房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度如果從羅馬法算起，現(xiàn)在已有較長(zhǎng)時(shí)間的歷史,；國(guó)外的立法有對(duì)此的規(guī)定,，我國(guó)也有這方面的規(guī)定；可以說(shuō)該制度歷久而彌堅(jiān),、愈千年而不衰,。其強(qiáng)大的生命力似乎表明了該制度的合理性,；但由于法律規(guī)定缺乏可操作性和欠科學(xué)性，不僅在理論上引起混亂,，在司法實(shí)踐中也帶來(lái)了很大的困難,。許多學(xué)者發(fā)揮其聰明才智提出一些建議，試圖用自己的神來(lái)之筆使該制度更加完善,。筆者不揣淺陋,，也參與這一問(wèn)題的討論，提出自己的一孔之見(jiàn),，以求教于學(xué)界,。

一、房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的性質(zhì)

關(guān)于房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的性質(zhì),，這本不是一個(gè)重要的問(wèn)題,。但由于對(duì)其定性不同而會(huì)出現(xiàn)不同的法律后果，因此,，本文首先分析承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的性質(zhì),。

關(guān)于承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的性質(zhì)，學(xué)界對(duì)此的認(rèn)識(shí)呈現(xiàn)出眾說(shuō)紛紜,、莫衷一是的局面,，有人認(rèn)為是形成權(quán)，有人認(rèn)為是附條件的形成權(quán),，有人認(rèn)為是請(qǐng)求權(quán),，有人認(rèn)為是期待權(quán)，有人認(rèn)為是機(jī)會(huì)權(quán),，有人認(rèn)為是物權(quán)或債權(quán),，有人認(rèn)為是物權(quán)取得權(quán)，有人認(rèn)為是買(mǎi)賣(mài)契約的訂立請(qǐng)求權(quán),，有人認(rèn)為是財(cái)產(chǎn)請(qǐng)求權(quán),，有人認(rèn)為是附強(qiáng)制締約義務(wù)的請(qǐng)求權(quán)。

上述各種學(xué)說(shuō)中,，像機(jī)會(huì)權(quán),、期待權(quán)等都只是對(duì)房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的簡(jiǎn)單描述，只有請(qǐng)求權(quán)和形成權(quán)才正確揭示其本質(zhì),。因此,，我們將視野限定在請(qǐng)求權(quán)和形成權(quán)上。

對(duì)于承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的性質(zhì),，我們可以界定為形成權(quán),，也可以界定為請(qǐng)求權(quán)；但我們不能不思考,，這樣稱呼這樣定性的目的何在,。我們之所以稱某某為張三稱某某為李四稱某某為王五,，是為了分辨不同的人，不至于一堆人在一起時(shí)喊“喂”時(shí)沒(méi)有人理會(huì)或所有的人都理會(huì),。我們給承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)定性的目的是什么,？當(dāng)承租人行使權(quán)利后，在他和出租人之間產(chǎn)生什么后果,？?jī)H僅是出租人負(fù)有強(qiáng)制締約的義務(wù)還是使出租人與承租人之間成立買(mǎi)賣(mài)合同,？從這個(gè)意義上，給承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)定性才有意義,；也正是在這個(gè)意義上,，筆者認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)將其定性為形成權(quán)而不是請(qǐng)求權(quán)：因?yàn)榉蓜?chuàng)設(shè)承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度的目的就是為了保護(hù)承租人讓他可以優(yōu)先于其它人購(gòu)買(mǎi)租賃房屋從而繼續(xù)使用,，如果承租人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)后僅僅是使出租人負(fù)有強(qiáng)制締約的義務(wù),，那么出租人就能違反此義務(wù)（盡管要承擔(dān)違約責(zé)任）而使法律目的不能實(shí)現(xiàn)；只有將其定性為形成權(quán),，承租人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)后使出租人與承租人之間成立買(mǎi)賣(mài)合同,，“承租人優(yōu)先于其它人購(gòu)買(mǎi)租賃房屋從而繼續(xù)使用”的法律目的才能實(shí)現(xiàn)。

二,、房屋承租人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的理想模式

我國(guó)對(duì)房屋承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的規(guī)定有1983年國(guó)務(wù)院發(fā)布的《城市私有房屋管理?xiàng)l例》,、1984年最高人民法院發(fā)布的《關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問(wèn)題的意見(jiàn)》、1988年最高人民法院發(fā)布的《關(guān)于貫徹執(zhí)行<民法通則>若干問(wèn)題的意見(jiàn)（試行）》,、1994年建設(shè)部的《城市公有房屋管理?xiàng)l例》,、1999年的《合同法》等。法律做出了規(guī)定,，但由于過(guò)于抽象而缺乏可操作性（如提前三個(gè)月通知中的三個(gè)月到底是什么,？其作用何在？）,，以致于承租人如何行使其權(quán)利成為了一個(gè)有比較的問(wèn)題,。筆者認(rèn)為，承租人行使其優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的理想模式應(yīng)當(dāng)是這樣的：

A,、在租賃合同的期間內(nèi),，出租人有意出賣(mài)其房屋，便尋找第三人并與之協(xié)商,，雙方經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的討價(jià)還價(jià)之后，訂立了房屋買(mǎi)賣(mài)合同,，合同的價(jià)格,、支付方式等條款已經(jīng)確定,；B,、房屋出租人在合同成立后的合理期限內(nèi)通知承租人,，告知合同價(jià)格、支付方式等條款,，并詢問(wèn)其是否行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán),；C、承租人接到出租人的通知后有權(quán)行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán),，并且必須在一定的合理期限內(nèi)為之,；D、如果承租人無(wú)意購(gòu)買(mǎi)或不能達(dá)到同等條件,，出租人與第三人之間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同可以得到履行,；如果承租人在同等條件下行使了優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán),，那么承租人與出租人之間就成立了租賃房屋買(mǎi)賣(mài)合同,，并且此合同會(huì)得到履行,，出租人與第三人之間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同予以解除；E,、如果出租人未履行通知義務(wù)擅自將房屋賣(mài)于第三人的，承租人可以以侵犯自己優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)為由訴至法院,，請(qǐng)求撤銷(xiāo)出租人與第三人之間的房屋買(mǎi)賣(mài)合并確認(rèn)自己與出租人之間成立房屋買(mǎi)賣(mài)合同,。

以上的A→B→C→D→E流程是筆者在承認(rèn)承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度合理的前提下根據(jù)民法理論對(duì)承租人如何行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)所做的詮釋,。為了證明該詮釋是最優(yōu)的,，現(xiàn)作如下說(shuō)明：

1,、優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的行使是建立在同等條件的基礎(chǔ)上的,，如果沒(méi)有同等條件的出現(xiàn)，此權(quán)利自然無(wú)法行使,；而要想出現(xiàn)同等條件,，必須有出租人與第三人之間關(guān)于價(jià)格、支付方式等條款的確定,；異言之,，只有等到出租人與第三人成立買(mǎi)賣(mài)合同，出租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的行使條件才成就,。

論者或曰，可以將承租人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的開(kāi)始時(shí)間界定為出租人與第三人已經(jīng)確定了所有的合同條款但訂立合同的前一刻,。這樣的想法未嘗不可,，且《合同法》第32條提供了技術(shù)上的支持,，即出租人與第三人約定采用書(shū)面形式，雙方在價(jià)格,、支付方式等條款已經(jīng)確定但沒(méi)有簽字或蓋章之前通知承租人,；且理性的第三人也會(huì)因承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)為法定權(quán)利而配合出租人采用此做法。

但筆者認(rèn)為,，這樣的解釋和筆者的詮釋并無(wú)區(qū)別,，如后面將會(huì)提到的，天上不會(huì)掉下餡餅,，要有合同條款的確定必須有當(dāng)事人之間的協(xié)商,，這就需要付出交易成本，此種解釋也是如此,。此解釋和我的詮釋的區(qū)別就是承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的行使給第三人造成的損害后出租人承擔(dān)的是締約過(guò)失責(zé)任還是違約責(zé)任,；但如后面將會(huì)敘述的，由于不存在善意取得,，承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的行使為出租人違約的法定免責(zé)事由,，不論何種解釋?zhuān)凶馊藘?yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的行使給第三人造成的損害后出租人都不承擔(dān)責(zé)任。所以說(shuō),，這樣的解釋和我們的詮釋看上去有區(qū)別,，但實(shí)際上并無(wú)不同。

那么《關(guān)于貫徹執(zhí)行<民法通則>若干問(wèn)題的意見(jiàn)（試行）》規(guī)定的“出租人出賣(mài)租賃房屋的,，應(yīng)當(dāng)在出賣(mài)之前的三個(gè)月內(nèi)通知承租人”就顯得有些不合理：如果將此處的“出賣(mài)”理解為一個(gè)買(mǎi)賣(mài)的開(kāi)始,，那么出賣(mài)之前通知承租人通知的內(nèi)容就只能是“自己要賣(mài)房的意圖或想法”而并非“同等條件”，因?yàn)榇藭r(shí)出租人并未與第三人成立合同,，無(wú)同等條件,，既然無(wú)同等條件，承租人也就不能行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán),，那么此時(shí)的通知就沒(méi)有意義了,。如果將此處的“出賣(mài)”理解為一個(gè)買(mǎi)賣(mài)的結(jié)束，即出租人與第三人已經(jīng)成立了合同,，那么提前三個(gè)月的通知義務(wù)將迫使出租人與第三人訂立合同的過(guò)程至少要長(zhǎng)達(dá)三個(gè)月,，因?yàn)槿绻鲎馊伺c第三人沒(méi)有經(jīng)過(guò)三個(gè)月的締約過(guò)程，出租人將無(wú)法完成“在出賣(mài)之前的三個(gè)月內(nèi)通知承租人”的義務(wù),，強(qiáng)制一個(gè)合同的締結(jié)必須經(jīng)過(guò)三個(gè)月,，這明顯不是良法的做法——《合同法》規(guī)定的“合理期限”，因?yàn)楹汀叭齻€(gè)月”同質(zhì),，是五十步和八十步的區(qū)別,，同樣不妥。

2、出租人與第三人成立房屋買(mǎi)賣(mài)合同之時(shí)為承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)行使的條件成就之時(shí),，承租人本可以在此時(shí)行使權(quán)利,，但由于合同成立的時(shí)間不會(huì)為承租人所知曉，所以,，從可行性的角度出發(fā),，承租人可以行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的開(kāi)始時(shí)間為接到出租人通知之時(shí),。出租人在與第三人成立合同后有義務(wù)通知承租人,，此通知義務(wù)本該立刻行使，但考慮到一些現(xiàn)實(shí)因素,，如工作時(shí)間等,，允許出租人在合同成立后的合理期限內(nèi)履行此通知義務(wù)，但此合理期限與我國(guó)《合同法》規(guī)定的與三個(gè)月同質(zhì)的合理期限有本質(zhì)區(qū)別,，應(yīng)為1——3日,。

3、承租人在接到出租人的通知后一段合理期限內(nèi)必須做出是否行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的意思表示,，這是保護(hù)出租人與第三人利益的需要,。在當(dāng)今市場(chǎng)活躍行情變動(dòng)較大的情形下，要出租人等待承租人三個(gè)月的時(shí)間,，時(shí)間顯然過(guò)長(zhǎng),。我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)“土地法”規(guī)定的土地承租人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的合理期限為10日。國(guó)內(nèi)學(xué)界有人建議為1個(gè)月,，有人建議為15日,，但這已經(jīng)屬于立法技術(shù)問(wèn)題?？傊?，在三個(gè)月顯然過(guò)長(zhǎng)的情況下規(guī)定一個(gè)平衡承租人和出租人、第三人利益的合理期限,。

4,、出租人將房屋出賣(mài)于第三人并履行一直沒(méi)有告訴承租人的，承租人事后發(fā)現(xiàn)的,，他有權(quán)主張出租人與第三人之間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效,。此主張的另一個(gè)隱含的主張是要求與出租人成立買(mǎi)賣(mài)合同。理由如下：優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)對(duì)承租人來(lái)說(shuō)只是一個(gè)機(jī)會(huì)權(quán),，并不含有實(shí)質(zhì)利益,，所以出租人未盡通知義務(wù)而侵犯承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，在承租人無(wú)意購(gòu)買(mǎi)或不具備同等條件的情況下討論起來(lái)沒(méi)有意義,，因?yàn)榇藭r(shí)承租人未受任何損害,。只有承租人試圖購(gòu)買(mǎi)租賃房屋并具備同等條件的情況下，承租人被剝奪了優(yōu)先獲得租賃房屋所有權(quán)的機(jī)會(huì)的情況下，承租人主張自己的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)被侵犯才有意義,；否則,，承租人主張自己的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)被侵犯而自己又無(wú)意購(gòu)買(mǎi)或不具備同等條件，這樣的主張屬于權(quán)利濫用行為,，不應(yīng)得到法律的支持,。所以，承租人訴之法院后法院一方面要判決出租人與第三人之間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效,，同時(shí)要判決承租人與出賣(mài)人之間成立租賃房屋買(mǎi)賣(mài)合同,，承租人持此判決即可到房產(chǎn)部門(mén)辦理過(guò)戶手續(xù)。所以,，一些人所擔(dān)心的“出租人和第三人并不懼怕宣告無(wú)效：‘這次你宣告無(wú)效,，下次我重新成交’”、“你宣告我買(mǎi)賣(mài)無(wú)效,，我就不賣(mài)房了”的現(xiàn)象就不會(huì)再出現(xiàn)了,。

當(dāng)然，如果承租人主張出租人與第三人之間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效后又反悔自己并不購(gòu)買(mǎi)的,，這就侵犯了出賣(mài)人的利益,，使其陷入“竹籃打水一場(chǎng)空”的境地，應(yīng)當(dāng)為法律所不允許,。這樣的反悔行為構(gòu)成了違約,，出租人可以主張違約責(zé)任或繼續(xù)履行。

5,、這樣的詮釋并不會(huì)出現(xiàn)有些人所擔(dān)心的承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)和第三人善意取得之間的沖突：在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)實(shí)行強(qiáng)制登記的模式下,，買(mǎi)受人在購(gòu)買(mǎi)不動(dòng)產(chǎn)之前有義務(wù)查詢不動(dòng)產(chǎn)登記簿了解不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的權(quán)屬情況，而我國(guó)《房地產(chǎn)管理法》第53條又規(guī)定了房屋租賃合同的登記備案制度,；那么盡管房屋租賃并不會(huì)導(dǎo)致物權(quán)變動(dòng),，但當(dāng)?shù)谌藴?zhǔn)備購(gòu)買(mǎi)出租人的租賃房屋時(shí)，他仍會(huì)在登記簿上發(fā)現(xiàn)租賃關(guān)系的存在,，由于承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)為法定的權(quán)利,，所以第三人就知道或應(yīng)當(dāng)知道買(mǎi)賣(mài)標(biāo)的物上承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的存在，由于他的知情,，所以不存在善意取得問(wèn)題,。當(dāng)然如果承租人沒(méi)有將自己的房屋租賃合同登記備案的，第三人就無(wú)從得知承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的存在,，就會(huì)出現(xiàn)兩者的沖突,；此時(shí)的承租人因沒(méi)有履行法定的義務(wù)而有瑕疵，無(wú)法對(duì)抗第三人的善意取得,，法律應(yīng)優(yōu)先保護(hù)善意第三人的利益,。

可見(jiàn),，由于租賃權(quán)的公示（登記備案可以理解為公示的一種，因?yàn)樗_(dá)到了公示所要求的效果）,，再加上承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)為法定的權(quán)利,，所以承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)無(wú)須專(zhuān)門(mén)的公示而當(dāng)然具有對(duì)抗力、追及力,。所以有些人的“承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)需要公示才具有對(duì)抗力”是沒(méi)有把握住“法定的權(quán)利無(wú)須專(zhuān)門(mén)的公示”這一點(diǎn)——破產(chǎn)制度中的工資,、勞保費(fèi)用等債權(quán)也無(wú)須公示也當(dāng)然具有優(yōu)先普通債權(quán)清償?shù)男Яσ沧糇C了此點(diǎn)。

三,、房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度的弊端

盡管筆者對(duì)承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度做出了最大合理化的解釋?zhuān)仨毘姓J(rèn),，這種制度所暴露出來(lái)的弊端是觸目驚心的。

（一）阻礙商品流通,，違反效率原則

如前所述,，承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的行使起于出租人與第三人訂立房屋買(mǎi)賣(mài)合同之時(shí),，那么當(dāng)承租人接到出租人的通知后主張優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)時(shí),，出租人與第三人之間房屋買(mǎi)賣(mài)合同歸于無(wú)效，此合同無(wú)法得到履行,，出租人都必須把租賃房屋的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給承租人,。第三人與出租人經(jīng)過(guò)艱苦的協(xié)商之后訂立的合同并不能得到履行，這實(shí)在是一個(gè)資源浪費(fèi),。因?yàn)楹贤瑥囊婚_(kāi)始雙方當(dāng)事人的接觸到最后的成立,，往往都經(jīng)歷一個(gè)艱難的雙方妥協(xié)過(guò)程，雙方都付出了一定的交易成本（如談判費(fèi)用,、查詢物權(quán)登記簿的費(fèi)用,、實(shí)地勘探費(fèi)用等）。本來(lái)交易成功即合同成立后得到履行情況下付出交易費(fèi)用是有效率的,，因?yàn)榻灰纂p方都得到了自己想要的東西（即賣(mài)方得錢(qián)買(mǎi)方得貨）,，實(shí)現(xiàn)了資源的優(yōu)化配置，實(shí)現(xiàn)了帕累托最優(yōu),，體現(xiàn)了法律所追求的效率原則,；但半路殺出了個(gè)程咬金即承租人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，使得這一切都打破了：交易成本是付出了,，但合同卻不能得到履行,，雙方并無(wú)任何收益；異言之,，出租人和第三人為訂立合同而付出的費(fèi)用和努力都付之東流,，社會(huì)財(cái)富的浪費(fèi)是不可避免的，法律所追求的效率原則也遭到踐踏,。

論者或曰,，可以將承租人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的開(kāi)始時(shí)間界定為出租人與第三人已經(jīng)確定了所有的合同條款但訂立合同的前一刻，雙方并不急于使合同成立而是通知承租人后等待承租人的態(tài)度（即是否行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)），這樣會(huì)一定程度上避免資源的浪費(fèi),。

應(yīng)當(dāng)承認(rèn),，這樣的想法未嘗不可，《合同法》第32條也提供了技術(shù)上的支持,。但這樣的解釋仍不能拯救承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度于水火之中,，因?yàn)閷⑿惺箖?yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的開(kāi)始時(shí)間界定為出租人與第三人已經(jīng)確定了所有的合同條款但未簽字或蓋章之時(shí)，出租人與第三人從開(kāi)始接觸到達(dá)成價(jià)格,、支付方式等所有條款時(shí),，雙方已經(jīng)付出了的努力，盡管合同沒(méi)有成立,，但雙方當(dāng)事人已經(jīng)投入了巨大的交易成本,，半路殺出的程咬金仍是使所有努力付之東流，社會(huì)資源仍是浪費(fèi),，民法的效率原則仍是遭到破壞,。

承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度一是限制了出賣(mài)人對(duì)買(mǎi)受人的選擇，這限制了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的商品流通,；它又通過(guò)賦予承租人以優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán),，強(qiáng)行從第三人手中搶走租賃房屋的所有權(quán)，這就不可避免地給租賃房屋的買(mǎi)賣(mài)帶來(lái)沖擊,，使第三人在購(gòu)買(mǎi)租賃房屋時(shí)心有所忌,，不能毫無(wú)顧忌地在租賃房屋的買(mǎi)賣(mài)中放手一博，限制了商品流通,。所以說(shuō),，承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度給正常的商品流通制造了二道屏障，使得商品流通程序繁瑣,。

（二）額外優(yōu)惠承租人,，違反公平原則

公平原則為民法乃至所有法律的最高價(jià)值追求，公平原則也當(dāng)仁不讓地成為民法的一項(xiàng)基本原則,，所有民法中的制度設(shè)計(jì)都不能違反公平原則,，承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)也不能例外。遺憾的是,，承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度卻破壞了公平原則,。

筆者之所以說(shuō)承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度破壞了公平原則，并不是像某些人所說(shuō)的“商品交易價(jià)高者得已成為基本市場(chǎng)法則,，而優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的存在卻使得在相同的條件下第三人不能公平地參與市場(chǎng)交易,，作為平等的市場(chǎng)主體，其他購(gòu)買(mǎi)人似乎要比優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人低一等,，完全違背民事活動(dòng)中公平,、合理,、平等原則”，因?yàn)閮?yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)本來(lái)就是一項(xiàng)特權(quán),，它使得承租人在同等條件下有優(yōu)先于其他購(gòu)買(mǎi)人的購(gòu)買(mǎi)機(jī)會(huì),，出于種種原因的考慮，法律仍賦予承租人此項(xiàng)特權(quán),，這就說(shuō)明這種表明上的不公平其實(shí)是深層次的公平,。我們要批評(píng)此項(xiàng)制度，就不能從此點(diǎn)入手,，就像我們批評(píng)占有改定不能以“占有改定情況下占有人無(wú)直接占有標(biāo)的物因而無(wú)公示的效力”一樣,，而應(yīng)該從其他方面入手。筆者認(rèn)為,，此制度的不公平之處在于增加了第三人的交易成本從而減輕了承租人的交易成本,，使承租人的交易成本轉(zhuǎn)嫁到第三人身上，從而毫無(wú)道理地,、額外地優(yōu)惠了承租人,。

我們知道，在第三人力盡艱難的談判付出一定的交易成本后由于承租人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán),，他并不能取得租賃房屋的所有權(quán),，法律對(duì)他并無(wú)任何救濟(jì),，因?yàn)槌凶馊诵惺箖?yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)為出租人不履行買(mǎi)賣(mài)合同的法定免責(zé)事由,。如前所述，第三人在交易之初就知道或應(yīng)當(dāng)知道承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的存在,，他仍與出租人訂立合同,，這表明他自愿冒著日后出租人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)使得自己“竹籃打水一場(chǎng)空”的危險(xiǎn)。從這個(gè)角度來(lái)說(shuō),，第三人付出交易成本并無(wú)回報(bào)是未可厚非的,。

但如果我們 從承租人這個(gè)角度 來(lái)觀察，我們可以發(fā)現(xiàn)承租人在出租人與第三人經(jīng)過(guò)艱難的談判過(guò)程之中并無(wú)任何付出,，等到出租人與第三人合同成立之后他只須行使自己的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)即可與出租人訂立合同,。也就是說(shuō)，承租人在與出租人訂立租賃房屋買(mǎi)賣(mài)合同過(guò)程中并沒(méi)有經(jīng)過(guò)一絲努力,，也沒(méi)有付出交易所應(yīng)付出的成本,。他是怎樣不勞而獲的呢？答案是：法律強(qiáng)行剝奪第三人的勞動(dòng)果實(shí),，第三人辛苦努力后與出租人確定的合同條款被承租人直接拿去用,，將本應(yīng)該由合同當(dāng)事人的承租人所負(fù)擔(dān)的交易成本轉(zhuǎn)嫁到第三人身上。如果說(shuō)出于一定政策的考慮,，賦予承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)（只是此一項(xiàng)權(quán)利）并沒(méi)有違反公平原則的話,，那么賦予承租人以雖然參與交易卻無(wú)須負(fù)擔(dān)交易成本的特權(quán)就肯定是違反了公平原則,。

（三）缺乏對(duì)承租人行使權(quán)利的限制，易致承租人濫用權(quán)利的現(xiàn)象

筆者此處所說(shuō)的承租人濫用權(quán)利的行為,，并不是某些人所說(shuō)的主張出租人與第三人之間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效后又反悔自己并不購(gòu)買(mǎi)（此時(shí)的行為屬違約行為,，已為法律所明文調(diào)整），而是指以下三種行為：

1,、在現(xiàn)實(shí)生活中,，出租人在出賣(mài)租賃房屋（即開(kāi)始接觸）之前往往都會(huì)詢問(wèn)承租人是否購(gòu)買(mǎi)，因?yàn)樽约号c第三人訂立合同后因承租人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)又要與承租人訂立買(mǎi)賣(mài)合同,，這樣的折騰對(duì)出租人并無(wú)益處只能徒增煩惱,。面對(duì)出租人的詢問(wèn)，如果承租人想購(gòu)買(mǎi)的話,，由于知悉自己享有法定的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán),，所以理性的承租人為了節(jié)省自己的交易成本都不會(huì)對(duì)出租人明確表示不予購(gòu)買(mǎi)，他往往是不置可否使出租人認(rèn)為他不會(huì)購(gòu)買(mǎi),。而等到出租人與第三人已經(jīng)訂立了租賃房屋買(mǎi)賣(mài)合同后,，承租人這個(gè)時(shí)候才主張出租人與第三人之間的買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。在承租人不愿出具書(shū)面意見(jiàn)的情況下,，有些出租人就不敢與第三人訂立買(mǎi)賣(mài)合同,。這樣的濫用權(quán)利的行為為該制度所無(wú)法制止。

2,、在出租人與第三人在買(mǎi)賣(mài)租賃房屋的協(xié)商過(guò)程中,，不論自己是否想購(gòu)買(mǎi)租賃房屋，惡意的承租人還可以告訴第三人自己享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán),，從而向第三人勒索一筆錢(qián)作為自己日后放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的代價(jià),。

3、承租人本不想購(gòu)買(mǎi)租賃房屋卻聲稱愿意購(gòu)買(mǎi),，但假籌款等名義一拖再拖,，不與出租人訂立租賃房屋買(mǎi)賣(mài)合同。這樣來(lái)耽誤出租人出賣(mài)租賃房屋的商機(jī),，最后迫使出租人同意減免房租或低價(jià)買(mǎi)房等無(wú)理要求,。

優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度本來(lái)是一項(xiàng)優(yōu)惠承租人的法律制度，但是由于缺乏對(duì)權(quán)利行使的限制,，致使出現(xiàn)承租人濫用權(quán)利從而損害他人利益的現(xiàn)象,，而這是我們所不愿意看到的。

（四）提供出租人與第三人勾結(jié)的激勵(lì)機(jī)制,，使保護(hù)承租人的規(guī)定流為具文

現(xiàn)實(shí)生活中,，經(jīng)常可以聽(tīng)到有人抱怨承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度無(wú)法規(guī)制“出租人與第三人勾結(jié)以抬高房?jī)r(jià)為手段,，迫使承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)然后再低價(jià)賣(mài)于第三人或出租人與第三人訂立租賃房屋買(mǎi)賣(mài)合同后故意不告知承租人而是等到租賃合同期滿后出租人與第三人再履行合同”等不良現(xiàn)象,。雖然雙方惡意串通損害第三人利益的合同效力存在瑕疵,，但由于承租人無(wú)法知曉或無(wú)法舉證而使得出租人與第三人的陰謀總是能夠得逞。所以,，法律意圖優(yōu)先保護(hù)承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)規(guī)定也流為具文,。

于是有人建議，在房屋租賃合同結(jié)束后的一段時(shí)間內(nèi),，承租人仍然對(duì)租賃房屋享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán),。姑且不論此建議是否屬于“頭痛醫(yī)頭，腳痛醫(yī)腳”,，它也是欠妥的,。因?yàn)槌凶馊酥韵碛袃?yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，就在于他先前已經(jīng)使用租賃房屋,、與租賃房屋有一定的緊密聯(lián)系,、繼續(xù)使用能提高租賃房屋的有效利用等，而當(dāng)租賃合同結(jié)束后,，前述的“聯(lián)系”“利用”等等都已經(jīng)消失,，即賦予承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的基礎(chǔ)已經(jīng)消滅，又有何理由再賦予已經(jīng)不是租賃房屋的現(xiàn)在使用人的原承租人以優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán),？

筆者之所以稱上述建議是“頭痛醫(yī)頭,，腳痛醫(yī)腳”，是因?yàn)樗鼪](méi)有意識(shí)到出租人與第三人勾結(jié)損害承租人利益的行為是不可避免的,，因?yàn)楝F(xiàn)行承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度 給出租人與第三人勾結(jié)提供了一種激勵(lì) ,。對(duì)第三人來(lái)說(shuō)：由于承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的行使，自己投入的努力都付之東流,，為了保護(hù)自己利益,，他會(huì)試圖與出租人勾結(jié)，甚至不惜給出租人一定的經(jīng)濟(jì)利益（比如在正常的房?jī)r(jià)上再加一點(diǎn)）,。對(duì)出租人來(lái)說(shuō)有三個(gè)激勵(lì)：一個(gè)激勵(lì)是第三人給予的經(jīng)濟(jì)利益；第二個(gè)激勵(lì)是在現(xiàn)實(shí)生活中,，出租人在出賣(mài)租賃房屋（即開(kāi)始接觸）之前往往都會(huì)詢問(wèn)承租人是否購(gòu)買(mǎi),，如果承租人想購(gòu)買(mǎi)的話，理性的他往往為了節(jié)省自己的交易成本都不會(huì)說(shuō)自己會(huì)購(gòu)買(mǎi)從而立刻與出租人協(xié)商的,，而是會(huì)等到出租人與第三人成立租賃房屋買(mǎi)賣(mài)合同使得同等條件成就后通過(guò)行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)與出租人成立買(mǎi)賣(mài)合同,，這樣背信棄義的行為一定程度上可以稱為戲耍了出租人，這無(wú)疑會(huì)促使出租人與第三人勾結(jié)起來(lái),。激勵(lì)之三是承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)為一法定權(quán)利,，它是租賃房屋所有權(quán)上的一個(gè)負(fù)擔(dān)，因?yàn)樗梢宰芳爸恋谌颂幣懦谌巳〉玫乃袡?quán),，再加上“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”對(duì)租賃房屋所有權(quán)的限制,，它們使得第三人在購(gòu)買(mǎi)租賃房屋時(shí)往往都?jí)簝r(jià),，使得出租人被迫接受較低的價(jià)格，出租人因蒙受這種不利益也往往原意與第三人勾結(jié)起來(lái),。

由此可見(jiàn),，承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度由于損害了出租人與第三人的利益，從而提供了出租人與第三人勾結(jié)規(guī)避法律損害承租人的的激勵(lì)機(jī)制,。這樣一來(lái),，理性的出租人與第三人都會(huì)勾結(jié)起來(lái)，那么法律對(duì)承租人的優(yōu)先保護(hù)的目標(biāo)就無(wú)法實(shí)現(xiàn),，法律規(guī)定就流為具文,，法律的尊嚴(yán)和權(quán)威都遭到踐踏。

（五）限制出租人的處分權(quán),，違反意思自治原則

此處筆者所指的是我國(guó)《關(guān)于貫徹執(zhí)行<民法通則>若干問(wèn)題的意見(jiàn)（試行）》,、《合同法》規(guī)定的“出賣(mài)提前三個(gè)月通知承租人”對(duì)意思自治原則的破壞，并不是某些人所說(shuō)的“所有權(quán)意味著所有人對(duì)其所有物的最充分,、最完全的支配,，是典型的支配權(quán)。而現(xiàn)行的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度下,，作為所有者的房屋的出租人卻由于相對(duì)人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的存在而不能充分行使自己的處分權(quán),，而必須依照法律規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定將其出讓物在同等條件下優(yōu)先出讓于優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)權(quán)人，這不僅違背了所有權(quán)人的意志,，同時(shí)也侵犯了所有權(quán)人的所有權(quán),，是對(duì)作為完全權(quán)能的所有權(quán)的一種限制”，因?yàn)檫@種對(duì)出租人所有權(quán)的限制有著合理化支撐,，表明上是違反了意思自治原則,，但它實(shí)現(xiàn)了更高層次的公平正義。

但讓此制度設(shè)計(jì)者和擁護(hù)者始料不及的是,，承租人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)會(huì)產(chǎn)生另一種對(duì)出租人處分權(quán)的限制,，即對(duì)出租人出賣(mài)房屋的時(shí)間進(jìn)行限制。所有權(quán)神圣的市民社會(huì)里,，所有權(quán)主體有權(quán)根據(jù)自己的需要決定在何時(shí)出賣(mài)自己的所有物而無(wú)須經(jīng)過(guò)他人的同意,，承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度的設(shè)計(jì)者肯定也不會(huì)限制出租人這方面的所有權(quán)。他有權(quán)經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期思考后決定出賣(mài)租賃房屋,，也有權(quán)臨時(shí)起意出賣(mài),，他與買(mǎi)受人協(xié)商的時(shí)間可能需要兩個(gè)月三個(gè)月，也可能不過(guò)兩三天內(nèi)就與買(mǎi)受人達(dá)成協(xié)議,，這些都是他自主決定的市場(chǎng)行為,，任何外在的限制都是不合理的。但是“出賣(mài)提前三個(gè)月通知承租人”的規(guī)定卻使得要么出租人要想出賣(mài)房屋就必須經(jīng)過(guò)三個(gè)月的思考（把“出賣(mài)”理解為與買(mǎi)受人就出賣(mài)事宜進(jìn)行接觸,，即開(kāi)始賣(mài)房）,，因?yàn)榕R時(shí)起意的情況下出租人根本不可能履行此通知義務(wù),，只有提前三個(gè)月的準(zhǔn)備賣(mài)房才能履行此提前三個(gè)月的通知義務(wù)；要么出租人必須與買(mǎi)受人經(jīng)過(guò)至少三個(gè)月的協(xié)商談判過(guò)程才能成立合同（把“出賣(mài)”理解為與買(mǎi)受人就出賣(mài)事宜協(xié)商完畢,，即訂立房屋買(mǎi)賣(mài)合同）,，因?yàn)槿绻p方兩三天內(nèi)就合同所有條款達(dá)成協(xié)議的話，出租人還是無(wú)法履行此通知義務(wù),，只有經(jīng)過(guò)至少三個(gè)月的協(xié)商談判過(guò)程才能在出賣(mài)之前履行通知義務(wù),。

由此可見(jiàn)，“出賣(mài)提前三個(gè)月通知承租人”的規(guī)定對(duì)出租人（即出賣(mài)人）的處分權(quán)產(chǎn)生了一種荒唐的限制,，不論出于何種政策考量,，這樣的限制都是不允許的。而這恰恰是房屋承租人依據(jù)法律規(guī)定行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)所出現(xiàn)的局面,。

四,、廢除房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度：一個(gè)可行性的證明

如果承認(rèn)筆者上述的對(duì)承租人行使優(yōu)先權(quán)的負(fù)面效應(yīng)的分析是有道理的話，那么承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度就是一項(xiàng)不合理的制度,，在實(shí)踐中也發(fā)揮不了它意欲實(shí)現(xiàn)的作用,。因此，應(yīng)該廢除該制度,。建議廢除該制度不難,，難的是如何應(yīng)付該制度被廢除后所遺留的爛攤子？用什么途徑去實(shí)現(xiàn)該制度所追求的價(jià)值目標(biāo),？本部分將具體一一分析該制度的目標(biāo),，通過(guò)制度替代或去掉不合理目標(biāo)的分析，從而給廢除該制度提供一個(gè)可行性的證明,。

（一）目標(biāo)之一：秩序價(jià)值

承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度的價(jià)值之一是秩序,。有人說(shuō)，在租賃關(guān)系中承租人一般對(duì)租賃房屋形成一定的使用關(guān)系,，在出租人出賣(mài)租賃房屋時(shí),，如果使承租人享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，則不會(huì)出現(xiàn)因租賃房屋被第三人購(gòu)買(mǎi)而使已經(jīng)形成的對(duì)物的使用關(guān)系遭到破壞,，這樣可以維護(hù)和穩(wěn)定既有的物的使用關(guān)系,。

筆者認(rèn)為，這樣的價(jià)值追求不足以支撐承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度,，因?yàn)橛袃蓚€(gè)規(guī)定與此價(jià)值追求相矛盾：一是合法轉(zhuǎn)租下的次承租人不享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。次承租人實(shí)際地使用租賃房屋,，是他而不是承租人對(duì)租賃房屋形成了一定的使用關(guān)系,；按“穩(wěn)定使用關(guān)系”的價(jià)值追求，那么就應(yīng)當(dāng)由次承租人而不是與租賃房屋并無(wú)使用關(guān)系的承租人對(duì)租賃房屋享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán),。二是房屋同住人不享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán),。需要說(shuō)明的是此處的“同住人”是指非共有關(guān)系的同住人,。一個(gè)常見(jiàn)的例子是夫妻同住一間房屋，但此房屋為丈夫婚前從父母處繼承來(lái)的,，那么妻子就是本文所指的同住人,。在筆者有限的閱讀范圍內(nèi)，尚未見(jiàn)到法律規(guī)定和學(xué)者主張房屋同住人享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的,，這就不能不讓人對(duì)該制度所標(biāo)榜的“穩(wěn)定使用關(guān)系”產(chǎn)生懷疑,。承租人和其同住人都在使用著租賃房屋，法律在面對(duì)同樣的使用租賃房屋的兩個(gè)當(dāng)事人不同等對(duì)待,，違背了“同等事物為相同處理”之法律基本原則,。

拋開(kāi)上述兩個(gè)問(wèn)題不談，“穩(wěn)定使用關(guān)系”的價(jià)值追求也可通過(guò)“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”制度來(lái)實(shí)現(xiàn)?，F(xiàn)代民法已經(jīng)考慮到租賃房屋所有權(quán)人的變化可能會(huì)破壞承租人對(duì)租賃房屋的使用,，為了秩序，為了穩(wěn)定此使用關(guān)系,，法律特創(chuàng)設(shè)“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”制度來(lái)實(shí)現(xiàn)此目標(biāo),。因此，即使廢除了承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度,，承租人對(duì)租賃房屋的使用關(guān)系仍然能得到穩(wěn)定,。因此，在秩序這一目標(biāo)上,，廢除承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度是可行的,。

（二）目標(biāo)之二：效率價(jià)值

該制度的擁護(hù)者們認(rèn)為承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度具有效率價(jià)值，決定資源的有效配置,，促經(jīng)物盡其用,，節(jié)約交易成本。具體說(shuō)來(lái)1,、承租人通過(guò)行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)獲得租賃房屋的所有權(quán)后,，就不必在市場(chǎng)上尋找相同功能的房屋，從而節(jié)省了去市場(chǎng)上另尋同功能之房屋的費(fèi)用,，節(jié)約了交易成本,。2、此制度能對(duì)物之利用人起到激勵(lì)作用,，因?yàn)榛趦?yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的期待,，承租人會(huì)對(duì)租賃房屋盡最大的注意和愛(ài)好責(zé)任，從而能使物發(fā)揮處最大的效益,。3,、承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度的設(shè)立是為了是租賃房屋的所有與使用盡可能地歸于同一人，從而促進(jìn)承租人對(duì)房屋的妥善使用、維護(hù)和管理,，使得物盡其用,； 4、承租人已經(jīng)實(shí)際使用了租賃房屋,，了解租賃房屋的情況,，知道如何有效地利用該房屋；而第三人未必了解租賃房屋的情況,，如果其取得房屋所有權(quán)也不一定能有效地利用,。

不得不承認(rèn)，承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度散發(fā)著一定的效率的光芒,，但有些情況下的效率是不能作為其價(jià)值理念的（因?yàn)槠鋰?yán)重?fù)p害了生活公平）,，有些效率是可以通過(guò)其它途徑來(lái)實(shí)現(xiàn)的。現(xiàn)詳述如下：

理由1說(shuō)此制度可以節(jié)省了承租人去市場(chǎng)上另尋同功能之房屋的費(fèi)用,，如前所述,，他所節(jié)省交易成本的代價(jià)是讓第三人承擔(dān)了此交易費(fèi)用。異言之,，體現(xiàn)的效率的承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度破壞了公平原則,。因此，此效率不可取,。

理由2和理由3是從不同方面描述了租賃房屋所有人與使用人合一后帶來(lái)的效率,，不可否認(rèn)的是，這樣的確會(huì)有助于物的充分,、有效利用,。但使兩者合二為一并不一定非要通過(guò)承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度，完全可以 通過(guò)其他制度設(shè)計(jì)來(lái)實(shí)現(xiàn) ——關(guān)于這一點(diǎn),，本文第五部分將會(huì)有詳細(xì)敘述,。

理由4的“第三人未必了解租賃房屋的情況，如果其取得房屋所有權(quán)也不一定能有效地利用”過(guò)于武斷,，因?yàn)樵谑袌?chǎng)經(jīng)濟(jì)下,，市場(chǎng)會(huì)自發(fā)地合理地有效地配置資源，所以當(dāng)某商品從甲處流轉(zhuǎn)到乙處時(shí),，法律就推定該商品在乙處比在甲處更能有效地被利用,。之所以有這樣的法律推定，是出于帕累托最優(yōu)的考慮：乙之所以原意舍棄價(jià)金的所有權(quán)而去取得該商品的所有權(quán),，因?yàn)樗芨行У乩迷撋唐帆@得更多的收益,，至于事實(shí)真的是否如此，則非法律所關(guān)注,。但理由4看到了承租人和第三人在其他條件一致的情況下由于更熟悉租賃房屋而更能有效利用租賃房屋這一點(diǎn),，這是其可取之處,；但這種效率也是可以通過(guò)其它途徑來(lái)實(shí)現(xiàn)的——關(guān)于此點(diǎn),，本文第五部分將會(huì)有詳細(xì)敘述,。

如果從第三人的角度來(lái)看，我們會(huì)發(fā)現(xiàn),，承租人有效購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度蘊(yùn)含著一個(gè)巨大的不效率：將第三人拉進(jìn)來(lái),，允許其參與交易，但在其付出交易費(fèi)用后又不讓其得到其所想得到的東西,。這樣的允許第三人參與交易只是允許其參與付出,，而使其并無(wú)所獲。這種資源的浪費(fèi)是一種不效率——也正是這種不效率構(gòu)成了對(duì)第三人的不公平,，也成為廢除該制度的一個(gè)最重要的理由,。

（三）目標(biāo)之三：保護(hù)弱者

承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度的一個(gè)重要價(jià)值追求是對(duì)弱勢(shì)群體的利益的特殊保護(hù),。因?yàn)槌凶馊伺c作為所有權(quán)人的出租人的對(duì)話中通常處于弱勢(shì)地位,，其利益極易遭損害,，需要后天的規(guī)則予以支持,，承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度正是這樣的后天規(guī)則,。有學(xué)者這樣表述,，“長(zhǎng)期使用他人之物不免使承租人產(chǎn)生寄人籬下,、仰仗他人鼻息之感,，因?yàn)椤笕瞬蝗缜蠹骸?，故法律通過(guò)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度消除承租人的心理負(fù)擔(dān),。”還有人從維護(hù)社會(huì)安定的高度（其實(shí)就是保護(hù)弱者）論述,，“房屋的承租人一般都是因?yàn)闊o(wú)房住或住房十分緊張才不得已承租房屋的,，在他們承租期間房屋所有人出賣(mài)房屋，如果不允許他們?cè)谕葪l件下有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán),，就會(huì)使他們面臨住房的困難,，生活處于一種不安定的狀態(tài)，以致影響社會(huì)安定,；法律規(guī)定承租人在同等條件下享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)房屋的權(quán)利,，就可以避免這種情況不出現(xiàn)或少出現(xiàn)。

該制度創(chuàng)設(shè)之初時(shí)的承租人可能為弱者,，但現(xiàn)代社會(huì)中的租賃關(guān)系與過(guò)去的租賃關(guān)系不同,，現(xiàn)代工商社會(huì)中很難在出租人與承租人之間區(qū)分誰(shuí)為弱者了。因?yàn)楝F(xiàn)代社會(huì)很少有房地產(chǎn)公司投入大量的資金蓋房專(zhuān)門(mén)去出租,，因而也就不會(huì)出現(xiàn)新房買(mǎi)賣(mài)中的消費(fèi)者個(gè)人力量無(wú)法對(duì)抗實(shí)力雄厚的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的局面,，再說(shuō)承租人為弱者可能不太妥當(dāng)了；“產(chǎn)生寄人籬下,、仰仗他人鼻息之感”恐怕有夸張的成分,。

即使承租人為弱者,，“保護(hù)弱者”、“維護(hù)社會(huì)安定”也不能正當(dāng)化承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度,。因?yàn)槊穹ú皇巧鐣?huì)救濟(jì)法,，民法不是社會(huì)保障法，保護(hù)弱者的任務(wù)應(yīng)當(dāng)由國(guó)家承擔(dān),，“他們面臨住房的困難,，生活處于一種不安定的狀態(tài)，以致影響社會(huì)安定”的情況出現(xiàn)后,，應(yīng)當(dāng)由國(guó)家,、政府撥款蓋房讓那些面臨住房的困難、生活處于一種不安定的狀態(tài)的人免費(fèi)入住,。當(dāng)然民法在進(jìn)行制度設(shè)計(jì)時(shí) 也不妨 考慮到保護(hù)弱者,，但 前提是保障制度的正常運(yùn)轉(zhuǎn) ；遺憾的是,，承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度恰恰是侵犯出租人和第三人利益,，盡管它實(shí)現(xiàn)保護(hù)弱者的目標(biāo)——關(guān)于此點(diǎn)，前文已經(jīng)詳細(xì)敘述,。

還有,，此觀點(diǎn)有混淆主體的嫌疑。他們說(shuō)承租人為弱者,，是相對(duì)于出租人而言的,，那么為了保護(hù)弱者而創(chuàng)設(shè)的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度就只能犧牲出租人利益。如同前文所指出的,，該制度給出租人造成的的損害僅是小量的,，而給第三人造成的損害卻是巨大的。承租人和第三人相比并不是弱者,，但承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度卻通過(guò)犧牲第三人利益來(lái)優(yōu)惠承租人,，這明顯是混淆“弱者”概念所對(duì)應(yīng)的主體。

（四）目標(biāo)之四：保護(hù)依賴關(guān)系

該制度的擁護(hù)者們認(rèn)為“承租人在出租人出賣(mài)租賃房屋之前就已經(jīng)處于某種利害關(guān)系中,，這集中表現(xiàn)在承租人對(duì)租賃房屋的依賴上,。如果承租人能夠優(yōu)先他人購(gòu)得此房屋，會(huì)使這種利害關(guān)系繼續(xù)下去,，不會(huì)因被他人購(gòu)去而構(gòu)成危害或麻煩,。”況且,，“承租人對(duì)租賃房屋的依賴存在著許多特殊利益,，如承租人使用出租房屋產(chǎn)生的居住、使用投資,、與工作生活聯(lián)系等,，一旦出租人將房屋賣(mài)于他人,，這些利益就難以繼續(xù)維持?！?/p>

租賃關(guān)系的存在就一定意味著存在承租人對(duì)租賃房屋的依賴,？這恐怕要進(jìn)行類(lèi)型化分析。較長(zhǎng)時(shí)間的租賃關(guān)系也許會(huì)出現(xiàn)承租人對(duì)租賃房屋的依賴的現(xiàn)象,，但短期（如一個(gè)月）房屋租賃和不定期房屋租賃,，則就很難產(chǎn)生承租人對(duì)租賃房屋的依賴。而現(xiàn)實(shí)生活中,，隨著人口流動(dòng)加劇，解一時(shí)之需的短期房屋租賃和不定期房屋租賃情形絕非鮮見(jiàn)——從這個(gè)意義來(lái)說(shuō),，“將享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的主體限定為6個(gè)月以上的定期租賃合同的承租人”的構(gòu)想是十分科學(xué)的,。

即使承租人已經(jīng)依賴了租賃房屋，筆者認(rèn)為,，也不能就理所當(dāng)然地對(duì)該依賴進(jìn)行保護(hù),，因?yàn)樵撘蕾囄幢囟际呛侠淼摹Ｗ赓U合同是有期限的,，所以在租賃期限內(nèi)的承租人可以使用租賃房屋,，可以產(chǎn)生對(duì)租賃房屋的依賴，此依賴在合同租賃期限內(nèi)是合理的,，超出租賃期限內(nèi)的依賴就很難再說(shuō)是合理的了,，因?yàn)榇藭r(shí)他已無(wú)依賴的基礎(chǔ)（即租賃合同），此時(shí)的依賴只是由于慣性而形成,。承租人在訂立租賃合同時(shí)就應(yīng)當(dāng)考慮自己使用租賃房屋會(huì)產(chǎn)生居住,、使用投資、與工作生活聯(lián)系等特殊利益,，他就應(yīng)該據(jù)此確定一個(gè)對(duì)自己較為合適的租賃期限,；所以當(dāng)日后租賃合同期滿后，承租人這些特殊利益的喪生是當(dāng)然的結(jié)果,。這樣的依賴就不值得法律的特別保護(hù)了,。

另外，當(dāng)承租人出價(jià)沒(méi)有第三人高即不具備同等條件時(shí),，他并不能行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán),，他就得不到租賃房屋的所有權(quán)，他對(duì)租賃房屋的依賴和因此而產(chǎn)生的居住,、使用投資,、與工作生活聯(lián)系等特殊利益也就不能得到保護(hù)。但法律卻容忍了此種情形,，并不認(rèn)為這有何不妥,。這也從另一個(gè)側(cè)面說(shuō)明了承租人對(duì)租賃房屋的依賴未必都要保護(hù),。

拋開(kāi)上邊不談，單純從保護(hù)承租人的依賴的角度考慮,，也沒(méi)有必要?jiǎng)?chuàng)設(shè)承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度,，因?yàn)樽尦凶馊巳〉米赓U房屋的所有權(quán)即可實(shí)現(xiàn)此目標(biāo)?！白尦凶馊巳〉米赓U房屋的所有權(quán)”和優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度的“讓承租人較其他人優(yōu)先獲得租賃房屋的所有權(quán)”是兩回事,。本文下一部分將會(huì)敘述一種讓承租人取得租賃房屋的所有權(quán)而非讓承租人較其他人優(yōu)先獲得租賃房屋的所有權(quán)的制度。

五,、承租人先行購(gòu)買(mǎi)：一個(gè)新的制度設(shè)計(jì)

通過(guò)上述分析,，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)，承租人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)會(huì)造成損害第三人利益,、破壞公平原則等不利后果,，并且該制度的種種目標(biāo)要么可以替代要么不合理；因此廢除該制度不僅是理所當(dāng)然,，而且無(wú)后顧之憂,。但上述的“租賃房屋所有人與使用人合一”“承租人已經(jīng)實(shí)際使用了租賃房屋，了解租賃房屋的情況,，知道如何有效地利用該房屋”等的確是該制度的合理之處,，因此我們就應(yīng)該創(chuàng)設(shè)一種既能保護(hù)上述的合理之處又沒(méi)有繼承承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度弊端的新的制度。

承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度的最大不合理之處在于把第三人拉進(jìn)來(lái)允許其參與交易但在其付出交易成本后因承租人行使權(quán)利而遭受損害,，因此新的制度設(shè)計(jì)就應(yīng)該,，只讓承租人成為所有人（這樣才能達(dá)到“租賃房屋所有人與使用人合一”），而不能 輕易 讓第三人介入交易中,。在這樣的精神指導(dǎo)下,，新的制度應(yīng)當(dāng)是這樣的：

A、在房屋租賃期限內(nèi),，出租人有意出賣(mài)房屋,，他必須先告知承租人自己欲出售租賃房屋的想法；如果出租人未告知承租人而直接將租賃房屋賣(mài)于第三人的,，承租人可以主張其買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效,，且按照第三人的出價(jià)與出租人成立租賃房屋買(mǎi)賣(mài)合同，此權(quán)利為形成權(quán),。B,、承租人在接到出租人欲賣(mài)房的通知后的一定的合理期限內(nèi)必須做出自己是否準(zhǔn)備予以購(gòu)買(mǎi)的表示，此合理期限為10——15日,。C,、如果承租人表示不予購(gòu)買(mǎi)，后來(lái)的任何時(shí)間里承租人都不得主張購(gòu)買(mǎi),，出租人則可放心與第三人接觸,、協(xié)商,、訂立直至履行房屋買(mǎi)賣(mài)合同。D,、如果承租人有意購(gòu)買(mǎi)租賃房屋,，他必須立刻就與出租人進(jìn)行協(xié)商關(guān)于租賃房屋買(mǎi)賣(mài)的事宜，而出租人也不得與第三人聯(lián)系有關(guān)租賃房屋的出賣(mài)事宜,。E,、如果出租人與承租人就買(mǎi)賣(mài)租賃房屋的價(jià)格、支付方式等所有條款都協(xié)商一致從而使租賃房屋買(mǎi)賣(mài)合同成立,，那么雙方就應(yīng)當(dāng)按照合同的約定履行,。F、如果出租人未能就價(jià)格,、支付方式等條款與承租人協(xié)商一致,，此時(shí)出租人可以聯(lián)系第三人將房屋出賣(mài)于第三人，但出租人與第三人之間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同的價(jià)格必須高于承租人的出價(jià),。G、如果出租人違反價(jià)格義務(wù)低價(jià)或等價(jià)將租賃房屋出賣(mài)于第三人,，承租人可以主張其買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效且按照承第三人的出價(jià)與出租人成立租賃房屋買(mǎi)賣(mài)合同,，此權(quán)利也為形成權(quán)。

應(yīng)當(dāng)承認(rèn)的是,，此制度設(shè)計(jì)仍然不能避免出租人與第三人勾結(jié)“名義上高價(jià),，實(shí)際是低價(jià)”損害承租人利益的行為。但不能就簡(jiǎn)單地否定了此制度：1,、新的制度絕對(duì)保證出租人利益不受損害,，也沒(méi)有損害第三人的利益；由于沒(méi)有提供激勵(lì)機(jī)制,，出租人與第三人合謀損害承租人行為發(fā)生的可能性就很小,。2、出租人與第三人勾結(jié)“名義上高價(jià),，實(shí)際是低價(jià)”目的是為了不讓承租人獲得租賃房屋的所有權(quán),，而此制度設(shè)計(jì)就是在廢除承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度后仍實(shí)現(xiàn)“租賃房屋所有人與使用人合一”的效率價(jià)值的；兩者目的上的沖突就表明了任何以“租賃房屋所有人與使用人合一”為價(jià)值追求的制度都不可能解決出租人與第三人合謀損害承租人行為的問(wèn)題,。

相反的是,，新的制度具有以下優(yōu)點(diǎn)：1、它強(qiáng)制出租人在和第三人接觸前就與想購(gòu)買(mǎi)租賃房屋的承租人就買(mǎi)賣(mài)租賃房屋進(jìn)行協(xié)商,，從而保證在同等條件下承租人優(yōu)先獲得租賃房屋的所有權(quán),，使得租賃房屋所有人與使用人合二為一，從而實(shí)現(xiàn)了效率價(jià)值,。2,、它使承租人承擔(dān)了交易（即買(mǎi)賣(mài)租賃房屋）所必需的交易成本,，不再轉(zhuǎn)嫁到第三人身上，體現(xiàn)了民法上的公平原則,。3,、它把第三人介入的時(shí)間限定在承租人未能與出租人協(xié)商一致之后，這樣一來(lái),，第三人從事交易之時(shí)再也不用擔(dān)心優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的行使從而使自己的努力白廢,，從而促進(jìn)了當(dāng)事人的交易信心，促進(jìn)商品流通,。4,、出租人在與第三人協(xié)商買(mǎi)賣(mài)租賃房屋之時(shí)因沒(méi)有了承租人的權(quán)利主張，也減少了限制,，也就不會(huì)出現(xiàn)第三人故意壓價(jià)或出租人故意空著房屋不出租等損害出租人利益的現(xiàn)象,，保護(hù)了出租人的利益?？傊?，該制度設(shè)計(jì)既保證了房屋承租人獲得租賃房屋的所有權(quán)又讓第三人總是在承租人退出之后才出現(xiàn)，避免了原制度的不公平,、不效率等缺陷,。

六、結(jié)語(yǔ)

經(jīng)由上述分析,，我們可以發(fā)現(xiàn),，承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度存在的主要價(jià)值在于效率。但有的學(xué)者研究發(fā)現(xiàn),，“從先買(mǎi)權(quán)制度產(chǎn)生發(fā)展的歷史看,，其產(chǎn)生的理由不是為了物的價(jià)值的充分發(fā)揮，也并非出于經(jīng)濟(jì)秩序的考慮,?！比绻慕Y(jié)論是正確的話，該制度的“歷久而彌堅(jiān),，愈千年而不衰”并不能正當(dāng)化其本身,。

況且，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,，國(guó)外關(guān)于優(yōu)（先）買(mǎi)權(quán)的規(guī)定,，有加以限制的趨勢(shì)，制定在后的法典相對(duì)于制定在前的法典在優(yōu)（先）買(mǎi)權(quán)制度的適用范圍有明顯的限制,。再加上本文的上述理由,；因此筆者有信心展望，若干年后，世界各國(guó)的立法和學(xué)說(shuō)徹底肅殺承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度,，取而代之的是承租人先行購(gòu)買(mǎi),、承租人與第三人不同時(shí)出現(xiàn)的制度。