制圖/武亞新 出租房?jī)?nèi)發(fā)生責(zé)任事故,、刑事犯罪，除了案件當(dāng)事人需承擔(dān)必要的責(zé)任外,，作為出租人的房東是否要承擔(dān)責(zé)任,？同時(shí),，又該如何合法規(guī)避這些風(fēng)險(xiǎn)。本期說(shuō)法,，就此話題邀請(qǐng)律師予以詳解,。 案例1 不按規(guī)定登記備案 蘭州警方處罰房東 2015年2月12日，蘭州火車(chē)站派出所民警在對(duì)紅山根一村一處出租房進(jìn)行檢查時(shí),，發(fā)現(xiàn)房主郭某將房屋租給涉嫌盜竊的2人,，對(duì)承租房屋人員也沒(méi)有進(jìn)行如實(shí)登記。隨后郭某被處以罰款500元的行政處罰,。 據(jù)介紹,，自2013年至今，蘭州警方已對(duì)不按規(guī)定到派出所登記備案,，履行治安防范義務(wù)的450戶(hù)出租房主進(jìn)行了處罰,。公安部門(mén)表示，將進(jìn)一步加大宣傳和治安處罰力度,，促進(jìn)房主和承租人自主到公安派出所申報(bào)登記的意識(shí),。 案例2 房客中毒身亡 房東擔(dān)責(zé)七成 2014年4月14日，戴某在其租住的烏魯木齊平頂山東一路某小區(qū)內(nèi)死亡,，公安機(jī)關(guān)出具的死亡證明書(shū)上寫(xiě)明是“一氧化碳中毒而亡”,。戴某的父母趕到烏市，在兒子的租住房?jī)?nèi)發(fā)現(xiàn)燃?xì)鉄崴鳑](méi)有排煙管道,，便將房東訴至法院,，索賠近50萬(wàn)元。 烏魯木齊沙依巴克區(qū)法院審理認(rèn)為,，戴某作為一名具備完全民事行為能力的成年人,、房屋的實(shí)際控制人，且在涉案房屋內(nèi)居住數(shù)月,，更應(yīng)該對(duì)房屋的安全隱患盡到觀察及維修義務(wù),，但他沒(méi)有預(yù)見(jiàn)到危害，自身也存在過(guò)錯(cuò),。綜合客觀事實(shí)作出判決：房東王某擔(dān)責(zé)70%,，賠付戴某的父母各項(xiàng)費(fèi)用30萬(wàn)余元。 案例3 房客生火爐中毒身亡 房東備案出租不擔(dān)責(zé) 2012年1月寒假期間,，武漢一大學(xué)在讀女生文某到北京看望男友莫某,，莫某決定在外租房。在與房東王某簽訂了租房協(xié)議后,，莫某讓女友文某住進(jìn)了他租來(lái)的平房,。為了做飯和取暖，兩人購(gòu)置了爐具,。房東王某發(fā)現(xiàn)后,，勸說(shuō)兩人不要在房間里生爐子,，但兩人沒(méi)有聽(tīng)勸。2月4日,，獨(dú)自在房?jī)?nèi)休息的文某，因一氧化碳中毒死亡,。文某的父母聞?dòng)嵹s到北京,，將莫某和房東王某告上法院，索賠75萬(wàn)余元,。 開(kāi)庭中,，房東表示，他的房屋是出租給莫某的,，租賃協(xié)議也是和莫某簽訂的,。房屋出租的事，他已在公安機(jī)關(guān)備案,。最后,，法院認(rèn)定莫某應(yīng)承擔(dān)70%的責(zé)任，文某承擔(dān)30%的責(zé)任,，而房東王某已盡到對(duì)出租房屋的管理責(zé)任,，對(duì)文某的死不承擔(dān)責(zé)任。 主持人：本報(bào)記者 董子彪 嘉賓：甘肅唯真律師事務(wù)所律師 張成閣 甘肅北斗律師事務(wù)所律師 左文盼 主持人：房東與房客在租賃前需注意哪些事項(xiàng),？ 張成閣：作為房屋所有權(quán)人,，在將房屋出租前，須對(duì)出租屋內(nèi)的安全消防設(shè)施,、家電等進(jìn)行檢查,，及時(shí)消除漏水、漏氣,、短路等隱患,。如果出租房屋要改變使用功能和結(jié)構(gòu)的，應(yīng)符合消防安全要求,，發(fā)現(xiàn)火災(zāi)隱患及時(shí)消除或通知承租人消除,。作為出租人，應(yīng)當(dāng)明確告知承租人出租屋及附屬設(shè)施的年份,、可能存在的缺陷和隱患,，有義務(wù)進(jìn)行完善和維修，盡物權(quán)人職責(zé),，如果出租人沒(méi)有盡到安全修繕的義務(wù),，如因輸電線路老化而引起火災(zāi)，造成承租人財(cái)產(chǎn)損失的,，就由出租人承擔(dān)賠償責(zé)任,，除非租賃合同中有特別約定或承租人自身存在過(guò)錯(cuò),。 左文盼：如果是承租人不合理使用導(dǎo)致租賃物損失，損失將由承租人賠償,。出租人對(duì)房屋設(shè)施負(fù)有維修責(zé)任,，應(yīng)保證房屋設(shè)施正常、安全地使用,，不應(yīng)存有安全隱患,，出租人盡到安全保障義務(wù)后，由于承租人原因造成火災(zāi)等事故,，如案例三中的房東可免責(zé),。同時(shí)，切記要在公安機(jī)關(guān)備案,。 此外,，房客在租賃房屋時(shí)也該注意：檢查房屋內(nèi)的相關(guān)設(shè)施，是否存在安全隱患,。存在隱患需及時(shí)提出讓房東予以解決,。另外，房客應(yīng)按合同約定的方法使用租賃物,，妥善保管租賃物,。不得轉(zhuǎn)租或違反合同約定使用房屋。 主持人：房東與房客在簽訂合同時(shí)需要注意哪些,？ 張成閣：簽合同要認(rèn)識(shí)到對(duì)房屋租賃合同效力的認(rèn)定,。房東與房客訂立租賃合同，雙方就租賃的房屋,、租金,、期限、違約責(zé)任等條款達(dá)成一致意見(jiàn)后,，合同視為成立,。 《城市房屋租賃管理辦法》第6條規(guī)定，作為房客應(yīng)查實(shí)房屋權(quán),，以下房屋不得出租：未取得產(chǎn)權(quán)或經(jīng)營(yíng)管理權(quán)的,；不可分割的共有房屋未取得其他共有人同意的。 左文盼：《合同法》第222條規(guī)定,，承租人應(yīng)妥善保管租賃物,，因保管不善造成租賃物毀損、滅失的,，應(yīng)承擔(dān)責(zé)任,。第223條規(guī)定，承租人經(jīng)出租人同意,，可對(duì)租賃物進(jìn)行改善或增設(shè)他物,。承租人未經(jīng)出租人同意,，對(duì)租賃物進(jìn)行改善或增設(shè)他物的，出租人可要求承租人恢復(fù)原狀或賠償損失,。 主持人：房客在承租來(lái)的房屋內(nèi)從事違法犯罪活動(dòng),，房東是否需要承擔(dān)責(zé)任？ 左文盼：《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)和改進(jìn)出租房屋管理工作有關(guān)問(wèn)題的通知》明確規(guī)定,，對(duì)房東違反出租房屋管理規(guī)定的行為,，要嚴(yán)肅查處。將房屋出租給無(wú)合法證件人員的,，由公安部門(mén)依照《租賃房屋治安管理規(guī)定》的規(guī)定予以處罰。明知有犯罪行為的人而為其提供出租房屋,，助其逃避或?yàn)槠渥骷僮C的出租人,，由公安部門(mén)依法追究刑事責(zé)任，違規(guī)違法出租房屋可能構(gòu)成犯罪共犯,。 最高人民法院《關(guān)于審理人身?yè)p害賠償案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》規(guī)定：“二人以上共同故意或共同過(guò)失致人損害,，或雖無(wú)共同故意、共同過(guò)失,，但其侵害行為直接結(jié)合發(fā)生同一損害后果的,，構(gòu)成共同侵權(quán)，應(yīng)依照民法通則第130條規(guī)定承擔(dān)連帶責(zé)任,。二人以上沒(méi)有共同故意或共同過(guò)失,，但其分別實(shí)施的數(shù)個(gè)行為間接結(jié)合發(fā)生同一損害后果的，應(yīng)根據(jù)過(guò)失大小或原因按比例各自承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任,?！边@是法院判決此類(lèi)案件的依據(jù)所在。 張成閣：有不少房東進(jìn)行房屋租賃時(shí),，只管收取租金,，對(duì)承租人身份證件、個(gè)人基本信息,、租房后房屋使用等情況不管不問(wèn),，不檢查、不登記,，也不去派出所辦理登記備案,。《治安管理處罰法》第57條規(guī)定： 房屋出租人將房屋出租給無(wú)身份證件的人居住的,，或不按規(guī)定登記承租人姓名,、身份證件種類(lèi)和號(hào)碼的，處200元以上500元以下罰款,。房屋出租人明知承租人利用出租房屋進(jìn)行犯罪活動(dòng),，不向公安機(jī)關(guān)報(bào)告的,，處200元以上500元以下罰款；情節(jié)嚴(yán)重的,，處5日以下拘留,，可并處500元以下罰款。 因此,，任何單位和個(gè)人都有權(quán)利和義務(wù)向出租屋管理部門(mén),、公安機(jī)關(guān)等部門(mén)提供責(zé)任追究對(duì)象未履行規(guī)定職責(zé)的線索，發(fā)現(xiàn)利用出租屋進(jìn)行違法活動(dòng)的,，應(yīng)立即舉報(bào),。 主持人：近年來(lái)，“群租,、合租”現(xiàn)象較普遍,，法律上又如何認(rèn)定此類(lèi)問(wèn)題？ 左文盼：現(xiàn)實(shí)中,，群租,、合租帶來(lái)了不少社會(huì)問(wèn)題。例如給社區(qū)治安,、物業(yè)管理帶來(lái)困難,；對(duì)居民日常生活帶來(lái)不少負(fù)面影響，如噪聲,、鄰里關(guān)系等,；對(duì)居民小區(qū)公共設(shè)施帶來(lái)新的壓力。 2011年2月1日,，住建部發(fā)布的《商品房屋租賃管理辦法》正式實(shí)施,，該辦法明確規(guī)定，出租房應(yīng)以原設(shè)計(jì)的房間為最小出租單位,，人均租住建筑面積不得低于當(dāng)?shù)厝嗣裾?guī)定的最低標(biāo)準(zhǔn),。同樣《蘭州市城市房屋租賃管理辦法》第14條規(guī)定：用于居住的租賃房屋應(yīng)具備基本的生活設(shè)施，符合安全要求,，其中人均承租建筑面積不得低于12平方米,。有關(guān)法規(guī)也規(guī)定，違規(guī)者由直轄市,、市,、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門(mén)責(zé)令限期改正，逾期不改的,，可處以五千元以上三萬(wàn)元以下罰款,。這說(shuō)明法律上明令禁止群租行為。 張成閣：我個(gè)人建議對(duì)《蘭州市城市房屋租賃管理辦法》進(jìn)行修改，增加規(guī)范群租行為的相關(guān)條款:包括對(duì)房屋群租作出界定,、明確群租出租人和承租人的權(quán)利和義務(wù),、設(shè)置必要的出租條件和禁止條件；將“居住房屋分割搭建若干小間,，按小間或按床位出租或轉(zhuǎn)租”的行為定性為違規(guī)經(jīng)營(yíng)社會(huì)旅館,，須限期予以改正。消防,、環(huán)保,、工商、稅務(wù),、公安等部門(mén)要聯(lián)合起來(lái)將群租房納入監(jiān)管和服務(wù)范圍,；采取各種形式，推動(dòng)群租房群體的管理,。 作者：董子彪  本文來(lái)源：每日甘肅網(wǎng)-蘭州晨報(bào)
|
|
|
來(lái)自： 萸緲 > 《待分類(lèi)》
