房屋買賣合同無效，無過錯方可否主張房屋租金損失,？

昵稱22551567 2016-06-02

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本公眾號作者：張春光律師

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《合同法》第58條規(guī)定：“合同無效或者被撤銷后,，因該合同取得的財產(chǎn),，應(yīng)當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的,，應(yīng)當折價補償,。有過錯的一方應(yīng)當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的,，應(yīng)當各自承擔相應(yīng)的責任,。”那么，在房屋買賣合同被認定無效之后,，有過錯的一方是否應(yīng)當賠償對方的房租損失呢,？即如果房屋買賣合同有效，買房人就能拿到房子,，就不會產(chǎn)生合同約定的交房日之后的房租,，這個房租的損失是否應(yīng)當由有過錯的一方承擔呢？

這個房租的損失不應(yīng)當由有過錯的一方承擔,。我們通常所講的“合同無效”是指自始,、當然、絕對,、確定無效【合同法理論以及法國德國日本等國家和地區(qū)的民法典上還有合同相對無效的概念,，有興趣的朋友可以找我交流,，在此不展開】。通俗地講,，合同無效即“無”,，即“不存在”。且合同無效與否是一個價值判斷的過程,，不是任何人（包括過錯方）所能控制和改變的,，也不是任何人（包括過錯方）所能“藏起來”的，無過錯方也“應(yīng)當”知道該合同自成立之時就是無效的,，不存在的,。因此，無過錯方自始就不應(yīng)該期待依據(jù)該無效的合同來實現(xiàn)合同目的,。過錯方按照合同約定的時間交付房屋,，自己自過錯方交付房屋之后就不必向第三方支付租金，這都是無過錯方所期待的合同目的,，都是無過錯方依據(jù)一個合法有效的合同所期待的合同目的,。這個無過錯方所期待的合同目的的基礎(chǔ)（一個合法有效的合同）是不存在的，所以,，這個合同目的也就自始不能實現(xiàn),。

如果你還是覺得很難理解，那么,，就是你把“違約責任”和“合同無效的責任（注：經(jīng)常有人把合同無效的責任稱之為“締約過失責任”,，但是嚴格講這種觀點是不準確的，因為締約過失責任是違反先合同義務(wù)所產(chǎn)生的責任,，是在合同成立之前才可能產(chǎn)生的責任,。無效合同肯定是已經(jīng)成立的合同，合同成立之后就不存在先合同義務(wù)了,，也就不會產(chǎn)生締約過失責任了,。）”混淆了。違約責任所產(chǎn)生的損害賠償?shù)姆秶前ìF(xiàn)有利益的損失（積極損失）和可得利益或曰預(yù)期利益的損失（消極損失）的,。法律之所以把預(yù)期利益也納入違約損害賠償?shù)姆秶?，就是因為合同是合法有效的，守約方可以依照這個合法有效的合同來產(chǎn)生一個合理的預(yù)期,，即如果合同得到履行自己將獲得什么樣的利益,。但是，無過錯方卻不可以依據(jù)一個無效的合同來產(chǎn)生預(yù)期利益的合理預(yù)期,。

這也給我們一個啟示,，即如果有人起訴你主張違約責任，你可以通過主張合同無效來減少自己的賠償范圍,。

附：

沈陽富臨房地產(chǎn)開發(fā)有限公司,、徐建與沈陽富臨房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、徐建房屋買賣合同糾紛案

案情簡介：徐建與富臨公司于2006年8月5日簽訂《商業(yè)網(wǎng)店定向建設(shè)合同》一份,，合同約定：徐建購買富臨公司開發(fā)的位于沈陽市和平區(qū)光榮街22號,，建筑面積為503.10平方米的商業(yè)網(wǎng)點。合同簽訂后,，徐建共計付款453萬元,。富臨公司至今未向徐建交付涉案房屋，且未能取得涉案房屋的《商品房（預(yù)）銷售許可證》,。

裁判原文節(jié)選【案號：最高院（2016）最高法民再3號】本院認為,，富臨公司作為一家專門從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)，明知其沒有預(yù)售許可證,，仍與徐建簽訂具有商品房買賣合同性質(zhì)的《商業(yè)網(wǎng)店定向建設(shè)合同》,，簽訂合同后也一直未取得商品房預(yù)售許可證明，最終導(dǎo)致本案的《商業(yè)網(wǎng)點定向建設(shè)合同》被認定為無效,，富臨公司應(yīng)負主要責任,。對于富臨公司依法應(yīng)當返還徐建支付的453萬元購房款，雙方當事人均無異議,。本案爭議的主要問題是,，徐建因為合同無效遭受損失的范圍和數(shù)額，即富臨公司是否應(yīng)當賠償徐建購房款利息及房屋租金損失,?！逗贤ā返谖迨藯l規(guī)定，有過錯的一方應(yīng)當賠償對方因合同被確認無效后所受到的損失,，雙方都有過錯的,，應(yīng)當各自承擔相應(yīng)的責任。這種賠償責任是基于締約過失責任而發(fā)生的,，賠償損失的范圍應(yīng)以實際已發(fā)生的損失為限,，即當事人為準備履行合同而受到的直接損失。徐建支付的453萬元購房款,，長期被富臨公司占用,，由此產(chǎn)生的利息損失屬于直接損失的范疇，理應(yīng)由富臨公司予以賠償,。富臨公司再審中提交《關(guān)于光榮街22號地塊規(guī)劃指標和土地價款調(diào)整的補充說明》,、《國有土地使用權(quán)出讓補充合同》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》,、《國有土地使用權(quán)證》,、《關(guān)于沈陽富臨房地產(chǎn)開發(fā)有限公司光榮街22號地塊商業(yè)項目的核準決定書》等新的證據(jù)，旨在證明涉案工程系政府原因?qū)е伦兏?guī)劃,，富臨公司未能如約交房,，不應(yīng)承擔責任,。本院認為，原判決基于富臨公司沒有依法取得商品房預(yù)售許可證的事實,，認定雙方所簽合同無效,，富臨公司再審中提交的上述證據(jù)，不能推翻合同無效的結(jié)論,，故上述證據(jù)與本案的處理不具有關(guān)聯(lián)性,，本院不予采信。富臨公司主張其不應(yīng)承擔購房款利息損失的理由不成立,，對該再審請求本院不予支持,。關(guān)于房屋租金損失問題。本院認為,，合同被確認為無效,，即不存在繼續(xù)履行問題，故基于合同有效可以獲得的利益不屬于賠償損失的范圍,。本案中,，徐建主張的房屋租金損失，系其經(jīng)營期間向案外人租賃經(jīng)營場所發(fā)生的費用,，徐建認為如果富臨公司按照合同約定時間交付房屋,，其就可以避免對外支付上述租金。本院認為,，因本案中的房屋買賣合同無效,，徐建就不能再期待依據(jù)該無效合同取得合同中約定的房屋。因此,，該房屋租金不是合同無效必然造成的損失,，屬于徐建開辦公司和批發(fā)中心的經(jīng)營成本，徐建訴請富臨公司賠償其房屋租金損失,，沒有法律依據(jù),。因租金損失不應(yīng)作為合同無效的損失賠償范圍，故富臨公司再審中提交的與租金損失相關(guān)的證據(jù),，與本案已不具有關(guān)聯(lián)性,，對此不予采信。原判決將房屋租金損失認定為合同無效后徐建的經(jīng)濟損失范圍并判決富臨公司支付徐建房屋租金損失2207756.25元,，屬于適用法律錯誤,，對于富臨公司主張的不應(yīng)負擔房屋租金損失的再審請求，本院予以支持,。

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