)療相關(guān)的服務(wù),，而只是提供一個環(huán)境優(yōu)美、生活舒適的居住社區(qū),，它不僅僅為老人提供食堂,、洗衣房、公共交通等生活設(shè)施,，還提供豐富的娛樂設(shè)施,。

（2）  介助型（日間照料服務(wù)）：

這是目前老年公寓中最流行的一種，是為那些日常生活需要幫助,，但是不需要專業(yè)醫(yī)療護(hù)理的老人設(shè)計的,。可以為老人提供日常生活有關(guān)的各種服務(wù),，包括穿衣,、洗澡、吃飯,、喂藥等等,。

（3） 介護(hù)型（長期照料服務(wù)）：

根據(jù)老人的健康狀況，提供有針對性的,、全天候的生活護(hù)理,、健康狀況監(jiān)控和慢性疾病康復(fù)治療，服務(wù)團(tuán)隊由醫(yī)生,、護(hù)士和護(hù)理員構(gòu)成,。

在本案的規(guī)劃設(shè)計中，人員相對集中的介護(hù)型用房,，圍繞護(hù)理及生活中心緊密布局,，使最大量老人能得到迅速的醫(yī)療服務(wù)，和便捷的生活資源,；借助型用房為老年公寓式,，于整體布局的中部；自理型用戶多為住家式戶型,，布局在主環(huán)道外圍,。

三 配套服務(wù)體系

本項目在定位時，將區(qū)域特點,、交通環(huán)境,、配套設(shè)施，人文文化等各種因素進(jìn)行了綜合考慮,。

（1）老年教育

社區(qū)為他們提供各類學(xué)習(xí),、培訓(xùn)和實踐渠道,，內(nèi)容既包括書法、舞蹈,、收藏等個人愛好,，也包括歷史、文學(xué),、戲劇等專項學(xué)科,。

（2）醫(yī)療綠色通道

針對他們提出的疾病診療需求，在我們的合作醫(yī)療機(jī)構(gòu)范圍內(nèi),，直接安排前往專長醫(yī)院,，由相關(guān)專家提供診療服務(wù)。

（3）    遠(yuǎn)程探視

老年人往往希望與家人分享休閑時光,，但由于距離和時間的關(guān)系,，家人并不能經(jīng)常探望。因此,，在公寓中均安裝有遠(yuǎn)程探視設(shè)備端口,，配備遠(yuǎn)程影像同步傳播系統(tǒng)，實現(xiàn)住戶與家人“面對面”溝通,。

（4）    健康餐飲

膳食營養(yǎng)師專門開發(fā)有系列營養(yǎng)食譜，均標(biāo)明營養(yǎng)成份,、熱量,、疾病禁忌等，各公寓參照食譜,，統(tǒng)一安排日常餐飲計劃,，以滿足老年人飲食的特殊需求。

（5）    商業(yè)中心

老年人們希望在社區(qū)里能夠方便地購買到自己想要的日常用品,，因此,，設(shè)置商業(yè)中心以滿足老年人的日常需求，也帶動了社區(qū)的商業(yè)氣氛,。

（6）    外來住宿

經(jīng)常有親朋好友來社區(qū)探望老人,，但是不方便留宿公寓內(nèi)。因此,，在社區(qū)內(nèi)設(shè)置賓館或酒店,，以便他們更好的與老人團(tuán)聚。（配圖）

在本案設(shè)計中注重提供了老年人生活,、學(xué)習(xí),、護(hù)理、健身,、娛樂,、消費,、接待探視人員住宿的配套建筑設(shè)計，占有相當(dāng)比例,，同時在經(jīng)營上兼具有獨立對外服務(wù)的能力,。

四  居住建筑類型的配比

根據(jù)對項目周邊環(huán)境及物業(yè)市場的調(diào)查分析，將項目定位為中等與中高等檔次相配合的養(yǎng)老社區(qū)（療養(yǎng)院）,，并非傳統(tǒng)的普通住宅區(qū),。不同消費層次的人群定位分為三類：

（1）  附近金山區(qū)部分有安置需求和購買養(yǎng)老型物業(yè)能力的富裕居民；

（2）  上海市及浙江近郊有長遠(yuǎn)自住需求計劃,、投資意向的中高收入人群,；

（3）  養(yǎng)老機(jī)構(gòu)承包或政府回購用于社會養(yǎng)老保障體系。

不同消費層次的人群對居住建筑的使用要求也不一樣,，因此對建筑戶型安排也呈現(xiàn)多樣化,。結(jié)合本案特點主要戶型使用如下：

雖然本案的目標(biāo)顧客屬中高收入的階層，但在規(guī)劃上依舊考慮部分廉價養(yǎng)老用房,，供中低收入人群及民政部門安排的需要,。在建筑單體設(shè)計上則大多采用靈活的小戶型。

五 以不同的消費形式對住宅使用出讓進(jìn)行分析

本方案對不同消費形式的人群對住宅使用出讓的方式做了具體分析,，主要分為三類：

（1） 為社會福利服務(wù)對象,，以及面對社會出租床位的，有單人間,、雙人間和三人,、四人間供老年人選擇；以政府回購統(tǒng)一安排為為主,，療養(yǎng)機(jī)構(gòu)承包管理為輔,。

（2） 針對部分投資者及孤老者，考慮以酒店式一室戶滿足他們的需求,，可以以自由組合的方式獨居,。此范圍可以采用以下形式：

a．        直接購買——自用為主，主要以高端客戶群,，及一室一廳或二室一廳為主,。

b．        以租代售——使用者購買使用權(quán)，按年份分期付款,，為管理者提供長期管理支出的保障,，同時減輕了使用者的經(jīng)濟(jì)壓力，維持他們原有的生活水準(zhǔn),。

c．        用后回購——使用者支付開發(fā)商房款僅作為押金,，老人結(jié)束使用后，開發(fā)商進(jìn)行回購?fù)诉€房款，開發(fā)商以持有房款階段的收益作為租金,，同時為購房保存了資金,。

d．        售后返租——主要由投資人購買后交還物業(yè)公司統(tǒng)一管理出租，可為開發(fā)商迅速回籠資金,。

（3）公建配套服務(wù)設(shè)施——統(tǒng)一由物業(yè)公司經(jīng)營管理,，以護(hù)理及物業(yè)費，及部分活動場所的營業(yè)收入支付其開銷,。

（4）商業(yè)及賓館的——進(jìn)行出售或出租,，進(jìn)行使用性質(zhì)定向的商業(yè)運營管理模式。

（5）醫(yī)療護(hù)理機(jī)構(gòu)——采用承包制,，由符合資質(zhì)的相關(guān)機(jī)構(gòu)在政府指導(dǎo)下進(jìn)駐,，為社區(qū)范圍內(nèi)老人進(jìn)行服務(wù)。

    由于項目的目標(biāo)群體收入中等,，他們主要看中的是老年公寓所提供的空間環(huán)境,、服務(wù)設(shè)施水平，對價格的承受力較高,。