就目前來看，盡管營改增中對房地產(chǎn)預(yù)售并沒有規(guī)定需要開具發(fā)票,，但由于各個地方的銀行等對預(yù)售房貸款所需要的資料不盡相同,，許多地方需要預(yù)售發(fā)票才能辦理按揭貸款，因此,，收取預(yù)售款開具發(fā)票是企業(yè)和購房者所需,，更是購房者已經(jīng)支付部分房款的雙方最佳依據(jù)選擇。

一,、開具發(fā)票的政策規(guī)定

1,、根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)稅收征收管理事項的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第23號）第四條增值稅發(fā)票開具規(guī)定，（三）提供建筑服務(wù),，納稅人自行開具或者稅務(wù)機關(guān)代開增值稅發(fā)票時,，應(yīng)在發(fā)票的備注欄注明建筑服務(wù)發(fā)生地縣（市、區(qū)）名稱及項目名稱,。（四）銷售不動產(chǎn),，納稅人自行開具或者稅務(wù)機關(guān)代開增值稅發(fā)票時，應(yīng)在發(fā)票“貨物或應(yīng)稅勞務(wù),、服務(wù)名稱”欄填寫不動產(chǎn)名稱及房屋產(chǎn)權(quán)證書號碼（無房屋產(chǎn)權(quán)證書的可不填寫）,，“單位”欄填寫面積單位，備注欄注明不動產(chǎn)的詳細地址,。

2,、按照營業(yè)稅暫行條例規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時間的規(guī)定繳納營業(yè)稅的部分，屬于營業(yè)稅應(yīng)稅范圍,，不得開具增值稅專用發(fā)票,。

3、不動產(chǎn)預(yù)售中預(yù)繳稅款屬于預(yù)繳行為,，不得開具增值稅專用發(fā)票,。

二、對房地產(chǎn)預(yù)售和銷售開票的思考

1,、關(guān)于預(yù)售款大于實際銷售款,，需要退部分房款的處理

這里需要考慮三種特殊情況：

（1）預(yù)售款全部是營改增實施之日前收取的，也就是說全部已經(jīng)按規(guī)定繳納了營業(yè)稅的，則不屬于征收增值稅的范圍,，發(fā)生退款的（包括退房全額退款和實測面積縮小退部分房款）,，則建議開具紅字增值稅普通發(fā)票（建議使用兩聯(lián)），按零稅率開具發(fā)票,，票面銷售額負數(shù)與退款的營業(yè)稅的銷售額一致,，便于付款單位入帳處理。同時,，應(yīng)在發(fā)票備注欄注明“此銷售額已交繳營業(yè)稅退房款”,，并備注上營業(yè)稅的完稅憑證號。企業(yè)據(jù)以向地稅機關(guān)辦理退回營業(yè)稅手續(xù),。在納稅申報時,，因發(fā)票金額自動采集，造成申報銷售自動采入該發(fā)票金額,，因此,，企業(yè)在納稅申報時，可在增值稅納稅申報表附表一“未開具發(fā)票銷售額”欄正數(shù)沖減,，使申報平衡,。

（2）預(yù)售款既有地稅營業(yè)稅部分，又有國稅增值稅部分,，因面積或者計算錯誤等原因,，需要退還部分房款，并且所退房款小于增值稅價稅合計數(shù)的,，建議采用增值稅普通發(fā)票紅沖,，使用相同的適用稅率或者征收率。納稅申報正常進行,。

（3）預(yù)售款既有地稅營業(yè)稅部分,，又有國稅增值稅部分，因面積或者計算錯誤等原因,，需要退還部分房款，并且所退房款大于增值稅價稅合計數(shù)的,，建議分兩部分紅沖：首先對國稅增值稅部分的發(fā)票進行全額沖銷,，剩余的退房款由于屬于繳納營業(yè)稅部分，因此,，可以參照第（1）條的方法,，采用按零稅率紅沖的辦法開具發(fā)票。企業(yè)根據(jù)此零稅率增值稅普通發(fā)票,，向地稅機關(guān)辦理退回營業(yè)稅手續(xù),。企業(yè)在納稅申報時，可在增值稅納稅申報表附表一“未開具發(fā)票銷售額”欄對零稅率部分用正數(shù)沖減，使申報平衡,。

2,、簡化預(yù)售開票與申報的建議

就目前來看，由于各個地方的銀行等對預(yù)售房貸款所需要的資料不盡相同,，許多地方需要預(yù)售發(fā)票才能辦理按揭貸款,，因此，收取預(yù)售款開具發(fā)票是企業(yè)和購房者所需,，更是購房者已經(jīng)支付部分房款的雙方最佳依據(jù)選擇,。同時，由于預(yù)售款需要預(yù)繳增值稅,，也有必要采用發(fā)票管理的辦法,。因此，建議最好的辦法是在現(xiàn)有兩聯(lián)增值稅普通發(fā)票的基礎(chǔ)上,，規(guī)定增值稅普通發(fā)票的新種類,，專門用于房地產(chǎn)收取預(yù)售款時開具。同時,，對這部分發(fā)票進行特殊的信息采集處理,，自動不采集到增值稅納稅申報表附列資料（一）中（即與應(yīng)申報銷售額撇開），不需要對這部分發(fā)票的開具金額進行特殊化的處理,。對預(yù)售款發(fā)票開具的金額自動采集到房地產(chǎn)的《增值稅預(yù)繳稅款表》,，實行預(yù)售款預(yù)繳與納稅申報的發(fā)票信息數(shù)據(jù)的自動采集。

在實現(xiàn)這一步之前,，也可以對預(yù)售款開具發(fā)票采用一正一負同時開具的辦法（對沖的發(fā)票全份保留,，適用聯(lián)在正式交房結(jié)算開具總銷售發(fā)票時收回），從而解決納稅申報時通過增值稅納稅申報表附表一“未開具發(fā)票銷售額”欄認為調(diào)節(jié)的弊端,。對于正式交房結(jié)算時開具的總銷售發(fā)票,，對于同時存在營業(yè)稅和增值稅的，可以采用兩行開具的方式進行（即一行按照適用稅率或者征收率開具增值稅部分,，另一行采用零稅率開具營業(yè)稅部分）,。如上操作，既可以解決開票與申報的矛盾,，又解決發(fā)票與財務(wù)的矛盾,。

（本文僅代表個人觀點，供業(yè)務(wù)交流使用,，在實際操作中需要根據(jù)當?shù)囟悇?wù)機關(guān)的規(guī)定執(zhí)行）