問(wèn)題產(chǎn)生的緣由,。據(jù)《京華時(shí)報(bào)》2009年2月12日A12版報(bào)道,，順義區(qū)一戶居民將鄰居把住房改為幼兒園經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生噪音告上法庭，這是近年來(lái)出現(xiàn)的住宅房改為經(jīng)營(yíng)性用房（俗稱“住改商”）產(chǎn)生矛盾糾紛的一個(gè)典型案例,。近年來(lái),，各地“住改商”由最初的遍地開(kāi)花到默許到禁止再到開(kāi)禁、禁止,，經(jīng)歷了幾個(gè)反復(fù),，至今不少人仍記憶猶新。伴隨開(kāi)禁過(guò)程的是人們對(duì)各方利益得失與利弊權(quán)衡的日益全面和理性,。在金融風(fēng)暴的影響下,，中央亦于去年10月底下發(fā)了《關(guān)于促進(jìn)以創(chuàng)業(yè)帶動(dòng)就業(yè)工作的指導(dǎo)意見(jiàn)》,其中提出,“按照法律,、法規(guī)規(guī)定的條件,、程序和合同約定,允許創(chuàng)業(yè)者將家庭住所、租借房,、臨時(shí)商業(yè)用房等作為創(chuàng)業(yè)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所,。”這一條規(guī)定對(duì)那些想“住改商”的居民來(lái)說(shuō),，無(wú)疑是一個(gè)政策松綁的積極信號(hào),。但是對(duì)于“住改商”持反對(duì)意見(jiàn)或者影響其生活的居民來(lái)說(shuō)卻不是一個(gè)好消息，是禁止還是松綁無(wú)疑是討論的焦點(diǎn),，筆者認(rèn)為討論的標(biāo)準(zhǔn)和依據(jù)應(yīng)該是根據(jù)現(xiàn)行的法律法規(guī)的規(guī)定,，在此基礎(chǔ)上再考慮到居民的實(shí)際公共利益。

法律規(guī)定的考察,?！段餀?quán)法》第七十一條規(guī)定，業(yè)主對(duì)其建筑物專(zhuān)有部分享有占有,、使用,、收益和處分的權(quán)利。業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全,，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益,。這一條款是規(guī)定住宅業(yè)主享有基本物權(quán)的內(nèi)容，也是一個(gè)原則性和一般性的規(guī)定,。就是說(shuō),，在一般情況下，住宅業(yè)主對(duì)享有所有權(quán)的住宅可以行使占有,、使用,、收益和處分權(quán)利，其中包括將住宅改作商用?！段餀?quán)法》也同時(shí)規(guī)定“業(yè)主不得違反法律,、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房,。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的,，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外,，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意”,。這就是說(shuō)“住改商”并不是無(wú)條件的，住宅業(yè)主在改變住宅用途時(shí)不能隨意而為,，需要滿足一定的條件：首先,，相關(guān)法律、法規(guī)和管理規(guī)約沒(méi)有相應(yīng)的禁止性規(guī)定,。這一條件還隱含著一個(gè)命題,，那就是法律、法規(guī)和管理規(guī)約有權(quán)規(guī)定“住宅禁商”,。其次,，“住宅商用”必須經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，利害關(guān)系的業(yè)主不僅指“同幢樓房里其他的業(yè)主”,，也包括“其他樓房里受到影響的業(yè)主”,。這是妥善處理相鄰關(guān)系、充分尊重相鄰權(quán)的具體表現(xiàn),。如果相關(guān)的業(yè)主不同意,，即使法律、法規(guī)和管理規(guī)約沒(méi)有禁止,，也不能將住宅改作商用,。上述兩個(gè)條件必須是同時(shí)具備的，缺一不可,。

住改商產(chǎn)生的問(wèn)題,。將住宅改變?yōu)楦鑿d、餐廳等經(jīng)營(yíng)的房屋,，住宅的性質(zhì),、用途由居住變?yōu)樯逃谩＿@一改變帶來(lái)許多弊端,，危害性大,，主要表現(xiàn)有：（1）干擾業(yè)主的正常生活，造成鄰里不和,，引發(fā)社會(huì)矛盾,，這是當(dāng)前物業(yè)小區(qū)主要矛盾之一,；（2）造成小區(qū)車(chē)位、電梯,、水,、電等公共設(shè)施使用的緊張；（3）容易產(chǎn)生安全隱患,，例如,，來(lái)往小區(qū)人員過(guò)多，造成樓板的承重力過(guò)大,，外來(lái)人員流動(dòng)快且雜,，增加了小區(qū)不安全、不安定的因素,，防火防盜壓力大,，隱患多；（4）使城市規(guī)劃目標(biāo)難以實(shí)現(xiàn),。本來(lái)某個(gè)地區(qū)的住宅原規(guī)劃是用來(lái)居住的,，但由于將住宅大量改為經(jīng)營(yíng)性用房，用于商業(yè)目的,，結(jié)果造成該地區(qū)交通擁堵,、人滿為患,；（5）造成國(guó)家稅費(fèi)的大量流失,。因此，物權(quán)法頒布前已有法規(guī),、規(guī)章對(duì)業(yè)主是否可以將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房做了規(guī)定,，例如《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十條規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施,，不得改變用途,。業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)在依法辦理有關(guān)手續(xù)后告知物業(yè)管理企業(yè),；物業(yè)管理企業(yè)確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的,，應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)討論決定同意后，由業(yè)主依法辦理有關(guān)手續(xù),。隨著這方面實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的不斷積累和完善,，國(guó)家有關(guān)部門(mén)還將對(duì)這一問(wèn)題做出具體的規(guī)定。另外,，作為業(yè)主自我管理,、自我約束、自我規(guī)范的建筑區(qū)劃內(nèi)有關(guān)建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約也可以依法對(duì)此問(wèn)題做出規(guī)定,。

利害居民的考量,。住房是否能改成經(jīng)營(yíng)性用房其主要的作用的是考慮到相關(guān)居民的公共利益,，當(dāng)前經(jīng)濟(jì)不景氣和提倡創(chuàng)業(yè)也并不是“住改商”放行的充分理由,在給創(chuàng)業(yè)居民提供便利的同時(shí),也不能犧牲鄰里安寧。盡管當(dāng)前經(jīng)濟(jì)狀況不佳,政策傾向于改善營(yíng)商環(huán)境,促進(jìn)居民創(chuàng)業(yè)的動(dòng)機(jī)充沛,但以往“住改商”問(wèn)題遺留的城市管理難題,種種利益沖突和矛盾,同樣是真實(shí)存在的社會(huì)問(wèn)題,迄今仍然造成困擾,。如果只看到放行“住改商”帶來(lái)的顯性營(yíng)商成本下降,看不到就此帶來(lái)的矛盾沖突等隱性社會(huì)成本上升,同樣會(huì)造成難以消除的負(fù)面效果,，這也不是中央政策的應(yīng)有之意，我們?cè)诳吹揭恍┓?、法?guī),、政策的具體條款是不能只看其表，而要結(jié)合立法宗旨和立法目的綜合考量,，否則法律之間的打架或者相互抵觸是在所難免,。把問(wèn)題的焦點(diǎn)交給相關(guān)利益的居民是法律一個(gè)不壞的選擇，應(yīng)為這本是一個(gè)公共利益問(wèn)題,，法律很難界定,，但是在實(shí)際操作中一些部門(mén)又把另一主體---居民自治組織居委會(huì)—拉入此利益博弈的網(wǎng)絡(luò)和關(guān)系鏈中。

居民委員會(huì)的介入,。國(guó)家工商行政管理總局關(guān)于住所(經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所)登記有關(guān)問(wèn)題的通知（工商企字[2007]236號(hào)）中規(guī)定“企業(yè)(公司),、個(gè)體工商戶在設(shè)立(開(kāi)業(yè))或住所(經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所)變更登記時(shí)，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的,，除提交住所使用證明外,，還應(yīng)當(dāng)提交下列材料：一是《住所(經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所)登記表》；二是住所(經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所)所在地居民委員會(huì)或業(yè)主委員會(huì)出具的有利害關(guān)系的業(yè)主同意將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的證明文件,?！边@條規(guī)定詳細(xì)規(guī)定了改為經(jīng)營(yíng)性用房的程序，使其具有可操作性,，也將物權(quán)法賦予公民改變房屋性質(zhì)的權(quán)利交由所在地居民委員會(huì)或業(yè)主委員會(huì)出具具有利害關(guān)系的業(yè)主同意將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的證明文件,，既維護(hù)了想改變住宅性質(zhì)的居民權(quán)利，又對(duì)周邊的居民賦予一定的同意權(quán)和否決權(quán),，起到了平衡具有利害關(guān)系雙方權(quán)利的作用,。但是對(duì)于具有多大范圍的居民享有同意權(quán)和否決權(quán)那？這一問(wèn)題在實(shí)際操作中沒(méi)有具體的規(guī)定,，居委會(huì)明智的選擇是在出具相關(guān)證明之前在可能影響居民利益的范圍張貼證明或者聲明的告示,，如果在規(guī)定的期限內(nèi)沒(méi)有人提出反對(duì)的意見(jiàn)，視為同意,。

權(quán)力的排序問(wèn)題,。就以上的討論而論,這是兩種權(quán)利的排序問(wèn)題,是優(yōu)先保障公民使用和處置物權(quán)的權(quán)利,還是優(yōu)先尊重公民不受住宅性質(zhì)改換造成生活困擾的權(quán)利。在不同的利害相權(quán)方式下,會(huì)輸出不同的結(jié)果,。不過(guò),作為對(duì)一項(xiàng)公共政策的評(píng)價(jià)來(lái)說(shuō),不得不承認(rèn),一刀切政策是最為粗枝大葉的管理模式,。因?yàn)槠鋵?duì)錯(cuò)綜復(fù)雜的利益關(guān)系缺乏考慮,除了便利政府管理,根本不能體現(xiàn)應(yīng)有的利益權(quán)衡。這就使一刀切的“住改商”政策,有進(jìn)一步商榷完善的必要,。靈活有效的政策,當(dāng)然是較為理想的,。在相關(guān)法律法規(guī)的約束之下有條件地放行,也就成為“住改商”政策的上佳出路,。然而,慮及種種現(xiàn)實(shí),這種政策也有多重顧慮:行政管理是否有能力走出一放就亂、一抓就死的一刀切模式,？所謂有條件放行,會(huì)不會(huì)給早已不受約束的行政權(quán)力再添尋租空間,？《物權(quán)法》規(guī)定,“住改商”要業(yè)主遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約,并經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意,依目前基層自治組織的運(yùn)作狀況,能否有效履行這種職責(zé),？“住改商”帶來(lái)的公共設(shè)施使用費(fèi)用上升,又如何細(xì)化分?jǐn)偠恢劣跇?gòu)成公益侵犯,？

最不壞的明智選擇。交給具有利害關(guān)系的居民來(lái)說(shuō)是最明智也是最為妥帖的,，因?yàn)闄?quán)利只有在影響到自身利益的面前才可能珍惜自己的權(quán)利,。考慮到以人為本,，又考慮到“勞動(dòng)生存權(quán)利”優(yōu)先原則,。據(jù)有關(guān)部門(mén)調(diào)查，居民能普遍接受居民區(qū)內(nèi)開(kāi)設(shè)煙酒店,、復(fù)印店,、廣告公司等，但不同意開(kāi)寵物店,、歌廳,、酒吧、飯店,、鋼琴培訓(xùn)班等有氣味,、有噪聲等的實(shí)體或公司。筆者建議“住改商”不搞一刀切,，與其朝令夕改,，不如謹(jǐn)慎行政。綜上所述,，還是《物權(quán)法》把改與不改的問(wèn)題交給當(dāng)事人來(lái)處理的方式顯得更為高明，既體現(xiàn)了對(duì)當(dāng)事人權(quán)利的尊重,，也有利于經(jīng)濟(jì)發(fā)展和促進(jìn)就業(yè),。 但是同時(shí)業(yè)主在利用住宅進(jìn)行經(jīng)營(yíng)時(shí)應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：一是裝修房屋時(shí)，不能隨意拆改承重墻,，私改電線和燃?xì)饩€路等,，要確保住宅樓的整體結(jié)構(gòu)不被破壞，從而影響房屋安全,；二是經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目應(yīng)有所選擇,，避免亂扔垃圾、夜間營(yíng)業(yè),，影響小區(qū)衛(wèi)生環(huán)境,；三是在住宅小區(qū)內(nèi)從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng),，要避免聲、光,、電,、氣、電波等不可量物對(duì)小區(qū)的居住環(huán)境以及居民身體健康構(gòu)成影響,；四是在住宅小區(qū)經(jīng)營(yíng)盡量不占用業(yè)主共有部分,，以免影響到其他居民的公共利益，否則你就需要多付你占用的公共部分物業(yè)費(fèi),。