房屋租賃是日常生活最常見(jiàn)合同,，但房屋租賃產(chǎn)生的糾紛也越來(lái)越多,。今天我們就來(lái)聊聊與租房有關(guān)的法律知識(shí)。

1租房需簽訂書(shū)面的租賃合同　

根據(jù)我國(guó)《合同法》的規(guī)定,，租賃期限六個(gè)月以上的,，應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式,。當(dāng)事人未采用書(shū)面形式的，視為不定期租賃,。也就是說(shuō),，如果口頭約定租賃期限為六個(gè)月以上而沒(méi)有簽訂書(shū)面合同，口頭約定的租賃期限則視為不成立,，只能認(rèn)為不定期租賃,。因此租房最好簽訂書(shū)面的租賃合同，明確雙方的權(quán)利義務(wù),。

2租賃最長(zhǎng)期限為二十年根據(jù)我國(guó)《合同法》的規(guī)定,，租賃期限不得超過(guò)二十年。超過(guò)二十年的,，超過(guò)部分無(wú)效,。租賃期間屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同,，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過(guò)二十年,。3房屋裝飾裝修的處理《房屋租賃解釋》根據(jù)房屋的裝飾裝修是否經(jīng)出租人同意、租賃合同是否有效,、裝飾裝修是否形成附合,，適用完全不同的處理規(guī)則：1）.承租人未經(jīng)出租人同意裝飾裝修的費(fèi)用，由承租人負(fù)擔(dān),，出租人有權(quán)請(qǐng)求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失,。

2）. 承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃合同無(wú)效時(shí),，未形成附合的裝飾裝修物,，出租人同意利用的，可折價(jià)歸出租人所有,；不同意利用的,，可由承租人拆除。因拆除造 成房屋毀損的,，承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。已形成附合的裝飾裝修物,，出租人同意利用的,，可折價(jià)歸出租人所有；不同意利用的,，由雙方各自按照導(dǎo)致合同無(wú)效的過(guò)錯(cuò)分 擔(dān)現(xiàn)值損失,。

3）.承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿或者合同解除時(shí),，除當(dāng)事人另有約定外,，未形成附合的裝飾裝修物,，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的,，承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀,。

4）.承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，合同解除時(shí),，雙方對(duì)已形成附合的裝飾裝修物的處理沒(méi)有約定的,，按照下列情形分別處理：　　

(1)因出租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人有權(quán)請(qǐng)求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失,；　　

(2)因承租人違約導(dǎo)致合同解除,，承租人無(wú)權(quán)請(qǐng)求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失。但出租人同意利用的,，應(yīng)在利用價(jià)值范圍內(nèi)予以適當(dāng)補(bǔ)償,；　

(3)因雙方違約導(dǎo)致合同解除，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失,，由雙方根據(jù)各自的過(guò)錯(cuò)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任,；　

(4)因不可歸責(zé)于雙方的事由導(dǎo)致合同解除的，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失,，由雙方按照公平原則分擔(dān),。

5）.承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿時(shí),，承租人無(wú)權(quán)請(qǐng)求出租人補(bǔ)償附合裝飾裝修費(fèi)用的,，但當(dāng)事人另有約定的除外。

4房屋擴(kuò)建的處理《房屋租賃解釋》在對(duì)待房屋擴(kuò)建問(wèn)題上同樣依據(jù)房屋擴(kuò)建是否經(jīng)出租人同意,、是否辦理合法建設(shè)手續(xù)適用不同的規(guī)則：

1）.承租人未經(jīng)出租人同意擴(kuò)建發(fā)生的費(fèi)用,，由承租人負(fù)擔(dān)，出租人有權(quán)請(qǐng)求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失,。

2）. 承租人經(jīng)出租人同意擴(kuò)建,，但雙方對(duì)擴(kuò)建費(fèi)用的處理沒(méi)有約定的，按照下列情形分別處理：　

(1)辦理合法建設(shè)手續(xù)的,，擴(kuò)建造價(jià)費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān);　

(2)未辦理合法建設(shè)手續(xù)的,，擴(kuò)建造價(jià)費(fèi)用由雙方按照過(guò)錯(cuò)分擔(dān)。因此,，承租人如需對(duì)房屋進(jìn)行擴(kuò)建,，應(yīng)當(dāng)經(jīng)出租人同意并辦理合法建設(shè)手續(xù)，同時(shí)在租賃合同中明確約定擴(kuò)建費(fèi)用由誰(shuí)承擔(dān),。

5租金的訴訟時(shí)效租賃合同是繼續(xù)性合同,，其租金的訴訟時(shí)效是按每一個(gè)支付周期分別計(jì)算的，承租人應(yīng)當(dāng)按照合同約定的期限支付租金,。對(duì)支付期限沒(méi)有約定或者約定不明確,，依照合同法第六十一條的規(guī)定仍不能確定,，租賃期間不滿一年的，應(yīng)當(dāng)在租賃期間屆滿時(shí)支付,；租賃期間一年以上的,，應(yīng)當(dāng)在每屆滿一年時(shí)支付，剩余期間不滿一年的,，應(yīng)當(dāng)在租賃期間屆滿時(shí)支付,。因此，如果承租人未能在上述支付期限內(nèi)支付租金,，出租人應(yīng)當(dāng)及時(shí)催告或者提起訴訟,，以免超過(guò)一年的訴訟時(shí)效，無(wú)法得到法律的保護(hù),。

6優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的行使與限制優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)糾紛一直是實(shí)踐中的難點(diǎn)問(wèn)題,。

《房屋租賃解釋》對(duì)承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的適用情形作了進(jìn)一步限制，明確下列情形承租人無(wú)權(quán)主張優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)房屋：

1）. 房屋共有人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的,；

2）. 出租人將房屋出賣(mài)給近親屬,，包括配偶、父母,、子女,、兄弟姐妹、祖父母,、外祖父母,、孫子女、外孫子女的,；

3）. 出租人履行通知義務(wù)后,，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購(gòu)買(mǎi)的；

4）. 第三人善意購(gòu)買(mǎi)租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的,?！?/p>

如不存在上述情形的，出租人出賣(mài)租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)情形的,，承租人如何尋求救濟(jì)?《房屋租賃解釋》明確 規(guī)定,，承租人不能以此為由請(qǐng)求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。

事實(shí)上,，出租人與第三人簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效與否,，與承租人能否優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)房屋無(wú)關(guān)。即使出租人與第三人簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效,，只要第三人并非善意購(gòu)買(mǎi)出租房屋或者尚未變更登記至第三人名下，承租人均有權(quán)主張優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)房屋,。否則,， 承租人只能向出租人主張賠償損失,。

Vivian我們來(lái)總結(jié)一下，房屋租賃糾紛的解決與維權(quán),，首先要按照合同的約定行事,。合同約定不明或合同違法與合同無(wú)效時(shí)，則需要按法律,、法規(guī),、傳統(tǒng)慣例、公平原則以及大眾認(rèn)可的公序良俗來(lái)推定與評(píng)判是非與責(zé)任后果,。為了避免糾紛,，建議租賃雙方訂立詳細(xì)的租房合同，明確雙方的權(quán)利與義務(wù)