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商業(yè)用房相關(guān)知識(shí)： 商業(yè)性質(zhì)的房屋土地的使用年限是40年的,，如果到期后會(huì)有有關(guān)部門來進(jìn)行評(píng)估,，如果經(jīng)評(píng)估后，土地上的建筑物還可以繼續(xù)使用的話,，那么產(chǎn)權(quán)人需要繳納土地出讓金就可以繼續(xù)使用了,，如果不能使用的話就會(huì)回收土地并賠償買受人。 土地使用年限如下： 根據(jù)我國(guó)《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第12條規(guī)定,，土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定：
1: 居住用地70年;
2: 工業(yè)用地50年;
3: 教育,、科技,、文化、衛(wèi)生,、體育用地年限為50年,；
4: 商業(yè)、旅游,、娛樂用地40年;
5: 倉(cāng)儲(chǔ)用地50年,；
綜合或者其他用地50年。 土地出讓金： 土地出讓金(land
transaction fees) 是指各級(jí)政府土地管理部門將土地使用權(quán)出讓給土地使用者,，按規(guī)定向受讓人收取的土地出讓的全部?jī)r(jià)款（指土地出讓的交易總額）,，或土地使用期滿，土地使用者需要續(xù)期而向土地管理部門繳納的續(xù)期土地出讓價(jià)款,，或原通過行政劃撥獲得土地使用權(quán)的土地使用者,，將土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓、出租,、抵押,、作價(jià)入股和投資，按規(guī)定補(bǔ)交的土地出讓價(jià)款,。 土地出讓金不是簡(jiǎn)單的地價(jià),。對(duì)于住宅等項(xiàng)目，采用招標(biāo),、拍賣,、掛牌等的方式，可通過市場(chǎng)定價(jià),，土地出讓金就是地價(jià),?？墒菍?duì)于經(jīng)濟(jì)適用房,、廉租房、配套房等項(xiàng)目,，以及開發(fā)園區(qū)等工業(yè)項(xiàng)目,，往往不是依靠完全的市場(chǎng)調(diào)節(jié)，土地出讓金就帶有稅費(fèi)的性質(zhì),，是定價(jià),。 土地出讓金，顧名思義,，它是一個(gè)與土地和土地使用權(quán)相聯(lián)系的新范疇,，是一個(gè)土地財(cái)政問題。 土地出讓金,，在社會(huì)主義宏觀調(diào)控中具有雙重功能：一是調(diào)節(jié)土地的利用,，改進(jìn)和調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu),，包括一二三產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、各業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)等,，制約或促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展,；二是土地出讓金的分配，作為調(diào)整市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)關(guān)系的經(jīng)濟(jì)杠桿,，調(diào)控在國(guó)家,、土地所有者和土地使用者之間合理分配土地收益，調(diào)節(jié)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系等,。 土地出讓金,，實(shí)際上就是土地所有者出讓土地使用權(quán)若干年限的地租之總和。現(xiàn)行的土地出讓金的實(shí)質(zhì),，可概括為它是一個(gè)既有累計(jì)若干年的地租性質(zhì),，又有一次性收取的似稅非稅性質(zhì)的矛盾復(fù)合體。土地出讓金具有地租而非稅性質(zhì),。稅收是國(guó)家作為管理者對(duì)納稅人為國(guó)家繳納的經(jīng)濟(jì)義務(wù),，具有強(qiáng)制性、無償性和固定性,。土地出讓金,，將累計(jì)若干年地租總和，采取一次性收取,，則又似有稅收的非租性質(zhì),。土地出讓金自身就是這樣一個(gè)內(nèi)在矛盾的復(fù)合體。也就是說,，土地出讓金,，似租非租，似稅非稅,。 特
點(diǎn)： 土地出讓金準(zhǔn)確地說，是土地使用權(quán)的交易價(jià)格,；也可簡(jiǎn)單地理解為地價(jià),，其價(jià)格高低取決于土地市場(chǎng)的供求關(guān)系。 《土地管理法》對(duì)土地出讓金的使用范圍作出了明確的規(guī)定,，土地出讓收入主要用于征地和拆遷補(bǔ)償支出,、土地開發(fā)支出、支農(nóng)支出和城市建設(shè)支出等,。 在土地國(guó)有的情況下,，國(guó)家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者（國(guó)土資源部要求開發(fā)商必須在1年或2年內(nèi)開發(fā)，如囤積土地要罰款或收回土地使用權(quán),，但地方政府多數(shù)不執(zhí)行多數(shù)袒護(hù)開發(fā)商,，導(dǎo)致房源緊張房?jī)r(jià)暴漲）,，土地使用者一次性或分次支付的一定數(shù)額的貨幣款稱為土地出讓金。土地出讓的高低與土地的用途,、位置和土地出讓年限緊密相關(guān),。土地出讓金一般一次性支付。但有的土地的出讓金金額巨大,、辦理出讓手續(xù)所需的時(shí)間較長(zhǎng),，所以也有多次支付的形式?？梢娺@種多次支付和正時(shí)興的“年租制”還是有所不同的,。[1] 計(jì)算方法 一. 有實(shí)際成交價(jià)的，且不低于所在級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)平均標(biāo)準(zhǔn)的按成交價(jià)不低于40%的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算出讓金,，若成交價(jià)低于基準(zhǔn)地價(jià)平均標(biāo)準(zhǔn)的,，則依照全部地價(jià)40%計(jì)算。 二. 發(fā)生轉(zhuǎn)讓的劃撥土地使用權(quán)補(bǔ)辦出讓時(shí),，按基準(zhǔn)地價(jià)平均標(biāo)準(zhǔn)的40%計(jì)算,。 三. 通過以上方式計(jì)算的土地出讓金數(shù)額，土地使用權(quán)受讓人有異議的,，由受讓人委托有資質(zhì)的土地估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估,，按評(píng)估價(jià)的40%計(jì)算土地出讓金。 四. 劃撥土地使用權(quán)成本價(jià)格占土地價(jià)格的最高比例不得高于60%,，在以劃撥土地使用權(quán)價(jià)格計(jì)算出讓金時(shí),，必須將成本價(jià)格換算成市場(chǎng)土地價(jià)格，再按不低于40%的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算土地出讓金,。 返還方式 第一,、政府主導(dǎo)拆遷，土地出讓金返還用于建設(shè)購(gòu)買安置回遷房 某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過招拍掛購(gòu)入土地100畝,，與國(guó)土部門簽訂的出讓合同價(jià)格為10000 萬(wàn)元,，企業(yè)已繳納10000 萬(wàn)元。協(xié)議約定,，在土地出讓金入庫(kù)后以財(cái)政支持的方式給予乙方補(bǔ)助3000萬(wàn)元,，用于該項(xiàng)目10000平回遷房建設(shè),，回遷房建成后無償移交給動(dòng)遷戶,。 第二、政府主導(dǎo)拆遷,，土地出讓金返還用于拆遷(代理拆遷,、拆遷補(bǔ)償) 目前招拍掛制度要求土地以“熟地”出讓，但現(xiàn)實(shí)工作中一些開發(fā)商先期介入拆遷,，政府或生地招拍掛,，由開發(fā)商代為拆遷,。在開發(fā)商交納土地出讓金后，政府部門對(duì)開發(fā)商進(jìn)行部分返還,，用于拆遷或安置補(bǔ)償,。 某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過招拍掛購(gòu)入土地100畝，與國(guó)土部門簽訂的出讓合同價(jià)格為10000 萬(wàn)元,，企業(yè)已繳納10000 萬(wàn)元,。協(xié)議約定，在土地出讓金入庫(kù)后以財(cái)政支持的方式給予乙方補(bǔ)助3000萬(wàn)元,，用于該項(xiàng)目10000平土地及地上建筑物的拆遷費(fèi)用支出,。國(guó)土部門委托房地產(chǎn)開發(fā)公司代理進(jìn)行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用權(quán)人支付拆遷補(bǔ)償費(fèi),。約定返還的3000萬(wàn)中,，用于拆遷費(fèi)用1000萬(wàn)元，用于動(dòng)遷戶補(bǔ)償2000萬(wàn)元,。企業(yè)實(shí)際向動(dòng)遷戶支付補(bǔ)償款1500萬(wàn)元,。 第三、政府主導(dǎo)拆遷,，土地出讓金返還用于開發(fā)項(xiàng)目相關(guān)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 目前招拍掛制度要求土地以“熟地”出讓,，但現(xiàn)實(shí)工作中一些先期介入，或生地招拍掛,，政府為減輕開發(fā)商的負(fù)擔(dān),，對(duì)開發(fā)商進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)部分進(jìn)行返還。 一般情況下,，由于實(shí)施了土地的儲(chǔ)備制度,，政府將生地轉(zhuǎn)化為熟地后再進(jìn)行“招拍掛”，動(dòng)拆遷問題已妥善得到解決,，土地的開發(fā)工作也已經(jīng)基本完成,，周邊的市政建設(shè)將逐步完善，水,、電,、煤等市政都有計(jì)劃地分配到位。即在招標(biāo),、拍賣,、掛牌活動(dòng)開始前，國(guó)土部門已將擬出讓的土地處置為凈地,，即權(quán)屬明晰,、界址清楚、地面平整,、無地面附著物的宗地,。 但是在經(jīng)營(yíng)性用地招標(biāo),、拍賣、掛牌的實(shí)際工作中,，大量存在著“毛地”出讓的情況,，尤其是在企業(yè)改革、改制處置土地資產(chǎn)時(shí),，這種情況更比比皆是,。 因此，很多政府部門在招拍掛出讓土地后,，都會(huì)以土地出讓金返還的形式,，用于開發(fā)項(xiàng)目相關(guān)城市道路、供水,、排水,、燃?xì)狻崃?、防洪等工程建設(shè)的補(bǔ)償,。 案例：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過招拍掛購(gòu)入土地100畝，與國(guó)土部門簽訂的出讓合同價(jià)格為10000 萬(wàn)元,，企業(yè)已繳納10000 萬(wàn)元,。協(xié)議約定，在土地出讓金入庫(kù)后以財(cái)政支持的方式給予乙方補(bǔ)助3000萬(wàn)元,，用于該項(xiàng)目外城市道路,、供水、排水,、燃?xì)?、熱力、防洪等基礎(chǔ)設(shè)施工程建設(shè),。 第四,、土地出讓金返還用于建設(shè)公共配套設(shè)施(學(xué)校、醫(yī)院,、幼兒園,、體育場(chǎng)館) 公共配套設(shè)施是開發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)發(fā)生的、獨(dú)立的,、非營(yíng)利性的,，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈(zèng)與地方政府,、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施,。是企業(yè)立項(xiàng)時(shí)承諾建設(shè)的,，其成本費(fèi)用應(yīng)由企業(yè)自行承擔(dān),。而且開發(fā)商在制定房?jī)r(jià)時(shí),，已經(jīng)包含了公共配套設(shè)施的內(nèi)容。 此業(yè)務(wù)實(shí)質(zhì)上是土地出讓金的折扣或折讓,，應(yīng)收到的財(cái)政返還的土地出讓金應(yīng)沖減“開發(fā)成本——土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”,。 企業(yè)將建成的公共配套設(shè)施移交給全體業(yè)主，或無償贈(zèng)與地方政府,、政府公用事業(yè)單位,，不屬于視同銷售行為。因?yàn)殚_發(fā)商通過設(shè)定房?jī)r(jià),，從銷售給業(yè)主的房款中取得了相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益,。 案例：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過招拍掛購(gòu)入土地100畝，與國(guó)土部門簽訂的出讓合同價(jià)格為10000 萬(wàn)元,，企業(yè)已繳納10000 萬(wàn)元,。協(xié)議約定，在土地出讓金入庫(kù)后以財(cái)政支持的方式給予乙方補(bǔ)助3000萬(wàn)元,，用于企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會(huì)所,、物業(yè)管理場(chǎng)所、電站,、熱力站,、水廠、文體場(chǎng)館,、幼兒園等配套設(shè)施,。 第五、政府將土地出讓金返還給其它關(guān)聯(lián)企業(yè)或個(gè)人 目前土地招拍掛制運(yùn)作過程中,，出于各種考慮,，在開發(fā)商交納土地出讓金后，政府部門對(duì)開發(fā)商的關(guān)聯(lián)企業(yè)進(jìn)行部分返還,，用于企業(yè)經(jīng)營(yíng)獎(jiǎng)勵(lì),、財(cái)政補(bǔ)貼等等。 案例：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過招拍掛購(gòu)入土地100畝,，與國(guó)土部門簽訂的出讓合同價(jià)格為10000 萬(wàn)元,，企業(yè)已繳納10000 萬(wàn)元。協(xié)議約定,，在土地出讓金入庫(kù)后以財(cái)政支持的方式給予乙方的關(guān)聯(lián)企業(yè)丙補(bǔ)助3000萬(wàn)元,，用于丙企業(yè)招商引資獎(jiǎng)勵(lì)和生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)財(cái)政補(bǔ)貼。 第六,、政府主導(dǎo)拆遷,，土地出讓金返還未約定任何事項(xiàng)，只是獎(jiǎng)勵(lì)或補(bǔ)助 在土地招拍掛制運(yùn)作過程中，出于招商引資等各種考慮,，在開發(fā)商交納土地出讓金后,，政府部門對(duì)開發(fā)商進(jìn)行返還，用于企業(yè)經(jīng)營(yíng)獎(jiǎng)勵(lì),、財(cái)政補(bǔ)貼等等,。 案例：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過招拍掛購(gòu)入土地100畝，與國(guó)土部門簽訂的出讓合同價(jià)格為10000 萬(wàn)元,，企業(yè)已繳納10000 萬(wàn)元,。協(xié)議約定，在土地出讓金入庫(kù)后以財(cái)政支持的方式給予乙方補(bǔ)助3000萬(wàn)元,，目的是給企業(yè)招商引資的獎(jiǎng)勵(lì),，未規(guī)定規(guī)定資金專項(xiàng)用途。[2] 評(píng)
價(jià)： 怎樣正確評(píng)價(jià)這座新發(fā)掘的超大型“金礦”,？從財(cái)政學(xué)角度看,，這是一個(gè)土地財(cái)政的社會(huì)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)問題。應(yīng)該看到,，土地是財(cái)富之母,，一國(guó)的土地資源是有限的。土地是不可再生的資源,。土地出讓金問題凸顯,，是近些年我國(guó)土地財(cái)政領(lǐng)域中一個(gè)突出的新問題。它是我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活進(jìn)入現(xiàn)代化和建設(shè)全面小康社會(huì)進(jìn)程中與以下四大背景條件息息相關(guān)的,。 (1)處于工業(yè)化中期的重化工階段 從我國(guó)當(dāng)前所處的工業(yè)化階段看,，正處于工業(yè)化中期的重化工階段，對(duì)鋼鐵,、汽車,、裝備制造、化工等重化工產(chǎn)品需求上升,，從而相應(yīng)地帶動(dòng)土地供應(yīng)的需求,； (2)處于城市化發(fā)展的加速期 從我國(guó)所處的城市化階段看,，正處于城市化發(fā)展的加速期，農(nóng)民進(jìn)城，一億農(nóng)民工進(jìn)城,，各地對(duì)市政,、道路,、交通,、房地產(chǎn)、水,、電,、文化,、教育、衛(wèi)生等需求普遍高漲,，從而也必然造成對(duì)土地供求緊張,； (3)土地需求的猛升 從我國(guó)個(gè)人消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)看，已從萬(wàn)元級(jí)商品提升至十幾萬(wàn)元,，幾十萬(wàn)元級(jí)階段,，住房和汽車成為這一階段的消費(fèi)熱點(diǎn),，改善住房條件要土地,，發(fā)展汽車要道路等等，隨之而來的是對(duì)土地需求的猛升,； (4)土地供求矛盾缺口增大 2003年后中國(guó)經(jīng)濟(jì)開始進(jìn)入新一輪增長(zhǎng)周期的上升期,，外資、民資等投資熱情上漲,，同樣也必然拉動(dòng)對(duì)土地供應(yīng)的需求,，令各地的土地供求矛盾缺口增大等等。 上述四大熱潮,，極大地推動(dòng)了我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的土地需求,。改革開放20多年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中曾經(jīng)經(jīng)歷過三輪圈地?zé)?，特別是隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)中用地（土地使用者）主體的多樣化,，國(guó)家在上世紀(jì)90年代又改革了供地政策，對(duì)一些營(yíng)利性的用地項(xiàng)目實(shí)行公有土地有償使用,，政府通過出讓公有土地收取土地出讓金制度規(guī)定辦法,。推出土地出讓金制度的初衷主要在于：一是地方政府將50～70年的土地收益一次性收取，可增加地方可支配的財(cái)政收入,，集中起來可以辦些大事,，以改善地方公共服務(wù)和城市基礎(chǔ)設(shè)施等；二是將后50～70年的土地收益一次收取,，將可遏制些過度擴(kuò)張的土地需求等目的,。
應(yīng)該說，總體上看土地出讓金的出臺(tái),，既基本適應(yīng)上述四大熱潮帶動(dòng)的土地需求,，同時(shí)，也為政府,，特別是省級(jí)以下各級(jí)地方政府集聚了一筆巨額的可支配財(cái)力,。而且，配合了國(guó)家實(shí)行積極財(cái)政政策由國(guó)債形成的基礎(chǔ)設(shè)施及公共產(chǎn)品累積的積極效應(yīng),。進(jìn)而有力地推動(dòng)了我國(guó)工業(yè)化,、城市化和城鄉(xiāng)居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)換代,，為推進(jìn)現(xiàn)代化和全面小康社會(huì)建設(shè)發(fā)揮了強(qiáng)有力的支撐作用。據(jù)有關(guān)權(quán)威部門統(tǒng)計(jì),，1992年至2003年,，全國(guó)土地出讓金收入累計(jì)達(dá)10000多億元，其中近三年累計(jì)達(dá)9100多億元,。浙江省在2003年有820億元的土地出讓金收入等,。 弊
端： 短短十余年，特別是近些年我國(guó)土地制度和土地財(cái)政制度的變革帶來了巨大的成績(jī),，聚集了10000多億元的巨額可支配財(cái)力,。激發(fā)出潛在的活力，把全國(guó)的土地資源盤活了,。但是,，與此同時(shí)，土地出讓金制度帶來的一些弊端也相當(dāng)顯現(xiàn)突出,。 弊端之一：出售土地?fù)Q取收入的短期行為 各級(jí)地方政府在財(cái)政收入方面沒有自主權(quán)的財(cái)政壓力下,，土地出讓金可使地方政府將后50～70年的土地收益一次性收取，必然造成地方政府運(yùn)用各種手段擴(kuò)大出售土地?fù)Q取收入的短期行為,。為了擴(kuò)大土地批租量,，獲得短期高額收益，往往突擊加大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度,，越權(quán)減免稅收,，以吸引外商或民間投資。這種行為,，既有悖于“代際公平性”即代際之間利益關(guān)系公平性,，又有損于土地資源使用的有效性。在代際公平問題上,，絕對(duì)傾向于任何一個(gè)特定時(shí)代都是不可取的,。也就是說，我們既要防止過高的積累率影響當(dāng)前消費(fèi),，從而影響人們的勞動(dòng)積極性,，又要堅(jiān)持可持續(xù)發(fā)展，不能損害子孫后代的利益,。擁有13億人口的中國(guó),，土地資源這個(gè)不可再生的資源，更稀缺珍貴,，其使用的有效性更關(guān)鍵,。 弊端之二：利益分配機(jī)制不合理 土地出讓金的利益分配機(jī)制不合理。土地出讓金是若干年土地使用期的地租之和,，本屆政府獲得的土地出讓金,，實(shí)際上是一次性預(yù)收并一次性預(yù)支了未來若干年限的土地收益總和,。從現(xiàn)任屆和未來屆的地方政府看，則是現(xiàn)任屆政府提前支取了下一屆政府的收入,，是一種對(duì)土地收益的“透支”,，這對(duì)于未來往后屆政府顯然是不公平的。在土地出讓金制度下,，現(xiàn)任屆政府將土地出賣,，賣地收益都由本屆政府支配，這樣,，就使得各屆政府無法實(shí)現(xiàn)收益共享,，令地方政府在任期內(nèi)熱衷于批地賣地。這種土地收益行為短期化,，往往也導(dǎo)致了土地濫用,。再者,，有時(shí)下一任地方政府,，還需要負(fù)擔(dān)土地賣出之后的開發(fā)配套投入，乃至提供一些征地的補(bǔ)償費(fèi)等等不公,。更重要的弊端是由于各地的土地儲(chǔ)備是有限的,，隨著土地所有權(quán)的不斷出讓，各級(jí)地方政府在這方面獲得的財(cái)政收入也將有朝一日而銳減,，長(zhǎng)此以往,，將會(huì)出現(xiàn)沒有土地可供出讓的尷尬局面。 弊端之三：巨額利益誘使土地“尋租 征地與賣地之間的巨額利益誘使土地“尋租”,。不少地方政府,，以經(jīng)營(yíng)城市或經(jīng)營(yíng)土地等名義，炒作土地,。國(guó)家的供地政策改了,，即實(shí)行土地有償使用，政府通過出讓公有土地收取土地出讓金,，但征地政策卻沒有改變,。當(dāng)前，農(nóng)用地轉(zhuǎn)為非農(nóng)用地必須經(jīng)過國(guó)家征用,，在征用過程中,，行政權(quán)力對(duì)土地資源配置起著絕對(duì)控制和支配作用，這就使得地方當(dāng)權(quán)者有了濫用權(quán)力的機(jī)會(huì),。突出表現(xiàn)在,，一方面用計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的辦法低價(jià)拿地，另一方面用市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)辦法高價(jià)供地,，低進(jìn)高出,，炒作土地,，客觀上形成了多占多得的機(jī)制。 行政價(jià)格與實(shí)際市場(chǎng)價(jià)格的巨額差價(jià),，既是驅(qū)動(dòng)不少地方政府大量批地賣地的動(dòng)力,，也是當(dāng)?shù)?/span>“尋租”行為產(chǎn)生的溫床。由于權(quán)力的監(jiān)督機(jī)制缺失,，勢(shì)必導(dǎo)致權(quán)力和利益在幅度上,、范圍上的隨意性和濫用，導(dǎo)致腐敗的產(chǎn)生,。改革二十多年來,，中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中出現(xiàn)的一次次圈地?zé)帷㈤_發(fā)區(qū)熱等等,，究其深層原因,，無不都是不少地方政府把土地當(dāng)成生財(cái)之道，很多土地儲(chǔ)備中心甚至把農(nóng)民地預(yù)征后直接納入土地儲(chǔ)備,，也是屢見不鮮了,。 土地出讓金的利益分配機(jī)制不合理，可以從浙江省對(duì)市,、縣政府在農(nóng)地轉(zhuǎn)非和土地限額審批中究竟能夠獲得多大收益的調(diào)查佐證,。這些收益大致有以下幾種：耕地占用費(fèi)、耕地開墾費(fèi),、土地有償使用費(fèi),。有些市、縣還有城市增容費(fèi),、交通建設(shè)基金,、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)費(fèi)等征地附加費(fèi)。這些收取的土地出讓金很多由地方政府作為“第四財(cái)政”進(jìn)行“體外”循環(huán),。這一項(xiàng)調(diào)查表明,，被征土地收益分配格局大致是：地方政府占二成至三成、企業(yè)占四成或五成,，村級(jí)組織占近三成,，農(nóng)民僅占5%～10%。這樣,，失地農(nóng)民的社會(huì)保障問題必然成為嚴(yán)重挑戰(zhàn),。從成本價(jià)到出讓價(jià)之間生成的土地資本巨額增值收益，大部分被中間商或地方政府所獲取,。從全國(guó)范圍看,，2001年，政府從征地中取得的一級(jí)市場(chǎng)的收入是1300億元,，企業(yè)取得的二級(jí)市場(chǎng)的收入是7000億元,。到了2002年,，一級(jí)市場(chǎng)的收入是2400億元，二級(jí)市場(chǎng)的收入達(dá)到了10500億元,。而這10500億元中,，有9%以上是抵押，即拿著土地到銀行去抵押貸款,。所以說,，如果土地存在泡沫，它實(shí)質(zhì)上就是金融泡沫,。 正是上述這些凸顯的突出弊端,，由于我國(guó)宏觀調(diào)控作出重大決策，推出了既抓信貸超貸,，又抓凍結(jié)土地供應(yīng)的兩大殺手锏,，而且又決定在2005年繼續(xù)收緊地根。我認(rèn)為,，與此同時(shí),，在宏觀調(diào)控已取得初步成效基礎(chǔ)上，還應(yīng)對(duì)土地出讓金進(jìn)行一次全面的清理和整頓,，這適應(yīng)是我國(guó)宏觀調(diào)控的應(yīng)有之義,。 使用范圍： 包括土地補(bǔ)償費(fèi),、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi),、拆遷補(bǔ)償費(fèi),。 (二)土地開發(fā)支出。 包括前期土地開發(fā)性支出以及按照財(cái)政部門規(guī)定與前期土地開發(fā)相關(guān)的費(fèi)用等,。 (三)支農(nóng)支出,。 包括計(jì)提農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金、補(bǔ)助被征地農(nóng)民社會(huì)保障支出,、保持被征地農(nóng)民原有生活水平補(bǔ)貼支出以及農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)支出,。 (四)城市建設(shè)支出。 包括完善國(guó)有土地使用功能的配套設(shè)施建設(shè)支出以及城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)支出,。 (五)其他支出,。 包括土地出讓業(yè)務(wù)費(fèi)、繳納新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi),、計(jì)提國(guó)有土地收益基金,、城鎮(zhèn)廉租住房保障支出、支付破產(chǎn)或改制國(guó)有企業(yè)職工安置費(fèi)支出等,。 土地出讓收入的使用要確保足額支付征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi),、補(bǔ)助被征地農(nóng)民社會(huì)保障支出,、保持被征地農(nóng)民原有生活水平補(bǔ)貼支出，嚴(yán)格按照有關(guān)規(guī)定將被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用納入征地補(bǔ)償安置費(fèi)用,，切實(shí)保障被征地農(nóng)民和被拆遷居民的合法利益,。土地出讓收入的使用要重點(diǎn)向新農(nóng)村建設(shè)傾斜，逐步提高用于農(nóng)業(yè)土地開發(fā)和農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的比重,。用于農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的資金,，要重點(diǎn)安排農(nóng)村飲水、沼氣,、道路,、環(huán)境、衛(wèi)生,、教育以及文化等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目,，逐步改善農(nóng)民的生產(chǎn)、生活條件和居住環(huán)境,，努力提高農(nóng)民的生活質(zhì)量和水平,。土地前期開發(fā)要積極引入市場(chǎng)機(jī)制、嚴(yán)格控制支出,，通過政府采購(gòu)招投標(biāo)方式選擇評(píng)估,、拆遷、工程施工,、監(jiān)理等單位,，努力降低開發(fā)成本。城市建設(shè)支出和其他支出要嚴(yán)格按照批準(zhǔn)的預(yù)算執(zhí)行,。編制政府采購(gòu)預(yù)算的,，應(yīng)嚴(yán)格按照政府采購(gòu)的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 為加強(qiáng)土地調(diào)控,，由財(cái)政部門從繳入地方國(guó)庫(kù)的土地出讓收入中,，劃出一定比例資金，用于建立國(guó)有土地收益基金,，實(shí)行分賬核算,，具體比例由省、自治區(qū),、直轄市及計(jì)劃單列市人民政府確定,，并報(bào)送財(cái)政部和國(guó)土資源部備案。國(guó)有土地收益基金主要用于土地收購(gòu)儲(chǔ)備,。 管理辦法 第一章 總則 第一條為規(guī)范國(guó)有土地使用權(quán)出讓收支管理,，根據(jù)《土地管理法》、《國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》（國(guó)發(fā)[2006]31號(hào)）以及《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于規(guī)范國(guó)有土地使用權(quán)出讓收支管理的通知》（國(guó)辦發(fā)[2006]100號(hào)）等有關(guān)規(guī)定，特制定本辦法,。 第二條本辦法所稱國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入（以下簡(jiǎn)稱土地出讓收入）是指政府以出讓等方式配置國(guó)有土地使用權(quán)取得的全部土地價(jià)款,。具體包括：以招標(biāo)、拍賣,、掛牌和協(xié)議方式出讓國(guó)有土地使用權(quán)所取得的總成交價(jià)款（不含代收代繳的稅費(fèi)）,；轉(zhuǎn)讓劃撥國(guó)有土地使用權(quán)或依法利用原劃撥土地進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性建設(shè)應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳的土地價(jià)款；處置抵押劃撥國(guó)有土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳的土地價(jià)款,；轉(zhuǎn)讓房改房,、經(jīng)濟(jì)適用住房按照規(guī)定應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳的土地價(jià)款；改變出讓國(guó)有土地使用權(quán)土地用途,、容積率等土地使用條件應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳的土地價(jià)款,，以及其他和國(guó)有土地使用權(quán)出讓或變更有關(guān)的收入等。 國(guó)土資源管理部門依法出租國(guó)有土地向承租者收取的土地租金收入;出租劃撥土地上的房屋應(yīng)當(dāng)上繳的土地收益,；土地使用者以劃撥方式取得國(guó)有土地使用權(quán),，依法向市、縣人民政府繳納的土地補(bǔ)償費(fèi),、安置補(bǔ)助費(fèi),、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用（不含征地管理費(fèi)）,，一并納入土地出讓收入管理,。 按照規(guī)定依法向國(guó)有土地使用權(quán)受讓人收取的定金、保證金和預(yù)付款,，在國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同（以下簡(jiǎn)稱土地出讓合同）生效后可以抵作土地價(jià)款,。劃撥土地的預(yù)付款也按照上述要求管理。 第三條各級(jí)財(cái)政部門,、國(guó)土資源管理部門,、地方國(guó)庫(kù)按照職責(zé)分工，分別做好土地出讓收支管理工作,。 財(cái)政部會(huì)同國(guó)土資源部負(fù)責(zé)制定全國(guó)土地出讓收支管理政策。 省,、自治區(qū),、直轄市及計(jì)劃單列市財(cái)政部門會(huì)同同級(jí)國(guó)土資源管理部門負(fù)責(zé)制定本行政區(qū)域范圍內(nèi)的土地出讓收支管理具體政策，指導(dǎo)市,、縣財(cái)政部門和國(guó)土資源管理部門做好土地出讓收支管理工作,。 市、縣財(cái)政部門具體負(fù)責(zé)土地出讓收支管理和征收管理工作,，市,、縣國(guó)土資源管理部門具體負(fù)責(zé)土地出讓收入征收工作。 地方國(guó)庫(kù)負(fù)責(zé)辦理土地出讓收入的收納,、劃分,、留解等各項(xiàng)業(yè)務(wù),，及時(shí)向財(cái)政部門、國(guó)土資源管理部門提供相關(guān)報(bào)表和資料,。 第四條土地出讓收支全額納入地方政府基金預(yù)算管理,。收入全部繳入地方國(guó)庫(kù)，支出一律通過地方政府基金預(yù)算從土地出讓收入中予以安排,，實(shí)行徹底的“收支兩條線”管理,。在地方國(guó)庫(kù)中設(shè)立專賬（即登記簿），專門核算土地出讓收入和支出情況,。 第二章 征收管理 第五條土地出讓收入由財(cái)政部門負(fù)責(zé)征收管理,，可由市、縣國(guó)土資源管理部門負(fù)責(zé)具體征收,。 第六條市,、縣國(guó)土資源管理部門與國(guó)有土地使用權(quán)受讓人在簽訂土地出讓合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)明確約定該國(guó)有土地使用權(quán)受讓人應(yīng)當(dāng)繳納的土地出讓收入具體數(shù)額,、繳交地方國(guó)庫(kù)的具體時(shí)限以及違約責(zé)任等內(nèi)容,。 第七條土地出讓收入征收部門根據(jù)土地出讓合同和劃撥用地批準(zhǔn)文件，開具繳款通知書,，并按照財(cái)政部統(tǒng)一規(guī)定的政府收支分類科目填寫“一般繳款書”,，由國(guó)有土地使用權(quán)受讓人依法繳納土地出讓收入。國(guó)有土地使用權(quán)受讓人應(yīng)按照繳款通知書的要求,，在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)將應(yīng)繳地方國(guó)庫(kù)的土地出讓收入,，就地及時(shí)足額繳入地方國(guó)庫(kù)。繳款通知書應(yīng)當(dāng)明確供應(yīng)土地的面積,、土地出讓收入總額以及依法分期繳納地方國(guó)庫(kù)的具體數(shù)額和時(shí)限等,。 第八條已經(jīng)實(shí)施政府非稅收入收繳管理制度改革的地方，土地出讓收入收繳按照地方非稅收入收繳管理制度改革的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行,。 第九條市,、縣國(guó)土資源管理部門和財(cái)政部門應(yīng)當(dāng)督促國(guó)有土地使用權(quán)受讓人嚴(yán)格履行國(guó)有土地出讓合同，確保將應(yīng)繳國(guó)庫(kù)的土地出讓收入及時(shí)足額繳入地方國(guó)庫(kù),。對(duì)未按照繳款通知書規(guī)定及時(shí)足額繳納土地出讓收入,，并提供有效繳款憑證的，國(guó)土資源管理部門不予核發(fā)國(guó)有土地使用證,。國(guó)土資源管理部門要完善制度規(guī)定,，對(duì)違規(guī)核發(fā)國(guó)有土地使用證的，應(yīng)予收回和注銷,，并依照有關(guān)法律法規(guī)追究有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)和人員的責(zé)任,。 第十條任何地區(qū)、部門和單位都不得以“招商引資”、“舊城改造”,、“國(guó)有企業(yè)改制”等各種名義減免土地出讓收入,，實(shí)行“零地價(jià)”，甚至“負(fù)地價(jià)”,，或者以土地?fù)Q項(xiàng)目,、先征后返、補(bǔ)貼等形式變相減免土地出讓收入,；也不得違反規(guī)定通過簽訂協(xié)議等方式,，將應(yīng)繳地方國(guó)庫(kù)的土地出讓收入，由國(guó)有土地使用權(quán)受讓人直接將征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)支付給村集體經(jīng)濟(jì)組織或農(nóng)民等,。 第十一條由財(cái)政部門從繳入地方國(guó)庫(kù)的招標(biāo),、拍賣、掛牌和協(xié)議方式出讓國(guó)有土地使用權(quán)所取得的總成交價(jià)款中,，劃出一定比例的資金,，用于建立國(guó)有土地收益基金，實(shí)行分賬核算,，具體比例由省,、自治區(qū)、直轄市及計(jì)劃單列市人民政府確定,，并報(bào)財(cái)政部和國(guó)土資源部備案,。國(guó)有土地收益基金主要用于土地收購(gòu)儲(chǔ)備。 第十二條從招標(biāo),、拍賣,、掛牌和協(xié)議方式出讓國(guó)有土地使用權(quán)所確定的總成交價(jià)款中計(jì)提用于農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金。具體計(jì)提標(biāo)準(zhǔn)按照財(cái)政部,、國(guó)土資源部聯(lián)合發(fā)布的《用于農(nóng)業(yè)土地開發(fā)的土地出讓金收入管理辦法》（財(cái)綜〔2004〕49號(hào)）以及各省,、自治區(qū)、直轄市及計(jì)劃單列市人民政府規(guī)定執(zhí)行,。 第三章 使用管理 第十三條土地出讓收入使用范圍包括征地和拆遷補(bǔ)償支出,、土地開發(fā)支出、支農(nóng)支出,、城市建設(shè)支出以及其他支出,。 第十四條征地和拆遷補(bǔ)償支出。包括土地補(bǔ)償費(fèi),、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi),、拆遷補(bǔ)償費(fèi),，按照地方人民政府批準(zhǔn)的征地補(bǔ)償方案、拆遷補(bǔ)償方案以及財(cái)政部門核定的預(yù)算執(zhí)行。 第十五條土地開發(fā)支出,。包括前期土地開發(fā)性支出以及財(cái)政部門規(guī)定的與前期土地開發(fā)相關(guān)的費(fèi)用等,，含因出讓土地涉及的需要進(jìn)行的相關(guān)道路、供水,、供電,、供氣、排水,、通訊,、照明、土地平整等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)支出,，以及相關(guān)需要支付的銀行貸款本息等支出,，按照財(cái)政部門核定的預(yù)算安排。 第十六條支農(nóng)支出,。包括用于保持被征地農(nóng)民原有生活水平補(bǔ)貼支出,、補(bǔ)助被征地農(nóng)民社會(huì)保障支出、農(nóng)業(yè)土地開發(fā)支出以及農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)支出,。 （一）保持被征地農(nóng)民原有生活水平補(bǔ)貼支出,。從土地出讓收入中安排用于保持被征地農(nóng)民原有生活水平的補(bǔ)貼支出，按照各省,、自治區(qū),、直轄市及計(jì)劃單列市人民政府規(guī)定，以及財(cái)政部門核定的預(yù)算執(zhí)行,。 （二）補(bǔ)助被征地農(nóng)民社會(huì)保障支出,。從土地出讓收入中安排用于補(bǔ)助被征地農(nóng)民社會(huì)保障的支出，按照各省,、自治區(qū),、直轄市及計(jì)劃單列市人民政府規(guī)定，以及財(cái)政部門核定的預(yù)算執(zhí)行,。 （三）用于農(nóng)業(yè)土地開發(fā)支出,。按照財(cái)政部、國(guó)土資源部聯(lián)合發(fā)布的《用于農(nóng)業(yè)土地開發(fā)的土地出讓金使用管理辦法》（財(cái)建〔2004〕174號(hào)）和各省,、自治區(qū),、直轄市及計(jì)劃單列市人民政府規(guī)定，以及財(cái)政部門核定的預(yù)算執(zhí)行,。 （四）農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)支出,。從土地出讓收入中安排用于農(nóng)村飲水、沼氣,、道路,、環(huán)境,、衛(wèi)生、教育以及文化等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目支出,，按照各省,、自治區(qū)、直轄市及計(jì)劃單列市人民政府規(guī)定,，以及財(cái)政部門核定的預(yù)算執(zhí)行,。 第十七條城市建設(shè)支出。含完善國(guó)有土地使用功能的配套設(shè)施建設(shè)以及城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)支出,。具體包括：城市道路,、橋涵、公共綠地,、公共廁所,、消防設(shè)施等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)支出。 第十八條其他支出,。包括土地出讓業(yè)務(wù)費(fèi),、繳納新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)、國(guó)有土地收益基金支出,、城鎮(zhèn)廉租住房保障支出以及支付破產(chǎn)或改制國(guó)有企業(yè)職工安置費(fèi)用等,。 （一）土地出讓業(yè)務(wù)費(fèi)。包括出讓土地需要支付的土地勘測(cè)費(fèi),、評(píng)估費(fèi),、公告費(fèi)、場(chǎng)地租金,、招拍掛代理費(fèi)和評(píng)標(biāo)費(fèi)用等,，按照財(cái)政部門核定的預(yù)算安排。 （二）繳納新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi),。按照《財(cái)政部,、國(guó)土資源部、中國(guó)人民銀行關(guān)于調(diào)整新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)政策等問題的通知》（財(cái)綜[2006]48號(hào)）規(guī)定執(zhí)行,。 （三）國(guó)有土地收益基金支出,。從國(guó)有土地收益基金收入中安排用于土地收購(gòu)儲(chǔ)備的支出，包括土地補(bǔ)償費(fèi),、安置補(bǔ)助費(fèi),、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)以及前期土地開發(fā)支出,，按照地方人民政府批準(zhǔn)的收購(gòu)?fù)恋匮a(bǔ)償方案,、拆遷補(bǔ)償方案以及財(cái)政部門核定的預(yù)算執(zhí)行。 （四）城鎮(zhèn)廉租住房保障支出,。按照《財(cái)政部,、建設(shè)部,、國(guó)土資源部關(guān)于切實(shí)落實(shí)城鎮(zhèn)廉租住房保障資金的通知》（財(cái)綜[2006]25號(hào)）規(guī)定以及財(cái)政部門核定的預(yù)算安排,。 （五）支付破產(chǎn)或改制國(guó)有企業(yè)職工安置費(fèi)用支出,。根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定，從破產(chǎn)或改制國(guó)有企業(yè)國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入中,，安排用于支付破產(chǎn)或改制國(guó)有企業(yè)職工安置費(fèi)用支出,。 第十九條土地出讓收入的使用要確保足額支付征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)、補(bǔ)助被征地農(nóng)民社會(huì)保障支出,、保持被征地農(nóng)民原有生活水平補(bǔ)貼支出,，嚴(yán)格按照有關(guān)規(guī)定將被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用納入征地補(bǔ)償安置費(fèi)用，切實(shí)保障被征地農(nóng)民的合法利益,。在出讓城市國(guó)有土地使用權(quán)過程中,，涉及的拆遷補(bǔ)償費(fèi)要嚴(yán)格按照《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》（國(guó)務(wù)院令第305號(hào)）、有關(guān)法律法規(guī)和省,、自治區(qū),、直轄市及計(jì)劃單列市人民政府有關(guān)規(guī)定支付，有效保障被拆遷居民,、搬遷企業(yè)及其職工的合法利益,。 土地出讓收入的使用要重點(diǎn)向新農(nóng)村建設(shè)傾斜，逐步提高用于農(nóng)業(yè)土地開發(fā)和農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的比重,，逐步改善農(nóng)民的生產(chǎn),、生活條件和居住環(huán)境，努力提高農(nóng)民的生活質(zhì)量和水平,。 土地前期開發(fā)要積極引入市場(chǎng)機(jī)制,、嚴(yán)格控制支出，通過政府采購(gòu)招投標(biāo)方式選擇評(píng)估,、拆遷,、工程施工、監(jiān)理等單位,，努力降低開發(fā)成本,。 城市建設(shè)支出和其他支出要嚴(yán)格按照批準(zhǔn)的預(yù)算執(zhí)行。編制政府采購(gòu)預(yù)算的,，應(yīng)嚴(yán)格按照政府采購(gòu)的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行,。 第二十條建立對(duì)被征地農(nóng)民發(fā)放土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)的公示制度,，改革對(duì)被征地農(nóng)民征地補(bǔ)償費(fèi)的發(fā)放方式,。有條件的地方，土地補(bǔ)償費(fèi),、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用中應(yīng)當(dāng)支付給被征地農(nóng)民個(gè)人的部分,，可以根據(jù)征地補(bǔ)償方案,，由集體經(jīng)濟(jì)組織提供具體名單，經(jīng)財(cái)政部門會(huì)同國(guó)土資源管理部門審核后,，通過發(fā)放記名銀行卡或者存折方式從地方國(guó)庫(kù)中直接支付給被征地農(nóng)民,，減少中間環(huán)節(jié)，防止被截留,、擠占和挪用,，切實(shí)保障被征地農(nóng)民利益。被征地農(nóng)民參加有關(guān)社會(huì)保障所需的個(gè)人繳費(fèi),，可以從其所得的土地補(bǔ)償費(fèi),、安置補(bǔ)助費(fèi)中直接繳納。 第四章 收支科目管理 第二十一條刪除《2007年政府收支分類科目》收入分類103類“非稅收入”項(xiàng)下01款“政府性基金收入”32項(xiàng)“國(guó)有土地使用權(quán)出讓金收入”及目級(jí)科目,。 第二十二條為準(zhǔn)確反映土地出讓收入狀況,，在《2007年政府收支分類科目》103類“非稅收入”01款“政府性基金收入”科目中，分別設(shè)立下列科目： （一）設(shè)立46項(xiàng)“國(guó)有土地使用權(quán)出讓金收入”科目,。 01目“土地出讓總價(jià)款”,，科目說明為：反映以招標(biāo)、拍賣,、掛牌和協(xié)議方式出讓國(guó)有土地使用權(quán)所取得的總成交價(jià)款,，扣除財(cái)政部門已經(jīng)劃轉(zhuǎn)的國(guó)有土地收益基金和農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金后的余額。 02目“補(bǔ)繳的土地價(jià)款”,，科目說明為：反映劃撥國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或依法利用原劃撥土地進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性建設(shè)應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳的土地價(jià)款,、處置抵押劃撥國(guó)有土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳的土地價(jià)款、轉(zhuǎn)讓房改房和經(jīng)濟(jì)適用住房按照規(guī)定應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳的土地價(jià)款以及出讓國(guó)有土地使用權(quán)改變土地用途和容積率等土地使用條件應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳的土地價(jià)款,。 03目“劃撥土地收入”,，科目說明為：反映土地使用者以劃撥方式取得國(guó)有土地使用權(quán)，依法向市,、縣人民政府繳納的土地補(bǔ)償費(fèi),、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi),、拆遷補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用,。 99目“其他土地出讓金收入”，科目說明為：反映國(guó)土資源管理部門依法出租國(guó)有土地向承租者收取的土地租金收入,、出租劃撥土地上的房屋應(yīng)當(dāng)上繳的土地收益等其他土地出讓收入,。 （二）設(shè)立47項(xiàng)“國(guó)有土地收益基金收入”，科目說明為：反映從招標(biāo),、拍賣,、掛牌和協(xié)議方式出讓國(guó)有土地使用權(quán)所取得的總成交價(jià)款中按照規(guī)定比例計(jì)提的國(guó)有土地收益基金。 （三）設(shè)立48項(xiàng)“農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金收入”,，科目說明為：反映從招標(biāo),、拍賣,、掛牌和協(xié)議方式出讓國(guó)有土地使用權(quán)所取得的總成交價(jià)款中按照規(guī)定比例計(jì)提的農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金。 第二十三條為規(guī)范土地出讓支出管理,，對(duì)《2007年政府收支分類科目》支出功能分類212類“城鄉(xiāng)社區(qū)事務(wù)”08款“國(guó)有土地使用權(quán)出讓金支出”科目進(jìn)行下列調(diào)整： （一）將01項(xiàng)“前期土地開發(fā)支出”,，修改為“征地和拆遷補(bǔ)償支出”，科目說明調(diào)整為：反映地方人民政府在征地過程中支付的土地補(bǔ)償費(fèi),、安置補(bǔ)助費(fèi),、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)支出,。 （二）將02項(xiàng)“土地出讓業(yè)務(wù)費(fèi)用”，修改為“土地開發(fā)支出”,，科目說明調(diào)整為：反映地方人民政府用于前期土地開發(fā)性支出以及與前期土地開發(fā)相關(guān)的費(fèi)用等支出,。 （三）將03項(xiàng)“城市建設(shè)支出”科目說明修改為：反映土地出讓收入用于完善國(guó)有土地使用功能的配套設(shè)施建設(shè)和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)支出。 （四）將04項(xiàng)“土地開發(fā)支出”,，修改為“農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)支出”,，科目說明調(diào)整為：反映土地出讓收入用于農(nóng)村飲水、沼氣,、道路,、環(huán)境、衛(wèi)生,、教育以及文化等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)支出,。 （五）將05項(xiàng)“農(nóng)業(yè)土地開發(fā)支出”，修改為“補(bǔ)助被征地農(nóng)民支出”,，科目說明調(diào)整為：反映土地出讓收入用于補(bǔ)助被征地農(nóng)民社會(huì)保障支出以及保持被征地農(nóng)民原有生活水平支出,。 （六）設(shè)立06項(xiàng)“土地出讓業(yè)務(wù)支出”，科目說明調(diào)整為：反映土地出讓收入用于土地出讓業(yè)務(wù)費(fèi)用的開支,。 （七）保留07項(xiàng)“廉租住房支出”,，科目說明為：反映從土地出讓收入中安排用于城鎮(zhèn)廉租住房保障的支出。 （八）將99項(xiàng)“其他土地使用權(quán)出讓金支出”科目說明修改為：反映從土地出讓收入中支付繳納新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi),、支付破產(chǎn)或改制國(guó)有企業(yè)職工安置費(fèi)等支出,。 第二十四條在212類“城鄉(xiāng)社區(qū)事務(wù)”中設(shè)立10款“國(guó)有土地收益基金支出”，科目說明為：反映從國(guó)有土地收益基金收入中安排用于土地收購(gòu)儲(chǔ)備等支出,。 01項(xiàng)“征地和拆遷補(bǔ)償支出”,，科目說明為：反映從國(guó)有土地收益基金收入中安排用于收購(gòu)儲(chǔ)備土地需要支付的土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi),、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi),、拆遷補(bǔ)償費(fèi)支出。 02項(xiàng)“土地開發(fā)支出”,，科目說明為：反映從國(guó)有土地收益基金收入中安排用于收購(gòu)儲(chǔ)備土地需要支付的前期土地開發(fā)性支出以及與前期土地開發(fā)相關(guān)的費(fèi)用等支出,。 99項(xiàng)“其他支出”,，科目說明為：反映從國(guó)有土地收益基金收入中安排用于其他支出。 第二十五條在212類“城鄉(xiāng)社區(qū)事務(wù)”中設(shè)立11款“農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金支出”,，科目說明為：反映從農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金收入中安排用于農(nóng)業(yè)土地開發(fā)的支出,。 第二十六條在《2007年政府收支分類科目》支出經(jīng)濟(jì)分類科目310類“其他資本性支出”中增設(shè)下列科目： （一）09款“土地補(bǔ)償”，科目說明為：反映地方人民政府在征地和收購(gòu)?fù)恋剡^程中支付的土地補(bǔ)償費(fèi),。 （二）10款“安置補(bǔ)助”,，科目說明為：反映地方人民政府在征地和收購(gòu)?fù)恋剡^程中支付的安置補(bǔ)助費(fèi)。 （三）11款“地上附著物和青苗補(bǔ)償”,，科目說明為：反映地方人民政府在征地和收購(gòu)?fù)恋剡^程中支付的地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi),。 （四）12款“拆遷補(bǔ)償”，科目說明為：反映地方人民政府在征地和收購(gòu)?fù)恋剡^程中支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi),。 第二十七條國(guó)有土地使用權(quán)出讓金支出,、國(guó)有土地收益基金支出、農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金支出應(yīng)根據(jù)經(jīng)濟(jì)性質(zhì)和具體用途分別填列支出經(jīng)濟(jì)類相關(guān)各款,。 第二十八條《2007年政府收支分類科目》附錄二基金預(yù)算收支科目根據(jù)本辦法規(guī)定進(jìn)行調(diào)整,。具體科目調(diào)整情況詳見附件2。 第五章 預(yù)決算管理 第二十九條建立健全年度土地出讓收支預(yù)決算管理制度,。每年第三季度,，有關(guān)部門要嚴(yán)格按照財(cái)政部門規(guī)定編制下一年度土地出讓收支預(yù)算，并分別納入政府性基金收支預(yù)算,，報(bào)經(jīng)同級(jí)財(cái)政部門按規(guī)定程序批準(zhǔn)后執(zhí)行,。土地出讓收入資金撥付，按照財(cái)政國(guó)庫(kù)管理制度有關(guān)規(guī)定執(zhí)行,。 編制年度土地出讓收支預(yù)算要堅(jiān)持“以收定支,、收支平衡”的原則。土地出讓收入預(yù)算按照上年土地出讓收入情況,、年度土地供應(yīng)計(jì)劃,、地價(jià)水平等因素編制；土地出讓支出預(yù)算根據(jù)預(yù)計(jì)年度土地出讓收入情況,，按照年度土地征收計(jì)劃,、拆遷計(jì)劃以及規(guī)定的用途、支出范圍和支出標(biāo)準(zhǔn)等因素編制,。其中：屬于政府采購(gòu)范圍的,，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定編制政府采購(gòu)預(yù)算，并嚴(yán)格按照政府采購(gòu)的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行,。 每年年度終了,，有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照財(cái)政部門規(guī)定編制土地出讓收支決算，并分別納入政府性基金收支決算，報(bào)財(cái)政部門審核匯總后,，向同級(jí)人民政府報(bào)告,。地方人民政府依法向同級(jí)人大報(bào)告。 第三十條國(guó)土資源管理部門與財(cái)政部門要加強(qiáng)協(xié)作,，建立國(guó)有土地出讓,、儲(chǔ)備及收支信息共享制度。國(guó)土資源管理部門應(yīng)當(dāng)將年度土地供應(yīng)計(jì)劃,、年度土地儲(chǔ)備計(jì)劃以及簽訂的國(guó)有土地出讓合同中有關(guān)土地出讓總價(jià)款,、約定的繳款時(shí)間、繳款通知書等相關(guān)資料及時(shí)抄送財(cái)政部門,，財(cái)政部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)將土地出讓收支情況反饋給國(guó)土資源管理部門,。 第三十一條財(cái)政部門、國(guó)土資源管理部門要與地方國(guó)庫(kù)建立土地出讓收入定期對(duì)賬制度,，對(duì)應(yīng)繳國(guó)庫(kù),、已繳國(guó)庫(kù)和欠繳國(guó)庫(kù)的土地出讓收入數(shù)額進(jìn)行定期核對(duì)，確保有關(guān)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確無誤,。 第三十二條財(cái)政部門要會(huì)同國(guó)土資源管理部門、人民銀行機(jī)構(gòu)建立健全年度土地出讓收支統(tǒng)計(jì)報(bào)表以及分季收支統(tǒng)計(jì)明細(xì)報(bào)表體系,，統(tǒng)一土地出讓收支統(tǒng)計(jì)口徑,，確保土地出讓收支統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)及時(shí)、準(zhǔn)確,、真實(shí),，為加強(qiáng)土地出讓收支管理提供準(zhǔn)確的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。土地出讓收支統(tǒng)計(jì)報(bào)表體系由財(cái)政部會(huì)同國(guó)土資源部,、中國(guó)人民銀行研究制定,。 第六章 監(jiān)督檢查 第三十三條財(cái)政部門、國(guó)土資源管理部門,、人民銀行機(jī)構(gòu)以及審計(jì)機(jī)關(guān)要建立健全對(duì)土地出讓收支情況的定期和不定期監(jiān)督檢查制度,，強(qiáng)化對(duì)土地出讓收支的監(jiān)督管理，確保土地出讓收入及時(shí)足額上繳國(guó)庫(kù),，支出嚴(yán)格按照財(cái)政預(yù)算管理規(guī)定執(zhí)行,。 第三十四條對(duì)國(guó)有土地使用權(quán)人不按土地出讓合同、劃撥用地批準(zhǔn)文件等規(guī)定及時(shí)足額繳納土地出讓收入的,，應(yīng)當(dāng)按日加收違約金額1‰的違約金,。違約金隨同土地出讓收入一并繳入地方國(guó)庫(kù)。 第三十五條對(duì)違反規(guī)定,，擅自減免,、截留、擠占、挪用應(yīng)繳國(guó)庫(kù)的土地出讓收入,，不執(zhí)行國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定的會(huì)計(jì),、政府采購(gòu)等制度的，要嚴(yán)格按照《土地管理法》,、《會(huì)計(jì)法》,、《審計(jì)法》、《政府采購(gòu)法》和《財(cái)政違法行為處罰處分條例》（國(guó)務(wù)院令第427號(hào)）和《金融違法行為處罰辦法》（國(guó)務(wù)院令第260號(hào)）等有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定進(jìn)行處理,，并依法追究有關(guān)責(zé)任人的責(zé)任,。觸犯《刑法》的，要依法追究有關(guān)人員的刑事責(zé)任,。 第七章 附則 第三十六條各省,、自治區(qū)、直轄市及計(jì)劃單列市財(cái)政部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同國(guó)土資源管理部門,、人民銀行機(jī)構(gòu)根據(jù)本辦法,，結(jié)合各地實(shí)際，制定實(shí)施細(xì)則,，并報(bào)財(cái)政部,、國(guó)土資源部、中國(guó)人民銀行備案,。 第三十七條本辦法由財(cái)政部會(huì)同國(guó)土資源部,、中國(guó)人民銀行負(fù)責(zé)解釋。 第三十八條本辦法自2007年1月1日起實(shí)施,，此前有關(guān)規(guī)定與本辦法規(guī)定不一致的,，一律以本辦法規(guī)定為準(zhǔn)。[3] |
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