商品房預(yù)約合同糾紛的締約過(guò)失責(zé)任適用及賠償范圍

---鄭某,、劉某與東莞康福公司商品房預(yù)約合同糾紛

廣東康邦律師事務(wù)所  黃連禧

【摘要】

本文通過(guò)鄭某、劉某與東莞康福公司商品房預(yù)約合同糾紛案的解析,，參照有關(guān)司法典型案例,，并結(jié)合合同法理論，闡釋商品房預(yù)約合同糾紛中,，締約過(guò)失責(zé)任適用及賠償范圍,。在商品房預(yù)約合同糾紛中，締約過(guò)失責(zé)任方賠償受損方的信賴?yán)鎿p失,，包括喪失與第三人訂立有效合同可能獲得的利益,，可以房屋增值利益損失作為參考；具體數(shù)額應(yīng)綜合考慮各方當(dāng)事人過(guò)錯(cuò),、履約情況,、案涉地區(qū)房地產(chǎn)升值狀況等情節(jié)確定。同時(shí)對(duì)案涉《認(rèn)購(gòu)書》性質(zhì),、效力等實(shí)務(wù)問(wèn)題進(jìn)行分析,。

【案例索引】

東莞市中級(jí)人民法院（2015）東中法民一終字第1476號(hào)

【案情簡(jiǎn)介】

2007年11月21日，鄭某,、劉某與東莞康湖公司簽訂《寶泰花園（杏花村）認(rèn)購(gòu)書》一份,，約定鄭某、劉某向東莞康湖公司購(gòu)買東莞市某鎮(zhèn)寶泰花園杏花村碧湖軒6幢A樓房屋（建筑面積386㎡,、總價(jià)款2500000元）,。該認(rèn)購(gòu)書約定:首期房款800000元，于2007年11月28日前支付500000元,、于2008年1月21日前支付300000元（同日并簽訂《商品房買賣合同》,、辦理按揭貸款手續(xù)）。認(rèn)購(gòu)書上還手寫注明“樓價(jià)余額發(fā)展商提供銀行按揭”,。鄭某,、劉某主張，合同簽訂后,，其于2007年10月24日付500000元,、2008年4月1日付12000元、2008年4月8日付115227元,、2008年5月28日付16500元,、2008年5月29日付39651元、2008年5月29日付116622元,，并提交東莞康湖公司出具的收據(jù)為證,。東莞康湖公司對(duì)付款金額、時(shí)間予以確認(rèn),。

2014年9月29日,，鄭某,、劉某向一審法院提起訴訟，請(qǐng)求法院判令:1.確認(rèn)鄭某,、劉某與東莞康湖公司簽訂的《寶泰花園（杏花村）認(rèn)購(gòu)書》無(wú)效,。2.東莞康湖公司返還鄭某、劉某購(gòu)樓款800000元及利息（從收款日始至還款日止,，按中國(guó)人民銀行同期貸款利率支付,，其中500000元從2007年11月24日起、115227元從2008年4月8日起,、12000元從2008年4月1日起,、16500元從2008年5月28日起、39651元從2008年5月29日起,、116622元從2008年5月29日起,，暫計(jì)到起訴日止利息共計(jì)282151.76元）,。3.東莞康湖公司賠償鄭某,、劉某信賴?yán)鎿p失280000元,。4.本案訴訟費(fèi)由東莞康湖公司負(fù)擔(dān)。

庭審中,，鄭某,、劉某述稱：簽訂合同后，一直要求東莞康湖公司提供按揭銀行,，2014年才發(fā)現(xiàn)東莞康湖公司無(wú)報(bào)建,；信賴?yán)嬷饕菛|莞康湖公司隱瞞房屋狀況，導(dǎo)致2007年簽訂預(yù)約合同至今無(wú)法簽訂正式合同致使合同目的落空,，且錯(cuò)失適宜買房的機(jī)會(huì),，參照銀行利率的4倍以及房?jī)r(jià)遞增的事實(shí)，主張280000元的信賴?yán)鎿p失,。

東莞康湖公司主張：簽約時(shí)已告知房屋狀況,、不是提供銀行按揭而是開發(fā)商按揭，故不同意支付利息及信賴?yán)鎿p失,。東莞康湖公司主張鄭某,、劉某簽約當(dāng)時(shí)已知曉房屋狀況的依據(jù)為合同手寫載明的“樓價(jià)余額發(fā)展商提供銀行按揭”。東莞康湖公司確認(rèn),，涉案商品房至今未辦齊相關(guān)銷售手續(xù),，土地規(guī)劃出了問(wèn)題。

【裁判結(jié)果】

一審法院依照《中華人民共和國(guó)合同法》第四十二條,、第五十二條,、第五十八條,，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條,、第一百四十二條的規(guī)定,，判決:一、確認(rèn)鄭某,、劉某與東莞康福公司于2007年11月21日簽訂的《寶泰花園（杏花村）認(rèn)購(gòu)書》（房號(hào):東莞市某鎮(zhèn)寶泰花園杏花村碧湖軒6幢A樓）無(wú)效,。二、東莞康福公司應(yīng)于判決生效之日起十日內(nèi)向鄭某,、劉某返還樓款800000元及法定孳息（按中國(guó)人民銀行同期貸款利率,，其中500000元從2007年11月24日起、115227元從2008年4月8日起,、12000元從2008年4月1日起,、16500元從2008年5月28日起、39651元從2008年5月29日起,、116622元從2008年5月29日起,，計(jì)至本判決確定的履行期限屆滿日止，提前清償?shù)?，?jì)至實(shí)際付清日止）,。三、東莞康福公司應(yīng)于判決生效之日起十日內(nèi)向鄭某,、劉某支付損失賠償款200000元,。四、駁回鄭某,、劉某其他訴訟請(qǐng)求,。

二審法院認(rèn)為，一審判決認(rèn)定事實(shí)不清,，適用法律有誤,，依法予以糾正。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條,、《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》的解釋》第九十條以及《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第（二）項(xiàng)的規(guī)定,，判決如下:

一、維持廣東省東莞市第三人民法院（2014）東三法樟民一初字第770號(hào)民事判決第二項(xiàng),。

二,、撤銷廣東省東莞市第三人民法院（2014）東三法樟民一初字第770號(hào)民事判決第一項(xiàng)、第三項(xiàng)和第四項(xiàng),。

三,、駁回鄭某、劉某的其他訴訟請(qǐng)求,。

【爭(zhēng)議焦點(diǎn)】

一,、鄭某、劉某與東莞康湖公司簽訂《寶泰花園（杏花村）認(rèn)購(gòu)書》是預(yù)約合同還是本約合同？二,、鄭某,、劉某與東莞康湖公司簽訂《寶泰花園（杏花村）認(rèn)購(gòu)書》是否有效？三,、本案是否屬于締約過(guò)失責(zé)任糾紛,？四、因東莞康湖公司的主要過(guò)錯(cuò)導(dǎo)致認(rèn)購(gòu)書無(wú)效,，締約過(guò)失責(zé)任賠償范圍是什么,？五、如何確定因涉案商品房認(rèn)購(gòu)書無(wú)效,，導(dǎo)致鄭某,、劉某與第三人訂立有效合同可能獲得的利益（機(jī)會(huì)損失）損失？

【案例評(píng)析】

一,、鄭某,、劉某與東莞康湖公司簽訂《寶泰花園（杏花村）認(rèn)購(gòu)書》是預(yù)約合同還是本約合同？

觀點(diǎn)一認(rèn)為,，是預(yù)約合同,。二審法院認(rèn)為，案涉認(rèn)購(gòu)書是雙方為將來(lái)簽訂正式的商品房買賣合同所做的承諾,，其目的是通過(guò)訂立合同來(lái)約束雙方當(dāng)事人承擔(dān)在將來(lái)訂立正式商品房買賣合同的義務(wù),，并非正式的商品房預(yù)售合同，是預(yù)約合同,。

觀點(diǎn)二認(rèn)為,，是本約合同。本案中,，鄭某,、劉某與東莞康湖公司簽訂的《寶泰花園（杏花村）認(rèn)購(gòu)書》，約定鄭某,、劉某向東莞康湖公司購(gòu)買東莞市某鎮(zhèn)寶泰花園杏花村碧湖軒6幢A樓房屋（建筑面積386㎡,、總價(jià)款2500000元）。首期房款800000元,，于2007年11月28日前支付500000元,、于2008年1月21日前支付300000元（同日并簽訂《商品房買賣合同》、辦理按揭貸款手續(xù)）,。合同手寫注明“樓價(jià)余額發(fā)展商提供銀行按揭”,。其后鄭某、劉某向東莞康湖公司支付房款800000元,，東莞康湖公司受領(lǐng)鄭某,、劉某支付的房款,。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第五條：“商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu),、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房屋銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容,，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同,。”之規(guī)定,，因此,，案涉認(rèn)購(gòu)書應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同的本約。

筆者贊同觀點(diǎn)一,。判斷本約與預(yù)約的標(biāo)準(zhǔn)是,，當(dāng)事人是否有意在將來(lái)訂立一個(gè)新的合同，以最終明確在雙方之間形成某種法律關(guān)系的具體內(nèi)容,。本案中雙方當(dāng)事人約定“首期房款800000元,，于2007年11月28日前支付500000元、于2008年1月21日前支付300000元（同日并簽訂《商品房買賣合同》,、辦理按揭貸款手續(xù)）”,，表明當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)，最終以雙方簽署《商品房買賣合同》確定,。

在“申請(qǐng)?jiān)賹徣顺啥加嵔萃ㄓ嵾B鎖有限公司與申請(qǐng)?jiān)賹徣怂拇ㄊ穸紝?shí)業(yè)有限責(zé)任公司,、一審第三人四川友利投資控股股份有限公司房屋買賣合同糾紛案”（注：高人民法院（2013）民提字90號(hào)民事判決書）中，最高人民法院認(rèn)為,，判斷當(dāng)事人之間訂立的合同系本約還是預(yù)約的根本標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)是當(dāng)事人的意思表示,，也就是說(shuō)，當(dāng)事人是否有意在將來(lái)訂立一個(gè)新的合同,，以最終明確在雙方之間形成某種法律關(guān)系的具體內(nèi)容,。如果當(dāng)事人存在明確的將來(lái)訂立本約的意思，那么,，即使預(yù)約的內(nèi)容與本約已經(jīng)十分接近,，即便通過(guò)合同解釋，從預(yù)約中可以推導(dǎo)出本約的全部?jī)?nèi)容,，也應(yīng)當(dāng)尊重當(dāng)事人的意思表示,，排除這種客觀解釋的可能性。

二,、鄭某,、劉某與東莞康湖公司簽訂《寶泰花園（杏花村）認(rèn)購(gòu)書》是否有效？

觀點(diǎn)一認(rèn)為,鄭某,、劉某與東莞康湖公司簽訂《寶泰花園（杏花村）認(rèn)購(gòu)書》無(wú)效,。東莞市第三人民法院（一審法院）認(rèn)為,，在該預(yù)約合同訂立近7年后，雙方均向原審法院訴請(qǐng)確認(rèn)合同無(wú)效,。因東莞康湖公司所開發(fā)的樓盤缺乏合法有效的規(guī)劃,、報(bào)建等手續(xù)，導(dǎo)致涉案房屋在訂立預(yù)約合同當(dāng)時(shí)無(wú)合法的預(yù)售手續(xù),，且至今未能辦理合法的銷售手續(xù),，無(wú)法簽訂商品房買賣正式合同。雙方均確認(rèn)案涉房屋未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證,。因此,，涉案預(yù)約合同因標(biāo)的物無(wú)合法有效手續(xù)、無(wú)法正常銷售,，截至一審辯論結(jié)束前案涉房屋未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證,，違反國(guó)家法律、法規(guī)的效力性強(qiáng)制性規(guī)定,，而不具合法效力,。

觀點(diǎn)二，認(rèn)為鄭某,、劉某與東莞康湖公司簽訂《寶泰花園（杏花村）認(rèn)購(gòu)書》有效,。東莞市中級(jí)人民法院贊同該觀點(diǎn)，認(rèn)為,，案涉認(rèn)購(gòu)書是雙方為將來(lái)簽訂正式的商品房買賣合同所做的承諾,，其目的是通過(guò)訂立合同來(lái)約束雙方當(dāng)事人承擔(dān)在將來(lái)訂立正式商品房買賣合同的義務(wù)，并非正式的商品房預(yù)售合同,，故案涉房屋未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證以及預(yù)售許可證并不影響該認(rèn)購(gòu)書的效力,。

筆者贊同觀點(diǎn)一。補(bǔ)充如下理由：

首先,，《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》規(guī)定,，禁止房屋建設(shè)者未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進(jìn)行建設(shè)?！吨腥A人民共和國(guó)民法通則》第七十二條規(guī)定,，“財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的取得，不得違反法律規(guī)定”,。依照上述法律規(guī)定,，違法建筑因建設(shè)行為的違法性，不能產(chǎn)生設(shè)立物權(quán)的法律效果,，建設(shè)人因此對(duì)違法建筑不享有物權(quán)權(quán)益,。《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第二十二條規(guī)定，拆遷人拆除違章建筑和超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑,，不予補(bǔ)償,。上述法律規(guī)定表明,，法律不僅從維護(hù)公共利益的角度，禁止違法建設(shè)行為,，同時(shí)也否定違法建設(shè)的法律效力,。

案涉房屋經(jīng)查實(shí)，東莞康湖公司也確認(rèn),，涉案商品房至今仍缺乏合法有效的規(guī)劃,、報(bào)建等手續(xù)。也就是,，案涉房屋屬于非法建筑,，違反效力性的強(qiáng)制性的法律法規(guī)規(guī)定，損害社會(huì)公共利益,，所以，《寶泰花園（杏花村）認(rèn)購(gòu)書》無(wú)效,。

其次,，依照《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第2條規(guī)定的“出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無(wú)效,。但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的,，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效?！?，同理，東莞康湖公司以“未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證”建設(shè)的房屋為標(biāo)的物,，與鄭某,、劉某簽訂的認(rèn)購(gòu)書，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效,。

綜上,，筆者認(rèn)為，鄭某,、劉某與東莞康湖公司簽訂《寶泰花園（杏花村）認(rèn)購(gòu)書》無(wú)效,。

三、本案是因預(yù)約合同糾紛而引起的賠償,，是否屬于締約過(guò)失責(zé)任糾紛,？

觀點(diǎn)一認(rèn)為，不屬于締約過(guò)失責(zé)任糾紛,，而是違約責(zé)任,。案涉認(rèn)購(gòu)書是雙方為將來(lái)簽訂正式的商品房買賣合同所做的承諾，其目的是通過(guò)訂立合同來(lái)約束雙方當(dāng)事人承擔(dān)在將來(lái)訂立正式商品房買賣合同的義務(wù),，并非正式的商品房預(yù)售合同,，故案涉房屋未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證以及預(yù)售許可證并不影響該認(rèn)購(gòu)書的效力,。本案的二審法院贊同該觀點(diǎn)。

王利明教授認(rèn)為,，預(yù)約不產(chǎn)生締約過(guò)失責(zé)任,。預(yù)約是一種獨(dú)立的合同，如果一方當(dāng)事人違反預(yù)約,，屬于不履行合同的行為,，應(yīng)按違約責(zé)任處理。

觀點(diǎn)二認(rèn)為,，本案屬于締約過(guò)失責(zé)任,。因東莞康湖公司違反先合同義務(wù)，導(dǎo)致其與鄭某,、劉某簽訂《寶泰花園（杏花村）認(rèn)購(gòu)書》無(wú)效,，商品房預(yù)約合同無(wú)效而引致的信賴?yán)鎿p失賠償，屬于締約過(guò)失責(zé)任,。本案的一審法院便持該觀點(diǎn),。

韓世遠(yuǎn)教授認(rèn)為，違反先合同義務(wù),，可構(gòu)成締約上過(guò)失,。合同締約過(guò)失責(zé)任，是指合同不成立,、無(wú)效,、被撤銷或者不被追認(rèn)時(shí)，當(dāng)事人一方因此受有損失,，對(duì)方當(dāng)事人對(duì)此有過(guò)錯(cuò)時(shí)應(yīng)賠償受害人的損失,。締約過(guò)失責(zé)任雙方所承擔(dān)的損失為締約過(guò)程中因合同無(wú)效給對(duì)方造成的相應(yīng)損失，而非合同標(biāo)的自身之價(jià)款,，且這個(gè)損失與對(duì)方當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)行為之間有著因果關(guān)系,。

筆者同意觀點(diǎn)二。首先,，合同無(wú)效情形下產(chǎn)生的是締約過(guò)失責(zé)任,，而非違約責(zé)任，原因在于違約責(zé)任存在的前提是“合同債務(wù)”,，而合同無(wú)效為自始無(wú)效,，即不產(chǎn)生“合同債權(quán)”或“合同債務(wù)”，故違約責(zé)任無(wú)從談起,。合同無(wú)效后,，若一方當(dāng)事人對(duì)合同無(wú)效存在過(guò)錯(cuò)，且對(duì)方當(dāng)事人因此遭受損失的,，過(guò)錯(cuò)方因基于締約過(guò)失行為向?qū)Ψ匠袚?dān)賠償損失的法律責(zé)任,，所賠償?shù)膿p失限于信賴?yán)妫òㄖ苯訐p失和間接損失）,。

其次，“簽訂認(rèn)購(gòu)書的目的是為了將來(lái)締結(jié)商品房買賣合同,，可以視為認(rèn)購(gòu)書是商品房買賣合同締結(jié)前,，當(dāng)事人雙方進(jìn)行接觸和磋商的產(chǎn)物，認(rèn)購(gòu)書確定的是先合同義務(wù)”,。

因東莞康湖公司故意隱瞞商品房的規(guī)劃,、報(bào)建手續(xù)瑕疵，誤導(dǎo)鄭某,、劉某與其簽約,，又向鄭某、劉某收取了房屋轉(zhuǎn)讓款80萬(wàn)元后,，違反誠(chéng)實(shí)信用原則,，于訂購(gòu)書訂立后長(zhǎng)達(dá)七年多的時(shí)間里未能辦理約定的房產(chǎn)預(yù)售許可證，最終導(dǎo)致合同無(wú)效,，致使鄭某,、劉某訂約購(gòu)房目的落空，違反先合同義務(wù),，客觀上造成鄭某,、劉某的財(cái)產(chǎn)損失,，屬于《合同法》第四十二條第（二）項(xiàng)規(guī)定的“故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或提供虛假情況”,，故東莞康湖公司應(yīng)承擔(dān)締約過(guò)失責(zé)任。

四,、因東莞康湖公司的主要過(guò)錯(cuò)導(dǎo)致認(rèn)購(gòu)書無(wú)效,，締約過(guò)失責(zé)任賠償范圍是什么？

締約過(guò)失責(zé)任以造成相對(duì)方信賴?yán)鏋榍疤?。信賴?yán)?，指一方?dāng)事人信賴合同成立或者有效而因?yàn)楹贤怀闪⒒蛘邿o(wú)效或者被撤銷而蒙受的損失。

信賴?yán)姘ㄖ苯永娴臏p少,，如談判中發(fā)生的費(fèi)用,，還應(yīng)當(dāng)包括受損害的當(dāng)事人因此失去的與第三人訂立合同的機(jī)會(huì)的損失。

當(dāng)然,，信賴?yán)?，原則上不得超過(guò)當(dāng)事人訂立合同時(shí)所應(yīng)當(dāng)預(yù)見的因合同不成立、無(wú)效或者被撤銷所可能造成的損失,，也不得超過(guò)合同有效或者合同成立時(shí)所可能得到的利益（履行利益）,。

（一）返還占用資金及占用期間的利息。

案涉《認(rèn)購(gòu)書》被認(rèn)定無(wú)效后,，根據(jù)《合同法》第五十二條規(guī)定,，東莞康湖公司應(yīng)向鄭某,、劉某返還其已支付的房款800000元及相關(guān)利息，一二審法院均支持了“鄭某,、劉某的返還已付房款及其利息,，利息按照同期同類銀行貸款利率計(jì)算”之訴訟請(qǐng)求。

（二）房屋增值利益損失是否屬于締約過(guò)失責(zé)任賠償范圍,？

觀點(diǎn)一認(rèn)為,，房屋增值利益損失不屬于締約過(guò)失責(zé)任賠償范圍，不支持“房屋增值利益損失”賠償請(qǐng)求,。東莞市中級(jí)人民法院認(rèn)為,，《中華人民共和國(guó)合同法》第四十二條是關(guān)于締約過(guò)失責(zé)任的規(guī)定，當(dāng)事人在訂立合同過(guò)程中,，因過(guò)錯(cuò)違反依誠(chéng)實(shí)信用原則負(fù)有的先合同義務(wù),，導(dǎo)致合同不成立，或者合同雖然成立,，但不符合法定的生效條件而被確認(rèn)無(wú)效,、被變更或被撤銷，給對(duì)方造成損失時(shí)所應(yīng)承擔(dān)的民事責(zé)任,。而本案中,，由于案涉合同是成立的，且沒(méi)有被確認(rèn)無(wú)效,、被變更或被撤銷,，故鄭某、劉某依據(jù)上述法律規(guī)定主張信賴?yán)鎿p失缺乏依據(jù),，且其也未提供任何證據(jù)證明有實(shí)際損失,。因此，東莞市中級(jí)人民法院對(duì)鄭某,、劉某主張“房屋增值利益損失”不予支持,。

江西省高級(jí)人民法院也贊同觀點(diǎn)一。在“袁發(fā)興萬(wàn)載縣宏達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與郭蓉房屋買賣合同糾紛”（江西省高級(jí)人民法院（2016）贛民再4號(hào)再審民事判決書）中,，江西省高級(jí)人民法院認(rèn)為,，關(guān)于房屋差價(jià)損失的訴請(qǐng)，郭蓉是用2007年的30萬(wàn)元和2008年的10萬(wàn)元預(yù)付款而非全款預(yù)訂的店面面積以2012年的市場(chǎng)價(jià)值計(jì)算差價(jià)損失,，實(shí)質(zhì)是以合同全面履行所能獲取的最大利益為前提,，甚至超出最大利益，不能作為郭蓉所受到的損失,。首先,，該最大履行利益應(yīng)扣除房款等才為買房的凈回報(bào)；其次，在當(dāng)事人的利益分配上,，合同無(wú)效與有效的法律后果并不相同,，合同無(wú)效，就不能要求完全按照上述凈回報(bào)的標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)賠償責(zé)任,。在合同無(wú)效情形下,，損失一般限定在實(shí)際損失的范圍之內(nèi)，即為締約付出的成本,。郭蓉主張的房屋差價(jià)損失并非實(shí)際產(chǎn)生的損失,，且明顯超出當(dāng)事人在預(yù)訂合同時(shí)的預(yù)見。故對(duì)郭蓉訴請(qǐng)的房屋差價(jià)損失,，不予支持,。

觀點(diǎn)二認(rèn)為，房屋增值利益損失屬于締約過(guò)失責(zé)任賠償范圍,，支持“房屋增值利益損失”賠償請(qǐng)求,。承擔(dān)締約過(guò)失責(zé)任一方應(yīng)向?qū)Ψ劫r償其信賴?yán)鎿p失。具體賠償范圍不僅包括對(duì)方實(shí)際支出的締約和履行費(fèi)用等直接損失,，還應(yīng)包括由于信賴合同有效,，從而喪失與第三人訂立有效合同可能獲得的利益，也就是機(jī)會(huì)損失,。而對(duì)于機(jī)會(huì)損失,，可以房屋增值利益損失作為參考。

本案一審法院認(rèn)為,，應(yīng)當(dāng)支持鄭某,、劉某“信賴?yán)鎿p失”之主張。自2007年底至今,，全國(guó)及東莞市商品房?jī)r(jià)格普通上漲,，手續(xù)齊全,、地段稍好的商品房?jī)r(jià)格翻倍屬普遍現(xiàn)象,。涉案商品房總價(jià)2500000元，鄭某,、劉某已付房款800000元,。假設(shè)涉案商品房無(wú)瑕疵，合同正常履行,，鄭某,、劉某理應(yīng)能夠獲得一定收益。綜合當(dāng)事人各方在《認(rèn)購(gòu)書》被認(rèn)定無(wú)效中的過(guò)錯(cuò)程度,，以及涉案房屋所在鎮(zhèn)區(qū)房?jī)r(jià)水平,、小區(qū)地段環(huán)境等，一審法院酌情認(rèn)定康湖公司應(yīng)賠償鄭某,、劉某的信賴?yán)鎿p失以200000元為限,。

最高人民法院贊同觀點(diǎn)二,。在“海南宇昌房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與海南昌旺達(dá)置業(yè)顧問(wèn)有限公司、海南瑞昌潤(rùn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房預(yù)售合同糾紛一案再審”中（中華人民共和國(guó)最高人民法院（2014）民抗字第75號(hào)民事判決書）,，最高人民法院認(rèn)為,，昌旺達(dá)公司因無(wú)效合同所致的損失，主要為因信賴合同有效可獲取房屋而實(shí)際并未取得房屋所致的價(jià)格差額部分的損失,，該損失即為昌旺達(dá)公司的信賴?yán)鎿p失,。昌旺達(dá)公司與宇昌公司簽訂合同時(shí)交易房屋的價(jià)格分別為2200元／㎡和2550元／㎡，交易總價(jià)為3140萬(wàn)元,。根據(jù)海南明正房地產(chǎn)評(píng)估有限公司2012年4月出具的評(píng)估報(bào)告,，目前合同交易房屋的市場(chǎng)單價(jià)為5835.3元／㎡，合同交易房屋的總價(jià)值為7585.84萬(wàn)元,。因此,，合同交易房屋價(jià)值的差額4445.84萬(wàn)元即為昌旺達(dá)公司的信賴?yán)鎿p失。宇昌公司依照《合同法》第四十二條,、第五十八條的規(guī)定,，應(yīng)承擔(dān)締約過(guò)失的損害賠償責(zé)任，賠償昌旺達(dá)公司的信賴?yán)鎿p失,。最高人民法院認(rèn)為,，一、二審判決按照鑒定報(bào)告以房屋的實(shí)際差價(jià)作為計(jì)算昌旺達(dá)公司損失的標(biāo)準(zhǔn)正確,。

筆者同意觀點(diǎn)二,。誠(chéng)實(shí)守信，是社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ),，是社會(huì)主義核心價(jià)值觀的重要組成部分,，也是民商事法律的核心原則，也是帝王原則,。對(duì)于違背誠(chéng)信,，故意隱瞞真實(shí)情況的行為人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)應(yīng)有的責(zé)任。支持將“房屋升值差價(jià)”納入締約過(guò)失責(zé)任的賠償范圍,，對(duì)違背誠(chéng)信行為作出否定性評(píng)價(jià),，依法制裁違背誠(chéng)信行為，可以在一定程度上抑制不誠(chéng)信行為,，推動(dòng)健全社會(huì)征信體系,。

五、如何確定“因涉案商品房預(yù)約合同無(wú)效,，導(dǎo)致鄭某,、劉某與第三人訂立有效購(gòu)房合同可能獲得的利益損失（機(jī)會(huì)損失）”數(shù)額？

本案中，確定東莞康福公司向鄭某,、劉某賠償“房屋增值利益損失”的數(shù)額時(shí),，應(yīng)當(dāng)考慮如下因素：

首先，考慮當(dāng)事人過(guò)錯(cuò)程度,，適用過(guò)失相抵原則,。根據(jù)《合同法》第五十八條規(guī)定：“……有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受的損失,雙方都有過(guò)錯(cuò)的,應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任”可知，締約過(guò)失責(zé)任同樣適用過(guò)失相抵原則,。因報(bào)建,、辦理商品房預(yù)售許可證的義務(wù)屬于東莞康湖公司，因東莞康湖公司未積極履行該義務(wù),，且故意隱瞞商品房的規(guī)劃,、報(bào)建手續(xù)瑕疵，誤導(dǎo)鄭德行,、劉正紅與其簽約,，又向鄭某、劉某收取了房屋轉(zhuǎn)讓款800000元后,，違反誠(chéng)實(shí)信用原則,，于訂購(gòu)書訂立后長(zhǎng)達(dá)七年多的時(shí)間里未能辦理約定的房產(chǎn)預(yù)售許可證，最終導(dǎo)致合同無(wú)效,，致使鄭某,、劉某訂約購(gòu)房目的落空，東莞康湖公司對(duì)合同無(wú)效負(fù)有主要過(guò)錯(cuò),，應(yīng)承擔(dān)主要過(guò)錯(cuò)責(zé)任,。鄭某、劉某作為購(gòu)房人,，訂約時(shí)未能盡到審慎的注意義務(wù),，雖不是導(dǎo)致合同無(wú)效的推手，但亦應(yīng)對(duì)合同無(wú)效的后果承擔(dān)一定的責(zé)任,。

其次,，考慮首期房款的支付情況。本案的鄭某,、劉某支付房屋價(jià)款800000元,，僅占總房?jī)r(jià)2500000元的32%,，且鄭某,、劉某存在除已付房屋500000元按時(shí)交付外，已付余款300000元均逾期支付,。這也是確定東莞康湖公司賠償金額的因素之一,。

再次，超出當(dāng)事人訂立合同時(shí)的預(yù)見的利益不予支持。本案應(yīng)當(dāng)考慮訂立認(rèn)購(gòu)書時(shí)的可預(yù)見性,，該信賴?yán)鎿p失（房屋差價(jià)損失）中,，確有房地產(chǎn)市場(chǎng)的房?jī)r(jià)漲幅過(guò)高過(guò)快、有超出訂立合同時(shí)的部分預(yù)期等因素,。

綜上，作為人民法院,，可以根據(jù)案情,，運(yùn)用釋明權(quán),，針對(duì)案涉房屋差價(jià)損失（信賴?yán)妫┨岢鏊痉ㄨb定建議，征求鄭某,、劉某針對(duì)“房屋升值價(jià)值，提出司法鑒定”的意見,，確定房屋升值數(shù)額。此外,，再根據(jù)當(dāng)事人過(guò)錯(cuò)、履行情況,、案涉地區(qū)房地產(chǎn)升值狀況等情節(jié)，確定具體合理的賠償數(shù)額,。

【結(jié)語(yǔ)】

商品房預(yù)約合同糾紛的締約過(guò)失責(zé)任范圍，既包括因過(guò)錯(cuò)方的締約過(guò)失而導(dǎo)致信賴人的直接財(cái)產(chǎn)的減少,，也包括信賴人的財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)增加而未增加的利益,。同時(shí)遵循“以機(jī)會(huì)損失為基礎(chǔ),，不超過(guò)履行利益為限”原則，綜合考慮案情,，予以確定。

在“鄭某,、劉某與東莞康福公司商品房預(yù)約合同糾紛”案中,，因東莞康福公司故意隱瞞商品房的規(guī)劃、報(bào)建手續(xù)瑕疵,，誤導(dǎo)鄭某,、劉某與其簽約,，又向鄭某、劉某收取了房屋轉(zhuǎn)讓款800000元后,，違反誠(chéng)實(shí)信用原則,，從訂購(gòu)書訂立之日起至一審?fù)彆r(shí)長(zhǎng)達(dá)七年多,，仍無(wú)法辦理房產(chǎn)預(yù)售許可證,，最終導(dǎo)致合同無(wú)效，致使鄭某,、劉某訂約購(gòu)房目的落空,，根據(jù)《合同法》第四十二條及第五十八條規(guī)定，東莞康福公司承擔(dān)締約過(guò)失責(zé)任,，賠償鄭某,、劉某的信賴?yán)鎿p失。

厘定賠償項(xiàng)目及數(shù)額時(shí),，應(yīng)當(dāng)綜合當(dāng)事人過(guò)錯(cuò),、履行情況,、東莞市房地產(chǎn)升值狀況等案情,，判令東莞康福公司向鄭某、劉某返還已收房款及其占用期間的利息,，賠償鄭某,、劉某訂約購(gòu)房目的落空而發(fā)生的房屋差價(jià)損失。

（為便于閱讀,，編輯時(shí)略去本文注釋）