文 | 楊文戰(zhàn)律師（首發(fā)于微信公眾號“實用法律知識”） 來源 | 楊文戰(zhàn)律師的法律博客 二手房交易中,，買房后不能立即過戶，需要等數(shù)月甚至數(shù)年再過戶的情況非常多,，楊律師需要提醒大家，此類情況發(fā)生風(fēng)險和麻煩的非常多,。且一旦發(fā)生風(fēng)險,，真不是一般人能擔(dān)得起的！ 一,、買房不立即過戶的主要原因 誰都知道按《物權(quán)法》規(guī)定,，不動產(chǎn)的所有權(quán)是以產(chǎn)權(quán)登記為準(zhǔn)的，實際入住使用房產(chǎn)或者是光簽一份合同是不能代表已經(jīng)取得房屋所有權(quán)的,，那么為什么還會有這么多買房后不立即過戶的呢,？這種現(xiàn)象也確實有客觀原因。 1,、所購房產(chǎn)還未取得房產(chǎn)證,，須等原房主先取得房產(chǎn)證才能辦理過戶。 如果賣方出售的是自己新購的商品房,，很可能還沒取得房產(chǎn)證,。因為商品房辦理房產(chǎn)證需要一定時間，遇到一些特殊情況，可能數(shù)年無法辦理,。但在房產(chǎn)證沒辦下來前,，商品房的購買者因種原因想出售房產(chǎn)的情況很多。 2,、所購房產(chǎn)為經(jīng)濟(jì)適用房等限制上市的房產(chǎn),，需要等待滿足上市條件才能過戶。 經(jīng)濟(jì)適用房等限制上市的房產(chǎn),，要滿足一定年限條件才能自由交易,，在簽訂購房合同時如果不符合上市條件，雙方往往會約定等將來符合條件時再過戶,。 3,、因等待滿足稅費優(yōu)惠條件暫時不過戶。 一套房產(chǎn)是否“滿五唯一”稅費區(qū)別是很大的,，而稅費直接影響房價,。在房子沒有符合“滿五唯一”時簽約的，為節(jié)省稅費,，很多會約定等符合條件時再過戶,。這個條件可能是單純的等待時間“滿五”，也可能是等待賣家夫妻假離婚,，造成房產(chǎn)的“唯一”,。 4、為等待買家取得購房資格暫不過戶,。 因很多地方實施限購政策,，買家在簽訂購房合同時可能還暫時沒有取得購房資格，造成暫時無法過戶,。 這時需要等待買家滿足政策條件,，比如等待買家夫妻“離婚”、比如等待買家出售原持有房產(chǎn),、比如等待買家在當(dāng)?shù)毓ぷ魃绫５葷M足一定年限等等,。 二、買房不立即過戶的風(fēng)險 簽訂購房合同,、支付全部或部分購房款,，但長期不過戶的風(fēng)險有很多，楊律師總結(jié)起來主要有以下幾種可能,。 1,、一方違約風(fēng)險。 在沒過戶之前,，如果房價波動較大,，交易中的一方很可能會要求調(diào)整交易價格,。尤其是在房價上漲的情況下，賣家提出毀約,，或者不再配合辦理網(wǎng)簽,、貸款、過戶等手續(xù),，甚至轉(zhuǎn)手另賣的情況非常多,。 2、原購商品房有問題,，導(dǎo)致無法辦理房產(chǎn)證,。 在所購房產(chǎn)為未取得房產(chǎn)證的商品房的情況下，如果該商品房項目手續(xù)有問題,，作為商品房的一手買方,，也是二次交易的賣方來講，自己都長期甚至根本無法取得房產(chǎn)證,，更沒法把房子過戶給新的買方,。 3、有貸款的房子,，如原賣方不按時歸還貸款的風(fēng)險,。 如果購買的二手房有貸款，過戶前應(yīng)先還清貸款,。如果簽約時明知過戶時間會比較晚,，一定要盯著賣方立即還清銀行貸款。否則將來如果賣方未按時歸還貸款,，可能導(dǎo)致銀行收房,。 4、賣方的其它債務(wù)和糾紛引發(fā)的風(fēng)險,。 在簽約付款至房產(chǎn)過戶這段期間,，如果賣方有債務(wù)等其它糾紛引起訴訟，債權(quán)人或相關(guān)權(quán)利人,，可能會到法院申請查封、保全該房,，一旦發(fā)生這樣的情況,，直接導(dǎo)致房產(chǎn)不能辦理過戶手續(xù)，甚至有被法院執(zhí)行錢房兩空的風(fēng)險,。 5,、政策變化風(fēng)險。 這些年無論是購房資格的政策還是貸款政策,，都經(jīng)常發(fā)生變化,，這些都不是買賣雙方能控制的,。很可能因為新政的出現(xiàn)，導(dǎo)致買方不具備購買資格或不符合原約定的貸款條件,，或者因政策變化等原因,，導(dǎo)致稅費數(shù)額發(fā)生變化，雙方對增加的稅費承擔(dān)產(chǎn)生爭議,。 新政的實施點,，一般以網(wǎng)簽時間為準(zhǔn)。而決定長期不辦理過戶的,，簽約后也不會去立即辦理網(wǎng)簽,，一旦這期間出現(xiàn)影響交易的新政，那麻煩就大了,！ 可能發(fā)生的風(fēng)險當(dāng)然不止以上這幾項,，但就楊文戰(zhàn)律師以前的經(jīng)驗來看，以上幾種情況是糾紛中比較常見的,。尤其是房價波動較大的情況下,，賣方反悔的極多，如果買方不同意,，誠信度較差的賣方,，可能會轉(zhuǎn)手另賣，或者賣方會與他人虛構(gòu)債務(wù),，由他人起訴保全房產(chǎn),，也有的賣方會怠于辦理房產(chǎn)證等手續(xù)。 發(fā)生以上風(fēng)險,，可能會導(dǎo)致交易無法繼續(xù),，買方最終無法取得房屋所有權(quán)。在有些情況下,，買方也可以通過訴訟的司法手段,，最終拿到房產(chǎn)證，但是,，肯定要付出大量的時間,、金錢、精力,。 三,、買房不立即過戶，怎樣降低風(fēng)險,？ 其實大家都知道買房要辦完過戶手續(xù)才算取得所有權(quán),，但仍有很多人基于各種原因暫時不辦理過戶，當(dāng)然有各自的利益考慮,。經(jīng)常有朋友或者客戶來找楊律師咨詢“有沒有兩全其美的辦法呢,？”碰到這種情況,，楊文戰(zhàn)律師只能很明確的答復(fù)大家“不過戶，真沒有絕對的安全,！” 比如有人提到：我們把買賣協(xié)議辦個公證是不是就能保證我買的房子不出問題,？ 以楊律師的觀點來看，你把協(xié)議去辦理公證,，只能是在協(xié)議的真實性方面加強證明,，對于本文前面介紹的那些風(fēng)險，沒有任何防范作用,。 如果非要說降低風(fēng)險的方法,，楊律師可以給大家一些建議，供參考： 二手房買賣合同條款對于可能發(fā)生的相關(guān)風(fēng)險要有預(yù)見及解決方案,，好的合同可以盡量降低不必要的風(fēng)險,，即使真的發(fā)生風(fēng)險也能最大限度保護(hù)自己的權(quán)利。 1,、在取得產(chǎn)權(quán)證前,，最好不要交全款，款項交的越少,，風(fēng)險越?。?/p> 2,、要求賣方把房產(chǎn)證等交由買方或中介持有,，未取得房產(chǎn)證的，可要求將原購房合同及稅費票據(jù)交出,。 3,、在不能盡快過戶的情況下，應(yīng)盡早要求賣方交房,，沒有所有權(quán),，也要先取得房屋的使用權(quán)、控制權(quán),。 4,、對過戶時間要有非常明確的時間或條件約定，并約定適當(dāng)?shù)倪`約金標(biāo)準(zhǔn),。 5,、考慮到房價經(jīng)過一段時間會有波動，雙方在合同中應(yīng)約定適當(dāng)?shù)倪`約金標(biāo)準(zhǔn),，對房價大幅波動時，對方是否決定違約,，會有一定制約作用,。 6,、要考慮到將來因政策波動造成貸款政策變化、稅費標(biāo)準(zhǔn)變化,、甚至一方或雙方交易資格發(fā)生變化后如何處理的問題,，對相關(guān)問題最好事先約定解決方案。 7,、如果賣方的該套房產(chǎn)有貸款,，應(yīng)約定適當(dāng)?shù)慕灰追桨福_保買方支付的相應(yīng)款項用于還貸,。 8,、如果可能的話，對交易的房產(chǎn)先以購買人為權(quán)利人,，設(shè)定抵押登記,，確保未過戶前賣方無法擅自處置房產(chǎn)。 當(dāng)然,，楊律師需要強調(diào)的是,，這些建議只能起到降低風(fēng)險的作用，只要不過戶,，就不能做到絕對安全,！ 法律人的精神家園 法律博客 falvboke www.fyfz.cn 溝通協(xié)調(diào)請備注法律博客+職業(yè) 加法博君個人微信 zbzyj2108 |
|
|
