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《原文再續(xù),，書(shū)接上一回》 針對(duì)最近洶涌而至的 拆遷大軍購(gòu)房熱潮， 今天,，肇房君與街坊們叨叨 肇慶二手房交易中 過(guò)戶(hù)需注意事項(xiàng),、 需繳納的稅費(fèi)項(xiàng)目、 及二手房貸款流程,。 立正,，列好隊(duì)形，我們起步~走,！ 提示 當(dāng)街坊了解完房子的基礎(chǔ)訊息（房子的基礎(chǔ)訊息有哪些？可回顧上期探討話題：二手房交易亂象叢生,，肇慶拆遷大軍該如何見(jiàn)招拆招,！附詳細(xì)流程步驟），考慮清楚并準(zhǔn)備確定交易時(shí),，才是真正進(jìn)入二手房買(mǎi)賣(mài)流程中的重頭戲,，這個(gè)期間必須打起精神，多留心眼,，多注意各項(xiàng)細(xì)節(jié),，因?yàn)?strong>在這個(gè)過(guò)程中，會(huì)出現(xiàn)很多稍微不注意就會(huì)吃大虧的地方,。 面對(duì)中介,，要注意什么。 1. 房?jī)r(jià)過(guò)低要注意,。 有太多的房屋都涉及到高利息的民間借貸,，又或者存在長(zhǎng)期租賃，產(chǎn)權(quán)人急于出售房屋房?jī)r(jià)會(huì)低于市場(chǎng)價(jià)不少,，但此類(lèi)房屋變數(shù)太大,，中間涉及各種糾紛，因此別貪這個(gè)便宜,，小心后期官司纏身,。 2. 交付定金要三思,，不能急。 看中房屋后,，為了避免房主將房屋出售給其他人,，會(huì)先簽訂定金合同，交付定金,，通常是在中介直接簽訂中介公司自行制定的房屋預(yù)售合同(其中包括定金條款),、居間協(xié)議及傭金確認(rèn)書(shū)全套，為防止賣(mài)方反悔,，很多買(mǎi)家愿意多支付定金,，定金動(dòng)輒幾萬(wàn)。所以,，一旦開(kāi)始掏錢(qián)了,，就要注意了。 沒(méi)有了解意向購(gòu)買(mǎi)的二手房的全面情況就急于交定金是不明智的,。因?yàn)榘凑蘸贤s定,，在大多數(shù)情況下，定金是不退的,。所以,，除非自己對(duì)該房的情況非常了解， 否則就不要急于交定金,。 3. 慎防虛假承諾,，被鎖定交易。 中介會(huì)承諾可以做低交易價(jià)格,、減輕稅費(fèi),，但在過(guò)戶(hù)時(shí)卻被房地產(chǎn)交易中心審稅人員發(fā)現(xiàn)并按照核定房?jī)r(jià)計(jì)稅，導(dǎo)致買(mǎi)方多支付購(gòu)房款傭金,、稅費(fèi),。 又或者承諾可以盡快放貸、有渠道可以高額放貸,，誘騙買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)居間協(xié)議,，但之后買(mǎi)方卻因無(wú)法辦理貸款而無(wú)奈中止交易。 4. 拒絕乘人之危，避免強(qiáng)迫交易,。 簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)居間協(xié)議后,，房產(chǎn)中介公司通常會(huì)暫扣賣(mài)方的房產(chǎn)證，并要求買(mǎi)方支付一定數(shù)額的定金,。如果買(mǎi)賣(mài)雙方試圖終止居間服務(wù)協(xié)議,，房產(chǎn)中介公司則會(huì)以扣留產(chǎn)權(quán)證、收取定金不退還等事由強(qiáng)迫買(mǎi)賣(mài)雙方繼續(xù)交易,。 如果買(mǎi)賣(mài)雙方堅(jiān)持終止居間服務(wù)協(xié)議,，房產(chǎn)中介公司還會(huì)以此為由強(qiáng)迫買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂《居間服務(wù)終止申請(qǐng)書(shū)》，并要求買(mǎi)賣(mài)雙方自認(rèn)違約,。但買(mǎi)賣(mài)雙方在自認(rèn)違約后,，中介不僅不會(huì)退還房產(chǎn)證和定金，反而還會(huì)以買(mǎi)賣(mài)雙方違約為由提起訴訟索要居間服務(wù)傭金,。 5. 面對(duì)花樣百出的各種收費(fèi),，得留心眼,。 二手房買(mǎi)賣(mài)中介市場(chǎng)通常存在的收費(fèi)亂象有：1,、巧立名目：看房需交“看房費(fèi)”，定房需交“意向金”或“誠(chéng)意金”,。2,、虛構(gòu)稅費(fèi)：審稅需交“審稅手續(xù)費(fèi)”，貸款需交“按揭手續(xù)費(fèi)”,、“公關(guān)費(fèi)”或“包裝費(fèi)”等,。3、私自截留：房產(chǎn)中介公司在收到定金或購(gòu)房款后自行截留,，事后以房產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)人涉嫌詐騙或被開(kāi)除為由讓買(mǎi)賣(mài)雙方重復(fù)支付,。4、斷章取義：收取定金時(shí)言明是定金,，退還時(shí)卻說(shuō)一半是定金,、一半是傭金，對(duì)于一半傭金不予退還,。5,、私下收費(fèi)：以降低傭金為誘餌私下索要“好處費(fèi)”、“幫助過(guò)戶(hù)費(fèi)”等,。 6. 不簽“到手價(jià)”,。 據(jù)一些中介公司反映,，許多客戶(hù)在委托他們賣(mài)房的時(shí)候由于嫌合同上各款項(xiàng)細(xì)則太過(guò)麻煩，要求只與公司簽一個(gè)“到手價(jià)”,，即直接到手的錢(qián)有多少簽多少,。 二手房交易過(guò)程中，除了房屋本身的房款外,，還涉及到契稅,、交易手續(xù)費(fèi)、中介費(fèi)等多筆費(fèi)用,。如果只簽一個(gè)“到手價(jià)”,，必然給中介留下很大的操作空間。碰到一些不法中介的話,，等于制造了“暗箱操作”的溫床,，最后受到損失的還是交易買(mǎi)賣(mài)雙方。 因而,，簽約過(guò)程中,，一定要把各款項(xiàng)弄清楚，千萬(wàn)不要只簽一個(gè)“到手價(jià)”,。在達(dá)成協(xié)議后,，業(yè)主、買(mǎi)家和中介最好簽訂三方協(xié)議,，也就是居間合同,，這也可防止不良中介公司人員從中壓價(jià)。 面對(duì)賣(mài)方,，要注意什么,。 交易前，去房屋所在地的房產(chǎn)交易中心調(diào)取房屋產(chǎn)權(quán),、土地,、抵押等信息材料，憑個(gè)人身份證即可調(diào)取,。查清楚房屋的詳細(xì)訊息,，確認(rèn)產(chǎn)權(quán)的可靠度。 確認(rèn)房屋的準(zhǔn)確面積。1.包括建筑面積,、使用面積和戶(hù)內(nèi)的實(shí)際面積,；2.產(chǎn)權(quán)證上一般標(biāo)明的是建筑面積；3.最保險(xiǎn)的辦是測(cè)量一下房屋內(nèi)從一端墻角到另一端墻角的面積,，即所謂地毯面積,。 1. 土地情況是否清晰。二手房中買(mǎi)受人應(yīng)注意土地的使用性質(zhì),，看是劃撥還是出讓?zhuān)瑒潛艿耐恋匾话闶菬o(wú)償使用,，政府可無(wú)償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金,，買(mǎi)受人對(duì)房屋享有較完整的權(quán)利;還應(yīng)注意土地的使用年限,，如果一個(gè)房屋的土地使用權(quán)僅有40年，房主已使用十來(lái)年,，對(duì)于買(mǎi)受人來(lái)說(shuō)是否還應(yīng)該按同地段土地使用權(quán)為70年商品房的價(jià)格來(lái)衡量時(shí),，就有點(diǎn)不劃算。 2. 房屋手續(xù)是否齊全,。 房產(chǎn)證是證明房主對(duì)房屋享有所有權(quán)的惟一憑證,，沒(méi)有房產(chǎn)證的房屋交易時(shí)對(duì)買(mǎi)受人來(lái)說(shuō)有得不到房屋的極大風(fēng)險(xiǎn)。房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉(zhuǎn)賣(mài),，即使現(xiàn)在沒(méi)有將來(lái)辦理取得后,，房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣(mài)。所以最好選擇有房產(chǎn)證的房屋進(jìn)行交易,。3. 確定登記的產(chǎn)權(quán)人,。注意產(chǎn)權(quán)證上的房主是否與賣(mài)房人是同一個(gè)人，建議還需要確認(rèn)房屋的實(shí)際產(chǎn)權(quán)人,，換句話說(shuō),，有可能房屋是夫妻的共同財(cái)產(chǎn)等情況,。 其次,，還要確定除產(chǎn)權(quán)人外是否還有共住人。由于歷史原因,，比如有些房改房,，除產(chǎn)權(quán)人外還有共住人。共住人雖然沒(méi)有產(chǎn)權(quán),，但法律規(guī)定,，他們有居住權(quán)。如果未征得他們同意,，屆時(shí)他們不愿搬離的話,，也會(huì)造成很大的麻煩。 有些房屋有好多個(gè)共有人，如有繼承人共有的,、有家庭共有的,、還有夫妻共有的，對(duì)此買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)和全部共有人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同,。如果只是部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn),，買(mǎi)受人與其簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同未在其他共有人同意的情況下一般是無(wú)效的。 4. 交易房屋是否在租,。有些二手房在轉(zhuǎn)讓時(shí),，存在物上負(fù)擔(dān)，即還被別人租賃,。如果買(mǎi)受人只看房產(chǎn)證,，只注重過(guò)戶(hù)手續(xù)，而不注意是否存在租賃時(shí),，買(mǎi)受人極有可能得到一個(gè)不能及時(shí)入住的或使用的房產(chǎn),。因?yàn)槲覈?guó)包括大部分省份均認(rèn)可'買(mǎi)賣(mài)不破租賃'，也就是說(shuō)房屋買(mǎi)賣(mài)合同不能對(duì)抗在先成立的租賃合同,。這一點(diǎn)在實(shí)際中被很多買(mǎi)受人及中介公司忽視,，也被許多出賣(mài)人利用從而引起較多糾紛。5. 福利房屋是否合法,。房改房,、安居工程、經(jīng)濟(jì)適用房本身是一種福利性質(zhì)的政策性住房,，在轉(zhuǎn)讓時(shí)有一定限制,，而且這些房屋在土地性質(zhì)、房屋所有權(quán)范圍上有一定的國(guó)家規(guī)定,，買(mǎi)受人購(gòu)買(mǎi)時(shí)要避免買(mǎi)賣(mài)合同與國(guó)家法律沖突,。 6. 市政規(guī)劃是否影響。有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷,，或者房屋附近要建高層住宅,，可能影響采光、價(jià)格等市政規(guī)劃情況,，才急于出售,，作為買(mǎi)受人在購(gòu)買(mǎi)時(shí)應(yīng)全面了解詳細(xì)情況。 7. 單位房屋是否侵權(quán),。一般單位的房屋有成本價(jià)的職工住房,，還有標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的職工住房，二者土地性質(zhì)均為劃撥,，轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)繳納土地使用費(fèi),。再者，對(duì)于標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的住房一般單位享有部分產(chǎn)權(quán)，職工在轉(zhuǎn)讓時(shí),，單位享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán),。買(mǎi)受人如果沒(méi)有注意這些可能會(huì)和房主一起侵犯單位的合法權(quán)益。 8. 查看是否有私搭私建部分,。1.是否有占用屋頂?shù)钠脚_(tái),、走廊的情況；或者屋內(nèi)是否有搭建的小閣樓,；2.是否改動(dòng)過(guò)房屋的內(nèi),、外部結(jié)構(gòu)，如將陽(yáng)臺(tái)改成臥室或廚房,、將一間分隔成兩間,；3.陽(yáng)臺(tái)是不是房主自己封閉的，這牽涉到陽(yáng)臺(tái)面積應(yīng)該怎么計(jì)算的問(wèn)題,。 9. 盡量縮短交易時(shí)間,。合同簽訂后，大多會(huì)涉及到賣(mài)方還銀行按揭,，滌除房屋抵押,，買(mǎi)方申請(qǐng)銀行貸款，雙方進(jìn)行房屋過(guò)戶(hù)等環(huán)節(jié),，這期間任何時(shí)候,，都有可能發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)，其中包括如果賣(mài)方對(duì)外有債務(wù),，這期間有可能房屋被債權(quán)人申請(qǐng)查封,，導(dǎo)致后期的無(wú)法過(guò)戶(hù)；或是房?jī)r(jià)上漲過(guò)快,，賣(mài)方反悔等,。所以時(shí)間拖的越久，產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)的可能性就越大,，盡量把前期能做的工作事先做好,，縮短整個(gè)房屋交易時(shí)間，以最大程度上避免風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生,。 10. 營(yíng)改增后,，二手房交易需要繳納的稅費(fèi)有哪些？ 目前個(gè)人買(mǎi)賣(mài)二手房過(guò)程中,，主要需要繳納營(yíng)業(yè)稅（包括城建、教育附加）,、個(gè)稅,、契稅。 營(yíng)改增后，個(gè)人二手房交易營(yíng)業(yè)稅改為增值稅,，同時(shí)契稅和個(gè)稅的計(jì)稅依據(jù)也將發(fā)生調(diào)整,。 1 契稅 根據(jù)國(guó)家規(guī)定，房屋買(mǎi)賣(mài)要向國(guó)家繳納契稅,，無(wú)論是商品房還是存量房的買(mǎi)賣(mài)都要繳納的,。住宅類(lèi)房屋標(biāo)準(zhǔn)按房款總價(jià)的1%-3%交納契稅，具體的比例需根據(jù)國(guó)家政策,，購(gòu)房者的購(gòu)房時(shí)間,、購(gòu)房單價(jià)、購(gòu)房面積,、是否第1次購(gòu)房等因素來(lái)確定,；非住宅類(lèi)房屋按計(jì)稅參考價(jià)的3%交納。 2 增值稅 3 個(gè)稅 不滿(mǎn)5年的房產(chǎn)上市出售,，個(gè)稅為全額的1%,，或者憑票差額的20%。 二手房貸款流程詳解 肇房君不分晝夜,，廢寢忘餐 為街坊們整理的宇宙最強(qiáng)攻略~ 買(mǎi)房新手還不趕緊記下來(lái),！ 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