我先從REITs架構(gòu)搭建的稅務(wù)問題來進(jìn)行討論,。對于REITs或者說資產(chǎn)證券化而言,，在現(xiàn)在整體的中國的稅務(wù)法規(guī)里面，目前為止還沒有一個特別的規(guī)定,。在沒有特別規(guī)定的情況下,，就會帶來一個問題即是很多交易并沒有一套完整的REITs稅收法規(guī)來約束。這是REITs在做交易的時候需要面臨的稅務(wù)問題,。

我們具體看一下這樣情況下的重組會帶來什么樣的潛在稅務(wù)影響,。對于資產(chǎn)證券化而言，如果從REITs的視角而言,，包含了創(chuàng)設(shè)權(quán)益,，也包含了物業(yè)所有權(quán)都要進(jìn)行轉(zhuǎn)移的不同重組和交易類型。物業(yè)所有權(quán)要進(jìn)行轉(zhuǎn)移的情況,，在國外的話,，往往是作為鼓勵REITs的角度，會在REITs分派和重組方面給予一些特定的稅收優(yōu)惠,。但是國內(nèi)并沒有這方面的稅收優(yōu)惠,。

為了搭建一個前面講到的比較合適的REITs架構(gòu)的話，我們本身就要對現(xiàn)在的物業(yè)進(jìn)行重組,，比如說搭建SPV,，要把資產(chǎn)注入SPV，或者把資產(chǎn)注入項目公司,，再把項目公司注入SPV,。這樣一個過程當(dāng)中，稅務(wù)機關(guān)可能會把我們的交易看成是一步一步的分開交易,，然后再看這些交易會不會引起中國的稅收問題,。

現(xiàn)在做個案例來進(jìn)行探討。在這案例當(dāng)中,，發(fā)起人將自有不動產(chǎn)注入新設(shè)的SPV,，在這個過程當(dāng)中，會有一個評估值對賬面凈值體現(xiàn)物業(yè)市場價值的增值,。注入SPV之后,，發(fā)行人會將SPV公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓到私募基金全資子公司當(dāng)中。通過兩步走的方式將房地產(chǎn)和土地使用權(quán)注入SPV計劃,。第三步再通過SPV計劃向市場發(fā)售,，來實現(xiàn)發(fā)行人的REITs收益取得和退出。

在這個過程當(dāng)中,，就現(xiàn)行的所得稅制而言,，就涉及到對于企業(yè)所得稅,，在出資階段，稅務(wù)機關(guān)會把這個交易視為一個公允價值來作為一個收入,，繳納所得稅,。那么根據(jù)假設(shè)條件，就是1億減去5000萬乘以25%,，最后是1250萬元的稅負(fù),。

當(dāng)這個資產(chǎn)對外出資實現(xiàn)公允價值之后，我們以項目公司的股權(quán)再轉(zhuǎn)讓給這個SPV計劃的時候,，因為項目公司的股權(quán)的計稅成本變成了1億元,，再以1億元轉(zhuǎn)讓就沒有額外所得稅。在整個裝入REITs的過程當(dāng)中,，有一個企業(yè)所得稅方面的市場價值的實現(xiàn)（realize）和市場價值與歷史成本差值繳納企業(yè)所得稅的結(jié)果,。從增稅的時點來說，稅務(wù)機關(guān)會在重組完成的時候,，認(rèn)為觸發(fā)相應(yīng)的納稅時點,。也就是說交易注入到項目公司的時候，那個階段就要納稅,。

對于不動產(chǎn)而言,，涉及的稅收除了所得稅之外還有其他的間接稅和財產(chǎn)行為稅影響。

在間接稅的情況下,，在這個案例當(dāng)中,，因為是在原來的營業(yè)稅體制下，所以對于標(biāo)的物的物業(yè)出資時不交納營業(yè)稅,，同時出售標(biāo)的物子公司股權(quán)時,，股權(quán)轉(zhuǎn)讓不征營業(yè)稅。但是營業(yè)稅改成新的增值稅之后,，在申請營業(yè)稅免稅的法規(guī),，即以不動產(chǎn)、無形資產(chǎn)入股不征收營業(yè)稅的規(guī)定,，其實已經(jīng)停止了效力,。也就是說在增值稅下面，如果說按照一個普遍規(guī)則,，當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)可能會提出以物業(yè)對外出資也會要求繳納增值稅。增值稅標(biāo)準(zhǔn)稅率是11%,，對于老項目的增值稅征收率是5%,。

第三個是房產(chǎn)稅，房產(chǎn)稅是由租金取得人征收的,，所以在這個過程當(dāng)中,，房產(chǎn)稅從租金收入來說,，只是由誰取得租金誰來繳納房產(chǎn)稅。

第四個是契稅,。從一般原則來說,，物業(yè)所有權(quán)的變更是需要繳納契稅的。但是現(xiàn)行的契稅法規(guī)當(dāng)中其實也有相應(yīng)的免稅依據(jù),，在鼓勵企業(yè)重組文件當(dāng)中,，有一條規(guī)定是如果母公司和全資子公司之間的房屋土地權(quán)屬劃轉(zhuǎn)是免征契稅的,。當(dāng)然作為企業(yè)是要爭取這樣的免稅規(guī)則,。

剛才陳思杰先生介紹說會計處理是一門藝術(shù)，那么稅務(wù)處理也是一門藝術(shù),；而且從我的經(jīng)驗來說還是一門執(zhí)行的藝術(shù),。在這樣的情況下，當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)是不是參照這些法條適用,，或者說提出,，因為這條法條原來出的目的是為了鼓勵一個企業(yè)改制角度來出的。而在REITs的情況下,，這條法條是不是可以作為我們可適用的依據(jù),？這一點除了看現(xiàn)有法規(guī)的規(guī)定，還要和當(dāng)?shù)刂饔^稅務(wù)機關(guān)有一個進(jìn)行協(xié)商的過程,。

第五是土地增值稅,。土地增值稅現(xiàn)有法規(guī)當(dāng)中提出說對非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資的子公司當(dāng)中是暫免增收土地增值稅的,。轉(zhuǎn)讓母公司,、子公司的股權(quán)理論上不涉及到土地增值稅。

但是這個法規(guī)又面臨了一些現(xiàn)實操作當(dāng)中的問題,。比如非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資的子公司當(dāng)中,，暫免征收土地增值稅。但如果發(fā)起人曾經(jīng)有過開發(fā)企業(yè)資質(zhì),，但是資產(chǎn)注入時點已經(jīng)不是開發(fā)企業(yè)了,。那么這個企業(yè)是非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，還是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),？另外雖然說有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的限定,，但在經(jīng)營范圍上，如果發(fā)起人公司成立之日起,，就包含房地產(chǎn)經(jīng)營的范圍,，但并沒有房地產(chǎn)開發(fā)的業(yè)務(wù)，這個時候稅務(wù)機關(guān)會不會對這個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)做一個廣義解釋,？也就是說在稅務(wù)機關(guān)眼中,，是不是會認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)都是屬于廣義的房地產(chǎn)（開發(fā)）企業(yè),。在不同的解讀下，會造成土地增值稅到底是不是需要征收,，存在一個比較大的不確定性,。此外，出售持有標(biāo)的物業(yè)的子公司股權(quán),，理論上不涉及土地增值稅,。但是有一些稅務(wù)機關(guān)說，以土地為主要資產(chǎn)的公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓,，他們認(rèn)為實際上是在轉(zhuǎn)讓相應(yīng)的資產(chǎn)所以應(yīng)該征收土地增值稅,。

總之，雖然稅法對房地產(chǎn)有很多法規(guī),，這些法規(guī)其實并不是那么明確的,。在實務(wù)操作當(dāng)中，的確有很多需要和稅務(wù)機關(guān)討論,。剛剛我們討論的是征稅和不征稅的區(qū)別,，如果征稅又會涉及到稅基是什么，稅基是按照總額還是按照差額,，如果是差額那么收入額如何定,、成本扣除額或者計稅扣除額怎么定？這些都是在做商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行重組的時候,，或者是為了發(fā)行REITs進(jìn)行重組時必須要面臨的問題,。

隨著現(xiàn)在新交易結(jié)構(gòu)的出現(xiàn)，比較典型的是移動物業(yè)所有權(quán)的情況,，資產(chǎn)證券化其他的其他途徑當(dāng)中還包括創(chuàng)設(shè)收益權(quán)益,，將收益權(quán)益進(jìn)行證券化。在稅務(wù)處理方面,，這些比較創(chuàng)新的交易模式和我們交易要求差異可能會變大,。比如發(fā)售收益權(quán)時，是不是作為金融商品轉(zhuǎn)讓,。如果作為金融商品轉(zhuǎn)讓,，會有增值稅納稅義務(wù)。在這樣的情況下,，資產(chǎn)證券化在創(chuàng)設(shè)階段,，以及在發(fā)行階段，都需要考慮在這么多環(huán)節(jié)當(dāng)中相應(yīng)的稅收處理是什么樣的,。而且從事先籌劃階段來說,，當(dāng)然是希望有未雨綢繆的做法，也就是說不能等到交易完成了,，稅務(wù)機關(guān)核定企業(yè)要繳納一個高昂的稅收時,，我們才發(fā)現(xiàn)稅負(fù)成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過假設(shè),。證券化的業(yè)務(wù)是前瞻性的業(yè)務(wù)，我們對稅務(wù)處理也需要有更加前瞻性的眼光去進(jìn)行處理,。

對于資產(chǎn)證券化,，我們現(xiàn)在觀察到的另外個動態(tài)是融資租賃方面。在營業(yè)稅改增值稅之后,，從融資租賃角度,，一個是直租，一個是不動產(chǎn)的售后回租,，不動產(chǎn)的售后回租的稅務(wù)處理也有一些新進(jìn)展,，這些進(jìn)展仍然有一些不確定的地方，如果采用不動產(chǎn)售后回租的話也要注意到新的問題,。

稅務(wù)是一門執(zhí)行的藝術(shù),，如果在實際業(yè)務(wù)當(dāng)中碰到相關(guān)稅務(wù)問題,，也歡迎大家和我們交流,，謝謝大家。

【本篇微信文章的編輯負(fù)責(zé)人為北京市中倫律師事務(wù)所律師孫瑞,、中國資產(chǎn)證券化論壇秘書處王佳麗】