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當(dāng)前房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)的三大特點
今年1-8月份的房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)已經(jīng)公布,。對于這些數(shù)據(jù),，政府當(dāng)然是最為開心，因為當(dāng)前的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示,，當(dāng)前的全國房地產(chǎn)市場不僅房價出現(xiàn)全國性全面上漲,，房地產(chǎn)市場繁榮已經(jīng)全面鋪開，而且也能夠保證政府年初所期望的經(jīng)濟增長目標達到,，更是能夠讓不少地方政府融資平臺的風(fēng)險解除,，讓中國銀行體系及金融體系的風(fēng)險暴露延后，讓中國金融體系的系統(tǒng)性風(fēng)險爆發(fā)延后,。2016-09-22 對于1-8月的房地產(chǎn)數(shù)據(jù),，除了全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增長及房地產(chǎn)開發(fā)商購置土地增長可能比政府預(yù)期要差外，其他的數(shù)據(jù)顯示著中國的房地產(chǎn)市場一片繁榮,。而房地產(chǎn)開發(fā)投資增長放慢或與快速增長時期相比差,，主要的問題在于房地產(chǎn)開發(fā)商如何把手中已經(jīng)動工的項目完成及盡快銷售出去，特別是三四線城市的房地產(chǎn)開發(fā)商,，而不想再加大對房地產(chǎn)市場未來投入,，甚至于有不少房地產(chǎn)開發(fā)商紛紛在轉(zhuǎn)行,，他們已經(jīng)看到當(dāng)前房地產(chǎn)市場的風(fēng)險已經(jīng)越來越大，對再加大房地產(chǎn)未來投入有點擔(dān)心,。 正因為這樣,，盡管一二線城市地王頻繁出現(xiàn)，但是從全國的情況來看,，房地產(chǎn)開發(fā)商對土地購買熱情太減,。盡管房地產(chǎn)開發(fā)商對購買土地的熱情由年初的負33%以上，上升到了負8.5%,。但房地產(chǎn)開發(fā)商對購買土地的熱情已經(jīng)出現(xiàn)全面區(qū)域性轉(zhuǎn)移,，他們購買土地主要集中到一二線城市，房地產(chǎn)開發(fā)商對三四線城市的土地并不是太有興趣,。當(dāng)然,，現(xiàn)在即使是一二線城市，其土地供應(yīng)問題并非是增加土地購買問題,，而是有大量的土地早就囤積房地產(chǎn)開發(fā)商手上,，在于他們?nèi)绾沃匦麻_工的問題,?？梢钥吹剑S著去年下半年以來的房地產(chǎn)市場價格上漲,，特別是一線城市的房價瘋狂,，那些已經(jīng)荒蕪多年的土地都紛紛在開工。比如,，在北京,，我住的附近有幾塊已經(jīng)放了5-6年沒有開工的土地都紛紛在上馬。所以,，對許多房地產(chǎn)開發(fā)商來說,，并非是再購置更多的土地，而是如何讓手中持有土地開工賣出,。 對于1-8月份的房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù),，最為耀眼的有三個方面。一是住房的價格無論是新房還是二手房都出現(xiàn)普遍地上漲,。比如從環(huán)比來看,，在70個大中城市中，新房的價格下降城市只有4個,，但7月份有16個,，上漲的城市有64個，但7月份為51個,。環(huán)比價格變動中,，最高漲幅為5.6%,，最低為下降0.3%。對于二手住宅情況,，在70個大中城市中,，價格下降的城市有9個，上漲的城市有57個,，持平的城市有4個,。環(huán)比價格變動中，最高漲幅為4.5%,，最低為下降0.4%,。 也就是說，無論是新房還是二手房,，國內(nèi)90%以上的城市房價都在上漲,。環(huán)比的情況是這樣同比也是如此。房價全國性上漲,，對中國這個以投資炒作為主導(dǎo)的房地產(chǎn)市場來說,，只要房價在上漲，而相應(yīng)的金融市場條件沒有變化,，即住房按揭貸款利率及首付比例仍然處于低位,，就會不斷地強化房價繼續(xù)上漲的預(yù)期，就會吸引更多的住房投資投機者涌入市場,。目前為何一些城市說要出臺調(diào)控政策,，投資都立即就會涌入房地產(chǎn)市場，就是與這些城市房價在上漲及房價上漲預(yù)期在強化有關(guān),。而全國房價的普遍上漲,，也意味著所謂房地產(chǎn)去庫存化本來就是一個假象。如果住房真的多,，是庫存大,，房價只會下跌。所以說,，房地產(chǎn)的去庫存化完全是政府職能部分對當(dāng)前房地產(chǎn)市場一種政策上的誤判,。 二是住房銷售繁榮。今年1-8月份,，商品房銷售面積87451萬平方米,，同比增長25.5%，其中,，住宅銷售面積增長25.6%,；商品房銷售額66623億元，增長38.7%，住宅銷售額增長40.1%,。這兩個數(shù)據(jù)顯示,，今年前8個月商品房銷售面積幾乎快達到2015年的全年水平（2015年全年96792萬平方米），住房銷售總額的情況也是如此,。而住房銷售額90%以上為期房銷售額,。這種情況不僅意味著當(dāng)前住房銷售在創(chuàng)歷史新高，也意味著當(dāng)前中國的住房銷售并非是在去庫存,，而是讓本來就沒有建成的住房在瘋狂地預(yù)售,，房地產(chǎn)的去庫存化完全是一種玩玩的概念。 同時,，從住房銷售面積增長速度及住房銷售總額的增長速度來看,，盡管兩者的增長速度差距有所縮小，這意味房價上漲趨勢有所減緩,，但兩者增長速度的差距仍然十分巨大,。也就是說房價普遍上漲趨勢還在持續(xù)。這表現(xiàn)為兩種情況,，一種情況國內(nèi)不少城市房價上漲仍然是推動這輪住房銷售快速增長重要的原因,，當(dāng)前不少城市的房價還在快速上漲；另一種情況就是房地產(chǎn)開發(fā)商的住房建筑的豪宅化越來越嚴重?，F(xiàn)在很多城市的房地產(chǎn)開發(fā)商新建的住房價格沒有最高,，只有更高。比如,，北京許多樓盤的房價早就上漲到10萬以上了,，他們還是覺得不高。住房的豪宅化也就意味房地產(chǎn)開發(fā)商所建筑的住房完全把絕大多數(shù)居民完全排隊在外,，讓住房成了一個純粹的投資品或奢侈品市場。如果這種情況出現(xiàn),，根本就沒有半點意味改善居民的居住條件可言,。 三是大量的資金以不同的方式涌入房地產(chǎn)市場。1-8月份,，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金91573億元,，同比增長14.8%，遠快于M2的增長3個百點,。而資金來源主要分為三部分,，國內(nèi)貸款14199億元；自籌資金31983億元,；其他資金45294億元,，增長34.1%。在其他資金中,，個人按揭貸款15395億元,，增長52.2%,。特別是近一二個月銀行貸款更以中長期的住房按揭貸款流入房地產(chǎn)市場。 這里有幾個數(shù)據(jù)要十分注意,，一是流入房地產(chǎn)市場資金總量達9萬多億,，而1-7月份中國社會融資總規(guī)模也只有10萬億元。也就是說,，盡管當(dāng)前中國金融市場的流動性泛濫,，但是這些流動性是在金融體系內(nèi)循環(huán)還是進入實體經(jīng)濟是一個爭論較多的問題。因為房地產(chǎn)市場具體兩重屬性,，它既是投資品也是消費品（當(dāng)前按照國家統(tǒng)計局的規(guī)定是投資品）,。如果住房是消費品，大量的資金流入房地產(chǎn)市場當(dāng)然是流入實體經(jīng)濟,；如果住房是投資品,，大量的資金流入并不斷地推高房價，那么當(dāng)前國內(nèi)的資金都在“脫實入虛”,，問題肯定會十分嚴重,。事實上，當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)市場基本上是以投資為主導(dǎo)的市場,，房價如何瘋狂上漲除了投資者有能力進入之外,，一般消費者根本就無能力進入，象一線城市的房價,，一般住房消費者連想不可想,，更談不上購買了。 從住房按照貸款快速增長,，增幅達52%這種態(tài)勢來看,，當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)市場的繁榮基本上是央行過度寬松的貨幣政策推動的結(jié)果。因為,，2014年的930及2015年330的房貸新政,，央行的目的就是通過過度優(yōu)惠的信貸政策讓持有更多住房的居民涌入房地產(chǎn)市場，再加上后來幾次減息,，更是把住房按揭貸款優(yōu)惠政策推到極致,。這必然引誘更多的住房投資者涌入房地產(chǎn)市場。這樣做不僅造成一個城市又一個城市房價瘋狂,，也達到了促進這些城市房地產(chǎn)市場繁榮的目標,。這就是國內(nèi)居民通過住房按揭貸款涌入房地產(chǎn)市場的關(guān)鍵所在。 面對這種國內(nèi)居民加杠桿的方式涌入房地產(chǎn)市場,，市場所面臨的風(fēng)險就在于政府及國內(nèi)商業(yè)銀行十分麻木,，商業(yè)銀行甚至于認為這種嚴重的加杠桿還是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。而所謂的房地產(chǎn)調(diào)控的因城施策更是讓這種國內(nèi)居民的加杠桿從一個城市蔓延到另一個城市，正有不讓全國每一個城市的房地產(chǎn)泡沫都完全吹破不罷休的勢頭,?？梢哉f，真的走到這步,，政府想收拾中國房地產(chǎn)市場殘局根本就不可能,。 也就是說，對于當(dāng)前這個完全脫離民生軌跡的中國房地產(chǎn)市場,，盡管房價還在瘋狂上漲及打造了短期的經(jīng)濟繁榮,，保證GDP增長，并讓地方政府融資平臺風(fēng)險得以釋放,，但以嚴重加杠桿或過度信貸擴張來推動房地產(chǎn)市場繁榮,，市場風(fēng)險只能會增加而不會減弱，而且意味著房地產(chǎn)市場的周期性調(diào)整會比預(yù)料地來得早,。 微信訂閱號：caogenzhiku |
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