在廣發(fā)證券監(jiān)測(cè)的 33大城市中,，今年9月成交量環(huán)比下降的城市近五成,，總體成交量環(huán)比輕微下跌0.7%。同比而言,，超過(guò)七成城市出現(xiàn)下降,，總體成交量大幅下跌31.3%。

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)還表明,，9月末11大重點(diǎn)城市存貨總量首次突破80萬(wàn)套,，環(huán)比上漲11.1%，同比上漲59.1%,。9 月新上市可售套數(shù)達(dá)到15萬(wàn)套,，為今年最大單月上市量。

與此同時(shí),，9月去化率（一段時(shí)間的銷售率）僅為45.7%,，創(chuàng)下2010年以來(lái)的新低。9月末存銷比首次突破1年,，達(dá)到12.1月,。其中，存銷比最高的前三大城市分別是大連（36月）,、杭州（20月）,、重慶（19月）。

從上市房企最新公布的9月銷售情況來(lái)看,，萬(wàn)科,、保利地產(chǎn)和金地集團(tuán)（600383.SH）三家房企巨頭9月銷售面

積和銷售金額同比均出現(xiàn)下降,。其中，萬(wàn)科2011年 9月銷售面積108.0萬(wàn)平方米,，銷售金額125.1億,，同比分別下降 4.9%和12.0%；保利地產(chǎn)2011年 9月實(shí)現(xiàn)簽約面積 58.75萬(wàn)平方米,，實(shí)現(xiàn)簽約金額 67.36億,，同比分別下降 33.14%和 26.21%；金地集團(tuán)2011年 9月實(shí)現(xiàn)簽約面積 31萬(wàn)平方米,，同比減少 37.6%,，簽約金額 37.8億元，同比減少36%,。

迄今,，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給需求比率已經(jīng)達(dá)到2.38，超過(guò)了2005年以來(lái)1.94的平均值,，達(dá)到了2004 年以來(lái)的最高值,。

“存貨量的大幅增長(zhǎng)，表明未來(lái)有大量的房屋推向市場(chǎng),，在成交量增幅減緩的情況下,，房企去庫(kù)存回款難度增大?！辈澈ＷC券分析師齊艷莉稱,。

值得一提的是，今年以來(lái),，住房貸款優(yōu)惠利率已經(jīng)取消,，首付成數(shù)增大，幾次加息后,，還貸成本大幅增加,，購(gòu)房需求受到較大壓制。

“貸款的收緊已經(jīng)明顯影響到了商品房的銷售,?！饼R艷莉表示。而廣發(fā)證券發(fā)展研究中心的測(cè)算也表明,，從2010年首次加息后首次置業(yè)者月供變動(dòng)情況來(lái)看,，一套總價(jià)款為百萬(wàn)元的房屋，若按首付30%,，付款年限30年計(jì)算的話,，經(jīng)過(guò)五次加息前后月供增加幅度37.4%。其中,，單純加息影響幅度9.5%,、優(yōu)惠減少影響幅度27.9%,。

本報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在房地產(chǎn)板塊存貨壓力在不斷加大的同時(shí),，上市房企貨幣資金卻在不斷消耗,。截至2011 年6月末，房地產(chǎn)存貨占總資產(chǎn)的比值為 68.7%,，為近5年來(lái)的最高點(diǎn),。同期，2007年至2010年四年的平均數(shù)據(jù)分別為64.4%,、67.0%,、65.1%、67.5%,；而貨幣資金占總資產(chǎn)的比值處于下降趨勢(shì),，僅略高于2008 年。

以申銀萬(wàn)國(guó)行業(yè)分類法分類的話,，今年中期,，房地產(chǎn)行業(yè)真實(shí)存貨（真實(shí)存貨=名義存貨-預(yù)售賬款）余額已高達(dá)6684億元，創(chuàng)出歷史新高,，比今年年初增加 13%,，比去年同期大幅增加近三成，達(dá)29%,。

融資渠道遭圍堵

中原證券分析師吳劍雄表示，作為典型的資金密集型行業(yè),，資金對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)至關(guān)重要,，尤其是在宏觀調(diào)控的大背景下，資金鏈安全成為企業(yè)能否挺過(guò)行業(yè)困境的關(guān)鍵,。

目前,，上市房企資金來(lái)源主要包括股市IPO和再融資、銷售回款,、債務(wù)融資（銀行貸款,、中期票據(jù)/商業(yè)票據(jù)、信托貸款,、債券發(fā)行）以及合資等,。不過(guò)，上述融資渠道也正面臨層層設(shè)卡遭堵,。

銷售遇冷融資受限 上市房企步履維艱

迄今,，上市房企再融資已被暫停。此前,，包括廣宇集團(tuán)（002133.SZ）,、華發(fā)股份（600325.SH）,、中潤(rùn)投資（000506.SZ）、ST國(guó)祥（600340.SH）,、ST國(guó)藥（600421.SH）,、外高橋（600648.SH）、綠景地產(chǎn)（000502.SZ）,、鼎立股份（600614.SH）在內(nèi),，共有63家房地產(chǎn)上市公司提出再融資預(yù)案，累計(jì)擬籌資1408億元,。

不過(guò),，受累于房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，萬(wàn)科A,、招商地產(chǎn)（00024.SZ）,、深振業(yè)A（000006.SZ）等28家房地產(chǎn)上市公司被迫放棄了再融資計(jì)劃，涉及擬再融資金額604億元,。

“在融資渠道匱乏的情況下,，若未來(lái)房地產(chǎn)銷售持續(xù)萎縮，地產(chǎn)企業(yè)將面臨較大的資金鏈風(fēng)險(xiǎn),?！眳莿π鄯Q。

本報(bào)記者了解到,，目前房企的銀行貸款成本已在不斷上升,，貸款利率已上調(diào)為基準(zhǔn)利率的1.1-1.2倍即7.8%-8.5%（目前基準(zhǔn)利率為5年期貸款利率7.05%），高于上年同期的1.0-1.1倍,。

另?yè)?jù)知情人士透露,，如今房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款協(xié)議正變得越發(fā)嚴(yán)格，銀行方面是能停則停,。而且,，各銀行之間條款差異很大。如有的銀行要求開(kāi)發(fā)貸款可能占土地加建設(shè)成本50%,。至于擔(dān)?？赡馨ㄍ恋丶庸善被蛲恋丶庸緭?dān)保，并且銀行可能是第一順位債權(quán)人（比如,，獲得預(yù)售收入的30%等）,。甚至在某些情況下，開(kāi)發(fā)商可能要在預(yù)售比率達(dá)到70%后就要償還貸款,。

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,，自2008年11月政府推出4萬(wàn)億元擴(kuò)大內(nèi)需計(jì)劃，銀行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款增速在2010年3月達(dá)到31%的最高點(diǎn)。但受2009年11月以來(lái)的調(diào)控政策影響,，2011年6月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款同比增幅已降至15%,。今年前8個(gè)月房地產(chǎn)貸款資金累計(jì)8888.83億元，同比增長(zhǎng)率僅為 5.07％,，與 2008年的增速相當(dāng),。就國(guó)內(nèi)貸款占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源的比例而言，今年前8個(gè)月為18.24％,，也為近幾年的最低點(diǎn),。

此外，房企冀希望于信托融資的愿望也將被打破,。此前,，各地銀監(jiān)會(huì)已告知信托基金不得向開(kāi)發(fā)商提供新的貸款。

今年以來(lái),，在房企獲取開(kāi)發(fā)貸難度增加的前提下,，房企繞道信托融資的比重在不斷增加。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明,，房地產(chǎn)貸款占信托貸款的比率從2010年1季度的11%升至2011年二季度17%,。

如在港上市的國(guó)內(nèi)房企里，債務(wù)融資中信托貸款比率最高的上市房企為恒盛地產(chǎn)（00845.HK）,，高達(dá)41%,；其次是綠城中國(guó)（03900.HK），其信托貸款占比為17%,。

與此同時(shí),，從短期償債壓力看，今年中期上市房企償債能力已大幅降低,。今年中期,，房地產(chǎn)行業(yè)短期資金盈虧（貨幣資金-短期借款-一年內(nèi)到期長(zhǎng)期貸款）為 327億元，比年初減少了 60%,，比去年同期減少了50%。

而房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況轉(zhuǎn)弱更趨明顯,，半年報(bào)的存貨周轉(zhuǎn)率和總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率加速下降,，分別為 0.0957 和 0.0959，同比分別下降了26.21%和18.10%,，相比年初同比下降7.58%和4.51%,。

如綠城中國(guó)今年上半年的凈負(fù)債率高達(dá)184%。到今年12月,，綠城中國(guó)需進(jìn)行再融資的短期債務(wù)約為68億元（占總負(fù)債的19%）,，主要是銀行的建設(shè)貸款。除了350億元的銀行借款,，綠城中國(guó)還有未償還信托貸款70億元,，期限為1年半到3年不等,。