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說來是蠻可笑的，我們每次去市里,，區(qū)里,，鎮(zhèn)里上訪，都會有人反問我們,，小區(qū)業(yè)委會不是你們業(yè)主自己選出來的嘛,？,？干嘛又要罷免他們？,？這個問題確實(shí)蠻難回答的,，只怪自己錯在選業(yè)委會期間，沒有擦亮眼睛,，沒有積極參與,。 近期聯(lián)系上我的其它小區(qū)的業(yè)主也越來越多，都是為了維權(quán)來的,，而且矛盾大多也都是因?yàn)闃I(yè)委會,。（很抱歉，消息太多,，微信上不能及時一一回復(fù)）,。看來有哪個人大代表愿意的,，確實(shí)需要把這個問題拿出來好好討論一下了,，為什么那么多小區(qū)業(yè)主要和業(yè)委會 “斗”？ 今天主要是寫一下好世鳳凰城的維權(quán)業(yè)主,，在2016年12月13日和12月16日,，與第三屆業(yè)委會對簿公堂的庭審記錄。兩次開庭,，我都作為旁聽參與了,。 12/13開庭當(dāng)天，支持原告（業(yè)主）被告（業(yè)委會）的居民紛紛到場,，整個審判庭座無虛席,，這和我以往參加庭審時的門可羅雀的場景，反差太大了,。因?yàn)楫?dāng)天人實(shí)在太多,，現(xiàn)場不得不臨時拉了兩排長椅和若干椅子加座。 這次的庭審,，原被告雙方均聘請了代理律師,，目前確認(rèn)的是，被告方聘請的一名律師費(fèi)用為30000元（五個業(yè)主大會表決的撤銷案,。每個6000元）,，是原告方律師費(fèi)的三倍。以前維權(quán)業(yè)主的官司都沒有請律師,，都是自訴形式的,，當(dāng)然業(yè)委會以前的開庭，幾乎沒有出庭過,。 可笑的是,，這筆費(fèi)用是在小區(qū)2016年9月21日的業(yè)主大會,，被“強(qiáng)行”通過的《議事規(guī)則》里，被同意的“法律咨詢服務(wù)費(fèi)”,。這筆費(fèi)用是從小區(qū)的公共收益里支付給被告,，也就是業(yè)委會聘請的律師的。也應(yīng)驗(yàn)了當(dāng)初維權(quán)業(yè)主所擔(dān)心的,，業(yè)委會主張通過業(yè)主大會的表決,，把聘請的律師的費(fèi)用合法化，以后和維權(quán)業(yè)主打官司,，而且費(fèi)用上不封頂。 除了12月13日,，在12月16日也開了一次庭,，不過16日，業(yè)委會就來了副主任一個人,，而且他只是把資料交給律師后,，就離開了法庭。其它支持業(yè)委會的群眾,，也一個沒有到場,。當(dāng)天只有律師一個人出庭，庭審結(jié)束后,，被告律師一個人抱著一大箱子的資料出門,，最后還是我們幫他開的門，離開時的背影蠻可憐的,。 好了,，開始正文，這次開庭 案號：（2016）滬0112民初28775,、28776,、28777、28778,、28779號 時間一：2016/12/13 9時15分~11時20分 時間二：2016/12/16 13時30分~15時00分 地點(diǎn)：上海市閔行區(qū)人民法院顓橋法庭第六法庭 審判人員：審判員方敏 庭審時間蠻長的,，記錄的可能有出入，大家見諒,。 訴訟要求： 原告（維權(quán)業(yè)主）： 撤銷業(yè)委會于2016年9月22日公布的,，關(guān)于
的五個表決結(jié)果 被告（業(yè)委會）： 駁回原告所有訴求 爭論點(diǎn)一、業(yè)主大會表決方式,，是采用第一屆議事規(guī)則,，還是第二屆議事規(guī)則？ 原告（維權(quán)業(yè)主）： 好世鳳凰城小區(qū)在2014年1月6日,，第二屆業(yè)委會期間,，曾經(jīng)修改了小區(qū)的議事規(guī)則——即“不反饋或者不提出意見,，視為同意大多數(shù)”進(jìn)行表決。但被告業(yè)委會采用的卻是2008年3月8日的,，第一屆業(yè)委會的議事規(guī)則——“不反饋或者不提出意見的,，視為同意”進(jìn)行表決。 當(dāng)庭,，原告出據(jù)了一些證據(jù),，來證明第二屆議事規(guī)則的真實(shí)存在。
被告（業(yè)委會）： 小區(qū)在今年2016年9月的業(yè)主大會表決是合法的,。2014年1月6日,，第二屆業(yè)委會議事規(guī)則是被業(yè)主大會撤銷的，所以第三屆才用的第一屆的議事規(guī)則,。（事實(shí)上我翻看了相關(guān)的幾分判決書,，被法院判決撤銷的只是2014年4月的業(yè)主大會的五個表決，并沒有撤銷2014年1月業(yè)主大會對議事規(guī)則修改的表決） 同時被告還辯解道,，第三屆業(yè)委會上任期間,，并沒有收到第二屆移交時的這份議事規(guī)則，同時在房辦也沒有找到第二屆的議事規(guī)則,。 雙方辯論 原告曾經(jīng)在業(yè)主大會召開期間,，書面告知業(yè)委會人員，業(yè)委會存在的幾個錯誤,，并由業(yè)委會人員簽字確認(rèn)過的,。業(yè)委會在知道這些錯誤的前提下,，仍舊置之不理，召開業(yè)主大會,，這點(diǎn)很難理解,。 同時原告律師認(rèn)為，業(yè)委會的辯解理由,，邏輯不通,，不能因?yàn)闃I(yè)委會沒有看到這些資料，就證明這些客觀事實(shí)是不存在的,，被告提交的一些證據(jù)沒有意義,。 被告業(yè)委會代理律師當(dāng)庭質(zhì)疑原告的證據(jù)來源，原告表示,，業(yè)主獲取表決結(jié)果的方式只有業(yè)委會的公告欄,，業(yè)主只可能采用拍照的方式獲得這些證據(jù)，就和現(xiàn)在我們獲得第三屆業(yè)委會的各種公示一樣,。 爭論點(diǎn)二、表決票送達(dá)不公開不透明 原告（維權(quán)業(yè)主）： 認(rèn)為在表決票的送達(dá)問題上,，不公開不透明,。其中特別提到了，在業(yè)主所在地信箱或者專有部分送達(dá)時,，必須要有2人以上的業(yè)主簽字,。 被告（業(yè)委會）： 當(dāng)時審判員問到，50位送選票的志愿者是否為業(yè)主時：業(yè)委會主任江確認(rèn)是業(yè)主,。但隨后,，業(yè)委會聘請的代理律師出來澄清：議事規(guī)則里沒有寫明不能由業(yè)主來送達(dá)的內(nèi)容，故可以有非業(yè)主送達(dá),，只要有2位業(yè)主簽字就可,。其律師還強(qiáng)調(diào)，這份工作本來就可以外包的,，因?yàn)橥獍目梢愿鼘I(yè),。 所以在12月16日的庭審時，律師出據(jù)了當(dāng)時有2位業(yè)主簽字的書面資料,，來證明送達(dá)的合法性,。 （因?yàn)槲姨幵谂月犗荒芸吹竭@些資料,。但是從雙方辯論時,，我理解為：被告的證據(jù)，顯示了全小區(qū)1680多戶中,，所有表決票的送達(dá)情況,，只有且僅有兩名業(yè)主簽字證明,。） 雙方辯論 原告表示，全小區(qū)1680戶,，僅有這兩名業(yè)主簽字,，并不能證明所有表決票送達(dá)的真實(shí)性。如果要簽字證明送達(dá),，尤其是家中無人時,，投放在信報箱的表決票，至少需要以左鄰右舍,，或是樓上樓下的業(yè)主證明,，而不是讓這兩個簽字的業(yè)主，證明全小區(qū)所有的表決票送達(dá)情況,。 （關(guān)于小區(qū)戶數(shù),，我記得以往得到的數(shù)據(jù)都是1688含住宅及商戶，但是那天開庭時,，業(yè)委會宣稱是1680戶,，搞不懂是什么狀況） 爭論點(diǎn)三、關(guān)于《專項(xiàng)維修資金管理》的表決結(jié)果 原告（維權(quán)業(yè)主）： 在關(guān)于《專項(xiàng)維修資金管理》的表決票中,，對于業(yè)委會授權(quán)從2萬調(diào)整到3.5萬,，沒有明確調(diào)整原因。 關(guān)于定期活期的比例,，表決票中并沒有明確,。調(diào)高還是調(diào)低，完全是業(yè)委會說了算,，業(yè)主是無法判斷,，無法表決的。 被告（業(yè)委會）： 現(xiàn)在與2008年的情況大有不同,，很多費(fèi)用在增長,，為解決小區(qū)公共維修的問題，故上調(diào)這個費(fèi)用,。 雙方辯論 原告認(rèn)為小區(qū)的現(xiàn)有工作中,，2萬元也可以解決現(xiàn)有的維修問題，被告業(yè)委會的描述中,，也沒有說明任何一件實(shí)際發(fā)生的案例,，需要動用2萬以上。 爭論點(diǎn)四,、《小區(qū)監(jiān)控設(shè)施/車輛管理(車牌識別)/拼接屏系統(tǒng)安裝》的表決結(jié)果 原告（維權(quán)業(yè)主）： 原告表示,，并不是不同意安裝監(jiān)控這件事,，而是對表決票中,，缺少對項(xiàng)目的規(guī)劃描述，如何布控,，有多少攝像頭等都沒有說明，也沒有清單,，只是為了通過預(yù)算金額的方式來表決,，業(yè)主是無法判斷，無法表決的,。就是說業(yè)主不知道自己錢花哪里去了,。 被告（業(yè)委會）： 小區(qū)監(jiān)控系統(tǒng)落后引發(fā)了治安問題，引起了公安部門及政府的注意,，是有安裝的必要的,。周邊小區(qū)都已經(jīng)安裝，關(guān)于150萬元,，業(yè)主是誤讀,，這些都會通過招標(biāo)，也要經(jīng)過相關(guān)部門審價的,，是有資金安全監(jiān)管的,。 雙方辯論 另外被告業(yè)委會表示，之前提出的150萬,，是基于公安局推薦了幾個弱電公司做的初步的方案,。現(xiàn)在小區(qū)監(jiān)控事宜正在由閔行區(qū)公安分局和房辦進(jìn)行審查方案階段。工程實(shí)施公司也已經(jīng)來我們小區(qū)勘察了,，現(xiàn)在還在調(diào)整,。(我內(nèi)心OS,，要不是打官司,，我都不知道工程已經(jīng)進(jìn)入到這個階段了，但是從業(yè)委會主任的描述里可以了解到,，方案已經(jīng)存在了) 業(yè)委會主任還表示,，攝像頭范圍要達(dá)到小區(qū)全覆蓋，不留死角,。在法官詢問小區(qū)當(dāng)前有多少攝像頭時,，業(yè)委會主任強(qiáng)調(diào)，只有東西大門有攝像頭,，并且記錄保留30天,。之后原告告知主任，小區(qū)地下車庫以及居委會也有攝像頭的,。 （期間被告反復(fù)在庭上強(qiáng)調(diào)多次,，小區(qū)治安薄弱，監(jiān)控的有其安裝的必要性，各種費(fèi)用的審核都是有第三方的,，方案和實(shí)施都是由公安審核等等,，但是他們一直忽略了原告主張的，在表決票上沒有清單,，沒有方案,，無法表決的問題） 爭論點(diǎn)五、關(guān)于《選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)方案》的表決結(jié)果 原告（維權(quán)業(yè)主）： 不少業(yè)主并不認(rèn)可景瑞的入駐,。 被告（業(yè)委會）： 代理律師描述,，與景瑞物業(yè)簽定日期是2016年10月31日。物業(yè)入場時間是2016年11月1日,。 爭論點(diǎn)六,、關(guān)于《管理規(guī)約》的表決結(jié)果 原告（維權(quán)業(yè)主）： 認(rèn)為這份表決票沒有做到一事一議，第2項(xiàng)用于配套設(shè)施的改建問題,，物權(quán)法需要兩個三分之二主業(yè)表決通過的,，而第3項(xiàng)是屬于管理規(guī)約修正，這個是物權(quán)法需要二分之一業(yè)主通過的,。兩者不能放在一起,，表決票的形式上是違法的。還有表決項(xiàng)描述也不清楚,。 被告（業(yè)委會）： 管理規(guī)約的修改是依照2015年范本的,。 將原來的公益收入比例：30%補(bǔ)貼物業(yè)公司，70%進(jìn)入維修基金,，改為：40%補(bǔ)貼物業(yè)公司,，進(jìn)入維修基金的比例不低于50%，留出至多10%的空間給業(yè)委會,，主要用于業(yè)委會工作經(jīng)費(fèi),，業(yè)主大會召開，以及小區(qū)共用部位的日常保養(yǎng)維護(hù),。 雙方辯論 辯論期間,，被告律師表示，小區(qū)在維護(hù)期間,，如果所有費(fèi)用都從維修資金里拿,，實(shí)際操作太難了。但是公益收入如果用于小區(qū)的維修,，必須經(jīng)過業(yè)主大會的表決,。其實(shí)很多小區(qū)在實(shí)際操作時，并沒有經(jīng)過業(yè)主大會表決,，是屬于違規(guī)操作的,。所以這次將10%的比例,，通過業(yè)主大會，名正言順地表決了,，以后業(yè)委會就可以合法合規(guī),，使用這10%的公益收入，物業(yè)如果有臨時維修,，就可以直接從這10%里支取,，而不是維修資金里支取了。（但是事實(shí)上,，這10%的用途在表決票里,，寫的只是給業(yè)主大會和業(yè)委會的工作經(jīng)費(fèi)，以及用于公益性目地的公建配套房的日常運(yùn)營費(fèi)用,，并沒有說這些費(fèi)用是拿來維修用的） 同時被告提供了物業(yè)合同,，以證明，40%的公益補(bǔ)貼歸物業(yè),，60%歸業(yè)主,。 爭論點(diǎn)七、關(guān)于《業(yè)主大會議事規(guī)則》的表決結(jié)果 原告（維權(quán)業(yè)主）： 原告律師指出,，按照被告業(yè)委會主張的第一屆的業(yè)主大會議事規(guī)則,，當(dāng)時是沒有設(shè)定投票箱的，只有專人回收一種方式來回收表決票,。但是這次9月21日的業(yè)主大會表決,，業(yè)委會卻采用了一種叫“暫存箱”的投票方式，這是屬于程序不合法的,。 被告（業(yè)委會）： 對于法律咨詢服務(wù)費(fèi),，被告律師解釋到，如果是以業(yè)主大會發(fā)起的訴訟,，需要業(yè)主大會表決,。但是如果是被訴情況的，就可以按實(shí)際發(fā)生金額予以列支,。 對于表決票回收,，因?yàn)樽h事規(guī)則里沒有寫可以用投票箱進(jìn)行回收,，所以這次業(yè)主大會用了一個變通的方法,，叫了“暫存箱”。 雙方辯論 被告律師表示,，暫存箱的事宜,，是因?yàn)樵嬷鲝堃蟛捎霉潭ㄍ镀毕涞摹：髞矸ü傩夹萃?，原告沒有對這件事作出回應(yīng),。 （事后我和原告核實(shí)，其實(shí)，原告發(fā)給業(yè)委會的公開信,，是在業(yè)委會召開業(yè)主大會的公示之后的事情,。換句話說，業(yè)委會主張的暫存箱,，在張貼業(yè)主大會公示的那天就已經(jīng)決定了,，和原告沒有任何因果關(guān)系） 驗(yàn)票 12月16日當(dāng)天，原告抽選了業(yè)主大會其中一份議題的表決票進(jìn)行了查驗(yàn),。根據(jù)原告掌握的部分業(yè)主投票情況的核實(shí),，共找出十幾份的質(zhì)疑票。 以上為兩天的庭審情況,，由于庭上辯論事宜較多,，可能描述有缺失，敬請諒解,。法律上的學(xué)問很多,，能參加幾次庭審確實(shí)長了不少見識，法官也對我們小區(qū)用法律訴訟來維權(quán)表示認(rèn)可,，覺得全民學(xué)習(xí)學(xué)習(xí)法律很好,。 好了，我不多閑扯了,，大家來投票看看,，這五個表決撤銷案，是業(yè)主勝還是業(yè)委會勝呢,？
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