答：你提出了三個問題,。

（一）一般納稅人適用一般計稅方法，應(yīng)納稅額＝銷項稅額－進(jìn)項稅額,，適用稅率為11%,。財稅[2016]36號文件附件2規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人,，銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅,。這里規(guī)定選擇簡易計稅方法計稅是按項目而非按企業(yè)選擇,。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，選擇一般計稅方法計稅的,，包括2016年4月30日之前開發(fā)的老項目和2016年5月1日之后開發(fā)的新項目,。

（二）關(guān)于銷項稅額與進(jìn)項稅額配比的問題。房地產(chǎn)企業(yè)中的一般納稅人選擇一般計稅方法計稅,，取得預(yù)售許可證開始預(yù)售房產(chǎn)時,，先按3%的預(yù)征率預(yù)交增值稅，不得抵扣進(jìn)項稅額,，待《試點(diǎn)實(shí)施辦法》）第四十五條規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時間,，以當(dāng)期銷售額和11%的適用稅率計算當(dāng)期銷項稅額，抵減累計留抵的進(jìn)項稅額和已預(yù)繳稅款后,，向主管國稅機(jī)關(guān)申報納稅,。

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)及時的與施工企業(yè)進(jìn)行工程決算，取得增值稅專用發(fā)票,，帶來的增值稅額可與作為進(jìn)項稅額抵扣,，避免決算拖拉不能及時取得增值稅專用發(fā)票。

（三）當(dāng)總公司實(shí)行同一法人的管理模式,，各分公司只是總公司的派出機(jī)構(gòu)不具有完全法人資格時,，可以由總機(jī)構(gòu)匯總向財政部和國家稅務(wù)總局或者其授權(quán)的財政和稅務(wù)機(jī)關(guān)申請報經(jīng)批準(zhǔn)后，由總公司匯總各分支機(jī)構(gòu)的增值稅銷項稅額和進(jìn)項稅額,，由總公司向總公司所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報納稅,。

財稅[2016]36號附件2一（十二）規(guī)定：屬于固定業(yè)戶的試點(diǎn)納稅人，總分支機(jī)構(gòu)不在同一縣(市),，但在同一省(自治區(qū),、直轄市、計劃單列市)范圍內(nèi)的,，經(jīng)省(自治區(qū),、直轄市、計劃單列市)財政廳(局)和國家稅務(wù)局批準(zhǔn),，可以由總機(jī)構(gòu)匯總向總機(jī)構(gòu)所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報繳納增值稅,。

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