產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)雖不像傳統(tǒng)住宅那樣對動(dòng)輒驚人的資本投入,，但由于產(chǎn)品非標(biāo)，缺乏高流動(dòng)性,，無法快速周轉(zhuǎn),，回報(bào)周期漫長且收益不確定，依然對開發(fā)運(yùn)營主體的投融資能力提出了相當(dāng)高的要求,。

目前國內(nèi)這一領(lǐng)域主流的融資模式基本就是銀行貸款和以信托為代表的非標(biāo)融資,，由此造成行業(yè)的一個(gè)重要痛點(diǎn)就是短債長投,、高成本低回報(bào),，全部都是錯(cuò)配和倒掛的，跟飲鴆止渴差不多,。園區(qū)苦金融久矣,，這也是這個(gè)行業(yè)常年來的一個(gè)核心痛點(diǎn)。

在前不久赴上海拜訪臨港集團(tuán)黨委書記,、董事長袁國華時(shí),，他就在交流中對火花S-Park表示，“咱們搞園區(qū)的人，這些年一直沒有在資金-資本-資產(chǎn)之間找到一種最好的配置手段,，以前就是資本金+銀行貸款,，現(xiàn)在通過上市公司融資，但也不是最好的辦法,，所以我們還搞了園區(qū)開發(fā)基金,，上下求索。國外其實(shí)在資本閉環(huán)這方面做得很好,，形成了一個(gè)很好的配置體系,。下一步同行應(yīng)該多碰撞交流，一起找一條新路出來,?！?/p>

火花S-Park認(rèn)為，凡開發(fā)園區(qū)者,，一方面要利用好各種政策支持與創(chuàng)新融資產(chǎn)品,，獲得盡可能與業(yè)務(wù)屬性高度匹配的長周期、低成本的資金,，另一方面更要提前綢繆退出渠道,，“以退定進(jìn)”，走通投融建管退完整閉環(huán),，才算是真正在園區(qū)領(lǐng)域“修成正果”,，節(jié)節(jié)貫通，無使斷絕,，以保證企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展能力,。

園區(qū)行業(yè)傳統(tǒng)盈利模式無外乎分割銷售和自持租賃兩類。

分割銷售,，往往發(fā)力焦點(diǎn)在營銷而非產(chǎn)業(yè)運(yùn)營服務(wù)方面,，容易讓園區(qū)失去本來的定位和價(jià)值。近年來各地政府的態(tài)度已經(jīng)非常明確,，在園區(qū)物業(yè)分割銷售方面的政策限制力度開始加大,，對產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入條件、購買主體資格,、單位面積稅收,、最小分割面積、配套比例,、套型設(shè)計(jì)規(guī)范等方面的要求愈發(fā)嚴(yán)格,，類房地產(chǎn)化的操盤方式越來越難以走通，單靠分割銷售收入想要覆蓋所有投入的可能性微乎其微,，一些城市如北京,、成都等地,，更是對分割銷售全面說不，這一“徹底封殺”現(xiàn)象可能會(huì)由點(diǎn)進(jìn)一步擴(kuò)大到面,。

如果我們?yōu)榱朔龀峙嘤a(chǎn)業(yè),、服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)，為了形成良性繁榮可持續(xù)的產(chǎn)業(yè)生態(tài),，體現(xiàn)公共服務(wù)性質(zhì)的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施屬性,，就應(yīng)該選擇自持園區(qū)物業(yè)，保證產(chǎn)業(yè)的質(zhì)量與集聚,；但是大量的自持勢必帶來資金的大規(guī)模沉淀和財(cái)務(wù)的巨大壓力,，前期投資大，回收周期長,，一般運(yùn)營商根本難以支撐,。持有出租的租金收益相較于前期的資金投入更是杯水車薪，特別是項(xiàng)目前期出租率難以保證,，產(chǎn)業(yè)需要有一個(gè)滋養(yǎng)生息的階段,，很多項(xiàng)目早期的租金收入甚至都覆蓋不掉每年的融資利息，明顯處于一個(gè)無底洞的狀態(tài),。

這個(gè)行業(yè)不缺土地,，也不缺資金，缺的是與行業(yè)屬性嚴(yán)絲合縫,、相輔相成的金融資本閉環(huán)運(yùn)作體系,。相信這一點(diǎn),，每一個(gè)園區(qū)行業(yè)的決策者和操盤者都深有體會(huì),。導(dǎo)致這種情況的一個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)，還是金融政策和工具沒有跟上,，現(xiàn)有的政策認(rèn)知和規(guī)則框架不能滿足產(chǎn)業(yè)園區(qū)的性質(zhì)和訴求,，無法以高效而多樣化的手段來解決低周轉(zhuǎn)率的困境。

如何依靠投融資模式創(chuàng)新和利用好資本市場的退出渠道,，完成園區(qū)資本閉環(huán)的搭建,，以及完善自身財(cái)務(wù)模型與強(qiáng)化現(xiàn)金流管理能力，也成為2020年行業(yè)內(nèi)企業(yè)家們都在關(guān)心的焦點(diǎn)話題,。

火花S-Park一直希望構(gòu)架的,，就是一種全周期的、符合園區(qū)屬性和溫度的資本支撐體系,，將園區(qū)本身就作為一個(gè)產(chǎn)業(yè)進(jìn)行孵化,，投融管退一套流程走下來，既讓開發(fā)者和運(yùn)營商賺得合理的利潤,，也讓金融資本和入園企業(yè)各得其所,，成本,、收益和周期相匹配——這既是國家要求的金融資本服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的根本之義，也是一種可以持續(xù)的健康商業(yè)生態(tài),。而2020年國家基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs將產(chǎn)業(yè)園區(qū)作為非常重要的一部分納入試點(diǎn)范圍,，也讓整個(gè)行業(yè)看到了園區(qū)資本閉環(huán)的曙光。

在日前舉辦的火花S-Park2020中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)30強(qiáng)榜單發(fā)布會(huì)上,，6位行業(yè)一線企業(yè)家就以園區(qū)投融資模式創(chuàng)新為主題展開了專題對話,，我們一同來看看，更具頂層思考視角和經(jīng)營智慧的公司決策者們是如何認(rèn)知園區(qū)資本閉環(huán)的,。

中新集團(tuán)董事長趙志松：未來投融資創(chuàng)新的機(jī)會(huì),，在于資本市場對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的重新厘清與界定

我們可以預(yù)見，中央“十四五”期間會(huì)延續(xù)對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控,，產(chǎn)業(yè)園區(qū)與房地產(chǎn)之間的界限也會(huì)更加涇渭分明,。目前的情況是，我們行業(yè)內(nèi)真正的從業(yè)者對兩者的區(qū)別理解比較透徹,，但外界的認(rèn)知還很不夠,，處于一種霧里看花的混沌狀態(tài)，很容易將二者混為一談,，比如資本市場上產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)和房地產(chǎn)企業(yè)的估值是差不多的,，園區(qū)平臺的真正價(jià)值沒有得到有效體現(xiàn)，這是一個(gè)當(dāng)下的痛點(diǎn),，反過來看也可能是我們這個(gè)行業(yè)未來真正的機(jī)會(huì),。

無論是資產(chǎn)證券化，還是IPO上市,，以及大家都在關(guān)心的公募REITs,，都是未來幾年行業(yè)內(nèi)企業(yè)需要重點(diǎn)關(guān)注與策劃創(chuàng)新的點(diǎn)。就中新集團(tuán)來說,，短期內(nèi)我們首要任務(wù)還是繼續(xù)做大優(yōu)質(zhì)園區(qū)物業(yè)的持有規(guī)模,，你的池子夠大，未來做資本創(chuàng)新運(yùn)作的空間才更廣闊,，手段才更豐富,。

中業(yè)慧谷集團(tuán)董事長朱伶俐：發(fā)揮園區(qū)平臺資源整合能力，借船出海,，保護(hù)好現(xiàn)金流

我理解園區(qū)資本閉環(huán)應(yīng)該是兩個(gè)層面,，一個(gè)是開發(fā)主體自身造血功能的閉環(huán)，第二個(gè)是園區(qū)資本層面的閉環(huán),。

第一個(gè)層面,，2020年中央提出讓金融回歸服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的本質(zhì)，但是只要碰上地產(chǎn)兩個(gè)字,，即使我們叫產(chǎn)業(yè)地產(chǎn),，也是被金融機(jī)構(gòu)限制的對象,。這就要求企業(yè)本身要有足夠的造血功能，但是對民營企業(yè)來說,，靠自身造血,，第一是發(fā)展速度不快，第二是試錯(cuò)成本太高,，我們承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)能力明顯要弱得多,，一步走錯(cuò)滿盤皆輸。所以我們的應(yīng)對方法是強(qiáng)化與國企,、央企的合作,，通過這種合作為自己“增信”，保障現(xiàn)金流,，降低自身風(fēng)險(xiǎn),。中業(yè)慧谷這兩年對利潤率與盈利規(guī)模不是特別看重，我們更重視的是項(xiàng)目自身的穩(wěn)健發(fā)展,，以及是否能產(chǎn)生足夠充沛的現(xiàn)金流,。

第二個(gè)層面，實(shí)事求是的講,，我們很難像政策支持下的國企,、央企那樣在資本市場玩出那么多花樣，民營園區(qū)的資本閉環(huán),，核心應(yīng)該更多圍繞著產(chǎn)業(yè),。我認(rèn)為主要可以有三種方式，一是圍繞有一定產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)的自持園區(qū)資產(chǎn)來做文章,，二是利用好政府已有的各類存量產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)基金服務(wù)我們自身園區(qū),，三是與政府聯(lián)合成立新的產(chǎn)業(yè)投資基金，我們企業(yè)與政府通過雙GP的模式撬動(dòng)更多外部資本投入園區(qū)資產(chǎn)與園區(qū)內(nèi)的產(chǎn)業(yè),。

我們民企做資本閉環(huán),，最重要的原則是保護(hù)好自己的現(xiàn)金流,，不能單槍匹馬去做,，要多去撬動(dòng)外部優(yōu)質(zhì)資源，借船出海,，發(fā)揮園區(qū)平臺整合資源的能力,。

中交高新科技董事長張毅：打造園區(qū)資本雙閉環(huán)的核心在“投”

我覺得這里是一個(gè)“雙閉環(huán)”的概念，打造園區(qū)資本閉環(huán),，一方面是項(xiàng)目自身開發(fā)運(yùn)營的資金閉環(huán),，另一方面是我們對產(chǎn)業(yè)進(jìn)行的投資如何形成閉環(huán)。

園區(qū)項(xiàng)目自身的閉環(huán),，大家已經(jīng)討論了很多,，我想重點(diǎn)說一下產(chǎn)業(yè)投資部分,，行業(yè)內(nèi)現(xiàn)在形成一種思維定勢，似乎做產(chǎn)業(yè)園區(qū)一定要搞一個(gè)基金,，拉上政府投一點(diǎn),，我們企業(yè)投一點(diǎn)，最好再拉上幾家外部資本方投一點(diǎn),，像中業(yè)慧谷的朱總就說和政府搞雙GP來管理這類產(chǎn)業(yè)投資基金,，我們項(xiàng)目上也做了這類基金。

我反而覺得這個(gè)產(chǎn)業(yè)基金的募投管退,，最核心的問題在“投”上面,，“投”這個(gè)環(huán)節(jié)如何決策，是當(dāng)下最困難的環(huán)節(jié),。這方面我們定了兩個(gè)原則,，第一是跟著當(dāng)?shù)氐牡胤疆a(chǎn)業(yè)平臺一起投，他們一定是最了解本地企業(yè)的,，而這些地方產(chǎn)業(yè)平臺背后的政府引導(dǎo)基金,，勢必要拉入外部LP一起投資，這就是我們的機(jī)會(huì),；第二是我們只投自己最熟悉的行業(yè),，具體到我們中交來說就是投資大交通行業(yè)。目前看投資與招商的聯(lián)動(dòng)效果并不明顯,，所以產(chǎn)業(yè)投資,，本質(zhì)就是沖著投資收益去的，那我們就投自己最了解的產(chǎn)業(yè),，才能防范投資風(fēng)險(xiǎn),，保證收益平衡。

 廣東中天集團(tuán)總裁張宇凱：順勢而為,，做好自己,，才是形成資本閉環(huán)的基礎(chǔ)

這幾年我們的策略也有所調(diào)整，降低了銷售的比重,，加大了自持租賃和運(yùn)營服務(wù)的分量,，這是政策大勢所趨，我們要順勢而為,。特別是東莞城市更新的機(jī)會(huì)越來越多,，這個(gè)領(lǐng)域的投資、融資和最終閉環(huán)如何形成也是我們要去提前考慮和認(rèn)真探索的,。不過,，作為深耕本地的民企，我們對于金融資本力量的利用,，主要還是集中于根深蒂固的本土金融機(jī)構(gòu),。

我覺得資本閉環(huán)不是一個(gè)目標(biāo),，更多是一個(gè)結(jié)果。中天的思考關(guān)鍵還要先把園區(qū)本身的運(yùn)營和招商做好做優(yōu),，做好園區(qū)開發(fā)運(yùn)營企業(yè)自己該做的事,，維護(hù)好和本地金融機(jī)構(gòu)、政府,、外部資本的關(guān)系,，增強(qiáng)自己的話語權(quán)，只有我們自身真正的做大做強(qiáng),，風(fēng)口來了,，資本閉環(huán)自然會(huì)水到渠成。

豫發(fā)集團(tuán)董事長王建勛：踏實(shí)做好招商與運(yùn)營,，以政策扶持與財(cái)政補(bǔ)貼彌補(bǔ)現(xiàn)金流

行業(yè)現(xiàn)狀毋庸諱言,，民企和國企的待遇不一樣，民企做園區(qū)沒有別的捷徑,，過去都是靠分割銷售保證生存,。豫發(fā)在鄭州做了不少自持項(xiàng)目，算是本地行業(yè)的一個(gè)異類,，業(yè)態(tài)有服裝,、輕紡，乃至手機(jī),、信息科技等不同主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的園區(qū),，這些年也經(jīng)歷了一個(gè)比較煎熬的過程。園區(qū)資產(chǎn)的自持,，需要相當(dāng)?shù)哪土晚g性,，以及對產(chǎn)業(yè)的情懷。單純從掙快錢的角度,，沒有人愿意做這個(gè)苦活累活,，我們曾開玩笑說，一看年紀(jì)輕輕鬢角斑白的,，肯定是做產(chǎn)業(yè)園區(qū)的,。

在我們自持的園區(qū)中，我們能夠陪伴著本土的企業(yè)一點(diǎn)點(diǎn)成長,，這個(gè)成就感是一方面,，另一方面是隨著園區(qū)能級和層次的提高，越來越多的全國優(yōu)秀企業(yè),，比如浪潮也進(jìn)入到我們信息科技為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的園區(qū)，這時(shí)候就引起了政府的注意,。近30萬平方米的園區(qū),，完全按照信息產(chǎn)業(yè)的要素要求打造,，且全部持有，這種做法為我們贏得了本地政府的認(rèn)可,，政府愿意通過產(chǎn)業(yè)扶持的名義,，按照33元/平方米/月的租金進(jìn)行補(bǔ)貼。這就相當(dāng)于我負(fù)責(zé)招商,，政府為入園企業(yè)買單,，我就可以輕裝上陣了，專心做好前端產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入和后端運(yùn)營服務(wù),。

2020年我們的園區(qū)獲得了近1個(gè)億的政府補(bǔ)貼,，入園企業(yè)獲得實(shí)惠，我們獲取租金,，政府得到產(chǎn)業(yè)和稅收,，這種多贏的格局是大家都希望看到的。而且政府補(bǔ)貼進(jìn)來之后,，領(lǐng)導(dǎo)肯定會(huì)更關(guān)心這個(gè)園區(qū),，這種關(guān)注度又是我們額外的利好。政府和企業(yè)就像“夫妻關(guān)系”,，企業(yè)作為妻子要賢惠起來,，真正把產(chǎn)業(yè)構(gòu)建與產(chǎn)業(yè)培育這個(gè)本質(zhì)工作干好，才能感動(dòng)政府,，也才真正能夠獲取一些扶持與補(bǔ)貼資源,，完善現(xiàn)金流與財(cái)務(wù)模型。

要說資本閉環(huán)的創(chuàng)新,，作為一家民營企業(yè),，我們目前還是主要靠產(chǎn)業(yè)構(gòu)建與運(yùn)營能力提升租金，加上各類政府補(bǔ)貼,，努力把項(xiàng)目收益率做到5-6%,，然后去獲得一些8-10年期的政策性資金，這就達(dá)到我們所期望的閉環(huán)了,。至于公募REITs這類創(chuàng)新性的退出渠道,，作為民營企業(yè)我們現(xiàn)階段是不敢想的，踏踏實(shí)實(shí)做好產(chǎn)業(yè)招商和產(chǎn)業(yè)運(yùn)營,，從長周期來尋找收益平衡,，是我們當(dāng)下主要考慮的。

成都產(chǎn)業(yè)功能區(qū)集團(tuán)總經(jīng)理龔飲江：政策性融資,、產(chǎn)業(yè)運(yùn)營收入,、REITs及IPO三管齊下搭建產(chǎn)業(yè)與資本閉環(huán)

我們作為成都市政府的國有園區(qū)平臺公司，首先在政策性融資模式上能夠得到市委市政府的大力支持，在園區(qū)開發(fā)方面,，我們能夠享受到政府專項(xiàng)債和國開行貸款等長周期低成本融資,，為我們未來的長期區(qū)域運(yùn)營奠定良好基礎(chǔ)。

其次,，現(xiàn)在行業(yè)的共識是“去地產(chǎn)化”,，要走向貨真價(jià)實(shí)的產(chǎn)業(yè)運(yùn)營，但這個(gè)過程必須要有足夠的現(xiàn)金流做支撐,。這一塊我們想探索一下,，是否能通過各類園區(qū)服務(wù)和產(chǎn)業(yè)服務(wù)解決現(xiàn)金流問題，當(dāng)然現(xiàn)在看難度還是很大的,。

第三,，我們在2020年也在積極探討公募REITs和IPO等創(chuàng)新性的市場化、資本化融資方式,，按照成都市委市政府的要求,，功能區(qū)集團(tuán)的任務(wù)是搭平臺、建生態(tài),，我們的著重點(diǎn)不在企業(yè)層面的利益獲取,，而是張開懷抱，導(dǎo)入更多產(chǎn)業(yè)資源到成都,，這是我們搭建資本閉環(huán)的初衷,。