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hi,，今天來(lái)聊聊片區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中如何計(jì)算土地出讓金留存比例,。 在片區(qū)綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，資金平衡測(cè)算是很重要的一點(diǎn),，那么在資金平衡測(cè)算中,，有一個(gè)重要的參數(shù)—土地出讓金地方留存比例，我們有時(shí)候會(huì)不太重視，或者是政府方直接給的一個(gè)數(shù)字,，我們沒(méi)有去深究這個(gè)比例是如何計(jì)算來(lái)的,。那么今天我們就談?wù)勥@個(gè)比例是如何確定的。 1,、與政府留存對(duì)應(yīng)的就是政府提留部分,，那么為什么會(huì)有提留部分？ 根據(jù)《國(guó)有土地使用權(quán)出讓收支管理辦法》（財(cái)綜【2006】68號(hào)文）：土地出讓收入使用范圍包括征地和拆遷補(bǔ)償支出,、土地開(kāi)發(fā)支出,、支農(nóng)支出、城市建設(shè)支出以及其他支出,。 征地拆遷補(bǔ)償和土地開(kāi)發(fā)支出不必多說(shuō),，這個(gè)一般都是直接的做地成本，不屬于提留的部分,。 一般各個(gè)地方的提留部分都是包含在支農(nóng)支出,、城市建設(shè)支出和其他支出里，這些提留都是拿出來(lái)作為統(tǒng)籌使用的,，在市級(jí)土地財(cái)政進(jìn)入?yún)^(qū)級(jí)時(shí)就已經(jīng)提走了,。 支農(nóng)支出：包括用于保持被征地農(nóng)民原有生活水平補(bǔ)貼支出、補(bǔ)助被征地農(nóng)民社會(huì)保障支出,、農(nóng)業(yè)土地開(kāi)發(fā)支出,、農(nóng)田水利建設(shè)支出以及農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)支出。 城市建設(shè)支出：包括完善國(guó)有土地使用功能的配套設(shè)施建設(shè)以及城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)支出,，具體有城市道路,、橋涵、公共綠地,、公共廁所,、消防設(shè)施等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)支出。如常見(jiàn)的地鐵輕軌城市會(huì)有“軌道建設(shè)專項(xiàng)資金”,。 其他支出：包含土地出讓業(yè)務(wù)費(fèi),、繳納新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)、國(guó)有土地收益基金支出,、城鎮(zhèn)廉租住房保障支出及支付破產(chǎn)或改制國(guó)有企業(yè)職工安置費(fèi)用等,。 這里國(guó)有土地收益基金是個(gè)大頭，很多地方能夠按土地出讓收入的5%計(jì)提,。 2,、浙江省2011年下發(fā)文件《浙江省人民政府關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)國(guó)有土地使用權(quán)出讓收支管理的通知》,，對(duì)土地出讓金提留做了更加明顯的規(guī)定。 ①用于農(nóng)業(yè)土地開(kāi)發(fā)的土地出讓金：按土地出讓平均收益的15%計(jì)提,； ②國(guó)有土地收益基金：按國(guó)有土地使用權(quán)出讓總成交價(jià)款的3-5%計(jì)提； ③廉租住房保障資金：按國(guó)有土地使用權(quán)出讓收益的10%以上或國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入總額的2%以上計(jì)提,； ④農(nóng)田水利建設(shè)資金：按國(guó)有土地使用權(quán)出讓收益的10%或國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入總額的2%計(jì)提,； ⑤教育資金：具體按國(guó)家和省政策規(guī)定計(jì)提； ⑥社會(huì)保障資金：按不低于國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入總額的5%計(jì)提,； ⑦國(guó)家和省政府規(guī)定應(yīng)計(jì)提的其他專項(xiàng)資金,。 這七項(xiàng)中，有的計(jì)算基數(shù)為土地出讓收入總額,，有的為土地出讓收益,，土地出讓收益基本上等于土地出讓收入扣除土地做地成本。  從上面表中看出,，在還沒(méi)有包括各個(gè)地方由于專項(xiàng)建設(shè)計(jì)提的資金的情況下,，計(jì)提比例已經(jīng)達(dá)到23.5%，即留存比例最高也只能達(dá)到76.5%,，所以有時(shí)候當(dāng)聽(tīng)到有人說(shuō)留存比例能到80-90%的時(shí)候,，心里應(yīng)該有個(gè)疑問(wèn)，或許他是不懂,、或許他是騙你的,。 但也不排除有的地方政府會(huì)有很特別的政策。 一般開(kāi)發(fā)區(qū)或新區(qū)等非完全行政區(qū)的計(jì)提比例會(huì)更高一點(diǎn),。 下面是我們?cè)?jīng)歷的浙江某開(kāi)發(fā)區(qū)的計(jì)提比例表,，不同用地類型可能計(jì)提比例也不同，經(jīng)營(yíng)性用地土地出讓金留存比例已經(jīng)不足60%,。  3,、說(shuō)完土地出讓金的比例，再說(shuō)說(shuō)稅收的事,。 很多情況下,，政府提出在封閉的區(qū)域內(nèi)增量的財(cái)政稅收收入也作為還款來(lái)源，你說(shuō)要不要,？ 要當(dāng)然是最好,，但實(shí)際上有點(diǎn)“雞肋”。 一是因?yàn)閷?shí)際操作比較難,。 二是合作期短,，合作期內(nèi)能夠產(chǎn)生的稅收有限。 比如很多房地產(chǎn)相關(guān)的稅收是需要清算的,，一個(gè)項(xiàng)目結(jié)束可能要4-5年,，很多片區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目合作期可能都要結(jié)束了；產(chǎn)業(yè)稅收就更不必說(shuō)了，招商引資稅收優(yōu)惠,，三免兩減半,，也沒(méi)啥新增稅收收入了。 三是區(qū)縣能夠留存的稅收比例比土地出讓金留存比例要低很多,，很多地方在30%-40%左右,。 下面列舉一下浙江某個(gè)區(qū)各種稅收留存的比例，因?yàn)槎愂蘸芏嗑哂薪y(tǒng)一性,，其他地方也可大致參考,。  大頭是增值稅和所得稅，區(qū)縣只能分到百分之三十多,，綜合下來(lái)整體稅收區(qū)縣留存能夠大約到40%左右,。 最后，具體到項(xiàng)目,，無(wú)論是土地出讓金還是稅收,，一定需要收集當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)政策文件，同時(shí)需要當(dāng)?shù)刈砸?guī)部門與財(cái)政部門對(duì)各個(gè)計(jì)提比例進(jìn)行確認(rèn),，畢竟耳聽(tīng)為虛,，眼見(jiàn)為實(shí)。 好啦,，以上就是關(guān)于土地出讓金留存比例的問(wèn)題,，如有想法，歡迎探討  |
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