近年來(lái),，萬(wàn)州不少有多余房產(chǎn)的市民，眼看短期升值空間不大,，便將住宅改為商業(yè)用房出租,，以期發(fā)揮房產(chǎn)的最大效益。但據(jù)記者調(diào)查,，許多市民不知道住宅改商業(yè)用房后,，物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)有所不同，因此,，物管與業(yè)主為增加的費(fèi)用產(chǎn)生的糾紛時(shí)有發(fā)生,。

　　近日，記者從重慶市第二中級(jí)人民法院獲悉,，萬(wàn)州一市民就因住宅改商業(yè)用房后,，與加價(jià)收費(fèi)的物管打起了官司。雖然一,、二審法院判決的結(jié)果不一，但法院認(rèn)定住宅和商業(yè)用房有不同的物管收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),，至于按什么標(biāo)準(zhǔn)收取應(yīng)由物管與業(yè)主協(xié)商合意,。

　　事發(fā)市民將住房改造成賓館經(jīng)營(yíng)

　　七年前，家住萬(wàn)州的市民王先生因?yàn)槭掷镉幸还P閑錢(qián),，便在地處一交通要道的高層樓盤(pán)買(mǎi)了近500平方米的幾套住房,，由于其不缺錢(qián)，王先生沒(méi)有將其賣掉的想法,，而是考慮如何讓其發(fā)揮效益,。

　　大約購(gòu)房一年后，王先生發(fā)現(xiàn)了商機(jī),，當(dāng)?shù)匕l(fā)達(dá)的交通帶來(lái)了南來(lái)北往的客人,，可附近沒(méi)有一家像樣的賓館,。于是，王先生便決定將住房改造成賓館賺錢(qián),。

　　2008年10月王先生購(gòu)房時(shí),，與房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商成立的物業(yè)管理公司簽訂《物業(yè)管理合同》，約定：王先生將其所有的住房委托給該公司進(jìn)行物業(yè)管理,，并明確了相應(yīng)的管理及服務(wù)范圍,，同時(shí)載明物業(yè)管理費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)為：住宅0.8元/平方米/月、商業(yè)用房2.0元/平方米/月,、餐飲娛樂(lè)休閑用房3.0元/平方米/月,。合同到期后，雙方雖然進(jìn)行了續(xù)簽,，但均未發(fā)生過(guò)違約糾紛,。

　　2010年上半年，合同期限屆滿后,，雙方?jīng)]有續(xù)簽合同,，但王先生仍然按照前述合同約定的住宅標(biāo)準(zhǔn)向物業(yè)管理公司支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)。其間,，王先生陸續(xù)將住宅改造成賓館經(jīng)營(yíng),。

　　爭(zhēng)議物管要求加價(jià)收費(fèi)起紛爭(zhēng)

　　王先生將住宅改為賓館經(jīng)營(yíng)后，物業(yè)管理公司認(rèn)為按照相關(guān)物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定,，王先生應(yīng)主動(dòng)按餐飲娛樂(lè)休閑用房3.0元/平方米/月的標(biāo)準(zhǔn)繳費(fèi),，而公司從優(yōu)惠的角度考慮，只要求王先生按商業(yè)用房2.0元/平方米/月的標(biāo)準(zhǔn)支付,，卻被王先生拒絕,。

　　對(duì)于物業(yè)管理公司加價(jià)收費(fèi)，王先生表示有拒繳的理由,，其稱物業(yè)管理公司在實(shí)施物業(yè)管理的過(guò)程中,，沒(méi)有盡到相應(yīng)的物業(yè)管理服務(wù)。如其房屋一直漏水未解決,，通道,、梯子門(mén)口經(jīng)常停放車輛，業(yè)主反映后物管不管,；小區(qū)綠化地被改建成道路,，沒(méi)有經(jīng)業(yè)主同意等。同時(shí),，王先生表示只要物業(yè)服務(wù)到了位,，自己不會(huì)拖欠一分錢(qián)的費(fèi)用。

　　自2012年5月起雙方發(fā)生紛爭(zhēng)后,，王先生一直拒絕繳納物管費(fèi),，雖然物業(yè)公司向其發(fā)出催繳通知書(shū),，但到期后王先生仍未繳納。

　　一審住宅改商業(yè)用房加價(jià)收費(fèi)合規(guī)

　　去年初,，物業(yè)管理公司見(jiàn)王先生在期限內(nèi)仍未繳納物管費(fèi),，便一紙?jiān)V狀將王先生告上萬(wàn)州區(qū)法院，要求判令王先生繳納拖欠的物管費(fèi)3萬(wàn)余元,。

　　法院審理查明,，萬(wàn)州區(qū)發(fā)改委就王先生住宅區(qū)域的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)有文件明確，物業(yè)管理公司在實(shí)際操作中對(duì)高層住宅按照0.8元/月.㎡,、對(duì)商業(yè)用房按照2.0元/月.㎡,、對(duì)餐飲娛樂(lè)休閑用房按照3.0元/月.㎡的標(biāo)準(zhǔn)，向業(yè)主收取物業(yè)管理費(fèi),。

　　同時(shí),，文件還明確住房改為辦公用房或營(yíng)業(yè)性用房的，按重慶市相關(guān)文件規(guī)定,，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由物業(yè)公司與業(yè)主協(xié)商確定并報(bào)萬(wàn)州區(qū)發(fā)改委備案,；物業(yè)服務(wù)費(fèi)收費(fèi)屬政府指導(dǎo)價(jià)，物業(yè)公司可在此收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)根據(jù)實(shí)際情況與業(yè)主協(xié)商議定具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),，并報(bào)萬(wàn)州區(qū)發(fā)改委備案,。

　　法院審理后認(rèn)為，王先生與物業(yè)管理公司原來(lái)簽訂的《物業(yè)管理合同》不違背法律,、法規(guī)的規(guī)定,，合法有效。該合同期限屆滿后,，雙方雖然沒(méi)有續(xù)簽合同,，但雙方仍然按照該合同的約定履行各自義務(wù)，應(yīng)視為對(duì)該合同的延續(xù),，雙方成立物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系,。公司已經(jīng)提供了物業(yè)管理服務(wù)，王先生負(fù)有向公司交納物業(yè)管理費(fèi)的義務(wù),。

　　同時(shí),，法院也認(rèn)為王先生從2010年2月起，將其所有的住房改造成賓館經(jīng)營(yíng),，如今住房已成為了商業(yè)用房,，雙方的物業(yè)服務(wù)事實(shí)已經(jīng)發(fā)生變化,，物業(yè)管理公司要求王先生按照2.0元/月/平方米的標(biāo)準(zhǔn)交納物業(yè)管理費(fèi),，符合相關(guān)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和法律的規(guī)定，法院予以確認(rèn),。

　　對(duì)于王先生提出的物業(yè)管理公司存在部分服務(wù)瑕疵的事實(shí),，公司及時(shí)進(jìn)行了整改,，其不足以證明物業(yè)管理公司存在根本違約，故王先生拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)缺乏事實(shí)和法律依據(jù),，法院不予采信,。

　　據(jù)此，法院作出一審判決：王先生在判決生效后五日內(nèi)支付所欠物業(yè)管理費(fèi)3萬(wàn)余元,。

　　二審費(fèi)用加價(jià)應(yīng)由物管與業(yè)主協(xié)商解決

　　一審宣判后,，王先生不服判決，向重慶市第二中級(jí)人民法院提出上訴,。其理由是物業(yè)管理公司對(duì)其將住房改為賓館的事實(shí)是明知的,，一直是按照0.8元/平方米/月的標(biāo)準(zhǔn)收取物管費(fèi)，而物管的加價(jià)行為也沒(méi)有與業(yè)主協(xié)商合意,。

　　二審法院審理后認(rèn)為,，王先生于2010年年初起將其住房開(kāi)設(shè)賓館，改變了其房屋的使用性質(zhì)的事實(shí),，物業(yè)管理公司作為該小區(qū)的前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)是明知的,。

　　一般而言，王先生改變房屋使用性質(zhì),，雙方約定的物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容發(fā)生了改變,，其物業(yè)服務(wù)費(fèi)的計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也應(yīng)當(dāng)作相應(yīng)的變更，但物業(yè)服務(wù)費(fèi)的變更須經(jīng)雙方進(jìn)行協(xié)商或依據(jù)法律規(guī)定進(jìn)行調(diào)整,、修改或補(bǔ)充,。而物業(yè)管理公司在明知王先生改變房屋用途后，也沒(méi)有特別針對(duì)王先生的改變行為,，對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)作出相應(yīng)的變更和約定,，仍然按照改變前的約定標(biāo)準(zhǔn)計(jì)收其物業(yè)服務(wù)費(fèi)，且已實(shí)際按住宅標(biāo)準(zhǔn)收取了相關(guān)的物業(yè)服務(wù)費(fèi),。

　　因此,，法院確認(rèn)，王先生在改變房屋使用性質(zhì)后,，雙方約定其物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)仍然按照合同約定的住宅標(biāo)準(zhǔn)即0.8元/平方米/月收取,。

　　同時(shí)，法院也認(rèn)為,，根據(jù)萬(wàn)州區(qū)發(fā)改委的相關(guān)文件通知,，物業(yè)管理公司沒(méi)有與王先生就住改商的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行重新協(xié)商，約定新的計(jì)收物業(yè)服務(wù)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn),，雙方對(duì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)仍然合意按照住宅標(biāo)準(zhǔn)收取物業(yè)服務(wù)費(fèi),，且沒(méi)有證據(jù)證明物業(yè)管理公司在2015年1月前，向王先生明確提出要求提高物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的意思。雖然之后物管向王先生發(fā)出了催繳通知書(shū),，但其載明的催繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)和金額系其單方按照商業(yè)用房標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算而來(lái),，并非雙方協(xié)商合意。因此,，該計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)對(duì)王先生沒(méi)有約束力,，雙方仍然應(yīng)當(dāng)按照合同中約定的住宅標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

　　據(jù)此,，二審法院作出終審判決,，改判王先生支付所欠物業(yè)管理公司物業(yè)服務(wù)費(fèi)1.2萬(wàn)余元。

　　說(shuō)法住宅改商用房須經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意“住改商”須經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意

　　承辦此案的法官稱,，按照《物權(quán)法》規(guī)定,，業(yè)主不得違反法律、法規(guī)及管理規(guī)約,，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房,，業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，除遵守法律,、法規(guī)及管理規(guī)約外,，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。

　　法官分析解釋,，由于住宅改商用房現(xiàn)象情況很普遍,，雖然法律規(guī)定了“住改商”必須取得有利害關(guān)系的業(yè)主同意，但人們的實(shí)際做法是只要征得部分近鄰?fù)獗愀淖兞俗≌猛?。因此,，隨后當(dāng)小區(qū)居民感覺(jué)到環(huán)境、衛(wèi)生等方面受到影響時(shí),，便產(chǎn)生糾紛矛盾,。

　　法官稱，業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房,，如果未按照物權(quán)法的規(guī)定經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意,，雙方一旦因此發(fā)生糾紛矛盾，有利害關(guān)系的業(yè)主請(qǐng)求排除妨害,、消除危險(xiǎn),、恢復(fù)原狀或者賠償損失的，人民法院將予以支持,。

　　物業(yè)加收費(fèi)用應(yīng)與業(yè)主協(xié)商

　　法官稱,，住宅改商用后，由于其用途發(fā)生改變,，物業(yè)管理公司肯定會(huì)對(duì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整,，但物業(yè)管理收費(fèi)各地區(qū)都有不同的政府指導(dǎo)價(jià),，不同地區(qū)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不同。即便同一地區(qū),，也會(huì)按不同等級(jí)來(lái)劃分收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

　　結(jié)合萬(wàn)州的現(xiàn)實(shí)情況而言,，法官稱因住宅改商用房現(xiàn)象較普遍,，每個(gè)物業(yè)公司、小區(qū)的管理辦法也大不相同,，出現(xiàn)蒙混過(guò)關(guān)不多交物業(yè)費(fèi)的情況也大有人在,。但從客觀來(lái)講，住宅改商業(yè)用房,，無(wú)論對(duì)小區(qū)環(huán)境還是小區(qū)住戶均有不同程度的影響,，多收物業(yè)費(fèi)也屬正常。比方說(shuō),，小區(qū)住宅改成托管班的,，因?yàn)槿硕喽绊懙叫^(qū)住戶使用電梯和小區(qū)衛(wèi)生、公共設(shè)施的,，如果這類群體的物業(yè)費(fèi)不增加,，物業(yè)公司也很難辦。

　　同時(shí),，最高人民法院對(duì)《物權(quán)法》的司法解釋也規(guī)定,，業(yè)主通過(guò)設(shè)立公司或出租等方式從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可參照商業(yè)物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)收取相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)費(fèi),。因此,，如果認(rèn)定業(yè)主將住宅改為商用，物業(yè)公司按照商業(yè)用房標(biāo)準(zhǔn)收取物業(yè)費(fèi)也是合理的,。

　　但法官也表示,，許多地方出臺(tái)的有關(guān)文件目前只針對(duì)普通住宅的物業(yè)服務(wù)費(fèi)規(guī)定了政府指導(dǎo)價(jià)。而對(duì)于普通住宅以外的住宅及各類非住宅的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),，滿足部分業(yè)主使用人需要或接受委托開(kāi)展的特約服務(wù),、代收代辦服務(wù)費(fèi)，實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià),。也就是說(shuō),，非普通住宅物業(yè)費(fèi)用需業(yè)主和物業(yè)協(xié)商解決。

　　據(jù)此,，法官提醒居民,，住宅改商用房后，物管公司加收物業(yè)費(fèi)合理合法,，至于到底按什么標(biāo)準(zhǔn)收取,，物管公司應(yīng)與業(yè)主協(xié)商合意解決。只有這樣才能化解糾紛，消除矛盾,，減少上法院打官司的訴累,。