1992年，我國實行了土地有償使用,，并且立法規(guī)定"實行房地產(chǎn)價格評估制度",，國家標(biāo)準(zhǔn)的《房地產(chǎn)估價規(guī)范》于2000年6月1日正式實施。作為國家房地產(chǎn)評估業(yè)第一部國家標(biāo)準(zhǔn),，它規(guī)范了房地產(chǎn)估價行為,，從技術(shù)操作上保證了估價結(jié)果的客觀公正和合理。房產(chǎn)評估作為一個行業(yè)出現(xiàn)了,。下面由學(xué)習(xí)啦小編為你詳細(xì)介紹二手房房產(chǎn)評估的相關(guān)知識,。

　　二手房過戶是否需要進(jìn)行房產(chǎn)評估：

　　1、二手房交易四種情況需要房產(chǎn)評估

　　一般情況下,，二手房買賣價格只要雙方協(xié)商確定,，房地產(chǎn)相關(guān)部門就會據(jù)此登記過戶，但以下四種情形必須進(jìn)行評估,。

　　(1)買賣雙方認(rèn)為有必要時,。

　　如果有一方或雙方對交易的二手房沒有價格概念，如境外人士或外地人,，對國內(nèi)或當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場不了解，又不相信對方的報價或房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的評估,，可自行委托或雙方共同委托有資格的評估公司進(jìn)行評估,，然后參考評估價格確定雙方的交易價格,。

　　(2)進(jìn)行房地產(chǎn)保險時。

　　房地產(chǎn)保險評估,，分為房地產(chǎn)投保時的保險價值評估和保險事故發(fā)生或損失程度評估,。

　　(3)申請抵押貸款時。

　　向銀行申請房地產(chǎn)抵押貸款時,，抵押人以抵押物作為還款的擔(dān)保,。有些購房者為了少付首付款而報高交易價格，這對貸款銀行來說風(fēng)險很大,。因此,，銀行為確定抵押物的擔(dān)保價值，需對抵押人的房地產(chǎn)進(jìn)行估價,。有些借款人為了能比較順利地貸到款,，證實其擁有的房地產(chǎn)價值，會提前委托評估機(jī)構(gòu)對自己的房地產(chǎn)價值進(jìn)行評估,。申請公積金貸款的借款人，銀行也會要求其進(jìn)行評估,。

　　(5)發(fā)生房地產(chǎn)糾紛時,。

　　二手房買賣合同簽訂后,，一方以價格過高或過低而顯失公平為由發(fā)生糾紛，一方或雙方或仲裁機(jī)構(gòu),、法院可委托專業(yè)評估機(jī)構(gòu)對糾紛案件中涉及的爭議房地產(chǎn)進(jìn)行評估，為協(xié)議,、調(diào)解、仲裁和訴訟等方式解決糾紛提供參考依據(jù),。

　　2、二手房過戶需要進(jìn)行房產(chǎn)評估?

　　【基本案情】

　　今年5月,，黃女士考慮到父親年齡大,，為其買了一套二手房，讓老人養(yǎng)老,。在購房過程中卻出現(xiàn)兩張房產(chǎn)評估收據(jù),，而因辦理過戶手續(xù)的房管工作人員卻說黃女士的手續(xù)不齊全。那么,，二手房過戶到底要幾次房產(chǎn)評估?

　　【案例分析】

　　一般購買二手房時,，買方為了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況，要求賣方提供合法的證件,，包括房屋所有權(quán)證書,、身份證件及其他證件。之后,，買賣雙方通過協(xié)商,，達(dá)成一致意見后，簽訂至少一式三份的房屋買賣合同,。并在合同中會約定二手房過戶的處理方式,。

　　在買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證、付清所有房款,，賣方交付房屋并結(jié)清所有物業(yè)費(fèi)后雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢,。也就是說只要你所購買的房屋有系統(tǒng)的房產(chǎn)評估就可以實現(xiàn)過戶手續(xù)了。并不需要二次房產(chǎn)評估手續(xù),。

　　而像黃女士所遭遇到兩次的房產(chǎn)評估都沒有處理好過戶手續(xù)可能是中間什么環(huán)節(jié)出了問題：

　　(1)黃女士購買的二手房已經(jīng)上再轉(zhuǎn)手的二手房需要重新評估,，那么黃女士就只要出示最近一次的房產(chǎn)評估報告就可以了;

　　(2)如果過錯是出在房產(chǎn)評估公司因其數(shù)據(jù)沒有及時錄入或更新而造成黃女士的損失，可要求房產(chǎn)公司賠償;

　　(3)如果是賣家的問題,，致使合同目的無法實現(xiàn),，那黃女士可要求他承擔(dān)違約責(zé)任。

　　相關(guān)知識：二手房交易中評估主要考慮哪些因素?

　　眾所周知,，影響二手房價格的因素有以下兩種：房屋的區(qū)域因素與個別因素形成的,。而二手房的評估主要是運(yùn)用市場比較法，所以在評估過程中,，主要是對這兩方面的情況進(jìn)行比較修正,。

　　1、區(qū)域因素,。區(qū)域因素在二手房評估中起到了決定房屋價格的主要作用,。這些區(qū)域因素主要有哪些呢?一般包括如下方面：

　　(1)基礎(chǔ)設(shè)施與公益設(shè)施是否成熟;

　　(2)交通條件如出行是否方便，購物,、娛樂是否方便物業(yè)所在社區(qū)的環(huán)境如小區(qū)的綠化率,，物業(yè)管理情況;

　　(3)人文環(huán)境如小區(qū)內(nèi)居民的構(gòu)成結(jié)構(gòu)、人員素質(zhì)如何,、周圍治安等狀況如何,。

　　2、個別因素,。個別因素主要是指物業(yè)的結(jié)構(gòu),、房型等。具體有：

　　(1)房屋的結(jié)構(gòu)不同，房屋的造價就不同,，使用年限也不同,，當(dāng)然就影響房屋的價格;

　　(2)房屋朝向、房屋開間,、面積分配合理性,、房間的采光情況，也要考慮小區(qū)幢與幢之間的距離是否開闊,。

　　(3)房屋已使用年限的長短及房屋的保養(yǎng)情況,，房屋內(nèi)是否有裂縫、滲水等質(zhì)量問題,。

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　　房產(chǎn)評估內(nèi)容：

　　建筑物的折舊指建筑物因時間經(jīng)過而造成的損耗,。建筑物損耗可分為有形損耗和無形損耗。建筑物折舊分為物質(zhì)折舊,、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊,。

　　土地生熟程度指基礎(chǔ)設(shè)施的通達(dá)程度和土地的平整程度。

　　三通一平指水,、電,、道路通，土地平整,。

　　七通一平指給水,、排水、電力,、通訊,、燃?xì)狻崃?、道路通,，土地平整?/p>

　　資本化率是用以將純收益資本化(或轉(zhuǎn)化)為價格的比率。實質(zhì)上是一種資本投資的收益率(獲利率,、報酬率,、利潤率、回報率,、盈利率,、利率)。

　　基準(zhǔn)地價是在某一城市的一定區(qū)域范圍內(nèi),，根據(jù)用途相似,、地段相連、地價相近的原則劃分地價區(qū)段,，然后調(diào)查評估出的各地價區(qū)段在某一時點的平均水平價格。

　　標(biāo)定地價是指一定時期和一定條件下，能代表不同區(qū)位,、不同用途地價水平的標(biāo)志性宗地的價格,。

　　房屋重置價格是假設(shè)房屋在估價時點重新建造時，必要的建造費(fèi)用加平均利潤,。

　　底價是指政府,、企業(yè)或私人出售(尤其是拍賣)房地產(chǎn)時確定的最低價格，亦稱起叫價格(簡稱起價),。

　　補(bǔ)地價是指在更改政府原出讓土地使用權(quán)時規(guī)定的用途,，或增加容積率，或轉(zhuǎn)讓,、出租,、抵押劃撥土地使用權(quán)，或出讓的土地使用權(quán)續(xù)期等時需要交給政府的一筆地價,。