土地出讓金是國(guó)家以土地所有者身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者時(shí)所收取的土地權(quán)益,，以劃撥方式獲取的土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)讓,、抵押等市場(chǎng)行為必須補(bǔ)辦出讓手續(xù)，交納出讓金,，方可辦理土地登記,，其出讓金數(shù)額計(jì)算方法如下：
一、有實(shí)際成交價(jià)的,，且不低于所在級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)平均標(biāo)準(zhǔn)的按成交價(jià)不低于40%的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算出讓金,，若成交價(jià)低于基準(zhǔn)地價(jià)平均標(biāo)準(zhǔn)的，則依照標(biāo)準(zhǔn)地價(jià)平均標(biāo)準(zhǔn)的40%計(jì)算,。
二,、發(fā)生轉(zhuǎn)讓的劃撥土地使用權(quán)補(bǔ)辦出讓時(shí)，按基準(zhǔn)地價(jià)平均標(biāo)準(zhǔn)的40%計(jì)算,。
  三,、通過以上方式計(jì)算的土地出讓金數(shù)額，土地使用權(quán)受讓人有異議的,，由受讓人委托有資質(zhì)的土地估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估,，按評(píng)估價(jià)的40%計(jì)算土地出讓金。
  四,、劃撥土地使用權(quán)成本價(jià)格占土地價(jià)格的最高比例不得高于60%,，在以劃撥土地使用權(quán)價(jià)格計(jì)算出讓金時(shí)，必須將成本價(jià)格換算成市場(chǎng)土地價(jià)格,，再按不低于40%的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算土地出讓金,。

土地出讓金(元)=網(wǎng)格點(diǎn)樓面基準(zhǔn)地價(jià)(元/平方)*容積率修正系數(shù)*10%*上市房屋建筑面積*年期修正系數(shù)

土地出讓金又可分為地面價(jià)與樓面價(jià)兩種計(jì)算方法，地面價(jià)為每平方米土地的單價(jià),，即以出讓金總額除以土地總面積,；樓面價(jià)為攤到每平方米建筑面積的地價(jià)，即以出讓金總額除以規(guī)劃允許建造的總建筑面積,。
　　投資者往往以樓面價(jià)來計(jì)算投資效益,。因?yàn)榈孛鎯r(jià)不能反映出土地成本的高低，只有把地價(jià)分?jǐn)偟矫科椒浇ㄖ娣e上去核算,，才有可比性,，也易于估算投資成本，進(jìn)行估算投資效益,。一般認(rèn)為建高層可攤屬地價(jià),，實(shí)際上并非如此。因?yàn)橥恋爻鲎尳鹗前唇ㄖ娣e計(jì)收的,。
　　南寧市曾經(jīng)買過一套房改房的李先生給記者算了一筆賬,。以前,，一套售價(jià)10萬元左右、5年以上房齡的二手房改房過戶,，各項(xiàng)稅費(fèi)加起來近3000元,，而現(xiàn)在要補(bǔ)繳土地出讓金，就等于在原來的基礎(chǔ)上要多繳一筆錢,。如何計(jì)算房改房土地出讓金是市民最為關(guān)心的事情,。
　　解讀：網(wǎng)格點(diǎn)樓面基準(zhǔn)地價(jià)是指房屋所在位置的樓面價(jià)，每個(gè)網(wǎng)格點(diǎn)為200米×200米,，市民可到各分局查詢南寧市居住用地網(wǎng)格點(diǎn)的基準(zhǔn)地價(jià)圖,。南寧基準(zhǔn)地價(jià)最低值在沙井一帶，為188元/平方米,，最高值在南湖一帶,，為1100元/平方米。上市房屋不在南寧市居住用地網(wǎng)格點(diǎn)基準(zhǔn)地價(jià)圖覆蓋范圍內(nèi)的,，按基準(zhǔn)地價(jià)的最低值188元/平方米計(jì)算,。
　　公式：補(bǔ)交土地出讓價(jià)款（元）=網(wǎng)格點(diǎn)樓面基準(zhǔn)地價(jià)（元/平方米）×容積率修正系數(shù)×10%×上市房屋建筑面積×年期修正系數(shù)
　　舉例：張三有一套住房位于衡陽秀靈路口，土地使用權(quán)性質(zhì)為劃撥,，擬準(zhǔn)備上市交易,，該房屋房產(chǎn)證上的建筑面積為52.4平方米，土地證上記載的土地面積為14.97平方米,，剩余使用年限為69年,，則需補(bǔ)交土地出讓價(jià)款計(jì)算方法如下：
　　經(jīng)查閱南寧市居住用地網(wǎng)格點(diǎn)基準(zhǔn)地價(jià)圖，該位置的網(wǎng)格點(diǎn)樓面基準(zhǔn)地價(jià)為511元/平方米,；容積率為3.5，容積率修正系數(shù)0.761,；剩余使用年限為69年,，年期修正系數(shù)0.9983.據(jù)此，需要補(bǔ)交土地出讓價(jià)款（元）=511元/平方米×0.761×10%×52.4平方米×0.9983=2034元,。