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海外掘金大講堂 1月4日,，“海外資產(chǎn)配置大講堂”第37期,，分享主題：為什么西雅圖有可能是下一個硅谷？ 主講人：趙莉,，北美最大房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司Keller Williams 經(jīng)紀(jì)人,。 講座將持續(xù)進行下去，有興趣的朋友,，歡迎添加智谷助理（ID：zgtrender04）,，備注：姓名+職業(yè)+城市+聯(lián)系方式；智谷助理將拉你入群聽課,。 ◎作者丨趙莉 版權(quán)聲明：本文首發(fā)于海外掘金（ID：gold1849）,，為原創(chuàng)作品，其他公眾號轉(zhuǎn)載此文時,，需在正文前署作者名,、標(biāo)來源,，并同時轉(zhuǎn)載文末二維碼，否則視作侵權(quán),。 大家好,，我是主講人趙莉。本科畢業(yè)于中國人民大學(xué),，荷蘭萊頓大學(xué)碩士,，在亞馬遜做了7年，最后在亞馬遜做出口事物,，負責(zé)中國的海外購?，F(xiàn)任職于全美最大的房產(chǎn)公司Keller Williams的明星經(jīng)紀(jì)人團隊中，2015年公司銷量第一,。 今天的講座分3部分,，分別介紹西雅圖，談西雅圖房產(chǎn)的狀況和推動因素,，探討西雅圖的投資機會,。 1西雅圖介紹 大家對西雅圖并不陌生，一些朋友看過《北京戀上西雅圖》或者來過,。西雅圖是離國內(nèi)最近的美國城市,，來美國旅游第一站可能是西雅圖。  上圖有弧圈的地方就是西雅圖,，處于美國西北角華盛頓州，“太空針?biāo)笔俏餮艌D的地標(biāo),。西雅圖是華盛頓州最大的城市,，也是西北部最大的城市。它和舊金山,、洛杉磯都在西海岸,，使用太平洋標(biāo)準(zhǔn)時間，我和大家有16個小時的時差,。  可以看到,，西雅圖的北部就是加拿大溫哥華，開車2小時就到,。西雅圖是海灣,，有5號高速公路，一直往南可以開到加州圣地亞哥,，可知西雅圖的交通非常方便,。  上圖是西雅圖城市概況，西雅圖被稱為翡翠之城,，因為城市綠化率非常高,。西雅圖是全美第四大港口,，西雅圖面積370平方公里，是北京面積的2%,，人口2015年是68萬：亞裔占14%,、華人4.1%，白種人占比非常大,，西雅圖近幾年人口發(fā)展呈多元化,。從右下角的圖可以看到，西雅圖是全美發(fā)展最快的城市,，人口增長最快,。  上面是西雅圖地標(biāo)。西雅圖摩天輪,、派克市場,，每天都有新鮮的海鮮蔬菜，很多游客第一站都來這,；第二張是今年元旦夜,，在太空針放煙花，非常美,；第三張是華盛頓大學(xué)3,、4月份櫻花盛開，華盛頓排名非常高,，尤其是在醫(yī)學(xué)的成就,，很多從華盛頓畢業(yè)的學(xué)生，會去當(dāng)?shù)卮蠊?，比如亞馬遜,、微軟、波音去實習(xí),，很多國內(nèi)大學(xué)生會去華盛頓大學(xué)學(xué)習(xí),。 底下的兩張圖左邊是西雅圖的城市公園。你可以看到他是在城市中央,，有個很大的湖,，湖邊都是種植各種植物，在周圍走一圈非常的美,。最后一張圖是西雅圖最著名的體育館CenturyLink,，是海鷹隊跟足球隊的主場。 我們看一下大西雅圖地區(qū),，圖中有3個圈,。東邊的最著名的城市貝爾維尤、南部塔科馬,。來過西雅圖的朋友都知道,，坐飛機要到塔科馬國際機場,。以西雅圖、塔科馬為中心的這個地區(qū),，2010年人口達到370萬,，南北有5號公路，405公路,、9號公路由西向東,。  華盛頓湖在西雅圖與貝爾維尤之間，被水包圍,，所以在這很容易買到水景房,。再往東邊走可以買到山景房，景觀非常美,。西雅圖的平均氣溫2-23度,。 貝爾維尤市面積95平方公里，11月最新的人口統(tǒng)計發(fā)現(xiàn),，當(dāng)?shù)匾呀?jīng)成為少數(shù)族裔占多數(shù)的城市,，白人占比低于50%，少數(shù)裔多于50%,，是多元的城市,，以好學(xué)區(qū)著稱。  西雅圖還是知名企業(yè)匯集的城市,，創(chuàng)立于此的微軟,、亞馬遜、波音,、星巴克,、零售連鎖COSTCO、旅游網(wǎng)站Expedia,、Zillow和Redfin是房產(chǎn)交易平臺。有的在西雅圖設(shè)立分部,，波音兩年前把總部搬到芝加哥,，但在西雅圖的雇員有8萬多，仍是西雅圖最大雇主,。其他著名公司,，谷歌、Facebook,、Ebay 在西雅圖設(shè)立分部,。  看城市發(fā)展趨勢，主要是看高科技IT和年輕人的趨勢,。千禧一代（1982-1998出生）很喜歡西雅圖,。下圖中可看出西雅圖排第三,，在紐約、舊金山之后,，所以西雅圖是一個非常有活力的城市,。  西雅圖沿海、四季如春,，街上很多自行車道,，戶外可以劃船、爬山,。從左圖可以看到有很多公園,，著名的國家公園、瑞尼爾山,。  美國100個最適合居住的地方,，華盛頓州占6名。在這給大家列出排名前4的城市,，貝爾維尤排第2,。  2西雅圖房地產(chǎn)市場 接下來介紹西雅圖房地產(chǎn)現(xiàn)狀及背后推動原因。下面是截止到2016年9月30號的數(shù)據(jù),，標(biāo)普美國房價指數(shù)終于超過10年前的最高點,。華爾街日報用頭條報道，也顯示了美國民眾對房地產(chǎn)發(fā)展的信心,。  右圖是美國城市漲幅,，波士頓、洛杉磯,、紐約多少都有漲幅,。紅框的西雅圖在美國城市中同比漲幅最高。 從上圖可看出,，全美同比漲幅了5.5%,，西雅圖漲了11%。右圖是西雅圖東西南北漲幅的趨勢跟比例,，西雅圖漲幅12.6%,，東部漲幅最高15.1%。 上圖從另外一個角度說明趨勢,。9月,，超過100萬美金房屋銷售占整個房屋銷售的11.8%，高額房的比例越來越高,，大家對于西雅圖房產(chǎn)投資的信心越來越高,。 去年11月份，胡潤研究院發(fā)了第三期海外投資白皮書，西雅圖位于洛杉磯,、舊金山后,，排第三，是中國高凈值人群喜愛移民排第三的海外城市,，西雅圖在國內(nèi)越來越被認可,。 為何大家對西雅圖情有獨鐘？有三方面因素,。 ?。?）技術(shù)公司的擴張和技術(shù)人員的遷移 我們經(jīng)常聽到“西雅圖是不是下一個硅谷”，先看西雅圖本身的公司擴張,。從2015年4月到2016年5月,，西雅圖增加了86200人。2015年西雅圖人口才68萬人,，去年一年增加8萬多人,，非常快,。 這跟當(dāng)?shù)卮蠊镜臄U張是分不開的,。亞馬遜從2010年擴張，亞馬遜去年有25000人,微軟4萬人,，谷歌新樓將在2019年投入使用,，屆時會有更多人技術(shù)人員來西雅圖工作。 為什么是下一個硅谷,，下圖可以看到硅谷房價的中位價,，靠近舊金山的San Mateo中位房價已經(jīng)達到130萬美金，舊金山灣區(qū)的房價已經(jīng)相當(dāng)高了,。 而舊金山的租金已經(jīng)達到3500美金,，下圖可以看一下，舊金山灣區(qū)其他城市的租金也非常高,。 下圖對比舊金山跟西雅圖的房價和租金,，有很大區(qū)別。目前西雅圖的中位租金是舊金山的一半,，可想西雅圖的可購買能力是高于硅谷地區(qū)的,。房價、租金不斷攀升,，使硅谷對IT人員和家庭是非常大的挑戰(zhàn),，所以他們往西雅圖遷移,。 那么技術(shù)人員是否愿意離開硅谷,？下圖告訴我們68%的IT工作者認為是否在硅谷工作并不重要。可以看到除了硅谷,，排名第二IT集中地是西雅圖,。由于硅谷的生活成本、房格上升,，大量硅谷IT工作者北遷到西雅圖,，是房價增長的原因之一。 ?。?）溫哥華的房屋買賣限制政策 另一個華人投資圣地——溫哥華政策限制,，導(dǎo)致資本轉(zhuǎn)移。2016年8月2號溫哥華對外國購房者加收15%的房產(chǎn)轉(zhuǎn)移稅,。政策出臺后,，溫哥華房屋購買數(shù)量在8月的前14天同比去年下降94%，房屋價格也下降了21%,。 通過搜索引擎,，查到中國的海外投資者轉(zhuǎn)移到多倫多和西雅圖，更多地傾向于西雅圖,，因為和溫哥華地理位置非常接近,，氣候環(huán)境也非常相似。 ?。?）新移民的持續(xù)增長 國內(nèi)高凈值人群的移民需求趨勢不斷增高,，從經(jīng)濟教育、環(huán)境污染等方面,，很多人希望能夠移民到其他國家,，美國是首選。美國移民局2016年度報告顯示,，2016年共發(fā)9947個移民簽證,。75%，7512個簽證發(fā)給中國人,。中國人對美國投資的熱情不斷上漲,，成為西雅圖房價推動因素?？梢钥吹?，三個增長背后的推動力是很健康的。 3西雅圖投資房產(chǎn)有哪些機會 最好的房地產(chǎn)投資機會,，經(jīng)常用一個公式：投資收益=房產(chǎn)預(yù)期增值+資金回報-購房成本,，房產(chǎn)投資最主要目的，是抵制通貨膨脹,。接下來從這幾個方面介紹：華盛頓州房產(chǎn)稅,、公寓投資、別墅投資。 美國的宏觀經(jīng)濟,，2016年底時道瓊斯指數(shù)屢創(chuàng)新高,，尤其是在川普上臺之后，華爾街信心高漲,，今天（1月3日）收盤19800多點,，也是在節(jié)后開盤的開門紅。 11月美國失業(yè)率已達近幾年新低,，宏觀經(jīng)濟趨勢很好,，通脹預(yù)期越來越高，年底美聯(lián)儲調(diào)高了利率,。30年固定貸款利率近期達到4.1%,，7年浮動利率3.1%。雖然30年利率走高,，但長期利率來說,，仍是歷史低位。10年前買房貸款利率是6%到7%,，目前買房的貸款利率仍是低點,。 （1）華盛頓州房產(chǎn)稅 下圖反映了各州房地產(chǎn)稅情況,，顏色越深房地產(chǎn)稅越高,。西北角的西雅圖是1.09%，加州比華盛頓州,，是0.81%,，最高的是新澤西2.38%，第二高是芝加哥所在的伊利諾伊州,。 西雅圖排名第23位,，比中部州高一些，但是對比其他華人較多的舊金山,、紐約,，西雅圖房產(chǎn)稅的絕對值的漲幅比較慢，說明西雅圖房產(chǎn)中位值還保持在合理的范圍,。比如舊金山的房價非常高,，雖說房產(chǎn)稅較低，但每年要付的稅費比較高,。 ?。?）公寓投資 公寓投資要看三個方面，一是租金回報比,，二是房屋地段升值空間,，第三,，因為大家遠在國內(nèi)，做遠程投資,，大家可能比較關(guān)心能否找到管理公司托管公寓，且能便捷無憂,。 租金回報比,，指年（租金-成本）/房屋購買價。成本主要有三塊：屋主物業(yè)費（HOA,，包括樓梯維護,、衛(wèi)生管理），在市中心交得多一點,；如果要找第三方物業(yè)管理公司,，就要支付管理費；第三是房產(chǎn)稅,。 下面為大家做一些案例分析,。假設(shè)有個朋友，預(yù)算50萬美金,，希望做公寓投資,，期望每年的回報率是5%，應(yīng)該如何去選擇,？ 這里有兩個案例,，先來看第一個案例。西雅圖買一個公寓房,。在下圖,，我們?yōu)榇蠹遗e個例子，Northgate,，當(dāng)?shù)氐姆课葜形恢?2.4萬美元,，公寓房租金是1936，先按這樣的一個基本數(shù)據(jù)來進行計算,，用每月房屋的租金1936乘以12,，等于23232元。 毛收益率是用租金比購房成本,，算出來的收益率是7.1%,。但要得到凈收益，還要減去物業(yè)費,，該地區(qū)基本上是300,，一年3600；再減去房產(chǎn)稅,，我們預(yù)估是2800每年,；再減去中介管理公司的收費,，標(biāo)準(zhǔn)是收取第一個月租金的50%，接下來的每個月收8%的費用,，要比市場上便宜一些,。市場上都是按照第一個月的租金和后面每個月10%的收費標(biāo)準(zhǔn)來收費。 按我們公司的這個標(biāo)準(zhǔn),，每年要交2600的中介費,。最后算出來的收益率是4.3%。我們可以看到7.1%和4.3%中間的差異較大,，主要是因為物業(yè)費比較高,。 4.3%肯定是沒有達到我們預(yù)期的5%，那我們來考慮另外一種方式,，就是到南部的塔科馬,。 這里的房屋中位值是23.6萬美元，租金1512,，毛收益率是7.7%,，凈收益率是5.3%。凈收益率大的原因主要是物業(yè)費比較低,，塔科馬也就是100-150,取中值120,，每年只用交1440；房產(chǎn)稅也較低,，所以可以達到收益預(yù)期,。加上當(dāng)?shù)氐姆课荼容^便宜，所以用50萬美金可以購買當(dāng)?shù)貎商追慨a(chǎn),。 說這些是想告訴大家,，如果做房產(chǎn)投資，可盡量避免在市中心或者繁華地段,。西雅圖市中心地段正大量建設(shè)公寓樓,，不是用來出售，而是用來出租,，比如亞馬遜公司所在地,、明星聚居地，有大量的新房公寓建造,。如果在這買公寓樓,，競爭非常大，雖然租金較高,，但成本更高,。 計算凈收益率，個人認為市中心投資公寓不合算,，不如去周邊房價,、物業(yè)費低的地區(qū),，租金比較高。比如1室1廳,、2室1廳可達1500-1600,。 所以想做公寓投資的朋友一定要注意，不要把自住和投資兩個概念混淆,。不要覺得我不喜歡這,，或者這地方太小，就不選,，因為公寓投資最終是要看回報比。 ?。?）別墅投資 別墅投資一般是包括獨棟別墅和聯(lián)排別墅,。投資別墅要看房屋所在地的升值空間；如出租,，也要看租金回報比,；買別墅還要考慮學(xué)區(qū)概念，因為學(xué)區(qū)關(guān)系到租金,，且以后可能會為子女做教育投資,，很多人買別墅剛開始出租，孩子長大了就用于自住,。我從三個方面來介紹城區(qū)別墅,、學(xué)區(qū)別墅和周邊地區(qū)別墅。 城區(qū)別墅 首先來看城市地區(qū),，以西雅圖為例,，均價現(xiàn)在是58.3萬，租金2700左右,。按照剛才的計算方式,，毛收益率是5.6%。凈收益率是4.3%,。中間差別并不大,，因為大部分別墅沒有HOA（物業(yè)費），部分社區(qū)型別墅,，有少量的HOA,，租金回報有非常大的優(yōu)勢，尤其是Townhouse,，本身價值不高,，沒有HOA，資金回報反而會更有優(yōu)勢,。 學(xué)區(qū)別墅 學(xué)區(qū)房在西雅圖越來越熱,?！睹绹侣労褪澜鐖蟮馈访磕陼γ绹咧羞M行排名，前500稱金牌學(xué)校,，接下來會有銀牌和銅牌學(xué)校,。2016年最新的排名里，華盛頓州共有6所金牌學(xué)校,，53所銀牌,。 華盛頓州前十名的學(xué)校主要是在貝爾維尤、西雅圖,、柯克蘭地區(qū),。下圖是一些在售學(xué)區(qū)房，大家可以感知一下,，因為時間關(guān)系,，就不詳述了。 接下來是案例分析,，主要介紹類似的學(xué)區(qū)在西雅圖和硅谷地區(qū)的成本,。我們選取西雅圖第三，全美排178的金牌學(xué)校,。加州選取的學(xué)校是全美排名第392的,。 下圖中，上方是庫帕蒂諾的房子,，2005年三室三衛(wèi)180萬美金,。下方是柯克蘭（西雅圖附近），也是三室三衛(wèi),，面積相當(dāng),，可僅僅是庫帕蒂諾房價的一半。從購房成本上看,，西雅圖學(xué)區(qū)房有絕對優(yōu)勢,。 增值空間方面，過去一年,，庫帕蒂諾房價漲了13%,，而柯克蘭漲了14%，都有很高的升值空間,。在同樣的升值空間和學(xué)區(qū)下,，肯定選購房成本比較低的。對比比較熱門的華人學(xué)區(qū)房,，西雅圖是比較有優(yōu)勢的,。 周邊外延地區(qū)投資 另一個是周邊地區(qū)投資。下圖是近幾年西雅圖外圍周邊城市的情況,，發(fā)展非?？?。橙色圈是西雅圖和貝爾維尤城中心，是傳統(tǒng)熱門地區(qū),。過去幾年,，粉圈的Bothell、Sammamish,、Issaquah都在這里,這個區(qū)域?qū)W區(qū)質(zhì)量非常高,，有很多大公司工作人員的聚居地，發(fā)展得也很快,。 去年開始,，綠圈內(nèi)也呈現(xiàn)非常好的發(fā)展趨勢。原因是外圍城市的重新規(guī)劃,，舊房被拆,，重新建小區(qū)，還有年輕人向外面遷移,，使得綠圈房屋升值遠高于第一,、二圈,，外圍城市也變成別墅投資的熱點,。 舉個簡單的例子，就是在西雅圖北部的Bothell,，在過去一年里,，年增速達15.5%。過去一個季度,，增值21%,。主要是這里有一個華盛頓Bothell分校，很多的學(xué)生家長都在這置業(yè),。 當(dāng)?shù)氐闹形恢的壳斑€處于低點,，目前才44萬，租金已達2300-2400,，所以也是投資非常好的區(qū)域,。 總結(jié)來說，西雅圖高科技推動的可持續(xù)增長,，包括地理位置和政策優(yōu)勢,，使西雅圖成為中國或其他國家投資的熱點。個人認為西雅圖在未來幾年內(nèi)還會保持高速發(fā)展,。 4問答環(huán)節(jié) ?。?）西雅圖很大，哪些區(qū)域有潛在價值,？哪類房子更有升值空間,？ 剛才我們提到,，西雅圖三個圈區(qū)域都有很大漲幅，去年平均增長12%,。比如貝爾維尤非常熱,，那是不是就沒有很高的增值空間了？那也未必,。這里以學(xué)區(qū)著稱,，是幾個重點高中聚居的區(qū)域，價格比較高,，但是它的增值也快,，每個區(qū)都可以找到增值空間比較大的房子，就是要看大家的目的,、預(yù)算,、投資目標(biāo)來決定，在哪個地區(qū)來選,，選公寓還是獨立屋,，也是要具體問題具體分析。 ?。?）西雅圖價格已經(jīng)較高,，現(xiàn)在入手合適嗎？ 要看推動西雅圖房價的原因是什么,，是不是健康的推動,。最重要的原因，我認為還是高科技公司的擴張帶來的需求,，比如亞馬遜,、谷歌，中國的一些公司在西雅圖這邊都有辦公室,，這是剛需,，不是泡沫性的增長，不會隨時崩盤,。 雖然目前西雅圖的中位值相對于美國其他的一些城市更高,，但是他多個月的增長都是全美第一、二,，所以我相信這種趨勢還會繼續(xù)走下去,。 還有一點就是多元化，適合中國人居住,。要考慮投資到底是為什么,，有些人投資西雅圖，第一是教育，第二就是移民,。如果這樣考慮,，我認為目前投資西雅圖是一個比較合適的時機。如果是單純投資,，還有其他的城市可以考慮,，畢竟不是自住。投資房產(chǎn),，一定要分清最終目的,，這樣才能通過個案分析制定最好的方案。 ?。?）西雅圖購置房產(chǎn),，對中國人有什么限制條款？ 分為兩類,，如果是全款買房,，沒有任何的限制條款。如果貸款買房就有區(qū)別,。第一,，首付款至少要30%-40%。貸款利率也高,，剛提到30年的固定利率是4.1%,，你的貸款利率可能要5%，并且沒辦法享受30年,。外籍貸款都是7年以內(nèi)利率不變,，以后隨著當(dāng)時的利率變動進行調(diào)整,。 銀行一定要確定貸款人的信譽,，因為外籍人士沒有在美國的信用，所以銀行會比較小心,。審核一些貸款條件,。中國人在美國貸款有一些具體的要求、文件,，如果大家感興趣,，也可以事后交流。 ?。?）Mukilteo怎么看,，在美國如何購置房屋? Mukilteo跟西雅圖不在同一個縣，離波音公司比較近,。單純從投資機會和趨勢來講,，可能不如其他城市。雖然它沿海，風(fēng)景非常美,，但是年輕人并不是很多,，第二投資標(biāo)的主要還是租給波音公司的員工，但他們主要會考慮比這更往南的城市Lynnwood,，這里年輕人非常多,，不管是租金還是房價，漲幅非?？?，波音會首先會考慮這。 川普上臺后,，對美國大公司開始出臺政策,，有傳言波音2017年可能裁員，不是特別確定,，我會去觀望一下,，不建議投資。 境外人士是如何購置,，其實和美國人一致,，首先要找一個貸款銀行，開一個preapproval letter,，需要證明銀行可以給你貸多少錢,，根據(jù)資產(chǎn)、財務(wù)狀況,，決定你能買多少錢的房子,、貸款多少錢。根據(jù)這個,，來選擇合適價位的房屋,。 第二步就要和經(jīng)紀(jì)人溝通，形成投資方案,，如果可以,，最好還是自己來看一下，畢竟是一個幾十萬美金的投資,。然后要下一個offer,，然后進行溝通價格，做房屋檢查,、房屋評估,。如果貸款，要等30-45天,，全款很快,。 補充一下,，境外人士貸款周期會長一點，因為他對資產(chǎn)的要求,，一般都會留出兩個月,，來進行所有工作。 ?。?）西雅圖雨天會不會太多了,？ 我給大家舉個氣象局的數(shù)據(jù)，30年基本雨量,，西雅圖排到了紐約,、亞特蘭大、休斯敦之后,，所以我們老覺得西雅圖降雨并不是最高的,，為什么會大家會有這樣的印象？因為它是海洋性氣候,，尤其是秋冬就會經(jīng)常下雨,，但不是瓢潑大雨必須帶雨傘，基本上下點小雨,，很快就停,，半個小時左右，經(jīng)常是晴天雨天交替,，氣候比較濕潤,，對皮膚較好。 內(nèi)容索引 后臺回復(fù),，查看相關(guān)內(nèi)容 1 進群 回復(fù)關(guān)鍵詞：進群丨買房丨海外投資 | 海外 2 歐洲 回復(fù)關(guān)鍵詞：歐洲丨英國丨英國投資丨抄底英國 3 移民 回復(fù)關(guān)鍵詞：移民丨簽證 | EB5 4 保險 回復(fù)關(guān)鍵詞：保險丨涉外保險丨香港保險 5 日本 回復(fù)關(guān)鍵詞：日本丨民宿丨東京 6 美國 回復(fù)關(guān)鍵詞：美國丨北美丨在美買房丨德州 7 加拿大 回復(fù)關(guān)鍵詞：加拿大丨溫哥華丨多倫多 8 印尼 回復(fù)關(guān)鍵詞：印尼 | 東南亞 9 澳洲 回復(fù)關(guān)鍵詞：澳洲丨澳大利亞丨墨爾本 10 泰國 回復(fù)關(guān)鍵詞：泰國 | 泰國投資 11 越南 回復(fù)關(guān)鍵詞：越南 | 資本 | 證券 12 基金 回復(fù)關(guān)鍵詞：基金 |
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