好像事先約好的一樣，一南一北兩個(gè)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)活動(dòng)中，兩個(gè)主角都重點(diǎn)闡述了“產(chǎn)業(yè)園區(qū)全生命周期運(yùn)營(yíng)”,，簡(jiǎn)直想不弄明白都不行了,。

在制造業(yè)中有“產(chǎn)品全生命周期管理”（Product lifecycle management， PLM）的概念,，是指管理產(chǎn)品從需求,、規(guī)劃、設(shè)計(jì),、生產(chǎn),、經(jīng)銷、運(yùn)行,、使用,、維修保養(yǎng)、直到回收再用處置的全生命周期中的信息與過(guò)程,。它既是一門技術(shù), 又是一種理念,。

那么把產(chǎn)業(yè)園區(qū)作為一個(gè)產(chǎn)品，它的全生命周期又是什么鬼,？

先來(lái)看看這兩個(gè)活動(dòng)中的兩位主角分別是如何解釋的,？

7月21日，在武漢舉辦的園區(qū)中國(guó)出品：2016中國(guó)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)夏季培訓(xùn)班中,，園區(qū)中國(guó)執(zhí)行董事梁椿的培訓(xùn)主題就是《產(chǎn)業(yè)園區(qū)全生命周期運(yùn)營(yíng)策略》,。

“會(huì)計(jì)學(xué)里有所謂的折疊持續(xù)經(jīng)營(yíng)假設(shè)，即假定每一個(gè)企業(yè)在可以預(yù)見(jiàn)的未來(lái)持續(xù)經(jīng)營(yíng),，不會(huì)面臨破產(chǎn)和清算,；那么我們也同樣提出產(chǎn)業(yè)園區(qū)的持續(xù)假設(shè)，即假定一個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)是永續(xù)運(yùn)營(yíng)下去的,，在此基礎(chǔ)上我們提出一系列的運(yùn)營(yíng)策略,。”梁椿表示,。

這些年來(lái),，梁椿不斷接到很多客戶關(guān)于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的咨詢、規(guī)劃,、代理,、交易等訴求，這些訴求雖然很實(shí)際,，但是確實(shí)是盲人摸象,，或者殘章斷句，缺乏一根主線將其統(tǒng)領(lǐng)起來(lái)予以系統(tǒng)化的解決,。

因此,，梁椿結(jié)合這些年園區(qū)中國(guó)控股在產(chǎn)業(yè)園區(qū)業(yè)務(wù)上的豐富經(jīng)驗(yàn),，基于產(chǎn)業(yè)園區(qū)持續(xù)的全生命周期提出了十大策略，即選址策略,、組織策略,、產(chǎn)品策略、開(kāi)發(fā)策略,、孵化策略,、數(shù)據(jù)策略、財(cái)務(wù)策略,、品牌策略,、招商策略和持續(xù)策略。

“這十大策略并不是一個(gè)時(shí)間先后順序,，或者承接鏈條式關(guān)系,，而是每一個(gè)都貫穿于園區(qū)整個(gè)生命周期的始終，相互滲透與輔助的,，共同支撐整個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的持續(xù)良性運(yùn)營(yíng)的,?！绷捍槐硎?。

巧合的是，園區(qū)中國(guó)這場(chǎng)夏季培訓(xùn)班所在場(chǎng)地的東道主,，正是我們提到的另一個(gè)活動(dòng)的主角——光谷聯(lián)合董事長(zhǎng)黃立平,。值得一提的是，黃立平和梁椿都是在武漢產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)浸淫十余年的“老戲骨”,，深諳產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)的三味,。

同樣在7月21日，黃立平在北京舉辦的中國(guó)產(chǎn)業(yè)新區(qū)高峰論壇也重點(diǎn)提及了產(chǎn)業(yè)園區(qū)的全生命周期運(yùn)營(yíng)——如此不謀而合,，看來(lái)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的全生命周期運(yùn)營(yíng)的確是一個(gè)行業(yè)痛點(diǎn),，或者說(shuō)，是一個(gè)終極命題了,。

“應(yīng)該說(shuō)到今天為止,，我們這些做產(chǎn)業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)的企業(yè)，能夠用全生命周期的思維來(lái)做的并不多,。我們做產(chǎn)業(yè)園區(qū)本來(lái)就是一個(gè)可持續(xù)的事情,，但是往往我們想的比較短，并沒(méi)有用30年甚至更長(zhǎng)的時(shí)間,，對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施和不動(dòng)產(chǎn)設(shè)備進(jìn)行設(shè)計(jì),。”黃立平說(shuō),。

黃立平認(rèn)為,，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的全生命周期可以衍生出長(zhǎng)尾效應(yīng),，在這個(gè)長(zhǎng)尾當(dāng)中能夠發(fā)掘出遠(yuǎn)遠(yuǎn)比租售更加豐富的業(yè)務(wù)生態(tài)，尤其是產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)者能夠深度參與到產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng),、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)的大潮中,，這是未來(lái)一個(gè)絕大的想象空間。

在這一點(diǎn)上,，也與梁椿在培訓(xùn)提到的產(chǎn)業(yè)園區(qū)數(shù)據(jù)策略不謀而合,。

梁椿在數(shù)據(jù)策略上重點(diǎn)提到了基于BIM系統(tǒng)的園區(qū)全生命周期數(shù)據(jù)運(yùn)營(yíng)，這其實(shí)也是光谷聯(lián)合在做的事情,?！盎贐IM系統(tǒng)，我們可以解決產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)新時(shí)代下的三個(gè)問(wèn)題,，一是如何科學(xué)開(kāi)發(fā)園區(qū)的問(wèn)題,，二是如何高效運(yùn)營(yíng)園區(qū)的問(wèn)題，三是解決產(chǎn)業(yè)園區(qū)如何實(shí)時(shí)評(píng)估和資產(chǎn)交易的問(wèn)題,，尤其是第三點(diǎn),，是我們園區(qū)中國(guó)展望未來(lái)需要重點(diǎn)發(fā)力的部分?！?/p>

顯然,，在未來(lái)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)市場(chǎng)上，土地,、資產(chǎn),、資本可能不再是價(jià)值的中心環(huán)節(jié)，而客戶,、數(shù)據(jù),、圈層的價(jià)值會(huì)更加凸現(xiàn)出來(lái)，對(duì)于這一點(diǎn),，正在由重轉(zhuǎn)輕的光谷聯(lián)合黃立平以及億達(dá)中國(guó)孫蔭環(huán),，和正在由輕轉(zhuǎn)重、謀求輕重平衡的園區(qū)中國(guó)都清晰認(rèn)知并在實(shí)踐當(dāng)中,。

梁椿和園區(qū)中國(guó)這些年一直在呼吁“產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的輕重平衡”,。在培訓(xùn)當(dāng)中，梁椿對(duì)學(xué)員們說(shuō),，“很多人提起產(chǎn)業(yè)園區(qū)的開(kāi)發(fā),，就是工程、規(guī)劃,、建筑然后就銷售或者租賃掉,，然而，真正基于全生命周期的產(chǎn)業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)策略應(yīng)該在頂層設(shè)計(jì)層面去考慮,，即你的重資產(chǎn)投資建設(shè)控制,、輕資產(chǎn)的整合服務(wù)以及‘輕-重-輕’資產(chǎn)閉合配置,。”

這種輕重平衡,，在園區(qū)PPP中尤其體現(xiàn)得淋漓盡致,。梁椿在培訓(xùn)中稱，園區(qū)PPP的核心就在于運(yùn)營(yíng)發(fā)起,，用第三種力量,、以輕重平衡，去推動(dòng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)這個(gè)公共服務(wù)產(chǎn)品的高效供給,。

同樣,，對(duì)于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)輕重之間的辯證關(guān)系，黃立平也投入了大量的筆墨去鋪陳,，甚至他演講的主題就是《產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的輕重辨析》,。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)如何做輕資產(chǎn)？或者說(shuō),，具備了什么的條件才能去觸碰輕資產(chǎn)呢,？黃立平設(shè)定了五個(gè)重要條件：

一是足夠的重資產(chǎn)實(shí)踐，并且有足夠的重資產(chǎn)資源,；

二是必要的產(chǎn)業(yè)要素資源,，特別是企業(yè)客戶資源；

三是具有跨界的信息技術(shù)認(rèn)知能力,、高效的資源解構(gòu)重構(gòu)能力,；

四是構(gòu)建標(biāo)準(zhǔn)化的體系，擁有體系輸出和管控能力,；

五是投資、開(kāi)發(fā),、運(yùn)營(yíng)能夠真正實(shí)現(xiàn)分離,。

事實(shí)上，這五點(diǎn)園區(qū)中國(guó)也一直在跟業(yè)內(nèi)反復(fù)強(qiáng)調(diào),，即輕重結(jié)合,、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向、資源掌控,、標(biāo)準(zhǔn)體系以及如普洛斯一般的“三核聯(lián)動(dòng)閉合資本循環(huán)體系”,。

梁椿在培訓(xùn)中強(qiáng)調(diào)，不能為輕而輕,，不能脫離了重而純粹的輕,，在產(chǎn)業(yè)園區(qū)領(lǐng)域，對(duì)于資本,、資源和資產(chǎn)這“三資”的掌控能力,，往往決定了你的路能夠走多遠(yuǎn),。

“只有在這些頂層設(shè)計(jì)上想透想通之后，你才能去談所謂的產(chǎn)品策略,、孵化策略,、品牌策略和招商策略等等，這些策略才能夠有的放矢,，才能夠彈無(wú)虛發(fā),。否則大多數(shù)人做完一個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)都只能感覺(jué)到?jīng)]有積累到什么，或者感覺(jué)白白忙活一場(chǎng),，為產(chǎn)品而產(chǎn)品,，為招商而招商，只能是事倍功半,?！绷捍徽f(shuō)。