2005年4月17日，開發(fā)商廣州市重益房產(chǎn)發(fā)展有限公司（以下簡稱重益公司）通過招投標方式選聘廣州如意物業(yè)管理有限公司（以下簡稱如意物業(yè)公司）為重益廣場提供前期物業(yè)管理服務(wù),。雙方簽訂了《重益廣場物業(yè)管理委托合同》,，約定：委托管理期限自合同簽字、蓋章生效之日起至重益廣場業(yè)主委員會成立并依法選定物業(yè)服務(wù)公司后30日止,。如意物業(yè)公司負責(zé)編制年度物業(yè)管理決算報告，每6個月向全體業(yè)主公布一次物業(yè)管理費收支情況,。

　　合同簽訂后,，重益公司認為，《重益廣場物業(yè)管理委托合同》作為委托合同,，委托人有權(quán)隨時解除合同,。合同履行期間，如意物業(yè)公司沒有按照合同約定編制年度物業(yè)管理決算報告并每6個月向全體業(yè)主公布一次物業(yè)管理費收支報告,，屬于嚴重的違約行為,。重益公司于2009年11月15日向如意物業(yè)公司發(fā)出解除合同通知書，如意物業(yè)公司亦簽收了該通知，并明確表示不同意解除合同,。

　　對此,，重益公司向法院提起訴訟，要求法院確認《重益廣場物業(yè)管理委托合同》于2009年11月15日解除,；要求被告如意物業(yè)公司對已經(jīng)收取的2008年1月1日至2009年11月1日的物業(yè)費向原告重益公司提供決算報告,。

　　被告辯稱：首先，《重益廣場臨時管理公約》載明“在重益廣場業(yè)主委員會成立之前,，除物業(yè)服務(wù)公司被取消資質(zhì)及企業(yè)注銷外,，重益公司不得變更物業(yè)服務(wù)公司”。重益廣場至今未成立業(yè)主委員會,，被告持有三級物業(yè)管理資質(zhì),，企業(yè)并未注銷，原告不得解除合同,。

　　其次,，原告要求解除合同的理由之一是被告未依約提供年度物業(yè)管理決算報告，但被告提供的證據(jù)證明被告已履行了上述義務(wù),，且即使被告未履行公示義務(wù)也不構(gòu)成根本違約,，原告無權(quán)要求解除委托合同。

　　第三,，原告應(yīng)依據(jù)約定程序解除合同,。如被告的物業(yè)服務(wù)未達到管理目標，原告應(yīng)先要求被告限期整改,，但被告一直未收到原告關(guān)于限期整改的通知,，在此情況下，被告無權(quán)直接要求終止委托合同,。重益廣場也沒有出現(xiàn)1/2以上業(yè)主不滿意被告提供的物業(yè)服務(wù)的情況,，因此，合同解除的條件未成就,，請求法院駁回原告的訴訟請求,。

　　該案件的爭議焦點集中在：原告是否有權(quán)解除《重益廣場物業(yè)管理委托合同》？

　　[律師解析]

　　合同解除具有以下幾個特點：1.合同解除適用于有效成立的合同,，能解除的合同必須是合法有效的合同,。2.合同解除必須具備一定的條件，禁止合同當(dāng)事人在沒有任何法定或者約定根據(jù)的情況下人一解除合同,。3.合同的解除必須有解除行為,，必須要由享有法定或約定解除權(quán)的一方行使解除權(quán)，作出解除合同的意思表示,。4.合同解除的效力是使合同關(guān)系自始消滅或向?qū)硐麥纭?/p>

　　合同解除的方式分為法定解除和約定解除,。法定解除是指合同成立之后，沒有履行或沒有履行完畢之前，當(dāng)事人一方通過行使法定的解除權(quán)而使合同效力消滅的行為,。對于法定解除權(quán)的行使,，我國合同法采用了“根本違約”的標準。約定解除分為協(xié)議解除和約定解除權(quán)解除兩種情況,。協(xié)議解除是指合同成立以后,，在未履行或未完全履行之前，當(dāng)事人雙方通過協(xié)商解除合同,，使合同效力消滅的行為,。《合同法》規(guī)定,，當(dāng)事人協(xié)商一致,，可以解除合同。約定解除權(quán)是指當(dāng)事人雙方在合同中約定,，在合同成立之后,，沒有履行或沒有完全履行完畢之前，由當(dāng)事人一方在某種解除合同的條件成就時享有解除權(quán),，并可以通過行使合同解除權(quán),，使合同關(guān)系消滅?！逗贤ā芬?guī)定,，當(dāng)事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時,，解除權(quán)人可以解除合同,。

　　本案中，《重益廣場物業(yè)管理委托合同》第二十九條約定：“如如意物業(yè)公司違反該合同中有關(guān)物業(yè)服務(wù)義務(wù)和物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的約定,，未能達到約定的管理目標,，重益公司有權(quán)要求其限期整改，逾期未整改后仍未完成管理目標的或出現(xiàn)1/2以上業(yè)主不滿意如意物業(yè)公司的服務(wù)時,，重益公司有權(quán)終止合同,。”根據(jù)合同解除的相關(guān)規(guī)定,，雙方在合同中約定了合同解除的條件,，即被告違反合同中關(guān)于物業(yè)服務(wù)義務(wù)和質(zhì)量的約定，原告要求其限期整改,，逾期未整改后仍未完成管理目標，或者在重益廣場出現(xiàn)1/2以上業(yè)主不滿意被告提供的物業(yè)服務(wù)時,，原告有權(quán)解除合同,。根據(jù)原告提供的證據(jù)材料，不能證明被告在提供物業(yè)服務(wù)的過程中，存在嚴重違反合同規(guī)定的行為,，原告也沒有要求被告限期整改,。重益廣場也沒有出現(xiàn)1/2以上業(yè)主不滿意被告提供的物業(yè)服務(wù)的情形。因此,，合同約定的解除條件未成就,，原告不享有合同的解除權(quán)。那么,，原告是否享有法定解除權(quán)呢,？根據(jù)合同法的規(guī)定，法定解除權(quán)采用的是“根本違約”的標準,，即違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的,。本案中，被告沒有按期編制年度物業(yè)管理決算報告,，并不構(gòu)成對物業(yè)管理委托合同的根本違約,，被告依約履行了物業(yè)管理委托合同的主要義務(wù)，因此,，原告不能行使法定解除權(quán)解除物業(yè)管理委托合同,。

　　原告稱，《合同法》第四百一十條規(guī)定,，委托人或者受托人可以隨時解除委托合同,。原告據(jù)此享有隨時單方解除合同的權(quán)利。那么,，物業(yè)管理委托合同能否直接適用委托合同的相關(guān)規(guī)定呢,？

　　當(dāng)前，理論界通說認為,，物業(yè)服務(wù)合同屬于委托合同的一種,。但兩者還存在許多不同的地方。委托合同的雙方當(dāng)事人可以隨時解除委托合同,，而物業(yè)服務(wù)合同的解除需要有嚴格的條件,。《物權(quán)法》第七十六條規(guī)定,，選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人由業(yè)主共同決定,。本案中，重益廣場尚未成立業(yè)主委員會,，由建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)公司簽訂前期物業(yè)管理合同,。但重益廣場已經(jīng)交付使用多年，除了開發(fā)商還有其他業(yè)主也與如意物業(yè)公司簽訂了物業(yè)管理委托合同,。如果重益公司單方解除了物業(yè)管理委托合同,，勢必直接影響到重益廣場其他業(yè)主的利益,。因此，開發(fā)商作為重益廣場的單個業(yè)主,，無權(quán)單方解除涉及重益廣場公共利益的物業(yè)管理委托合同,。如果重益廣場業(yè)主確實需要重新選聘物業(yè)服務(wù)公司，可以通過召開業(yè)主大會,，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會,，授權(quán)業(yè)主委員會進行。如果任由一方隨意解除合同,，必然會造成重益廣場物業(yè)管理的無序或不穩(wěn)定,，從根本上造成對全體業(yè)主利益的損害，激化社會矛盾,。

　　[法院判決] 

　　法院經(jīng)審理后認為,，《重益廣場物業(yè)管理委托合同》是原被告雙方當(dāng)事人的真實意思表示，合同合法有效,。雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù),。合同約定被告應(yīng)按期負責(zé)編制年度物業(yè)管理決算報告，被告未按期履行該項義務(wù),，對原告的該項請求被告亦表示同意,，對此項訴訟請求法院予以支持。

　　關(guān)于原告認為,，自身作為委托人享有隨時解除合同的權(quán)利,。法院認為，因本案糾紛屬物業(yè)服務(wù)合同糾紛,，根據(jù)最高人民法院《民事案件案由規(guī)定》的規(guī)定,，此類糾紛屬服務(wù)合同糾紛，而原告依據(jù)《 中華人民共和國合同法》中有關(guān)委托合同的規(guī)定,，要求解除雙方所簽合同,，缺乏法律依據(jù)，不予支持,。原告也未能提供證據(jù)證明其曾限期被告進行整改或出現(xiàn)1/2以上業(yè)主對被告的服務(wù)不滿意的情形,，不予支持其要求解除合同的訴訟請求。并且本案所涉被告提供服務(wù)的物業(yè)區(qū)域中并非只有原告一個業(yè)主,，其單方解除合同,，會影響到其他業(yè)主的合法權(quán)益，不能給予支持,。

　　故判決如下：自判決生效之日起20日內(nèi),，被告如意物業(yè)公司對已經(jīng)收取的2008年1月1日至2009年11月1日的物業(yè)費向原告重益公司提供決算報告，駁回原告的其他訴訟請求,。