裁判要旨

    業(yè)主未取得有利害關(guān)系的共同業(yè)主的同意，不得將住房改為經(jīng)營性用房,。若侵害其他共同業(yè)主的合法權(quán)益,，按照物權(quán)法業(yè)主共有權(quán)的相關(guān)規(guī)定,，應(yīng)承擔(dān)排除妨害、消除危險,、恢復(fù)原狀或者賠償損失的責(zé)任,。

    案情

    趙建軍等21人與被告宋啟坤等10人同住平頂山市湛南路70號院0號樓。趙建軍等21人居住在二至四樓,，宋啟坤等10人居住在一樓,。1987年左右,，宋啟坤等10人在南側(cè)圍墻與0號樓之間自建平房,，并將住房及自建平房作為商業(yè)用房對外出租。趙建軍等人認為宋啟坤等人改建的門面用房的噪音嚴(yán)重干擾其正常生活,，且使南側(cè)圍墻失去防護作用,，而且被告私建的平房屋頂與二樓住戶陽臺平齊，直接威脅到其財產(chǎn)安全,。趙建軍等21人訴至河南省平頂山市湛河區(qū)人民法院,，要求被告恢復(fù)0號樓對應(yīng)南側(cè)圍墻及拆除自建房。

    裁判

    湛河區(qū)法院經(jīng)審理認為,，根據(jù)物權(quán)法第七十一條與第七十七條的規(guī)定,，業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用,、收益和處分的權(quán)利,。業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益,；業(yè)主不得違反法律,、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房,；業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的,，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外,，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意,。而且，《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十條規(guī)定,，業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房,，未按照物權(quán)法第七十七條的規(guī)定經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，有利害關(guān)系的業(yè)主請求排除妨害,，消除危險,，恢復(fù)原狀或者賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持,。本案中,，被告宋啟坤等10人將0號樓與南側(cè)圍墻之間的空地自建成房屋,，并與原住房一起改變?yōu)榻?jīng)營性用房對外出租的事實清楚，被告的該行為違反了物權(quán)法的上述規(guī)定?，F(xiàn)原告起訴要求被告恢復(fù)0號樓對應(yīng)南側(cè)圍墻及拆除自建房的請求符合法律規(guī)定,，應(yīng)予支持。

    湛河區(qū)法院判決：被告宋啟坤等10人于本判決生效之日起十日內(nèi)在原址上恢復(fù)0號樓南側(cè)的圍墻并拆除0號樓與南側(cè)圍墻之間的建筑,。

    被告宋啟坤等人不服,，提起上訴。

    平頂山市中級人民法院經(jīng)審理認為,，本案中,，被告將自家住宅改作商業(yè)用房對外出租，雖經(jīng)過房產(chǎn)部門同意并辦理了相關(guān)手續(xù),，但是并未征得原告同意,，被告的此行為違反了相關(guān)法律規(guī)定。一審認定事實清楚,，適用法律正確,。

    平頂山中院判決：駁回上訴，維持原判,。

    評析

    1.“有利害關(guān)系的業(yè)主”的認定及將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的前提  物權(quán)法第七十七條規(guī)定,，業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約,，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房,。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律,、法規(guī)以及管理規(guī)約外,，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。2009年最高人民法院通過的《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十一條對“有利害關(guān)系的業(yè)主”進行了解釋,，即業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房,，本棟建筑物內(nèi)的其他業(yè)主，應(yīng)當(dāng)認定為物權(quán)法第七十七條所稱“有利害關(guān)系的業(yè)主”,。原告與被告同住平頂山市湛南路70號院0號樓,，原告居住在二至四樓，被告居住在一樓,。故此,，本案原告符合“有利害關(guān)系的業(yè)主”的主體身份，被告在將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房時,，應(yīng)依規(guī)定征得原告同意,。但本案中，被告的相關(guān)行為并未征得原告同意,，該行為違反了法律規(guī)定,。

    2.業(yè)主對建筑物共有部分的權(quán)利  根據(jù)物權(quán)法及《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》的相關(guān)規(guī)定,，建筑區(qū)劃內(nèi)的專有部分是具有構(gòu)造上的獨立性或利用上的獨立性或能夠登記為特定業(yè)主所有權(quán)的客體的房屋、車位,、攤位等特定空間,，而建筑區(qū)劃內(nèi)的共有部分則包括除屬于城鎮(zhèn)公共道路、公共的或明示屬于個人的綠地以外的道路,、綠地,，建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu),、外墻,、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分，通道,、樓梯,、大堂等公共通行部分等公共場所、公用設(shè)施等,。根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，業(yè)主對建筑物專有部分享有所有權(quán),，有占有,、使用、收益和處分的權(quán)利,，但對于建筑物專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利,。同時，即使業(yè)主對其專有部分行使權(quán)利,，也不得危及建筑物的安全,，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。因此,，依照上述規(guī)定,，原、被告所共同居住的0號樓南側(cè)圍墻與0號樓之間的區(qū)域,，非被告專有部分,，而屬公共通行部分，其所提供空間應(yīng)屬公共場所,。作為建筑物共有部分,，原、被告對該區(qū)域享有共有和共同管理的權(quán)利,。被告在0號樓南側(cè)圍墻與0號樓之間的空地上私建平房,，侵害了原告作為業(yè)主的共有權(quán)利。同時,，被告將私建平房作為經(jīng)營性用房對外出租,，商業(yè)噪音干擾了原告的正常生活,，且被告私建的平房屋頂與二樓住戶陽臺平齊，為樓上居民的財產(chǎn)安全帶來了隱患,。物權(quán)法第三十五條規(guī)定,，妨害物權(quán)或者可能妨害物權(quán)的，權(quán)利人可以請求排除妨害或者消除危險,；上述相關(guān)司法解釋也規(guī)定,，業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，未按照物權(quán)法第七十七條的規(guī)定經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意,，有利害關(guān)系的業(yè)主請求排除妨害,，消除危險，恢復(fù)原狀或者賠償損失的,，人民法院應(yīng)予支持,。因此，被告未經(jīng)原告同意,，私自將其住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房并在共有部分私建房屋作為經(jīng)營性用房對外出租,，此侵權(quán)行為一直持續(xù)、侵權(quán)狀態(tài)一直存在,，原告的訴訟請求符合法律規(guī)定,，法院應(yīng)予支持。

    本案案號：（2012）湛民初字第802號,；（2012）平民二終字第224號

    案例編寫人：河南省平頂山市湛河區(qū)人民法院  張春陽  馬銳紅