基本案情：2002年10月1日，華聯(lián)商廈與龍盛公司約定以華聯(lián)商廈出地90畝,、龍盛公司出資建設(shè)的方式合作開發(fā)華聯(lián)小區(qū),，共辦手續(xù)，費用共擔,，其中擬建小區(qū)內(nèi)的拆遷工作及費用由華聯(lián)商廈負責,。后龍盛公司將上述合同的權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)給了金碧倫公司，華聯(lián)商廈與金碧倫公司簽訂《協(xié)議書》,，對雙方合作事宜進行了確認,。華聯(lián)商廈合作到位的土地有66.83畝，尚余23畝華聯(lián)商廈并不享有土地使用權(quán),，需要經(jīng)過拆遷程序,，但華聯(lián)商廈最終未完成實際拆遷，而是由金碧倫公司完成部分拆遷工作,。后雙方因合同效力發(fā)生爭議,，華聯(lián)商廈提起訴訟要求確認案涉協(xié)議中超出華聯(lián)商廈享有國有土使用權(quán)的66.85畝以外部分無效。

最高法院認為：根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條第一款規(guī)定精神,，無權(quán)處分并非導致合同無效的法定事由,。處分權(quán)的享有并不等同于處分人必須享有土地使用權(quán)，根據(jù)政府批復華聯(lián)商廈享有原物資局以及連同華聯(lián)商廈倉庫及家屬宿舍共計85畝土地的整體開發(fā)改造權(quán)，且案涉項目實際開發(fā)建設(shè)過程中并沒有其他權(quán)利人就雙方當事人的開發(fā)建設(shè)行為提出異議,，華聯(lián)商廈當庭亦確認,，當事人在《協(xié)議書》中約定的90畝土地中，66.85畝之外部分只是一個虛數(shù),，故應(yīng)當認定華聯(lián)商廈依據(jù)批復享有的整體開發(fā)改造權(quán)及于《協(xié)議書》中超出華聯(lián)商廈享有國有土地使用權(quán)的66.85畝以外的土地部分,。

律師評析： 無權(quán)處分問題歷來是法學理論和司法實踐爭議的熱點，學說中一直存在效力待定說和有效說兩種爭論,。本案中最高院以《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條第一款規(guī)定精神,，認為即使無權(quán)處分也不必然導致合同無效，但無權(quán)處分是否一律認定為有效,，相關(guān)法律又是如何規(guī)定的,？下面在本案案例的基礎(chǔ)上作簡單分析。

一,、無權(quán)處分問題所涉法律規(guī)定

1999年《合同法》51條規(guī)定,，無處分權(quán)的人處分他人財產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認或者無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的,，該合同有效,；第132條規(guī)定，出賣的標的物,，應(yīng)當屬于出賣人所有或者出賣人有權(quán)處分,。法律、行政法規(guī)禁止或者限制轉(zhuǎn)讓的標的物,，依照其規(guī)定,。上述法條雖規(guī)定出賣人在簽訂買賣合同時應(yīng)當對買賣之標的物享有所有權(quán)或處分權(quán)，即使沒有處分權(quán)經(jīng)事后追認或取得處分權(quán)合同依然有效,，但是并沒有明確否定出賣人對標的物沒有所有權(quán)或處分權(quán)所簽買賣合同的效力,。

2009年《合同法解釋（二）》第15條規(guī)定，出賣人就同一標的物訂立多重買賣合同,，合同均不具有合同法第五十二條規(guī)定的無效情形,，買受人因不能按照合同約定取得標的物所有權(quán)，請求追究出賣人違約責任的,，人民法院應(yīng)予支持,。正是由于違約責任是以存在有效合同為前提，即該條規(guī)定明確了合同效力不受處分權(quán)的影響,。

2007年《物權(quán)法》第15條規(guī)定：當事人之間訂立有關(guān)設(shè)立,、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同,，除法律另有規(guī)定或合同約定外,，自合同成立時生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力,，此條亦明確規(guī)定了合同效力不受物權(quán)變動的影響,。

2012年《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第3條：當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效的，人民法院不予支持,。出賣人因未取得所有權(quán)或者處分權(quán)致使標的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移,，買受人要求出賣人承擔違約責任或者要求解除合同并主張損害賠償?shù)模嗣穹ㄔ簯?yīng)予支持,。該條第一款否定了無權(quán)處分合同無效說，第二款確認無權(quán)處分人應(yīng)承擔違約責任,，而違約責任的前提即合同有效,。

二、本案無權(quán)處分合同的效力認定,。

本案華聯(lián)商廈對66.85畝以外的土地并不享有土地使用權(quán),，也未完成土地使用權(quán)的變更登記，最高院認定有效的法律依據(jù)是《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第3條的規(guī)定精神,，此條的法理基礎(chǔ)則是物權(quán)法第十五條的債權(quán)和物權(quán)區(qū)分原則,，即不動產(chǎn)物權(quán)變動有原因與結(jié)果之區(qū)分，不動產(chǎn)物權(quán)變動的原因是一種債權(quán)行為,，結(jié)果行為則是不動產(chǎn)物權(quán)變動的法律后果,。

華聯(lián)商廈簽訂協(xié)議的目的是通過轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)完成合作開發(fā)的出地義務(wù)繼而獲得合作收益，金碧倫公司的目的則是通過出資受讓土地使用權(quán)獲得開發(fā)收益,，雙方簽訂協(xié)議書的行為就是不動產(chǎn)物權(quán)變動的原因,，原因行為的生效只取決于雙方訂立協(xié)議時意思表示達成一致即可，而合作協(xié)議中所涉土地使用權(quán)的完成變更登記這一法律后果作為物權(quán)變動的結(jié)果行為,，其生效必須經(jīng)過登記的公示程序,。基于原因行為與結(jié)果行為相互獨立,，不能因為不動產(chǎn)物權(quán)未變更登記的結(jié)果未發(fā)生就反推簽訂協(xié)議無效,，這種以合同是否履行來確定合同效力的作法，一是不符合人們的認識規(guī)律,，二是很容易導致合同效力控制在一方當事人即轉(zhuǎn)讓方手里,。

本案訴爭的66.85畝以外土地在變更登記至金碧倫公司之前，華聯(lián)商廈基于政府批復享有開發(fā)改造權(quán),，承擔對該部分土地上私建,、公建用戶拆遷工作的合同義務(wù)，而非投入土地使用權(quán),，協(xié)議中對該拆遷事宜進行了明確分工,，但華聯(lián)商廈并沒有履行拆遷義務(wù)，而是金碧倫公司與75戶拆遷戶達成拆遷協(xié)議，并支付拆遷費?，F(xiàn)華聯(lián)商廈在未履行合同義務(wù)的情形下以其不享有土地使用權(quán)請求法院確認超出其權(quán)能的部分無效,，是惡意逃避履行義務(wù)，有濫用權(quán)利及規(guī)避法律及合同義務(wù)之嫌,，該行為不僅違背了《民法通則》規(guī)定的誠實信用原則,，也違背了市場經(jīng)濟活動中交易主體應(yīng)遵循的交易規(guī)則。

山東建侖律師事務(wù)所律師王曉晴供稿