地價表現形式及其內涵

    地價的表現形式通常分為土地總價,、單位土地面積地價（地面地價）和單位建筑面積地價（樓面地價）,。土地總價是指一定利用條件下的宗地總體價格，由單價與面積兩大因素共同作用形成,，它不足以說明價格水平的高低,，但反映了宗地空間承載的土地總體效益,，可視為立體地價。單位土地面積價格（簡稱單位地價）一般是指地面單位地價,。樓面地價則表現了宗地承載的建筑總面積分攤土地總價的結果,。單位地價和樓面地價反映了不同層面上地價水平的高低，其關系如下：

    單位地價＝土地總價÷土地總面積

            ＝土地總價÷（建筑總面積÷容積率）

            ＝（土地總價÷建筑總面積）×容積率

            ＝樓面地價×容積率

    由于建筑是立體的,，故上式中的樓面地價實為同一宗地上不同空間層次的平均樓面地價,。上式表明，地面地價與樓面地價之間通過反映土地利用強度的指標——容積率相互轉化,。

    地價的空間分配理論與方法

    分析立體地價一般從房地產售價入手,。通常有：地價＝房地產售價－建筑成本－利潤利息及稅費,。市場調查可知,，不同樓層的房地產單價并不相同，而對同一棟樓中同一用途的房地產來說,，各層的單方合理利潤與建筑成本相同,，由此，上式中不同樓層計算所得的土地價格不等,，這種價格的差異即體現了各樓層分持的土地的空間價格差異,。

    地價的空間分配方法主要基于兩種地價表現形式即地面地價和樓面地價?；谇罢叩牡貎r空間分配主要通過地價分配率得以實現,，基于后者的地價空間變化則多以樓層修正系數體現。

    地價的空間變化態(tài)勢

    商業(yè)用地地價的空間分配——對于經營商業(yè)來說,，土地的可及性尤為重要,，商業(yè)建筑對于高度的敏感性極強。宏觀上看,，越靠近地面,，其土地利用價值越高，帶來的經濟效益越大,。從微觀上分析,，不同的商業(yè)經營形式或類型造成的效益空間差距也有所不同，反映在地價分配率上存在一定差異,。通過實際調查和對已有各城市地價資料的分析,，對于大型商廈來說（通常用于經營的面積達四層以上），其首層持分地價比例是二層的三倍左右,，二層以上各層的地價分配差異不大,，呈緩和遞減態(tài)勢。對于小型商鋪來說,，其地價隨高度增加而下降的坡度更為明顯,，首層持分地價比例是二層的四至五倍,。

住宅用地地價的空間分配——人們對于住宅的選擇、評價指標與商業(yè)有所不同,，首層雖然使用方便但采光,、環(huán)境條件較差，視野不夠開闊且安全系數較低,。對于多層住宅來說,，由于沒有電梯，隨樓層的增高,，雖然在采光,、視野等方面條件較好，但人們的使用方便度下降,，因此多層住宅的土地空間價值分配呈兩頭低中間各層較均勻分布的態(tài)勢,。對于總層數為八層的住宅樓來說，最大值多分布于三,、四,、五層。高層住宅中,，電梯設備的增加消除了高度對價值的負面影響,，因此高層住宅地價分布由首層起從小變大，達一定高度后,，各層地價分配趨于均等,。

    工業(yè)用地對高度變化的敏感性弱，通常不考慮地價的空間變化,。

    地價分配率的折算方法

    所謂地價分配率,，就是將地價作立體分割后分配給各樓層之比例，其總和為１００％,。以土地貢獻學說和聯(lián)合貢獻學說為基礎,，求算地價分配率的方法有所不同。

    基于土地貢獻學說,，將樓層的價格差異集中反映于地價的空間差異,。從各層樓的售價中扣除建筑物造價、開發(fā)利潤,、相關稅費,、利息等，將各層所剝離出的地價加和,，以總數分別去除各層的地價,，從而得到各層地價分配率。由于房地產開發(fā)經營中，任意單位空間的房價已知,，而建筑造價等成本及利潤是一定的,，利用此方法分割地價簡便易行。

    基于聯(lián)合貢獻學說,，從樓層的價格差異中扣除建筑物在空間分配的差異影響得到純地價的差異,，再進行分配率折算。這里可引入“樓房層別效用”指標,，該指標在臺灣不動產估價中被廣泛使用,，其內涵為：以同一棟建筑中最低或最高售價為基數，各層售價與它的比值稱為各層的樓房層別效用比率,。求出樓房層別效用比率均值,，再以此均值乘以全棟樓房整體中建筑物價格所占的比率，所得數值稱為建筑物效用,，從樓房層別效用比率中扣除建筑物效用即可得土地效用,，將其折算為地價分配率。由于樓房層別效用比率隨地點,、高度,、用途等而變化,，運用該方法,，估價人員需通過對大量樣點資料的統(tǒng)計分析得出不同適用范圍的樓房效用比，方可科學測算地價分配率,。

    樓面地價及樓層修正系數折算

    求算不同樓層的樓面地價也是將平面地價立體化的有效途徑之一,。目前樓面地價在不動產評估中的應用范圍日益廣泛。它主要有兩種表現形式：各層樓面地價和一定容積率下的平均樓面地價,。各層的樓面地價隨高度而變化的趨勢與單位地面地價相似,，但平均樓面地價隨土地利用強度（容積率）增加而變化的形態(tài)不同于地面地價。

    樓層修正系數反映了不同樓層的樓面地價與標準層樓面地價的倍數關系,，它不同于地價分配率,，不存在總和等于１００％的關系。一般來說,，對于商業(yè)用地,，多以首層樓面地價為比較基數。平均樓面地價（或首層樓面地價）與樓層修正系數,，共同構成了空間地價又一重要表現形式,。

    利用基準地價進行綜合樓地價評估的方法

    基準地價系數修正法是一種快速、大量的價格評估方法,。目前,，全國９８％以上城市均制定頒布了基準地價，基準地價系數修正法也成為各評估機構常用的評估方法之一,。我國基準地價多是分別以一定容積率下的商業(yè),、住宅,、工業(yè)為類別的均質區(qū)域平均價格表示，對于大量的綜合用地（以商住綜合為主）應如何采用不同類別的基準地價進行修正評估,，一直為眾多業(yè)界人士所爭論,。

    綜覽各家觀點，筆者認為可采用以下三種評估思路,。

    思路一：以地面地價為基礎,，在容積率等修正系數的控制下，利用地價分配率求出各樓層土地利用方式作用于土地產生的價格,，進而以土地單位面積上承載的各類利用方式作用形成的總價格增加值與土地總面積相乘得到總地價,。其公式表現為（以商住樓為例）：

    土地總價＝土地總單價×土地總面積

            ＝（修正分攤后的商業(yè)用地單價＋修正分攤后的住宅用地單價）×土地總面積

    由于受資料所限，此種方法在應用中多以單一用途下的地價分配率代替不同用途下地價在立體空間中的分配率,。

    思路二：以地面地價為基礎,，在容積率等修正系數的控制下，求出不同類型用地的單價,，再按一定原則分攤土地利用面積,，以不同類型的土地單價乘以相應分攤的土地面積，加和求得總地價,。其公式表現為（以商住樓為例）：

    土地總價＝商業(yè)用地總價＋住宅用地總價

            ＝修正后的商業(yè)用地單價×商業(yè)分攤土地

             面積＋修正后的住宅用地單價×住宅分攤

             土地面積

    其中面積分攤的原則為：

   不同用途的建筑造價和房地產市場銷售價格相差不大時,，按照各種用途建筑面積占建筑總面積的比例來進行分攤；

    當不同用途的建筑造價相差不大,，而房地產市場銷售價格相差較大時,，可以按照各種用途房地產的市場價值占整個建筑的總市場價值的比例來進行分攤；

    當不同用途的建筑造價相差較大,，而房地產市場銷售價格相差也較大時,，以剩余法分別計算出土地價格后進行分攤。

    思路三：以樓面價為基礎,，通過容積率修正及樓層修正,，得出不同用途不同樓層的樓面地價，乘以相應建筑面積,，得到總地價,。其公式表現為（以商住樓為例）：

    土地總價＝商業(yè)用地總價＋住宅用地總價

            ＝修正后的商業(yè)樓面地價×商業(yè)建筑面積＋

             修正后的住宅樓面地價×住宅建筑面積

    現以筆者曾參與完成的某城市基準地價為例，分別用三種方法評估商住綜合樓用地價格,。

該城市基準地價為標準容積率（商業(yè),、住宅均為２．０）下的分類定級的級別均價分別以地面價和樓面價兩種形式表現其中商業(yè)樓面價為首層樓面地價住宅樓面價為多層住宅的平均樓面地價。

    部分修正系數如下：

    商業(yè)用地地價分配率：總層數為七時,，首層地價分配率為３７％,。

    住宅用地地價分配率：總層數為七時，首層地價分配率為１２％。

    設某宗地面積７０００平方米建筑密度３０％共七層容積率２．１首層商鋪二至七層住宅,，宗地所處區(qū)域商業(yè)級別價５６７０元／平方米商業(yè)首層樓面價７４６０元／平方米住宅級別價２３４０元／平方米住宅平均樓面價１１７０元／平方米,，經調查首層商鋪售價１２０００元／平方米住宅均價為３５００元／平方米。

    忽略其他因素修正情況下估算綜合用地價格,。

    方法一該宗地容積率２．１,，先視宗地整體均為商業(yè)時，求得其商業(yè)用地單價,，再通過地價分配率求得只有一層商業(yè)時單位土地上承載的商業(yè)地價,。

    商業(yè)地價＝基準地價×容積率修正×地價分配率

            ＝５６７０×１．０３×０．３７＝２１６１元／平方米

    再視宗地整體為住宅求得其住宅用地單價通過地價分配率求得只有二至七層住宅時單位土地上承載的住宅地價。

    住宅地價＝基準地價×容積率修正×地價分配率

            ＝２３４０×１．０４×（１－０．１２）＝２１４０元／平方米

    土地總價＝土地總單價×土地總面積

            ＝（修正分攤后的商業(yè)用地單價＋修正分

             攤后的住宅用地單價）×土地總面積

            ＝２１６１＋２１４０×７０００＝３０１０７０００元

    土地單價＝３０１０７０００／７０００＝４３０１元／平方米

    方法二通過容積率修正分別求得商業(yè),、住宅用地單價,，再以售價為標準求算商業(yè)、住宅的分攤    土地面積,，分別得出商業(yè),、住宅總地價，加和得出綜合用地總地價,。

    商業(yè)單價＝基準地價×容積率修正

            ＝５６７０×１．０３

            ＝５８４１元／平方米

    住宅單價＝基準地價×容積率修正

            ＝２３４０×１．０４

            ＝２３３４元／平方米

    商業(yè)用地分攤系數＝商業(yè)總售價／綜合樓總售價

                    ＝１２０００×７０００×０．３／３５００×７０００

                     ×０．３×６＋１２０００×７０００×０．３

                     ＝０．３６

    商業(yè)分攤面積＝７０００×０．３６＝２５２０平方米

    住宅分攤面積＝７０００×０．６４＝４４８０平方米

    土地總價＝商業(yè)用地總價＋住宅用地總價

            ＝修正后的商業(yè)用地單價×商業(yè)分攤土地

             面積＋修正后的住宅用地單價×住宅分攤

             土地面積

            ＝５８４１×２５２０＋２３３４×４４８０

            ＝２５１７５６４０元

    土地單價＝２５１７５６４０／７０００

            ＝３５９６元／平方米

    方法三通過樓面地價計算因商業(yè)樓面價為首層價格不用做容積率修正住宅各層樓面價相差不大使用平均樓面價時暫忽略容積率修正,。

    土地總價＝商業(yè)用地總價＋住宅用地總價

            ＝修正后的商業(yè)樓面地價×商業(yè)建筑面積＋

             修正后的住宅樓面地價×住宅建筑面積

            ＝７４６０×７０００×０．３＋１１７０×７０００×２．１－７０００

              ×０．３

            ＝３０４０８０００元

    土地單價＝３０４０８０００／７０００

            ＝４３４４元／平方米

    上述計算過程中均忽略了其他因素的影響。

    結  語

    隨著土地利用形態(tài)的改變土地價格必然由平面計算向立體空間發(fā)展,。它對于目前廣泛存在的同一宗地上不同權屬的價格分割具有重要實際意義,。同一宗地上多種用途呈立體分布時，其價格評估較為復雜,?；鶞实貎r系數修正法是否適用于綜合樓用地的評估,，其不同用途的價格與用地面積如何分攤,，如何作用于土地，一直為業(yè)界人士所探討和爭論,，所提出的各種方法,，均在一定程度上存在理論或應用方面的缺陷。

    近年來,，越來越多的城市在基準地價評估中引入樓面地價這一表現形式,，以統(tǒng)一內涵的地面地價滿足國家與當地政府宏觀管理的需要，同時以樓面地價應用于實際宗地評估,。樓面地價與相應的樓層修正,、容積率修正等修正體系，共同構成分布于各層空間的立體地價,，不失為一種較為直觀,、便于操作的方法，它是對傳統(tǒng)的以地面價格表示的基準地價的有益補充。然而,，目前基準地價體系中使用的地價分配率或樓層修正系數通常以同一用途為前提,，當各樓層用途不同時，這種比例關系勢必發(fā)生變化,，應視具體宗地情況而調整,。

（作者單位：中國土地勘測規(guī)劃院地價所）