2014年7月8日,，一家名為拓界的投資公司遷入位于廈門市思明區(qū)前埔中路323號蓮前集團大廈20層新的辦公空間，這家在福建以外并無名氣的投資公司的喬遷儀式卻得到來自眾多閩系各界商業(yè)巨頭的出席,。 道賀者中不乏建發(fā)集團,、廈門住宅集團、融信集團,、禹洲地產,、明發(fā)集團、恒禾置地等中國閩商地產代表企業(yè),。截至2016年8月份,，根據中原地產數據，以這些房企為代表的閩系地產公司在今年拿地已經投入超過1500億元,，將全國五分之一的地王項目收入囊中,。 為了搶地，光是在拍賣中溢價率超過50%的項目就有189宗,，刷新了歷史紀錄,。這些福建地產公司的規(guī)模普遍只算二三線，但論搶地大戰(zhàn)中的風頭,，萬科,、恒大也要甘拜下風，不差錢的國企們也要退避三舍,。閩系地產忽然凌厲崛起,，其站臺于前，而背后誰又是真正的提線人,？ 閩系房企的“朋友圈” 閩商的“圈子”文化由來已久,，閩商地產同樣如此。其中,，福建晉江有寶龍集團,、力高地產、裕景地產,、三盛集團等,；南安的地產企業(yè)主要是明發(fā)集團、中駿集團,、南益集團,、潤豐集團等；世茂集團,、冠城集團,、香江國際集團來自石獅,；融信集團、正榮集團則屬莆田系,。 在2014年之前,，閩系地產企業(yè)的融資更多是一種人帶人、企業(yè)帶企業(yè)的單方向融資,。這種融資的核心基于一種“熟人”之間的信任基礎,，其最有代表性的就是歐氏三兄弟，這一被業(yè)內稱為“老二老三賣房,，老大管投資”的模式,，為各自的生意擴張?zhí)峁┝顺湓５馁Y金支持。 以此類推,，在福州克而瑞總經理張旭東看來,，閩商多數做外貿、鋼貿,、醫(yī)療機械,、餐館等生意，經過幾代人的努力,，閩系家族中積累了相當數量的財富。除了做生意的資本,，這些閩商往往會將多出的資金委托給熟人,，通過機構進行投資。投資公司成為嫁接福建資本與開發(fā)商之間相當重要的橋梁,。 在這種“不差錢”的時代,，投資機構所想的是如何更快將手中的資金投出去。從2012年開始,，閩系地產公司從銀行,、信托、股權基金等機構不斷地以地塊抵押,、對外擔保,、控股股權質押等方式來進行融資，先后與中融信托,、重慶信托,、五礦信托、大業(yè)信托等機構合作,，為下屬企業(yè)做對外擔保,，獲取大量的資金。 這種特征從融信的負債結構可窺得一斑,。招股書顯示,，截至2014年末,，融信的有息負債總額為172.59億元，其中銀行借款為20.19億元,，占比11.7%,；信托及其他借款為152.40億元，占比高達88.3%,，這顯示出公司高度依賴于高成本的社會融資渠道,。 除了這些，半數以上的福建房企,，都有著來自海外的資本背景,。這些回流的資金多來自東南亞、美國,、加拿大等地,。由于這些資金的運轉分散而隱蔽，其實際規(guī)模尚難統(tǒng)計,。但可以肯定的是,，回流的海外資金，為2014年前的閩系地產商提供新鮮血液,。 充足的社會資金對于拓界并不是好消息,，但是屬于拓界的時代很快到來。2014年房地產開始走下坡路,，不僅銀行開發(fā)貸大幅收緊,，開發(fā)商嚴重依賴規(guī)模達數萬億元人民幣的信托行業(yè)，這也使中國龐大而不透明的影子銀行的一部分開始轉變投資目光,。到2015年,，信托融資中只有10%流向了房地產行業(yè)，低于往年同期30%的水平,。 在易居中國執(zhí)行總裁兼新的易居(中國)企業(yè)集團首席執(zhí)行官丁祖昱看來,，2012到2014年間福建的民間資本特別充沛，對于強調資金的開發(fā)商來說,，閩系在福建更容易拿到錢,，這使得閩系房企在土地市場上十分兇猛。如融信,，就是運用資金杠桿快速發(fā)展起來的房企典型,，擔保貸款、信托融資,、股權質押,、再融資、地產基金,、券商和基金子公司的通道業(yè)務均有涉及,。 金融領域八爪魚 除了上述融資渠道,，拓界資本、平潭金控,、瑞斯投資,、國潤投資等百家機構，甚至部分地方銀行,，以及平安,、中融、中金等金融巨頭也參與其中,。 例如融信通過入股莆田農村商業(yè)銀行,，與平安銀行戰(zhàn)略合作，進軍保險業(yè)來完成其資本的積累,。此外,，2016年4月26日，融信又與京東方科技,、平潭國有資產,、平潭投資及北京旋極共同成立合營公司，經營保險業(yè)務,，5家分別持股20%股權,，出資總額為20億元。 將純粹的地產圈與金融圈相結合,，這并不是閩系地產商的創(chuàng)舉,，然而這種互惠關系卻在這個圈子中實現利益最大化。 融資方面,，平安及各個地方銀行為閩系地產商提供源源不斷的現金流。2014年5月,，平安銀行與廈門建發(fā)集團舉行戰(zhàn)略合作協(xié)議簽字儀式,。在戰(zhàn)略合作協(xié)議框架下，平安銀行將為廈門建發(fā)集團提供總額高達人民幣100億元的非承諾性綜合授信額度,。 然而這并不是最重要的,，隨著銀行在開發(fā)貸的收緊以及地產信貸的縮水，這些金融機構為閩系房企打造了一條龍的低成本融資服務,。2016年1月,，世茂成為在上交所首批發(fā)行私募債的內房股之一。另外,，通過大幅舉債來維系公司業(yè)務正成為閩系房地產企業(yè)慣用的打法之一,。在這點上融信無疑是最長袖善舞的一位。 據統(tǒng)計,，去年下半年以來,，融信獲準在交易所發(fā)行的公司債券和私募債總額高達110億元,，這個數字為其今年在土地市場豪擲現金的一半以上。而與世茂房地產一樣,，公司負債不增反降,。 在閩系地產企業(yè)大舉集中發(fā)債背后，包括平安,、中融,、中金、諾亞等巨頭分別從項目合股,、資金私募以及二級市場股債包銷等方式為這些房企的高溢價拿地尋找買單者,。 對于房企來說，債市融資的優(yōu)點不言自明,。數據顯示這些房企以往的銀行貸款以及社會融資的資金成本約在8%~11%之間,。而根據中國房地產報記者統(tǒng)計，這些房企今年的發(fā)債平均利率已經大幅下降到6.85%以下,。 毫無疑問,，未來房企在一線城市拿地的競爭更加激烈、更加兇猛,，拼的不僅是人脈關系,、融資能力，關鍵是現金成本與變現能力,，而閩系地產的圈子文化也將在其中作為一種獨特現象長期存在,。 |
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