租賃貫穿于商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營的始終，在日益增多的租賃糾紛中,，出租方,、承租方,、物業(yè)等相互之間的權(quán)利義務(wù)為何？及如何在法律框架內(nèi)最大限度地保障自身的權(quán)益,？

文|良翰律師事務(wù)所 陳現(xiàn)安律師

案情回顧

甲公司將其所有的某大廈八樓出租給乙公司,，租賃期限10年。乙公司裝修后搬遷至該大廈,。搬入后不久,，七樓業(yè)主就開始裝修，上班時間的裝修噪音嚴重影響乙公司的正常工作,，乙公司就此多次向物業(yè)公司物業(yè)投訴,，物業(yè)公司僅以已向七樓業(yè)主發(fā)出書面通告為由抗辯。

另外,，由于物業(yè)公司管理不盡職：電梯人貨混用,、大堂內(nèi)貨物堆積,、大廈周圍污水無人清理,、車位無法保證等,，這些都嚴重影響了客戶對乙公司的印象。

就以上情況乙公司也多次找物業(yè)公司反映,，問題都沒有得到解決,。最后乙公司拒交物業(yè)費，物業(yè)公司威脅若乙公司再不交納物業(yè)費將對其采取停水,、停電等制約措施,。無奈之下，乙公司只能退租,。

法律關(guān)系評點

一,、承租人與物業(yè)公司的法律關(guān)系

乙公司作為物業(yè)的實際使用人，享受物業(yè)公司提供的相關(guān)服務(wù)的同時也要遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的相關(guān)管理制度,。二者之間雖然不存在書面的物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系,，但已然形成了現(xiàn)實的、實際的物業(yè)服務(wù)關(guān)系,。因此,，乙公司與物業(yè)公司之間存在事實的物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系。

目前在這方面法律界定比較模糊,，主要有：

《物業(yè)管理條例》第四十二條：“業(yè)主應(yīng)當根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費用,。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用的，從其約定,，業(yè)主負連帶交納責任,。”

第四十八條第一款：“物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動中的權(quán)利義務(wù)由業(yè)主和物業(yè)使用人約定,，但不得違反法律,、法規(guī)和管理規(guī)約的有關(guān)規(guī)定?！?/span>

《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十二條：“因物業(yè)的承租人,、借用人或者其他物業(yè)使用人實施違反物業(yè)服務(wù)合同，以及法律,、法規(guī)或者管理規(guī)約的行為引起的物業(yè)服務(wù)糾紛,，人民法院應(yīng)當參照本解釋關(guān)于業(yè)主的規(guī)定處理?！?/span>

二,、承租人能否對物業(yè)公司管理不盡職提出異議，能否就裝修噪音遭受的損失向物業(yè)公司主張損害賠償

前文已確定,，乙公司與物業(yè)公司之間為事實的物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系,。根據(jù) 《物業(yè)管理條例》第四十八條第一款的規(guī)定，物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動中的權(quán)利由物業(yè)使用人與業(yè)主約定,。正常情況下雙方會約定物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動中享有業(yè)主所享有的權(quán)利,，并承擔業(yè)主履行的義務(wù),。又根據(jù)第六條第二款“業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權(quán)利：……（七）監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同”,。因此,，乙公司有權(quán)監(jiān)督物業(yè)公司履行物業(yè)合同，并對物業(yè)公司違反物業(yè)服務(wù)合同的行為提出異議,。

根據(jù) 《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第三條第一款：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的或者法律,、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護,、管理和維護義務(wù),，業(yè)主請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任的,，人民法院應(yīng)予支持”,。因此，如果物業(yè)服務(wù)合同對相關(guān)項目有約定,，乙公司可以就七樓裝修噪音影響其正常工作要求物業(yè)公司承擔違約責任或就因此造成的損失進行賠償,。

三、承租人拒交物業(yè)費與物業(yè)公司停止水電供應(yīng)的對峙方式是否妥當

乙公司不可采用拒交物業(yè)服務(wù)費的方式對抗物業(yè)公司,，否則將面臨承擔交納滯納金的不利后果,。《江蘇省物業(yè)管理條例》第三十九條：“業(yè)主,、使用人未按照物業(yè)管理合同的約定交納物業(yè)管理服務(wù)費的,，物業(yè)管理企業(yè)可以催交，逾期仍不交納的,，物業(yè)管理企業(yè)可以按每日萬分之五加收滯納金”,。

物業(yè)公司亦不能擅自用停止水電供應(yīng)的方式督促物業(yè)使用人交納物業(yè)費。盡管物業(yè)公司一般都代收水電費用,，但物業(yè)公司并非水電的供應(yīng)者,，其代收水電費的業(yè)務(wù)是基于水電供應(yīng)企業(yè)的委托，物業(yè)公司并無停水,、停電的權(quán)利,。業(yè)主或物業(yè)使用人供水供電合同的相對方是水電供應(yīng)企業(yè)，只有在業(yè)主或物業(yè)使用人違約,，且物業(yè)公司接到水電供應(yīng)企業(yè)書面委托的情況下才可以停止水電供應(yīng),。

否則，物業(yè)公司擅自停止水電供應(yīng),，將會承擔賠償損失的法律責任,。《江蘇省高級人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件若干問題的意見》第八條：“第八條業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費用，物業(yè)服務(wù)人停止對業(yè)主供應(yīng)水,、電,、氣等服務(wù),，造成業(yè)主損害，業(yè)主要求物業(yè)服務(wù)人承擔損害賠償責任的,，人民法院應(yīng)予支持,。業(yè)主拖欠水、電,、氣費用,，物業(yè)服務(wù)人受水、電,、氣供應(yīng)企業(yè)的書面委托,，停止對業(yè)主供應(yīng)水、電,、氣等服務(wù),，造成業(yè)主損害，業(yè)主起訴要求物業(yè)服務(wù)人承擔賠償責任的,，人民法院不予支持”,。

四、承租人退租的法律后果

乙公司退租屬于單方解除租賃合同,，將可能承擔違約責任,。因為致使乙公司退租的原因并非甲公司造成的，如果租賃合同中沒有約定因第三方原因致使合同目的不能實現(xiàn)承租人可單方解除合同的條款,，那么乙公司將承擔違約責任,。

另外，乙公司因裝修,、搬遷,、人員休假等造成的直接損失以及更換辦公地點帶來的間接損失也很難補救。

五,、出租人是否可以高枕無憂

在這場糾紛中,，作為出租人的甲公司并沒有受到太多的牽連，甲公司是否就不存在任何法律風險,，可以高枕無憂呢,？不然。

《物業(yè)管理條例》 第四十二條：“業(yè)主應(yīng)當根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費用,。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用的,，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任,?！?/span>

第四十八條第二款：“物業(yè)使用人違反本條例和管理規(guī)約的規(guī)定，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當承擔連帶責任”,。

最高人民法院《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第七條：“業(yè)主與物業(yè)的承租人,、借用人或者其他物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)費,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主承擔連帶責任的，人民法院應(yīng)予支持”,。

一,、法律風險建議

一、物業(yè)承租人的風險應(yīng)對措施

承租人找到意向物業(yè)后,，應(yīng)對物業(yè)的周邊環(huán)境,、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)水平等進行細致的考察，并對已經(jīng)入駐的業(yè)主或者使用人就物業(yè)服務(wù)滿意度進行調(diào)查,，以此判斷物業(yè)的硬件及軟件能否滿足己方的要求,。不能僅被其豪華的硬件吸引，如本案中的乙公司遭遇的境況,，入駐后才發(fā)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)差,，與預(yù)期目標相去甚遠。

租賃合同簽訂后,，承租人將是物業(yè)服務(wù)合同和管理規(guī)約的繼受人,。因此，在租賃合同簽訂前,，承租人要對物業(yè)服務(wù)合同,、管理規(guī)約進行仔細的研究，明確己方將來的權(quán)利義務(wù),。

當承租人認為物業(yè)公司出現(xiàn)不履行或不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的義務(wù)時,，可以向物業(yè)公司提出異議，要求其改正,?；蛘呦驑I(yè)主委員會反映,，抑或向地方政府房地產(chǎn)行政主管部門投訴,。

《物業(yè)管理條例》第六條第二款“業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權(quán)利:……（七）監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同”,；

第十五條第一款：“業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會的決定事項,，履行下列職責：……（三）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議,，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同”,；

第四十九條：“縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當及時處理業(yè)主、業(yè)主委員會,、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動中的投訴”,。

當以上途徑均未取得承租人滿意的效果后，承租人可按物業(yè)服務(wù)合同約定向相應(yīng)的仲裁機構(gòu)或者法院提起仲裁申請或訴訟,。

《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第三條第一款：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的或者法律,、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修,、養(yǎng)護、管理和維護義務(wù),，業(yè)主請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔繼續(xù)履行,、采取補救措施或者賠償損失等違約責任的，人民法院應(yīng)予支持,?！?/span>

承租人在準備申請仲裁或者起訴前應(yīng)注意證據(jù)收集，對物業(yè)公司不履行合同的行為或者侵權(quán)行為以音頻或者影像的方式予以固定,，因物業(yè)公司的違約或侵權(quán)行為受到損害的,，也要收集相應(yīng)的證據(jù)資料。

為預(yù)防因物業(yè)公司或者其他第三方的行為威脅到承租人的合法權(quán)益,，承租人在簽訂租賃合同時可加一條“因不歸責與出租人與承租人的原因,，致使承租人合同目的不能實現(xiàn)的，出租人應(yīng)當配合承租人協(xié)調(diào),，協(xié)調(diào)后合同目的仍無法實現(xiàn)的,，承租方可單方解除合同?！?/span>

二,、物業(yè)公司的風險應(yīng)對措施

物業(yè)公司應(yīng)當嚴格按照物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容，履行相關(guān)義務(wù),。

根據(jù)《物業(yè)管理條例》第五十三條：“業(yè)主需要裝飾裝修房屋的,，應(yīng)當事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主”,。

《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第四條：“業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同或者法律,、法規(guī)、管理規(guī)約,，實施妨害物業(yè)服務(wù)與管理的行為,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主承擔恢復(fù)原狀、停止侵害,、排除妨害等相應(yīng)民事責任的,，人民法院應(yīng)予支持?！?/span>

在業(yè)主裝修前告知禁止行為和注意事項,，在業(yè)主裝修過程中，物業(yè)公司應(yīng)該及時制止違規(guī)行為,，業(yè)主不聽勸告的,，物業(yè)公司可以提起訴訟，要求業(yè)主停止侵害、排除妨害等,。

物業(yè)公司對拒交物業(yè)費的業(yè)主或物業(yè)使用人首先應(yīng)當書面催告,，經(jīng)催告后業(yè)主仍不交納物業(yè)費的。

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第六條：“經(jīng)書面催交,，業(yè)主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)費的，人民法院應(yīng)予支持”向法院提起訴訟,。物業(yè)公司如果采用停止水電供應(yīng)的方式會使雙方矛盾更加激化甚至要賠償業(yè)主因其擅自停止水電供應(yīng)所造成的損失,。

同時，物業(yè)公司可以利用“業(yè)主的連帶責任”,，對物業(yè)使用人拒交物業(yè)費的情況,，要求業(yè)主承擔連帶責任，這樣能更好的維護自己的合法權(quán)益,。

三,、物業(yè)出租人的風險應(yīng)對措施

物業(yè)出租人并不能因其與承租人簽訂租賃合同而使自己退出物業(yè)管理活動。出租人在與承租人簽訂租賃合同時應(yīng)當明確約定雙方權(quán)利義務(wù),，同時也要監(jiān)督承租人的行為：當承租人與物業(yè)公司發(fā)生糾紛時,，業(yè)主應(yīng)該積極協(xié)助解決；當承租人的行為違反管理規(guī)約是應(yīng)及時制止,。否則,，業(yè)主可能會因承租人的違法、違規(guī)行為承擔連帶責任,。

商業(yè)地產(chǎn)承租人一般對物業(yè)地理位置,、硬件設(shè)施、周邊環(huán)境以及物業(yè)服務(wù)公司的服務(wù)水平有很高的要求,。承租人,、出租人和物業(yè)服務(wù)公司之間一旦發(fā)生糾紛，損失可能是巨大的,。因此,，承租人和出租人簽訂租賃合同簽應(yīng)當對物業(yè)進行完善的考察；物業(yè)服務(wù)企業(yè)也嚴格履行物業(yè)服務(wù)合同,，維護業(yè)主及物業(yè)使用人的利益,，同時也合法的維護己方的權(quán)益,。當雙方或三方之間出現(xiàn)糾紛時,，各方應(yīng)相互協(xié)商，如協(xié)商不成應(yīng)通過法律途徑解決糾紛,。