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【案例】 2015年3月10日,，甲公司與乙公司簽訂了一份房屋租賃合同，合同約定：甲公司將其一處房屋租賃給乙公司作為廠房使用,，租期為三年,，年租金12萬元，租金一年一付等,。合同簽訂后,，乙公司依約交納了第一年租金，但由于甲,、乙公司合作關系出現(xiàn)問題,，乙公司并未搬入，即沒有實際使用該房屋,。2015年8月15日,，甲公司由于資金緊缺，決定將該房屋出售,。同年9月1日，丙公司以1500萬元購買了該房屋,，隨后辦理產(chǎn)權變更登記手續(xù),，并對該房屋進行裝修使用。乙公司得知此事后,，將丙公司訴至法院,，要求其繼續(xù)履行甲、乙公司之間簽訂的租賃合同。
在訴訟中,，乙公司認為,，其與甲公司簽訂房屋租賃合同在先，雖然沒有搬入廠房,，但不妨礙行使承租人的權利,。按照“買賣不破租賃”原則，有權要求丙公司繼續(xù)履行甲,、乙公司之間簽訂的租賃合同,。
而丙公司辯稱，雖然乙公司與甲公司簽訂了房屋租賃合同,，但甲公司沒未實際交付該房屋,，乙公司也沒有實際使用，因此,，租賃合同尚未履行,，無法對抗房屋買賣合同。而且,，丙公司已對該房屋辦理了過戶手續(xù),，成為房屋的實際產(chǎn)權人。
另外,，作為第三人,，甲公司也證實了乙公司確實沒有使用過該房屋。
【爭議焦點】如果租賃合同沒有實際履行,，是否適用“買賣不破租賃”原則,？
司法實踐中通常認為，“買賣不破租賃”的構成要件包括： 租賃合同和買賣合同均合法有效,；出租人或租賃物的所有人在租賃期間將租賃物的所有權變動給了買受人,； 租賃物已交付承租人使用，買賣發(fā)生在租賃物交付承租人使用之后,。 這就意味著,，并非是簽訂了租賃合同就可以對抗之后的買賣合同。
【最終判決】 本案中,，由于租賃合同簽訂后并未實際履行,，所以，不能以“買賣不破租賃”為由,，對抗丙公司對相關房屋的處分權,。最終，法院判決,，不支持乙公司的訴訟請求,，但因為乙公司已交納了一年房租,，其可向甲公司主張權利。
【建議】 首先,，承租人要了解出租人和出租物的基本情況,，比如，是否取得權屬證書,，有無權屬爭議等,； 其次，簽訂租賃合同后,，承租人要及時行使自己的承租權,，及時控制和使用租賃物，避免出現(xiàn)可以打破“買賣不破租賃”的特殊情形,。 第三,，可以通過《補充協(xié)議》防范風險。
（鏈家網(wǎng)綜合整理）
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