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一,、成本管理的基本方法?目標(biāo)成本管理 為什么要進(jìn)行目標(biāo)成本管理 目標(biāo)成本管理有什么作用 目標(biāo)成本管理的作用 ◆在于心中有數(shù),；“算了再做” 而不是“做了再算” ◆為開發(fā)決策提供依據(jù) ◆提前鎖定投資 ◆合理確定銷售價(jià)格 ◆加強(qiáng)成本的計(jì)劃性 ◆預(yù)測(cè)投資效益 二、目標(biāo)成本管理內(nèi)容目標(biāo)的確定與控制兩方面 ◆編制目標(biāo)成本 ◆分階段對(duì)目標(biāo)成本進(jìn)行檢查,、修正 ◆實(shí)際成本與目標(biāo)成本進(jìn)行比較,，對(duì)目標(biāo)成本進(jìn)行后評(píng)估 龍湖項(xiàng)目制成本管理組織形式
◆產(chǎn)品研發(fā)定位 ◆施工組織和管控 ◆成本測(cè)算和控制 ◆營(yíng)銷策劃和銷售 ◆客戶管理品質(zhì)保證 項(xiàng)目部的成本職能
◆公司 土地競(jìng)拍、資金保障 ◆部門 掌握制度,、流程,、方法、工具的制定和更新,； 整理資源,、知識(shí)沉淀； 集公司資源協(xié)助支持項(xiàng)目工作,，檢查監(jiān)督項(xiàng)目工作 培訓(xùn)項(xiàng)目需要的合格的經(jīng)理和專員 三,、目標(biāo)成本管理原則 ◆以項(xiàng)目為管理對(duì)象，項(xiàng)目的完全直接成本測(cè)算分解 ◆不僅限于成本目標(biāo)值本身,、更要關(guān)注成本背后的產(chǎn)品目標(biāo) 四,、目標(biāo)成本測(cè)算的基準(zhǔn) ◆經(jīng)討論確定的方案或設(shè)計(jì)圖（規(guī)劃指標(biāo)表） ◆整理建筑標(biāo)準(zhǔn)、產(chǎn)品配置 ◆市場(chǎng)價(jià)格及其走勢(shì)的準(zhǔn)確把握 ◆相應(yīng)項(xiàng)目工程造價(jià)歷史成本數(shù)據(jù) ◆參照本企業(yè)在建項(xiàng)目成本,、參照歷史成本,、參照市場(chǎng)同類產(chǎn)品成本控制 五、目標(biāo)成本測(cè)算的方法 正向測(cè)算： ◆測(cè)算依據(jù) （規(guī)劃指標(biāo),、產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn),、市場(chǎng)情況、歷史成本數(shù)據(jù)） ◆測(cè)算方式 （估算,、概算,、預(yù)算） 團(tuán)隊(duì)工作 反向倒逼： ◆確定銷售價(jià)格水平； ◆確定利潤(rùn)要求,； ◆反推計(jì)算成本 六,、目標(biāo)成本管理的階段 ▼6.1土地投資論證階段成本測(cè)算
★成本經(jīng)驗(yàn)值估算法 ★參考成本經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，用表格組合來完成土地投資論證階段成本測(cè)算 ▼6.2項(xiàng)目啟動(dòng)階段成本測(cè)算 拿地以后項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)對(duì)擬建項(xiàng)目進(jìn)行詳細(xì)策劃,，設(shè)定項(xiàng)目市場(chǎng)定位,、產(chǎn)品定位，明確項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo),、配置標(biāo)準(zhǔn),、建造標(biāo)準(zhǔn)、交房標(biāo)準(zhǔn),、主要設(shè)備的檔次或品牌,、施工安排、工程進(jìn)度，材料供應(yīng)方案,，銷售策劃,，銷售進(jìn)度等 項(xiàng)目啟動(dòng)階段的成功標(biāo)志?項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì) 目的 ★對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行沙盤推演，設(shè)定產(chǎn)品定位,，營(yíng)銷方案,，實(shí)施計(jì)劃，成本控制,，識(shí)別項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn),，提出預(yù)案。 ★項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)明確項(xiàng)目具體指標(biāo),，達(dá)成共識(shí) ▼6.3設(shè)計(jì)階段成本測(cè)算與分解 ◆設(shè)計(jì)階段成本測(cè)算與分解主要是對(duì)方案設(shè)計(jì),、初步設(shè)計(jì)的成本測(cè)算和分解 ◆方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)是設(shè)計(jì)階段成本控制的重點(diǎn) ◆初步設(shè)計(jì)目標(biāo)成本經(jīng)審批后,，是項(xiàng)目的執(zhí)行目標(biāo)成本 項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段成本控制 ◆方案設(shè)計(jì)（概念設(shè)計(jì)） ◆初步設(shè)計(jì)（擴(kuò)初設(shè)計(jì)） ◆施工圖設(shè)計(jì) 設(shè)計(jì)階段投資控制效果 ◆投資決策至初步設(shè)計(jì)階段,，通過對(duì)設(shè)計(jì)方案的比較，本階段投資控制的效果約為75%～80%,，控制投資的阻力最小,，控制投資需要的成本最低 ◆深化設(shè)計(jì)至施工圖設(shè)計(jì)階段，通過對(duì)建筑標(biāo)準(zhǔn)的比較,，本階段投資控制的效果約為15%～20% ◆施工圖設(shè)計(jì)結(jié)束至施工階段（實(shí)施階段）,，通過對(duì)施工方案的比較，本階段投資控制效果約為5%以內(nèi),，控制投資阻力較大,，控制成本較高
方案設(shè)計(jì)控制要點(diǎn)
重點(diǎn)關(guān)注：產(chǎn)品定位，主要設(shè)計(jì)選型,，建筑平面,，基礎(chǔ)類型，結(jié)構(gòu)形式,，結(jié)構(gòu)布置,，建筑裝飾交付標(biāo)準(zhǔn)，停車方式及比率,，小區(qū)供配電方式 在容積率指標(biāo)控制面積,，結(jié)合市場(chǎng)需求對(duì)不同業(yè)態(tài)建筑面積的合理配置，建多少高層,、建多少多層,、建多少商業(yè)、建多少別墅,、建多少花園洋房；配置那些基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施，獲得最大銷售額和高額利潤(rùn),。 ◆注意設(shè)計(jì)作品和產(chǎn)品的關(guān)系 ◆比較高層與小高層的成本
對(duì)業(yè)態(tài)和戶型的多方案設(shè)計(jì)比較,，通過比較確定單體平面和戶型；通過對(duì)建筑面積,、套內(nèi)面積,、公攤面積的比例測(cè)算，確定最合理戶型和戶型搭配從而獲得最大得房率和銷售面積 ,，獲得最大銷售額和高額利潤(rùn),。
限額設(shè)計(jì) 確定限額設(shè)計(jì)控制指標(biāo) ◆限額設(shè)計(jì)是按照批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)任務(wù)書及投資估算控制初步設(shè)計(jì)，對(duì)設(shè)計(jì)規(guī)模,、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn),、工程數(shù)量和預(yù)算指標(biāo)等各方面的控制，凡是能進(jìn)行定量綜合的設(shè)計(jì)內(nèi)容,，均要通過計(jì)算確定,，要充分考慮施工的可能性和經(jīng)濟(jì)性 。
◆控制單體建筑的特徵指數(shù),，包括：外墻周長(zhǎng)、面積系數(shù),，門窗面積系數(shù)窗墻比,、窗地比指標(biāo)、體型系數(shù)等對(duì)節(jié)能保溫,、消防,、抗震設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的影響。 ◆控制建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn),，控制單體工程配置標(biāo)準(zhǔn),；比較外墻保溫材料和作法，門窗材質(zhì),、標(biāo)準(zhǔn),；外裝飾材料的選擇搭配，室內(nèi)不同公共部分裝修標(biāo)準(zhǔn),，在滿足必要使用功能的同時(shí)成本最合理,。 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)方面 ◆基礎(chǔ)選型、埋深和布置應(yīng)合理 ◆樓面恒,、活荷載及梁的線荷載,，梁,、柱或墻的集中荷載取值合理，安全系數(shù)取值合理 ◆主體結(jié)構(gòu)布置,、結(jié)構(gòu)體系選型合理,，梁、柱,、板鋼筋配筋計(jì)算配置合理人防地下室結(jié)構(gòu)選型應(yīng)正確,，設(shè)計(jì)荷載取值、結(jié)構(gòu)計(jì)算與構(gòu)造 強(qiáng)電設(shè)計(jì)方面 ◆主要電氣負(fù)荷指標(biāo)配置,、供電范圍,、變壓器臺(tái)數(shù)合理 ◆進(jìn)出線通道是否合理 ◆設(shè)備選擇、出線回路計(jì)算電流,、斷路器容量和電纜截面配置合理 ◆發(fā)電機(jī)供電范圍,、容量和臺(tái)數(shù)選擇合理 ◆敷設(shè)方式和路徑,、出線回路,、線纜型號(hào)截面經(jīng)濟(jì)合理 弱電設(shè)計(jì)方面 ◆弱電各系統(tǒng)功能和設(shè)備選型合理 ◆各系統(tǒng)管線走向布置合理 給排水設(shè)計(jì)方面 ◆設(shè)計(jì)參數(shù)合理、計(jì)算指標(biāo)經(jīng)濟(jì),；系統(tǒng)流程合理 ◆設(shè)備房設(shè)置位置及設(shè)備布置合理,、使用及維護(hù)方便 ◆主要的設(shè)備材料選用經(jīng)濟(jì)合理 綜合管網(wǎng)方案 ◆包括：道路工程、雨污水工程,、雨污水處理,、強(qiáng)弱電管網(wǎng)、給水管道工程等的走◆向作法進(jìn)行造價(jià)分析比較,，使布置,、走向、作法更合理,，挖溝的土石方量最小,。 ◆編制概算，對(duì)投資進(jìn)行控制,。 ◆景觀工程控制軟硬景面積比例,，包括水體面積，鋪裝面積,，喬木,、灌木、草坪面積的比例,。 ◆確定項(xiàng)目骨干樹種,、基調(diào)樹種
◆方式之一，按合同計(jì)劃分解 ◆方式之二,，按項(xiàng)目實(shí)體分解 ◆方式之三,，按考核責(zé)任分解 ◆三種方式各有側(cè)重但又相互關(guān)聯(lián),，一般重點(diǎn)采用“按合同計(jì)劃分解” 按合同計(jì)劃分解： ◆分解依據(jù)： 甲方的發(fā)包與采購(gòu)計(jì)劃 ◆分解內(nèi)容： 總目標(biāo)分解為每個(gè)合同項(xiàng)的目標(biāo) 項(xiàng)目合約規(guī)劃 ◆目的 將各費(fèi)項(xiàng)成本對(duì)應(yīng)分解成未來可執(zhí)行的合同 ◆原則 隨項(xiàng)目進(jìn)展，合約規(guī)劃逐步變成真實(shí)的合同和合同造價(jià) ▼6.4項(xiàng)目實(shí)施階段成本管理
◆動(dòng)態(tài)成本：是項(xiàng)目實(shí)施過程中各個(gè)單項(xiàng)合同（費(fèi)項(xiàng)）的實(shí)際成本與目標(biāo)成本的控制結(jié)果 ◆在簽訂合同時(shí),，應(yīng)與合約規(guī)劃對(duì)應(yīng),，并對(duì)付款計(jì)劃進(jìn)行拆分,。結(jié)合合同或預(yù)算造價(jià)對(duì)目標(biāo)成本進(jìn)行調(diào)整,。 ◆合同變更( 包括：經(jīng)濟(jì)簽證、設(shè)計(jì)變更,、技術(shù)洽商）所產(chǎn)生的合同金額變化及時(shí)對(duì)目標(biāo)成本進(jìn)行調(diào)整 動(dòng)態(tài)成本管理的目的意義 ◆保證成本處于可控 ◆保證目標(biāo)成本實(shí)現(xiàn) ◆提供成本決策依據(jù) 動(dòng)態(tài)成本的組成 動(dòng)態(tài)成本=已結(jié)算合同成本 未結(jié)算合同成本 非合同性成本 待發(fā)生成本 月度成本回顧 ◆對(duì)已發(fā)生,、已結(jié)算的合同金額調(diào)整，對(duì)未發(fā)生合同進(jìn)行清理,、預(yù)估 ◆目標(biāo)成本的調(diào)整原則,、程序… 成本調(diào)整的原則 ◆目標(biāo)成本已經(jīng)批準(zhǔn)不得任意突破、調(diào)整 ◆招標(biāo),、合同階段要與目標(biāo)成本對(duì)照,，超過目標(biāo)成本的要找出原因，因標(biāo)準(zhǔn)原因可以進(jìn)行多方案比選調(diào)整標(biāo)準(zhǔn),、方案 ◆設(shè)計(jì)變更增加成本的要進(jìn)行方案比較和說明變更原因,，經(jīng)批準(zhǔn)后調(diào)整 對(duì)于物價(jià)上漲要提出預(yù)案，采取相應(yīng)措施,，必須調(diào)整的要經(jīng)批準(zhǔn)后方能調(diào)整 動(dòng)態(tài)成本月報(bào)內(nèi)容 ◆成本動(dòng)態(tài)重大事項(xiàng)及預(yù)警 ◆成本管理異常事項(xiàng)披露 ◆重大招標(biāo)進(jìn)展 ◆補(bǔ)充預(yù)算動(dòng)態(tài)狀況（含設(shè)計(jì)變更及洽商） ◆結(jié)算異常情況說明（超合同額及目標(biāo)成本,、以及其它異常情況均需說明） ◆成本目標(biāo)評(píng)審 ◆成本研究及其它測(cè)算
◆項(xiàng)目竣工成本，是指在項(xiàng)目竣工驗(yàn)收時(shí)點(diǎn)上,，項(xiàng)目的全部成本,，包括確認(rèn)（結(jié)算）的已發(fā)生成本和估算的未發(fā)生成本。其費(fèi)項(xiàng)包括項(xiàng)目的全部成本費(fèi)用,。 ◆將《項(xiàng)目竣工成本》與《項(xiàng)目目標(biāo)成本（執(zhí)行版）》比較,，分析、說明差異原因 ◆按規(guī)定格式形成《項(xiàng)目成本總結(jié)和分析》 目標(biāo)成本和實(shí)際成本的對(duì)比分析 一,、基本情況的概要 成本目標(biāo)的下達(dá) 成本目標(biāo)的分解 成本目標(biāo)的完成 二,、目標(biāo)和完成的對(duì)比 以費(fèi)項(xiàng)結(jié)構(gòu)為跟本、對(duì)各費(fèi)項(xiàng)的目標(biāo)和完成情況進(jìn) 行對(duì)比分析 基本結(jié)論 三,、分析說明 ABC分析 敏感性分析 失敗和成功事例的分析 四,、改進(jìn)建議 如何做好成本管理 目前成本管理的瓶頸和破解 01 龍湖招標(biāo)投標(biāo)管理 一、招投標(biāo)職能部門的設(shè)置 一般公司招投標(biāo)機(jī)構(gòu)設(shè)置 ◆有的公司招投標(biāo)小組：負(fù)責(zé)公司招投標(biāo)工作的領(lǐng)導(dǎo)決策,，負(fù)責(zé)對(duì)全部招投標(biāo)工作的監(jiān)管 ◆小組成員：董事長(zhǎng),、總經(jīng)理、主管副總經(jīng)理,、財(cái)務(wù)總監(jiān),、總工程師,、項(xiàng)目經(jīng)理部總經(jīng)理、工程管理總經(jīng)理,、成本管理部經(jīng)理,、工程管理部招標(biāo)工程師、建材采購(gòu)（工程材料設(shè)備采購(gòu)）協(xié)調(diào)小組成員組成 龍湖公司部門,、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)構(gòu)架
龍湖招標(biāo)小組主要職責(zé) ◆貫徹執(zhí)行公司有關(guān)招標(biāo)管理辦法,，維護(hù)公司利益，進(jìn)行全過程招標(biāo)管理,。 ◆審批招標(biāo)申請(qǐng)書,、招標(biāo)邀請(qǐng)函、資格預(yù)審文件,、招標(biāo)文件,、評(píng)標(biāo)報(bào)告、中標(biāo)通知書,； ◆審批最高限價(jià)或評(píng)標(biāo)標(biāo)底（如有）,； ◆招標(biāo)過程決策； ◆定標(biāo),。 龍湖招標(biāo)辦理主持人 ◆招標(biāo)中心經(jīng)理：負(fù)責(zé)組織由招標(biāo)中心承擔(dān)的各類招標(biāo),； ◆采購(gòu)中心經(jīng)理：負(fù)責(zé)組織由采購(gòu)中心承擔(dān)的各類材料設(shè)備采購(gòu)招標(biāo)； ◆項(xiàng)目成本經(jīng)理：負(fù)責(zé)組織由項(xiàng)目成本組承擔(dān)的各類招標(biāo),； ◆項(xiàng)目工程經(jīng)理：負(fù)責(zé)組織由工程部承擔(dān)的各類招標(biāo),； ◆項(xiàng)目研發(fā)經(jīng)理：負(fù)責(zé)組織由研發(fā)部承接的各類設(shè)計(jì)招標(biāo) ；
如何選擇適應(yīng)企業(yè)特點(diǎn)的招標(biāo)方式,？
招標(biāo)準(zhǔn)備階段
◆招標(biāo)小組共同確定考察單位,，并根據(jù)考察結(jié)果確定入圍單位。 ◆對(duì)考察單位的考察本著廣泛性和針對(duì)性,，公司,、項(xiàng)目、管理,、人員,，保證充分競(jìng)爭(zhēng)性考察報(bào)告，確定檔次,，建庫,，跟蹤行業(yè)動(dòng)態(tài)
發(fā)標(biāo)階段 ◆信息公布 ◆報(bào)名 ◆收取保證金,資料押金 ◆發(fā)放招標(biāo)資料 ◆現(xiàn)場(chǎng)踏勘 ◆答疑與補(bǔ)充招標(biāo)文件 ◆回標(biāo) ◆投標(biāo)單位數(shù)量不得少于2N 1(N為該次招標(biāo)的中標(biāo)單位數(shù)量） ◆開標(biāo) ◆由招標(biāo)小組成員進(jìn)行內(nèi)部開標(biāo)，不進(jìn)行投標(biāo)單位在場(chǎng)的公開唱標(biāo),。 ◆招標(biāo)小組2人（含）以上（造價(jià)部人員至少1名,，其他職能1名）才能進(jìn)行開標(biāo)，并形成書面簽字確認(rèn)的《開標(biāo)記錄》 評(píng)、定標(biāo)階段 ◆經(jīng)濟(jì)標(biāo)由造價(jià)采購(gòu)部負(fù)責(zé)評(píng)標(biāo),。 ◆技術(shù)標(biāo)由招標(biāo)范圍職能部門評(píng)標(biāo) ◆根據(jù)評(píng)標(biāo)意見確定有效標(biāo),，對(duì)所有投標(biāo)單位的技術(shù)標(biāo)、經(jīng)濟(jì)標(biāo)進(jìn)行一次正式澄清,，經(jīng)濟(jì)標(biāo)的澄清僅限于發(fā)包范圍與算術(shù)錯(cuò)誤,，不調(diào)整投標(biāo)總價(jià) ◆中標(biāo)原則是：技術(shù)標(biāo)合格，投標(biāo)范圍與招標(biāo)要求一致,，合理低價(jià)中標(biāo),，以確定中標(biāo)單位
《評(píng)定標(biāo)報(bào)告》 ◆《評(píng)定標(biāo)報(bào)告》中定標(biāo)價(jià)格必須與項(xiàng)目目標(biāo)成（執(zhí)行版）、公司相似項(xiàng)目歷史成本進(jìn)行比較分析,，或與行業(yè)內(nèi)類似項(xiàng)目進(jìn)行比較,。 ◆當(dāng)非最低價(jià)中標(biāo)時(shí)，做為特殊事項(xiàng)在定標(biāo)報(bào)告里做出書面記錄,，在總經(jīng)理審批《評(píng)定標(biāo)報(bào)告》時(shí)，一并完成審批并抄送集團(tuán)運(yùn)營(yíng)中心備案
甲供材料集中采購(gòu)及管理 ◆甲供設(shè)備,、材料是控制工程造價(jià)的重要因素之一 ◆甲供材料采購(gòu)形式 ◆集中招標(biāo)采購(gòu) (產(chǎn)品成熟,市場(chǎng)供應(yīng)量大) ◆競(jìng)爭(zhēng)采購(gòu) (產(chǎn)品市場(chǎng)供應(yīng)較少) ◆談判采購(gòu) (產(chǎn)品較壟斷) ◆材料設(shè)備集中采購(gòu)管理流程（和工程招標(biāo)流程和管理一樣） ◆設(shè)立材料樣品資料庫 ◆實(shí)物樣板間 ◆資料樣板庫
01 龍湖的合同管理 一,、合同管理是企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)核心
如何保證合同的高質(zhì)量 ◆嚴(yán)謹(jǐn)?shù)暮贤瑑?nèi)容 ◆嚴(yán)格的合同會(huì)簽審批程序
合同會(huì)簽審批基本流程： 起草→會(huì)簽→校稿→審核→批準(zhǔn)→用印→存檔/抄送（審批） 1、編制合約規(guī)劃
2,、提交合同需求
4,、合同起草、會(huì)簽,、審批 合同要自己?jiǎn)挝黄鸩?，把相關(guān)的管理要求灌輸進(jìn)去 5、合同的交底 ◆為什么要進(jìn)行合同交底 ◆集中學(xué)習(xí)合同內(nèi)容 ◆了解合同形成背景 ◆合同執(zhí)行中風(fēng)險(xiǎn)預(yù)案 合同內(nèi)部交底 ◆合同形成背景,、合同結(jié)構(gòu),、主要條款解讀、執(zhí)行要點(diǎn)及特殊情況處理,，并解答項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)提出的問題,，最后形成書面合同內(nèi)部交底記錄。 ◆由項(xiàng)目部經(jīng)理組織,，項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)參加,，向監(jiān)理單位、施工單位項(xiàng)目班子交底,。主要是合同中對(duì)施工單位的要求及管理規(guī)定,，對(duì)材料設(shè)備管理（由材料設(shè)備組主講）要求進(jìn)行交底，最后形成書面外部交底紀(jì)錄,。
合同內(nèi)容管理
起草合同要注意的事項(xiàng)
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