03/“住改商”應經(jīng)有利害關系的業(yè)主一致同意

《民法典》物權編第 279 條規(guī)定：

“業(yè)主不得違反法律,、法規(guī)以及管理規(guī)約,，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的,，除遵守法律,、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應當經(jīng)有利害關系的業(yè)主一致同意,?！?/p>

這一條文是關于“住改商”用房條件的規(guī)定。與原《物權法》第77條的規(guī)定相比,，本條新增加了“一致”二字,，明確了“住改商”需要經(jīng)有利害關系的業(yè)主一致同意。

業(yè)主負有維護區(qū)分所有的住宅建筑物現(xiàn)狀的義務,，其中包括不得將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房,。將住宅改變?yōu)楦鑿d、餐廳,、浴池等經(jīng)營性用房,，會干擾其他業(yè)主的正常生活，引起鄰里不和,，引發(fā)矛盾,，造成公共設施使用的緊張狀況，產(chǎn)生安全隱患,，使城市規(guī)劃目標難以實現(xiàn),。故業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約,，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房,。如果業(yè)主要將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，除了應當遵守法律,、法規(guī)以及管理規(guī)約外,，還應當經(jīng)過有利害關系的業(yè)主的一致同意。有利害關系的業(yè)主一人不同意,，就不得改變住宅用房的用途,。

關于有利害關系的業(yè)主，《最高人民法院關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第11條作出了較為清晰的認定,，即：

“業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房,，本棟建筑物內(nèi)的其他業(yè)主,，應當認定為物權法第七十七條所稱‘有利害關系的業(yè)主’。建筑區(qū)劃內(nèi),，本棟建筑物之外的業(yè)主,，主張與自己有利害關系的，應證明其房屋價值,、生活質(zhì)量受到或者可能受到不利影響”,。

據(jù)此,，應當根據(jù)經(jīng)營性用房用途的不同,，影響范圍和影響程度的不同，具體分析確定,。一般而言,，相鄰業(yè)主是有利害關系的業(yè)主。影響范圍越廣,，影響程度越深時,，不論是否為隔壁的業(yè)主，還是相鄰或者不相鄰的業(yè)主,，凡是因住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房受到影響的業(yè)主,，都是有利害關系的業(yè)主。利害關系的業(yè)主同意“住改商”,，應當作出明確的意思表示,，不能采用默示同意的規(guī)則。而且,，利害關系的業(yè)主必須一致同意“住改商”,。如果未經(jīng)利害關系業(yè)主的一致同意便進行“住改商”，有利害關系的業(yè)主有權行使物權請求權以及侵權請求權獲得私法上的保護,。

本條新規(guī)則的要點是,，“住改商”必須經(jīng)有利害關系的業(yè)主一致同意。對于“住改商”的經(jīng)有利害關系的業(yè)主同意,，究竟是一致同意,，還是多數(shù)人同意，還是只要一人同意,，原《物權法》第77條未作出明確規(guī)定,，只是籠統(tǒng)地規(guī)定“應當經(jīng)利害關系的業(yè)主同意”。這樣的規(guī)定,，在司法實踐中不易掌握,。

對此，《最高人民法院關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第10條第2款規(guī)定：“將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的業(yè)主以多數(shù)有利害關系的業(yè)主同意其行為進行抗辯的,，人民法院不予支持,?！边@表明，“住改商”即使得到多數(shù)有利害關系的業(yè)主同意,，也不能證明其行為合法,。當然僅少數(shù)有利害關系的業(yè)主同意其行為，更不能得到法院的支持,?！睹穹ǖ洹肺餀嗑帉Υ俗鞒雒鞔_規(guī)定，即“住改商”應當經(jīng)有利害關系業(yè)主的一致同意,，才可以進行,。