張先生于2016年4月購買寫字樓一間，支付價款50萬元,，當(dāng)時取得了營業(yè)稅發(fā)票,，隨即按4%的稅率繳納契稅2萬元。在2016年6月,，程女士購買商鋪一間,，支付價稅合計款項63萬元，按不含稅價款60萬元依4%的稅率繳納契稅2.4萬元,。時至2016年12月,，張先生將所購的寫字樓以81.5萬元出售，程女士將所購商鋪以94.5萬元出售,。但因此前遭遇特殊原因,，兩人的原購房發(fā)票均已毀損了。

以上兩人在出售購買的房產(chǎn)時,，該如何繳納增值稅,？

不論是單位還是個人，購買房屋等不動產(chǎn)后,，保留發(fā)票,、契稅繳納憑證等，這是常識,，但是,，現(xiàn)實中的各種情況很復(fù)雜,，發(fā)生意外情況（如被盜、火災(zāi),、水災(zāi)等突發(fā)事件）也是難免的,。

按照全面推開營改增試點的相關(guān)稅收政策規(guī)定，一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年4月30日前取得（不含自建）的不動產(chǎn)且選擇適用簡易計稅方法計稅的,，小規(guī)模納稅人（含個人）銷售其取得（不含自建）的不動產(chǎn)（不含個人銷售購買的住房）的,，應(yīng)以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額為銷售額；北京市,、上海市,、廣州市和深圳市的個人（個體工商戶和自然人個人）將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的,，以取得的全部價款和價外費用扣除購買住房價款后的余額為銷售額,，按照5%的征收率計算應(yīng)納增值稅稅額。

納稅人按規(guī)定從取得的全部價款和價外費用中扣除不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價的,，應(yīng)當(dāng)取得符合法律,、行政法規(guī)和國家稅務(wù)總局規(guī)定的合法有效憑證（稅務(wù)部門監(jiān)制的發(fā)票；法院判決書,、裁定書,、調(diào)解書，以及仲裁裁決書,、公證債權(quán)文書,；國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他憑證），否則,，不得扣除,。

在上述案例中，張先生和程女士出售其購買的非住宅房產(chǎn),，均可以按收取的購房款減去原購房時的購置原價后的余額為銷售額,，按照5%的征收率計算應(yīng)納增值稅。但如前所述,，原購房發(fā)票均已毀損,，該以何種憑據(jù)來作為差額扣除的憑據(jù)呢？

如果上述交易行為發(fā)生在2016年11月24日之前,，由于其不能提供原購房發(fā)票,，將因無法提供符合規(guī)定的合法有效扣除憑證而不能享受差額征稅的優(yōu)惠。現(xiàn)因上述兩人出售房產(chǎn)的時間是在《國家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)繳納增值稅差額扣除有關(guān)問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第73號）發(fā)布以后,，因此可按新規(guī)計算應(yīng)繳的增值稅,。

張先生持有的契稅完稅證顯示其是在營改增全面推開之日（2016年5月1日）以前繳納的2萬元契稅（契稅計稅價格50萬元），本次以81.5萬元出售購買的寫字樓,，應(yīng)納增值稅稅額為1.5萬元：（81.5-50）÷（1+5%）×5%=1.5萬元,。

程女士是在營改增全面推開以后的2016年6月購買的商鋪,，其出示的契稅完稅憑證顯示其原購房價款63萬元，本次出售寫字樓的交易價格為94.5萬元,，增值稅應(yīng)納稅額為1.5萬元：〔94.5÷（1+5%）- 63÷（1+5%）〕×5%=（90-60）×5%=1.5萬元,。

當(dāng)然，如果售房人既保留了當(dāng)時的購房發(fā)票,，又持有契稅完稅憑證等資料的,，仍應(yīng)當(dāng)憑當(dāng)時取得的購房發(fā)票作為差額扣除的憑證。

最新法規(guī)

國家稅務(wù)總局

關(guān)于納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)繳納增值稅差額扣除有關(guān)問題的公告

國家稅務(wù)總局公告2016年第73號

現(xiàn)將納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)繳納增值稅差額扣除有關(guān)問題公告如下：

一,、納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn),，按照有關(guān)規(guī)定差額繳納增值稅的，如因丟失等原因無法提供取得不動產(chǎn)時的發(fā)票,，可向稅務(wù)機關(guān)提供其他能證明契稅計稅金額的完稅憑證等資料,，進(jìn)行差額扣除。

二,、納稅人以契稅計稅金額進(jìn)行差額扣除的,，按照下列公式計算增值稅應(yīng)納稅額：

（一）2016年4月30日及以前繳納契稅的

增值稅應(yīng)納稅額=〔全部交易價格（含增值稅）-契稅計稅金額（含營業(yè)稅）〕÷（1+5%）×5%

（二）2016年5月1日及以后繳納契稅的

增值稅應(yīng)納稅額=〔全部交易價格（含增值稅）÷（1+5%）-契稅計稅金額（不含增值稅）〕×5%

三、納稅人同時保留取得不動產(chǎn)時的發(fā)票和其他能證明契稅計稅金額的完稅憑證等資料的,，應(yīng)當(dāng)憑發(fā)票進(jìn)行差額扣除,。

本公告自發(fā)布之日起施行。此前已發(fā)生未處理的事項,，按照本公告的規(guī)定執(zhí)行,。

特此公告。

國家稅務(wù)總局

2016年11月24日

政策解讀

關(guān)于《國家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)繳納增值稅差額納稅扣除憑證有關(guān)問題的公告》的解讀

《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布〈納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法〉的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第14號）第八條規(guī)定,，納稅人按規(guī)定從取得的全部價款和價外費用中扣除不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價的,，應(yīng)當(dāng)取得符合法律、行政法規(guī)和國家稅務(wù)總局規(guī)定的合法有效憑證,。否則,，不得扣除。上述憑證是指：（一）稅務(wù)部門監(jiān)制的發(fā)票,。（二）法院判決書,、裁定書、調(diào)解書,，以及仲裁裁決書,、公證債權(quán)文書。（三）國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他憑證,。

在實際執(zhí)行中,，部分納稅人由于丟失等原因無法提供取得不動產(chǎn)時的發(fā)票，但可以提供其他能證明契稅計稅金額的完稅憑證等資料。為此,，本公告明確了如下事項：

（一）納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn),，按照有關(guān)規(guī)定差額繳納增值稅的，如因丟失等原因無法提供取得不動產(chǎn)時的發(fā)票,，可向稅務(wù)機關(guān)提供其他能證明契稅計稅金額的完稅憑證等資料,，進(jìn)行差額扣除。

（二）納稅人以契稅計稅金額進(jìn)行差額扣除的,，應(yīng)當(dāng)按公告所列公式計算增值稅應(yīng)納稅額,。

（三）納稅人同時保留取得不動產(chǎn)時的發(fā)票和其他能證明契稅計稅金額的完稅憑證等資料的，應(yīng)當(dāng)憑發(fā)票進(jìn)行差額扣除,。