江蘇省高級人民法院通報(bào)表彰2015年度全省法院優(yōu)秀裁判文書,，蘇州市吳江區(qū)人民法院（2014）吳江民初字第1287號民事判決書榮獲一等獎,。

這是一起房屋租賃合同糾紛案件，由該院首次組成的5人制大合議庭進(jìn)行審理,。該篇文書較好地反映了整個(gè)案件審理過程,，思路清晰、邏輯嚴(yán)謹(jǐn),、重點(diǎn)突出,、說理透徹、文字簡潔,、格式嚴(yán)謹(jǐn),，是一篇質(zhì)量較高的裁判文書,。

蘇州市吳江區(qū)人民法院

民 事 判 決 書

（2014）吳江民初字第1287號

原告顧柳。

委托代理人袁曉明,，江蘇江太律師事務(wù)所律師,。

委托代理人江強(qiáng)，江蘇江太律師事務(wù)所律師,。

被告蘇州萬亞商業(yè)管理發(fā)展有限公司,。

法定代表人滕荷雪，執(zhí)行董事,。

委托代理人吳衛(wèi),，江蘇恒淵律師事務(wù)所律師。

委托代理人季玲玲,，女,，1977年3月11日生，漢族,。

第三人上海必勝客有限公司蘇州吳江萬亞餐廳,。

負(fù)責(zé)人馬濤，經(jīng)理,。

第三人上海必勝客有限公司,。

法定代表人高耀，董事長,。

以上二第三人共同委托代理人顧亞賓,，江蘇新天倫（北京）律師事務(wù)所律師。

原告顧柳與被告蘇州萬亞商業(yè)管理發(fā)展有限公司（以下簡稱萬亞公司）,、上海必勝客有限公司蘇州吳江萬亞餐廳（以下簡稱必勝客吳江餐廳）,、上海必勝客有限公司（以下簡稱必勝客公司）合同糾紛一案，本院于2014年6月9日立案受理后,，依法由代理審判員殷翔適用簡易程序于2014年8月28日公開開庭進(jìn)行了審理,。原告顧柳的委托代理人江強(qiáng)，被告萬亞公司的委托代理人吳衛(wèi),、季玲玲,，必勝客吳江餐廳、必勝客公司的共同委托代理人顧亞賓到庭參加訴訟,。審理中,，原告顧柳自愿撤回對必勝客吳江餐廳、必勝客公司的起訴,，本院裁定予以準(zhǔn)許,。后本院于2014年11月3日依法追加必勝客吳江餐廳、必勝客公司為第三人，并依法由審判員吳建中,、張勤,、鈕曉豐、陳競,、代理審判員殷翔組成合議庭適用普通程序于2014年12月12日公開開庭進(jìn)行了審理,。原告顧柳的委托代理人袁曉明、江強(qiáng),，被告萬亞公司的委托代理人吳衛(wèi),、季玲玲，第三人必勝客吳江餐廳,、必勝客公司的共同委托代理人顧亞賓到庭參加訴訟,。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告顧柳訴稱：原告顧柳將位于蘇州市吳江區(qū)松陵鎮(zhèn)中山北路98號-107的商鋪?zhàn)赓U給被告萬亞公司,，合同期限為2009年1月1日始至2013年12月31日止,，期間該商鋪由被告萬亞公司、第三人必勝客吳江餐廳,、必勝客公司使用,。后因原告顧柳對該商鋪另有用途，故在租期屆滿后,，原告顧柳不愿再續(xù)租,，并已將不再續(xù)租決定告知萬亞公司、必勝客吳江餐廳,、必勝客公司,。然而時(shí)至今日，萬亞公司,、必勝客吳江餐廳,、必勝客公司仍在無理占有原告顧柳的商鋪。原告顧柳在案件審理中收取了2014年度租金不代表原告顧柳同意續(xù)約,。請求判令：1,、被告萬亞公司、必勝客吳江餐廳,、必勝客公司立即向原告顧柳騰退位于蘇州市吳江區(qū)松陵鎮(zhèn)中山北路98號-107商鋪,；2、被告萬亞公司,、必勝客吳江餐廳、必勝客公司共同給付原告顧柳商鋪占有使用費(fèi)（從2014年1月1日起算至三被告實(shí)際騰退租賃物之日止參照同期同地段租金計(jì)算）,，先暫計(jì)416000元,；3、本案訴訟費(fèi)用由三被告承擔(dān)。原告顧柳撤回對必勝客吳江餐廳,、必勝客公司的起訴后,，變更訴訟請求為請求判令：1、被告萬亞公司立即騰退位于松陵鎮(zhèn)中山北路98號的商鋪,，并給付原告占有使用費(fèi)（從2014年1月1日起至實(shí)際騰退租賃物之日止,，參照同期同地段租金計(jì)算，暫計(jì)10000元／平方米／年）,，現(xiàn)暫計(jì)為416000元,；2、第三人必勝客吳江餐廳,、必勝客公司協(xié)助騰退房屋,；3、訴訟費(fèi)用由被告承擔(dān),。原告顧柳在庭審中明確,，本案中基于委托經(jīng)營合同要求被告萬亞公司返還房屋。如果法院認(rèn)定涉案房屋繼續(xù)租賃給被告萬亞公司的,，要求被告萬亞公司按照市場價(jià)格支付從2014年1月1日起的租金,。

被告萬亞公司辯稱：原告顧柳與被告萬亞公司之間的委托經(jīng)營合同依約已經(jīng)續(xù)簽，原告顧柳主張的訴訟請求沒有事實(shí)依據(jù),。就原告顧柳所有的萬亞廣場一層107號商鋪,，原告顧柳與被告萬亞公司在2008年底簽訂委托經(jīng)營合同，約定委托經(jīng)營期限為五年,，自2009年1月1日起,。根據(jù)該合同第五條第六款的約定，在合同履行期限屆滿前三個(gè)月,，經(jīng)業(yè)主委員會所有業(yè)主按投資比例進(jìn)行投票,，有51%以上業(yè)主投票通過由被告萬亞公司繼續(xù)經(jīng)營的，被告萬亞公司繼續(xù)受托經(jīng)營,，同時(shí)授權(quán)業(yè)主委員會與被告萬亞公司具體執(zhí)行操作,。該約定產(chǎn)生的原因是萬亞廣場是一個(gè)整體經(jīng)營的商場，業(yè)主總數(shù)達(dá)到1000戶以上,，為保證全體業(yè)主的權(quán)益,，維持商場的整體有序運(yùn)營，商場在2008年底開始運(yùn)營時(shí)與業(yè)主達(dá)成了上述的共識,。在2013年下半年,，被告萬亞公司與吳江市松陵鎮(zhèn)萬亞廣場業(yè)主委員會（以下簡稱萬亞業(yè)委會）開始磋商續(xù)約事宜，經(jīng)多次磋商達(dá)成了初步意見,。2013年11月1日,，萬亞業(yè)委會向全體業(yè)主發(fā)出“致萬亞廣場業(yè)主函”，明確告知了全體業(yè)主被告萬亞公司的續(xù)約條件。2013年12月7日召開業(yè)主大會,。2013年12月10日,，萬亞業(yè)委會再次向業(yè)主發(fā)出函告，萬亞業(yè)委會明確被告萬亞公司是符合要求的續(xù)約方,，并提出了相關(guān)的簽約時(shí)間,，鑒于政府對萬亞廣場經(jīng)營的關(guān)心和維護(hù)廣大業(yè)主利益的出發(fā)點(diǎn)，政府多次參與萬亞廣場續(xù)約事宜,，并由蘇州太湖新城吳江管理委員會（以下簡稱太湖新城管委會）在2013年12月25日發(fā)出“致萬亞廣場商鋪業(yè)主公開信”,，指出截止2013年12月23日，已有超過700個(gè)鋪位與萬亞公司簽約,，比例超過60%,，已經(jīng)超過委托經(jīng)營合同中約定的續(xù)約比例條件。截止目前,，萬亞廣場續(xù)約比例已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過51%,，因此依約應(yīng)當(dāng)認(rèn)定原告顧柳與被告萬亞公司已經(jīng)續(xù)約，這是符合雙方約定和萬亞廣場整體經(jīng)營現(xiàn)實(shí)的,。由于房屋騰退的前提是雙方之間的委托經(jīng)營或者租賃合同關(guān)系終結(jié),，而本案中雙方的合同關(guān)系應(yīng)當(dāng)依法認(rèn)定為已經(jīng)續(xù)約，因此原告顧柳的訴訟請求沒有事實(shí)依據(jù),。原告顧柳主張的房屋占有使用費(fèi)沒有依據(jù),，被告萬亞公司一直通知原告來辦理續(xù)約合同簽署事宜及收取續(xù)約后的租金。本案審理中,，原告顧柳要求被告萬亞公司支付2014年的租金,，被告萬亞公司已經(jīng)支付。原告顧柳主張的占有使用費(fèi)計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)沒有事實(shí)依據(jù)和合同依據(jù),。綜上,，原告顧柳的訴訟請求沒有事實(shí)依據(jù)，應(yīng)當(dāng)依法予以駁回,。

第三人必勝客吳江餐廳,、必勝客公司共同陳述意見：第一、第三人取得的商鋪?zhàn)赓U權(quán)合法有效,，理由為：1,、第三人與被告在2009年5月7日簽訂的租賃合同不違反法律法規(guī)的禁止性規(guī)定，合法成立并生效,。2,、根據(jù)法律規(guī)定，租賃物在租賃期間所有權(quán)發(fā)生變動的,，承租人請求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的,，人民法院應(yīng)予支持,。根據(jù)原告顧柳提供的房屋所有權(quán)登記信息顯示,，萬亞置業(yè)集團(tuán)有限公司（以下簡稱萬亞集團(tuán)）與原告顧柳簽訂商品房買賣合同后,，于2012年2月雙方才辦理了產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)，故第三人與被告之間簽訂的租賃合同在前,，涉案房屋的產(chǎn)權(quán)變更在后,。第二、第三人是善意的,，第三人在洽談及簽訂租賃合同期間,，并不知道也不清楚萬亞集團(tuán)、原告及被告之間存在買賣及委托經(jīng)營關(guān)系,。相反,，原告確實(shí)是知道該商鋪?zhàn)赓U給了第三人。第三人租賃使用期間,，原告也未就相應(yīng)的租賃事實(shí)提出異議,。退一步講，雖然原告與被告之間簽訂了委托經(jīng)營合同,，但根據(jù)合同相對性原則,，第三人也不是該合同的當(dāng)事方，第三人與被告簽訂的租賃合同是基于萬亞集團(tuán)對被告的授權(quán)而簽訂的,，而非原告為出租人,，被告為承租人，第三人為次承租人的法律關(guān)系,。綜上,，第三人有權(quán)要求繼續(xù)租賃該房屋。

經(jīng)審理查明：2008年10月14日,，顧柳與萬亞置業(yè)發(fā)展有限公司（以下簡稱萬亞置業(yè)）簽訂商品房買賣合同,，約定由顧柳購買位于蘇州市吳江區(qū)松陵鎮(zhèn)永康路原江城商廈（現(xiàn)定名香港萬亞廣場）一層1007號商鋪，建筑面積151.775平方米,，總價(jià)款9150626元,。萬亞公司提供的不動產(chǎn)銷售發(fā)票載明香港萬亞廣場一層107商鋪的建筑面積為145.75平方米，售價(jià)為8731469.92元,，付款方為顧柳,。顧柳提供的吳房權(quán)證松陵字第××號房屋所有權(quán)證上登記的房屋所有權(quán)人為顧柳，夫妻共有人為周金英,，房屋坐落地址為松陵鎮(zhèn)中山北路98號-107鋪,，建筑面積為145.75平方米，規(guī)劃用途為商業(yè)服務(wù),，登記時(shí)間為2012年2月24日,。

顧柳與萬亞公司簽訂委托經(jīng)營合同一份,，約定顧柳將位于松陵鎮(zhèn)永康路香港萬亞廣場一層1007號商鋪委托給萬亞公司經(jīng)營管理，委托經(jīng)營期限為五年,，自2009年1月1日起計(jì)算,，五年委托經(jīng)營回報(bào)總計(jì)為1926448元，第一期在合同第4年履行期限開始后十五天內(nèi)支付經(jīng)營回報(bào)963224元,，第二期在合同第5年履行期限開始后十五天內(nèi)支付經(jīng)營回報(bào)963224元,。合同第五條第六款約定，為維護(hù)廣大業(yè)主的投資收益,，使商場經(jīng)營具有持續(xù)性,，在本合同履行期限屆滿前三個(gè)月經(jīng)業(yè)主委員會所有業(yè)主按投資金額比例進(jìn)行投票，有51%以上業(yè)主投票通過由萬亞公司繼續(xù)經(jīng)營的,，萬亞公司繼續(xù)受托經(jīng)營,，經(jīng)營以財(cái)務(wù)公開形式，按業(yè)主投資比例享受收益,，定期結(jié)算,，由業(yè)主委員會與萬亞公司具體操作執(zhí)行。合同沒有落款時(shí)間,，庭審中顧柳和萬亞公司均認(rèn)可委托經(jīng)營合同在顧柳購房時(shí)簽訂,。

2013年10月24日，萬亞公司發(fā)出致業(yè)主函,，函告所有業(yè)主續(xù)約條件,，請所有業(yè)主考慮是否續(xù)約。萬亞公司先進(jìn)行電話續(xù)約登記,，如符合繼續(xù)經(jīng)營條件的,，萬亞公司將電話通知業(yè)主前來續(xù)約。致業(yè)主函中提到,，萬亞公司基于自身經(jīng)濟(jì)利益的考慮,，曾于2013年9月30日登報(bào)告知業(yè)主不再續(xù)約受托經(jīng)營萬亞購物中心，后在太湖新城管委會,、萬亞業(yè)委會及部分業(yè)主的共同努力下,，協(xié)商達(dá)成了續(xù)約條件。發(fā)給顧柳的致業(yè)主函于2013年10月24日寄出,。顧柳認(rèn)可收到該函,。

2013年11月1日，萬亞業(yè)委會發(fā)出致萬亞廣場業(yè)主函,，函告業(yè)主,，于2013年11月15日前與萬亞公司續(xù)約，續(xù)約時(shí)間為十年,，租金以業(yè)主購房價(jià)（即原始商品房買賣合同發(fā)票價(jià)）為基礎(chǔ),，乘以固定比例（固定比例為：2014年,、2015年為5.5%，2016年,、2017年為5.8%,，2018年、2019年為6.1%,，2020年,、2021年為6.4%，2022年,、2023年為6.7%）的方式得出，租金半年一付,，先付后租,。

2013年12月10日，萬亞業(yè)委會再次發(fā)函業(yè)主,，函中載明：2013年12月7日的萬亞業(yè)主臨時(shí)大會未完成預(yù)定任務(wù),，雖有其他兩家公司提出合作意向，但均未前來參加2013年12月7日經(jīng)營權(quán)的競標(biāo),，考慮到廣大業(yè)主的利益,，認(rèn)為和萬亞公司續(xù)約比較理智和可靠，請業(yè)主于2013年12月15日前與萬亞公司續(xù)約,。

2013年12月23日,，顧柳委托袁曉明律師向萬亞公司發(fā)出律師函，告知萬亞公司,，顧柳在委托經(jīng)營合同到期后將收回商鋪,。該律師函于2013年12月25日郵寄給萬亞公司。萬亞公司認(rèn)可收到律師函,，認(rèn)為收到顧柳律師函時(shí),，萬亞公司與萬亞業(yè)委會就委托經(jīng)營合同的續(xù)約問題已經(jīng)談好，并在公示,。

2013年12月25日,，太湖新城管委會發(fā)出致萬亞廣場商鋪業(yè)主的公開信，公開信中載明：截至2013年12月23日,，已有超過700家鋪位與萬亞公司簽訂了下一輪的租賃合同,。太湖新城管委會認(rèn)為：萬亞廣場應(yīng)當(dāng)整體出租；目前已有超過60%的鋪位與萬亞公司簽訂了繼續(xù)經(jīng)營管理商場的合同,，按前一輪委托經(jīng)營合同的約定,，萬亞公司已取得商場經(jīng)營權(quán)；萬亞廣場的全體商鋪業(yè)主是一個(gè)利益共同體,，現(xiàn)在大部分業(yè)主已與萬亞公司簽訂續(xù)租,，如商場不能正常營業(yè),，必將影響廣大業(yè)主的經(jīng)濟(jì)利益。太湖新城管委會呼吁尚未簽訂租賃合同的業(yè)主盡快與萬亞公司簽訂合同,。

根據(jù)顧柳要求,，萬亞公司于2014年11月5日支付給顧柳2014年租金456219.3元。

另查明：萬亞置業(yè)于2008年1月9日取得香港萬亞廣場的商品房預(yù)售許可證,，于2008年11月21日取得香港萬亞廣場（6-28層）的商品房預(yù)售許可證,。香港萬亞廣場項(xiàng)目于2010年9月8日在吳江市建設(shè)局辦理了工程竣工驗(yàn)收備案。吳江市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局于2010年9月14日向萬亞集團(tuán)有限公司發(fā)出商品房交付使用通知書,。萬亞廣場1-5層及6-28層房屋的規(guī)劃用途均為商業(yè)服務(wù),。

萬亞置業(yè)將萬亞廣場1-5層商鋪出售，有1151戶商鋪辦理了房屋所有權(quán)證,，購房發(fā)票金額合計(jì)為735767878.51元,。顧全珍購買了萬亞廣場1層119號商鋪，購房金額為2050000元,，但未繳稅,，未辦理房屋所有權(quán)證。萬亞廣場1-5層商鋪出售后,，由萬亞公司統(tǒng)一經(jīng)營管理,，各商鋪間沒有進(jìn)行物理分割。

截止2013年12月31日,，有796戶業(yè)主與萬亞公司簽訂了商鋪?zhàn)赓U合同,，796戶業(yè)主的購房發(fā)票金額為473408483.30元。截止2014年12月12日,，有1057戶業(yè)主與萬亞公司簽訂了商鋪?zhàn)赓U合同,，1057戶業(yè)主的購房發(fā)票金額為639132315.17元。商鋪?zhàn)赓U合同約定業(yè)主將商鋪?zhàn)赓U給萬亞公司,，萬亞公司以自己名義從事該商鋪經(jīng)營管理的一切事務(wù)活動,，自行確定、調(diào)整商鋪的經(jīng)營范圍,、經(jīng)營模式,。租賃期限為十年，自2014年1月1日起至2023年12月31日止,。租金以業(yè)主與房產(chǎn)商簽訂的購房合同所載購房價(jià)（即原始商品房買賣合同發(fā)票價(jià)）為基數(shù),，具體每年度租金按購房價(jià)乘以固定比例的方式計(jì)算，固定比例為：2014年,、2015年為5.5%,，2016年、2017年為5.8%，2018年,、2019年為6.1%,，2020年、2021年為6.4%,，2022年,、2023年為6.7%。租金每半年一付,，先付后租,，首次付款于合同生效后15天內(nèi)完成，以后每期付款提前15天完成,。

再查明,，2009年5月7日，必勝客公司與萬亞公司簽訂租賃合同一份,，約定必勝客公司承租位于永康路199號一,、二層總計(jì)使用面積417平方米的房屋，租賃期限15年零60天,，從2009年6月15日起至2024年8月13日止，現(xiàn)由必勝客吳江餐廳在使用,。必勝客公司承租的房屋范圍共涉及13戶商鋪,，包含顧柳所有的107商鋪。

又查明,，萬亞公司是萬亞置業(yè)的全資子公司,，經(jīng)營范圍包含服裝、鞋帽,、百貨,、柜臺出租、企業(yè)管理,、商品信息咨詢等,，其辦公用房由萬亞置業(yè)無償提供。

以上事實(shí),，由原告提供的商品房買賣合同,、委托經(jīng)營合同、函,、郵寄憑證,、商品房交付使用通知書、竣工驗(yàn)收備案表,、房屋所有權(quán)證,、工商檔案材料，被告提供的委托經(jīng)營合同,、函,、郵寄憑證,、商鋪?zhàn)赓U合同格式文本、萬亞業(yè)委會發(fā)出的函,、太湖新城管委會發(fā)出的公開信,、簽約統(tǒng)計(jì)表、商鋪?zhàn)赓U合同,、商品房預(yù)售許可證,、網(wǎng)上銀行電子回單，第三人提供的房屋租賃合同,、同意轉(zhuǎn)租證明,，當(dāng)事人陳述及本院調(diào)取的購房發(fā)票等證據(jù)予以證實(shí)。

本案爭議焦點(diǎn)之一：原,、被告之間簽訂的委托經(jīng)營合同第五條第六款是否合法有效,。

原告顧柳認(rèn)為：委托經(jīng)營合同第五條第六款的內(nèi)容僅是雙方意向性的約定，相關(guān)約定不具體,、不明確,，沒有合同意義上明確的意思表示，故對原告顧柳沒有約束力,。委托經(jīng)營合同第五條第六款的內(nèi)容非法無效,，業(yè)主委員會系專為物業(yè)管理設(shè)立的組織，業(yè)主委員會無權(quán)且業(yè)主大會也未授權(quán)其與被告萬亞公司之間發(fā)生經(jīng)營管理關(guān)系或其他關(guān)系,。委托經(jīng)營合同系被告萬亞公司提供,，該條款是被告萬亞公司提供的格式條款，排除了原告作為房屋所有權(quán)人的主要權(quán)利,，這點(diǎn)從被告萬亞公司與原告顧柳簽訂的是5年租賃合同而被告萬亞公司與第三人必勝客公司簽訂的則是長達(dá)15年的轉(zhuǎn)租合同可看出,。也就是說，被告萬亞公司在與原告顧柳簽訂委托經(jīng)營合同時(shí)就意圖長期控制該房屋,，利用其自身的優(yōu)勢在委托經(jīng)營合同協(xié)議中約定第五條第六款,，用于排除原告顧柳作為房屋所有權(quán)人自主支配房屋的權(quán)利，故該條款無效,。

被告萬亞公司認(rèn)為：合同條款只要不違反法律法規(guī)限制性的規(guī)定,，在未被撤銷的情況下應(yīng)該是有效的。且萬亞廣場經(jīng)營中有1100余戶業(yè)主,，拋開統(tǒng)一管理,，必將對全體業(yè)主造成影響和損害，因此該條款在未被撤銷或變更前,，應(yīng)認(rèn)定為有效,。該條款中關(guān)于業(yè)主授權(quán)業(yè)委會代表其與被告萬亞公司進(jìn)行續(xù)約談判，這是一種委托行為，與業(yè)委會的法定職責(zé)無關(guān),，因此該條款對雙方具有合同約束力,。

第三人必勝客吳江餐廳、必勝客公司共同認(rèn)為：對于委托經(jīng)營合同中第五條第六款是否有效,，第三人同意被告萬亞公司的意見,。第三人同時(shí)認(rèn)為，原告顧柳在委托經(jīng)營合同履行期間,，未就合同約定向被告萬亞公司提出過任何異議,，且庭審期間原告顧柳要求支付2014年度租金，被告萬亞公司根據(jù)原告顧柳的申請支付了租金,，說明原告顧柳認(rèn)可雙方委托經(jīng)營合同中第五條第六款的約定,。

本院認(rèn)為：委托經(jīng)營合同第五條第六款合法有效，理由如下：首先,，該條款并不違反法律法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定,。其次，該條款系對續(xù)約條件的約定,，內(nèi)容明確,。再次，對于原告顧柳主張業(yè)委會系專為物業(yè)管理設(shè)立的意見,，本院認(rèn)為,，業(yè)委會除了法定職責(zé)外，可以為了業(yè)主的共同權(quán)益接受業(yè)主委托行使其他權(quán)利,。最主要的是，萬亞廣場系由上千戶沒有進(jìn)行物理分割的商鋪構(gòu)成,，萬亞置業(yè)將上述商鋪出售后,，再由業(yè)主將購買的商鋪交由萬亞公司進(jìn)行統(tǒng)一對外出租、經(jīng)營,、管理,，業(yè)主按照支付的房款數(shù)額及約定的固定比例收取回報(bào)。這種經(jīng)營模式屬于產(chǎn)權(quán)式商鋪經(jīng)營模式,。在這種經(jīng)營模式下,，所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)相分離，不僅存在各業(yè)主與萬亞公司之間委托,、租賃,、經(jīng)營等法律關(guān)系，還存在各業(yè)主之間利益,、權(quán)利,、義務(wù)的分配問題。因各商鋪之間并沒有物理隔離，且各商鋪是由萬亞公司整體招租,，故業(yè)主對各商鋪行使所有權(quán)時(shí),，不能等同于獨(dú)立商鋪，要考慮其他業(yè)主的合法權(quán)益,。如在大部分業(yè)主要求續(xù)約的情況下,，仍要求萬亞公司將少數(shù)業(yè)主的房屋騰退，勢必將影響萬亞廣場整體功能的發(fā)揮,，這違背了大多數(shù)商鋪業(yè)主的意愿,，也會造成社會財(cái)物的極大浪費(fèi)。原告顧柳購買房屋時(shí),，即與被告萬亞公司約定了“為維護(hù)廣大業(yè)主的投資收益,，使商場經(jīng)營具有持續(xù)性，在本合同履行期限屆滿前三個(gè)月經(jīng)業(yè)主委員會所有業(yè)主按投資金額比例進(jìn)行投票,，有51%以上業(yè)主投票通過由萬亞公司繼續(xù)經(jīng)營的,，萬亞公司繼續(xù)受托經(jīng)營，經(jīng)營以財(cái)務(wù)公開形式,，按甲方投資比例享受收益,，定期結(jié)算，由業(yè)主委員會與萬亞公司具體操作執(zhí)行,?！保摋l款明確告知原告顧柳,，其對房屋享有的權(quán)利需要受到維護(hù)廣大業(yè)主集體利益的限制,，是對廣大業(yè)主集體利益的保護(hù)，故該條款對業(yè)主行使權(quán)利的限制系業(yè)主購買商鋪時(shí)已了解的權(quán)利限制,，應(yīng)認(rèn)定為有效,。

本案爭議焦點(diǎn)之二：委托經(jīng)營合同中約定的續(xù)約條件是否成就？

原告顧柳認(rèn)為：即使委托經(jīng)營合同第五條第六款有效,，該條款約定的條件亦未成就,。該條款約定所有業(yè)主進(jìn)行投票，萬亞廣場只有一個(gè)業(yè)委會,，而該大樓有1700余戶業(yè)主,，他們的房屋性質(zhì)相同，應(yīng)享有一樣的表決權(quán),，表決時(shí)候應(yīng)由1-28層所有業(yè)主一起表決,。從被告萬亞公司提供的證據(jù)來看，在2013年12月底前最多僅有幾百戶與被告萬亞公司簽約,，遠(yuǎn)未達(dá)到51%以上的續(xù)約條件,，因此續(xù)約條件未成就,。

被告萬亞公司認(rèn)為：在2013年12月31日前，已經(jīng)有超過60%的業(yè)主簽署了續(xù)約合同,，續(xù)約條件已經(jīng)成就,。委托經(jīng)營合同系雙務(wù)合同，需要經(jīng)過雙方同意才可形成合同,。萬亞廣場6-28層是公寓房,，相關(guān)業(yè)主從未委托被告萬亞公司進(jìn)行經(jīng)營。萬亞廣場從2009年1月1日開業(yè)至今,，其商場的范圍作為公知事實(shí)是從1到5樓,。從委托經(jīng)營合同約定范圍來講，也明確表述為商鋪,、商場的范圍,，因此原告顧柳主張1-28層業(yè)主均有表決權(quán)的意見，不能成立,。同時(shí),，原告顧柳已經(jīng)收取了2014年的續(xù)約租金，表明其同意續(xù)約,。

第三人必勝客吳江餐廳,、必勝客公司共同認(rèn)為：第三人對續(xù)約條件是否成就,，同意被告萬亞公司的意見,。

本院認(rèn)為：雖然被告萬亞公司曾表示不再續(xù)約,，但這不影響被告萬亞公司與業(yè)主重新就續(xù)約進(jìn)行談判，并達(dá)成一致意見,。萬亞廣場1-5層系商場,，采用產(chǎn)權(quán)式商鋪模式經(jīng)營，6-28層系公寓,，雖然房屋性質(zhì)與1-5層相同,，但6-28層的房屋之間有物理隔離，可以單獨(dú)分割,，預(yù)售時(shí)亦與1-5層商鋪分開預(yù)售，銷售后亦未委托被告萬亞公司進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營,、管理,，故委托經(jīng)營合同第五條第六款約定的表決權(quán)應(yīng)為1-5層業(yè)主的表決權(quán)。被告萬亞公司在委托經(jīng)營合同到期后,，與業(yè)主簽訂的商鋪?zhàn)赓U合同,，其實(shí)質(zhì)為產(chǎn)權(quán)式商鋪經(jīng)營的延續(xù)，亦可以看成對委托經(jīng)營合同續(xù)約條件的表決,，符合委托經(jīng)營合同“……所有業(yè)主按投資金額比例進(jìn)行投票……”的約定,。截止2013年12月31日,，已有占投資金額64.34%的業(yè)主同意由被告萬亞公司繼續(xù)經(jīng)營，故應(yīng)認(rèn)定委托經(jīng)營合同的續(xù)約條件已經(jīng)成就,，被告萬亞公司有權(quán)繼續(xù)統(tǒng)一經(jīng)營,、管理萬亞商場。

本案爭議焦點(diǎn)之三：原告顧柳可以得到的收益如何計(jì)算,？

原告顧柳認(rèn)為：如果被告萬亞公司有權(quán)繼續(xù)租賃經(jīng)營的,，被告萬亞公司應(yīng)按照市場標(biāo)準(zhǔn)即每年每平方米1萬元向原告顧柳支付租金。

被告萬亞公司認(rèn)為：續(xù)約的條件是同等的,，均是以購房價(jià)款按照一定比例來計(jì)算收益,，具體比例被告萬亞公司與萬亞業(yè)委會已經(jīng)達(dá)成一致，并經(jīng)1057戶業(yè)主簽約支持,，原告顧柳的收益亦應(yīng)按照相同標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算,。

第三人必勝客吳江餐廳、必勝客公司共同認(rèn)為：對收益的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn),，同意被告萬亞公司的意見,。

本院認(rèn)為：產(chǎn)權(quán)式商鋪采用統(tǒng)一對外出租、經(jīng)營的管理模式,，單個(gè)業(yè)主的收益應(yīng)當(dāng)與產(chǎn)權(quán)式商鋪整體業(yè)主的收益相符,，而不是簡單的參照同地段其他商鋪的租金情況。每個(gè)產(chǎn)權(quán)式商鋪的收益按照該商鋪支付的購房款數(shù)額及約定的固定比例收取相對公平,，購房款數(shù)額體現(xiàn)了不同業(yè)主投資金額的不同,，約定的固定比例體現(xiàn)了投資的風(fēng)險(xiǎn)。雖然委托經(jīng)營合同并未約定續(xù)約收益多少,，但授權(quán)萬亞業(yè)委會具體操作執(zhí)行?，F(xiàn)被告萬亞公司與萬亞業(yè)委會就續(xù)約期間的固定回報(bào)比例達(dá)成一致意見，并經(jīng)1057戶業(yè)主的同意,，應(yīng)視為已經(jīng)表決通過,，對萬亞廣場1-5層1152戶業(yè)主均有約束力，故原告顧柳的收益應(yīng)按照商鋪?zhàn)赓U合同中約定的方式計(jì)算,。

綜上,，對于原告顧柳要求被告萬亞公司立即騰退位于松陵鎮(zhèn)中山北路98號商鋪，按照每年每平方米1萬元標(biāo)準(zhǔn)支付租金,，第三人協(xié)助騰退房屋的主張,，本院不予支持。被告萬亞公司已經(jīng)支付了2014年的產(chǎn)權(quán)式商鋪經(jīng)營回報(bào),，對于之后的經(jīng)營回報(bào),，原告顧柳可另行主張。依照《中華人民共和國民事通則》第七條,、《中華人民共和國合同法》第一條,、第五條,、第六條、第七條,、第八條,、第四十四條、第四十五條,、《中華人民共和國物權(quán)法》第七條,、第七十一條的規(guī)定，判決如下：

駁回原告顧柳的訴訟請求,。

案件受理費(fèi)7620元,，由原告顧柳負(fù)擔(dān)。

如不服本判決,，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi),，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本,，上訴于江蘇省蘇州市中級人民法院,。同時(shí)按照國務(wù)院《訴訟費(fèi)用交納辦法》規(guī)定向江蘇省蘇州市中級人民法院預(yù)交上訴案件受理費(fèi)（戶名：蘇州市中級人民法院；開戶行：農(nóng)業(yè)銀行蘇州工業(yè)園區(qū)支行營業(yè)部,；賬號：10×××99,，并將已交上訴費(fèi)的憑證提交我院）。逾期不交按自動放棄上訴處理,。

審　判　長　　吳建中

審　判　員　　張　勤

審　判　員　　鈕曉豐

審　判　員　　陳　競

代理審判員　　殷　翔

二〇一五年一月二十三日

書　記　員　　錢雪春