最近,，天津,、上海、濟南的樓市又是一番驚心動魄,。

島妹在上海的朋友一頭黑線地說,，剛湊齊的首付款又不夠了,。上海連夜發(fā)布新政，首套住房首付比例不低于35%,；在本市已擁有1套住房的,、或在本市無住房但有住房貸款記錄的居民家庭，申請商業(yè)貸款（認房又認貸）購買普通自住房的,，首付款比例不低于50%,；購買非普通自住房的，首付款比例不低于70%,。

類似的如天津，居民家庭首套房商貸最低首付比為30%,，有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭,，最低首付款比例為40%；濟南,，各銀行全面暫停個人房貸業(yè)務至11月末,，12月的政策尚未可知。

上一輪調控是在“十一”前后,。也就是說,，短短兩個月不到，這些地方又開始了新一輪的調控加碼,。

為什么如此急迫,？

瘋狂

相比去年的股市瘋狂，今年10月前的樓市也有的一拼,。

數(shù)據(jù)顯示,，到今年9月，70個大中城市房價有63城上漲,，23個城市房價環(huán)比漲幅超過2%,；杭州、福州,、濟南,、鄭州、無錫5個城市,，環(huán)比漲幅超過5%,，刷新8月份創(chuàng)造的歷史紀錄。其中,，無錫以8.2%的數(shù)字,，位列漲幅榜首位。

此種背景下,，各地政府放出樓市調控大招,，邏輯易懂,。10月統(tǒng)計局再出數(shù)據(jù)時，市場反應很配合地量價齊跌,。

可沒多久,，一些城市房價又出現(xiàn)回暖反彈跡象。本著“樓價你若安好,，便是晴天霹靂”的原則,，政策自然要加碼動真格；政府調控的決心以及急迫性顯而易見,。同時,，臨近年底，今年保GDP的目標應該有準兒了,，因此調控加碼,，實際上也有政策空間。

為什么如此急迫,？

原因不外乎樓市此前過高的杠桿和過快增長的房價,。據(jù)專家測算，以中國目前各地的建設情況和人口情況來對比,，如果是單靠自住需求,，房價一般不會大漲、暴漲,，一年漲個10%,、15%，是自住需求驅動的合理漲幅,。

而房價一旦出現(xiàn)一年漲幅30%以上,，大部分情況就是投資投機者開始活躍了。要知道,，今年前三季度,，全國商品房銷售額80208億元，同比增了41.3%,！而根據(jù)中國房地產業(yè)協(xié)會的最新的統(tǒng)計,，到今年十月，北京,、上海,、深圳、杭州,、青島,、南京六個城市，房價同比分別上漲了41.18%,、32.78%,、23.45%,、15.08%、11.54%,、38.14%,。

根據(jù)中國社科院編寫的《中國住房發(fā)展報告（2016-2017）》，全國35個大中城市普遍存在估值過高的風險,；其中,，深圳、廈門,、上海,、北京、南京,、天津,、鄭州、合肥,、石家莊、福州,，成為住房估值風險最高的10個城市,。

如此脫韁野馬之勢，也就不得不“下下火”,。

地王

與猛烈而直接的調控齊飛的,，是各地層出不窮的“地王”。

比如,，不久前在武漢,，5宗地塊正式掛牌，其中位于漢正街東片的一塊住宅及商服用地,，起拍價就達126億元——未經加價,，便已超越了武漢迄今為止土地拍賣中最高的成交價，新晉“地王”相霸氣側漏,。前不久,，廣州、武漢,、長沙,、廈門等地的“地王”也爭先恐后地橫空出世。 

很多人不解,，既然樓市已經在降溫,，為什么還有那么多“地王”出現(xiàn)呢？難道樓市是假摔,？

首先,，不得不提土地市場的相對滯后性,。之前的房地產市場過熱，經過一番調整,，樓市總體降溫,。但這種降溫要傳導到土地市場，還需要一段時間,。

更重要的是,，“地王”頻出，土地市場的供求關系是決定因素,。一些地方政府是土地市場的唯一供給者,，什么時候推多少地塊，都由政府說了算,，幾乎壟斷了土地供應市場,。近幾年，不少城市土地供應量明顯不足,，人為造成的土地匱乏,，使得物以稀為貴。在走高的地價面前,，房企為了補充庫存,，自然不遺余力，尤其是遇到不可多得的優(yōu)質地塊時,，更是拼了命也要爭個頭破血流,。

據(jù)統(tǒng)計，今年前三季度,，全國土地出讓面積同比下降4.8%,；形成鮮明對比的是，今年前10個月,，國有土地使用權出讓收入2.65萬億元,，同比增長15.2%％——去年同期，這一數(shù)字是降幅超過25%,。

地賣得少了,，收入?yún)s明顯增了，一些地方政府的饑餓營銷也是玩得溜,。

另一組數(shù)據(jù)更讓人咋舌,。據(jù)機構估算，地方政府從房地產交易中所得（包括土地出讓金和11種房地產相關稅收）,，占房地產銷售額的3/4以上,。比如2014年，全國商品房銷售額為8.73萬億元，其中,，土地出讓金和11種相關稅收就達6.56萬億元,，占到75%。

地賣得貴,，誰最高興,？誰受益最多？顯而易見,。

所以,，一個個“地王”動輒溢價翻番，真的不是房企們人傻錢多不在乎嗎,，而是羊毛出在羊身上,，最終壓力還是傳導到廣大接盤俠肩上。

另外,，人民幣持續(xù)貶值,，同時市場對其貶值預期進一步增強；但對地價這一稀缺要素,，市場仍持增值預期,。

換句話說，與其把錢放手里貶值,，不如去買地先囤著,，那些優(yōu)質地塊即使眼前溢價多了些，但遲早還是能賺回來的,。如此保值增值的好辦法，也讓房企實現(xiàn)了手里有地,、心里有底,。

換句話說，單純的“限貸限購”,，實質上難以改變預期,，政策的調控已經出現(xiàn)“耐藥性”。尤其是在土地供給不足的熱點城市,，企業(yè)只能加杠桿硬著頭皮拿地,，否則就有可能被洗牌出局。用業(yè)內人士的話說,，在對樓市用限貸限購政策“猛藥去急癥”的同時,，如果不真正從供給段去杠桿，新一輪調控也可能陷入“嚴一年,，松兩年,，屢調屢漲”的怪圈。

角色

回頭來看,，本輪樓市為什么被推得這么熱,？要回答這個問題,，先來看看相關的各種角色：政府、房企,、非房企,、個人。

無論是對中央還是地方政府而言,，房地產業(yè)對經濟的意義不容小覷,。房地產業(yè)作為產業(yè)鏈較長的行業(yè)，對投資與消費的拉動作用明顯,。

今年前三季度經濟形勢發(fā)布會上,，國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人盛來運就說到，“三季度房地產市場銷售形勢還是不錯的,，商品房銷售量增速繼續(xù)保持高位,。今年以來房地產對經濟增長發(fā)揮了一定的支撐作用?！彼岬?，這個貢獻率約8%。從他的話語中,，“不錯”“支撐作用”等字眼,，似乎體現(xiàn)了一種認同房地產銷售大增、為拉動經濟做貢獻的小確幸,。

但同樣,，他也提到，“目前房地產市場高燒開始褪去,，房價開始趨穩(wěn)”,。島妹有點迷惑，按這種說法,，之前的房地產過熱是高燒,，但這種高燒對經濟增長發(fā)揮了一定支撐作用，如今高燒褪去,，似乎又有些依依不舍,？恐怕，這些言辭中流露出的不夠堅決的態(tài)度,，也容易使部分地方政府心懷幻想,，走走過場。

說到地方政府,，在中央與地方財權與事權不匹配的情況下,，土地財政成為重要依賴，為了賣地尤其是賣出高價地，恐怕其原本就有助推樓市的動力,。

房企自不必提,，非房企為何也加入炒房行列？原因很簡單,，有利可圖,。

在寬松的貨幣政策下，M2增速長期大幅高于GDP增速和CPI漲幅之和,，市場上的錢越來越多,，總要有個去處好掙錢吧？股市去年剛發(fā)災,，債市容量有限,，房地產市場成為不二之選。有研究人士指出,，新三板上市公司中有幾十家企業(yè)主要業(yè)務是炒房,，不少新三板上市公司融來的資金，直接或間接進入了房地產市場,。更不用說,，某上市公司賣學區(qū)房就能保住殼資源之類的，我們也許當成笑話,，但人家正經掙的是白花花的銀子,。 

在各方力量的推動裹挾之下，老百姓心如浮萍,，一邊著急地湊著首付,，一邊越漲越買，越買越漲,。如今,，政策加碼，看來是要生生地把熱錢擠出樓市,。擠出去以后應該去哪兒呢？政府當然是希望其進入實體經濟,。然而這困難也是不小,，實體經濟增長乏力，賺錢也慢,，賺慣了快錢的資金哪里受得了這份寂寞,？

這不，樓市剛降溫,，炒房資金就忙著搬家到股市,，最近股市已經開始升溫，有機構還打出股市成為最大“蓄水池”的口號。另一邊,，大蒜今年漲幅更是達到了69%,，豬肉價格蠢蠢欲動。

炒完樓市炒股市,，炒完股市炒超市,。這樣的怪圈該怎么跳出來？看來也不是一時半會能解決的,。

今天又有人問島妹,，既然政府又調控了，這房價是不是會來個大降,？島妹只好苦笑：降多少算降?。垦鼣?？（敲黑板）看標準表述,，調控的目的是“促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展”，不要會錯意哈,。這不,，前兩天王健林在印尼就說了，“中國房地產有泡沫呢,，可能是最近這么些年比較大的泡沫了”,，但是，“絕對不會崩盤”,。

文／霍木桐

編輯／公子無忌