一不小心買了違建的房子怎么辦?

觀心破執(zhí) 2017-02-13

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最近關(guān)于燕郊房價的報道甚囂塵上。均價從三千到三萬,，燕郊房價史是一波比北京房價更為戲劇性的漲價史,，然而，最近由于土地未落宗問題使得燕郊房子變得風聲鶴唳,。

近日燕郊多個小區(qū)的業(yè)主反映,，此前他們按照商品房的價格購買的房產(chǎn)，拿著政府部門頒發(fā)的房產(chǎn)證,，卻無法進行不動產(chǎn)登記,。與此類似的情況比比皆是，生活中不小心買了違章建筑,，到底該怎么辦呢,？

首先百科一下何為違章建筑，從嚴格意義上講,，是指違反《土地管理法》,、《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理條例》等相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定動工建造的房屋及設(shè)施,。簡單說就是,，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或違反建筑工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的,，或采取欺騙手段騙取批準而占地新建,、擴建和改建的建筑物。

違章建筑主要包括：

（1）未申請或申請未獲得批準,，并未取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證而建成的建筑物,；

（2）擅自改變建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建成的建筑物；

（3）擅自改變了使用性質(zhì)建成的建筑物,；.

（4）臨時建筑建設(shè)后超過有效期未拆除成為永久性建筑的建筑物,；

（5）通過偽造相關(guān)材料向主管部門騙取許可證而建成的建筑物。

一不小心買了違章建筑究竟該怎么辦,？

違章建筑的房屋是不可以買賣的,，所簽訂的房屋買賣合同也是無效。根據(jù)我國《合同法》第52條第(五)項的規(guī)定,，違反法律,、行政法規(guī)的強制性規(guī)定訂立的合同無效。據(jù)此，在經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門處理并經(jīng)房產(chǎn)管理部門確認產(chǎn)權(quán)之前,，若所訂立的房屋買賣合同是無效的,，當然也不能取得房屋的所有權(quán)。

別擔心,，損失還是可以得到賠償?shù)?/strong>

根據(jù)我國《合同法》第58條的規(guī)定：合同無效或者被撤銷后,，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當予以返還,；不能返還或者沒有必要返還的,，應(yīng)當折價補償。有過錯的一方應(yīng)當賠償對方因此遭受的損失,，雙方都有過錯的,，應(yīng)當各自承擔相應(yīng)的責任。

購買者若不知道所購買的房屋是違章建筑,，購買者為法律中的善意第三人,，自然也不存在過錯，不應(yīng)承擔責任,；則出賣人應(yīng)當返還購買者已經(jīng)繳納的購房款,，并賠償自繳款次日至付清之日按中國人民銀行同期同類貸款基準利率計算的利息。

舉個例子：2000年5月18日,，譚某將一違章建造的房屋以2.5萬元的價格賣給王某：但并未告知王某該房系違章建筑。合同簽訂后,，王某付清房款并要求譚某交房,，譚某于是將房騰出，但并未與王某辦理房屋過戶手續(xù),。后王某屢次向譚某要求辦理該房的過戶手續(xù),，譚某均以各種借口推托。2005年1月14日,，王某因?qū)掖我笞T某辦理房屋合法手續(xù)未果,，向法院提起訴訟，要求解除與譚某之間的房屋買賣合同,。法律規(guī)定以違章建筑為標的的買賣,，應(yīng)認定無效。所以譚某與王某之間的房屋買賣合同屬無效合同,，王某買房前并不知道所買房屋為違章建筑,，因此法院裁定譚某向王某返還房款及利息，王某的損失得到了補償,。

反之購買者若對房屋的違法性可能是知曉的,，具有過錯，則其應(yīng)該承擔因此造成的損失。

也舉個例子：2000年1月2日,，吳某以6600元的價格將其修建的兩間平房賣與譚某,，并在售房合同中講明該房修建時未取得建筑許可證，系違章建筑,，如遇全市統(tǒng)一規(guī)劃或征用,，應(yīng)無條件搬遷，并不得轉(zhuǎn)賣,。譚某在明知房子是違章建筑的情況下,，因為價格明顯偏低，仍然購買,。幾年后,，該房屋遇拆遷，該房屋被有關(guān)部門拆除后,，由于是違章建筑,，不得實行產(chǎn)權(quán)或支付作價款的補償辦法。譚某遂訴至人民法院,，要求吳某返還購房款,。因為雙方買賣的標的物是違章建筑，吳某無權(quán)處分,，譚某亦無權(quán)處分,，譚某與吳某之間的房屋買賣無效。吳某應(yīng)返還購房款,，譚某在明知是違建的情況下,，取得并使用了違章建筑，也應(yīng)承擔相應(yīng)的民事責任,。