胡嵐

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房屋預(yù)售階段,，由于增值稅的納稅義務(wù)沒(méi)有發(fā)生,，從法理上來(lái)說(shuō),，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到預(yù)收款時(shí)開具收據(jù)就可以,，而不用開具發(fā)票,。但由于購(gòu)房人向有關(guān)單位辦理銀行及公積金按揭貸款,、辦理抵押登記,、申請(qǐng)購(gòu)房補(bǔ)貼時(shí)均需提供發(fā)票,。因此在預(yù)售階段，根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第53號(hào)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增試點(diǎn)若干征管問(wèn)題的公告》（8月18日頒布）中規(guī)定,，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在收到預(yù)收款時(shí),，向購(gòu)房者開具增值稅普通發(fā)票，使用“未發(fā)生銷售行為的不征稅項(xiàng)目”編碼,，發(fā)票稅率欄應(yīng)填寫“不征稅”,。

那么在交房時(shí)，對(duì)開出的預(yù)收款發(fā)票如何處理呢,？這個(gè)又成了困擾財(cái)務(wù)人員的頭疼問(wèn)題,。由于國(guó)家層面沒(méi)有一個(gè)統(tǒng)一的規(guī)定，因此各地稅務(wù)機(jī)關(guān)在執(zhí)行中也存在不同的做法,。筆者比較認(rèn)同的做法為：正式交易完成時(shí),，對(duì)預(yù)收款時(shí)開具的增值稅普通發(fā)票予以沖紅，收回原發(fā)票,，同時(shí)開具全額的增值稅發(fā)票,。目前采取此種做法的稅務(wù)機(jī)關(guān)如下：

青島國(guó)稅：按照有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目,，應(yīng)在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅,。2016年5月1日以后，為保證不影響購(gòu)房者正常業(yè)務(wù)辦理,，允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在收到預(yù)收款時(shí),，向購(gòu)房者開具增值稅普通發(fā)票，待正式交易完成時(shí)，對(duì)預(yù)收款時(shí)開具的增值稅普通發(fā)票予以沖紅,，收回原發(fā)票,，同時(shí)開具全額的增值稅發(fā)票。

海南國(guó)稅：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在收到商品房預(yù)收款時(shí),，不確認(rèn)該筆收入,，不進(jìn)行納稅申報(bào)。購(gòu)房者需要發(fā)票的,，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可開具零稅率增值稅普通發(fā)票給購(gòu)房者,，申報(bào)時(shí)出現(xiàn)票表比對(duì)不符的情況可前往辦稅服務(wù)大廳進(jìn)行異常清卡處理。交房時(shí),，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要確認(rèn)收入,，且必須先將已經(jīng)開具的零稅率增值稅普通發(fā)票全部沖紅后，再按照商品房全款開具發(fā)票,，并進(jìn)行納稅申報(bào),。

寧波國(guó)稅：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅人銷售房產(chǎn)預(yù)收購(gòu)房款時(shí)，可開具增值稅普通發(fā)票,；房產(chǎn)交付時(shí),，收回預(yù)收款時(shí)開具的增值稅普通發(fā)票并沖紅，同時(shí)開具全額的增值稅發(fā)票,。購(gòu)房者需要增值稅專用發(fā)票的,，可按規(guī)定開具全額的增值稅專用發(fā)票。

湖南國(guó)稅：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到預(yù)收款時(shí),，可選擇以下兩種方式處理：一是可開具納稅人自制的預(yù)收款收款收據(jù),；二是在收到預(yù)收款時(shí)可開具增值稅普通發(fā)票，并在發(fā)票備注欄注明“預(yù)收款”,，稅率選擇0,。無(wú)論納稅人開具自制收據(jù)還是增值稅普通發(fā)票，收取的預(yù)收款收入均應(yīng)按規(guī)定預(yù)繳稅款,，并填報(bào)《增值稅預(yù)繳稅款表》,，但不填列《增值稅納稅申報(bào)表》及其附列資料。正式交易完成或全額繳納房款時(shí),，納稅人應(yīng)根據(jù)最終的實(shí)際交易金額重新全額開具增值稅發(fā)票,，并按規(guī)定進(jìn)行納稅申報(bào)。對(duì)預(yù)收房款時(shí)開具的增值稅普通發(fā)票,，納稅人可選擇在發(fā)票管理新系統(tǒng)中進(jìn)行沖紅,，沖紅時(shí)開具的紅字發(fā)票金額不在《增值稅納稅申報(bào)表》及其附列資料中填列。

內(nèi)蒙古國(guó)稅：營(yíng)改增后,，為保證不影響購(gòu)房者正常業(yè)務(wù)辦理,，在總局沒(méi)有具體規(guī)定之前,，暫允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在收到預(yù)收款時(shí)，向購(gòu)房者開具增值稅普通發(fā)票,，在“貨物或應(yīng)稅勞務(wù),、服務(wù)名稱”欄填寫不動(dòng)產(chǎn)名稱房號(hào)并標(biāo)明“預(yù)收款（預(yù)收 %）”字樣，數(shù)量單價(jià)可不填寫,，備注欄中須詳細(xì)注明不動(dòng)產(chǎn)的詳細(xì)地址,、房款全款等相關(guān)信息。待正式交易完成時(shí),，對(duì)預(yù)收款時(shí)開具的增值稅普通發(fā)票予以沖紅,，同時(shí)開具全額的增值稅發(fā)票,。

福建廈門國(guó)稅《12366營(yíng)改增熱點(diǎn)問(wèn)題（十四）》根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第53號(hào)第九條第（十一）項(xiàng)的規(guī)定,，升級(jí)后的《商品和服務(wù)稅收分類與編碼(試行)》中的分類編碼增加6“未發(fā)生銷售行為的不征稅項(xiàng)目”，其中下設(shè)有602“銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)收款”,。上述情況中,，企業(yè)收到預(yù)收款，已開具稅率欄為“不征稅”的增值稅普通發(fā)票,，后續(xù)收到余款,，應(yīng)將原開具的增值稅普通發(fā)票收回紅沖，再開具全額的增值稅普通發(fā)票或者增值稅專用發(fā)票,。

實(shí)務(wù)中,，也有的地方稅務(wù)部門認(rèn)為收到預(yù)收款時(shí)開具的本就是不征稅的發(fā)票，無(wú)需收回,，也無(wú)需沖紅,。持此規(guī)定的有北京國(guó)稅、河南國(guó)稅,。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在預(yù)售階段開具的雖然是預(yù)收款性質(zhì)的不征稅發(fā)票,，但從法理的角度來(lái)說(shuō)，它還是屬于發(fā)票的范疇,。因此如果在交房的時(shí)候不對(duì)原來(lái)的增值稅普通發(fā)票進(jìn)行沖紅,，而開具全額的正式的增值稅發(fā)票，就會(huì)造成重復(fù)開票的問(wèn)題,。因此必須要對(duì)預(yù)收款發(fā)票進(jìn)行沖紅后再開具全額的正式的增值稅發(fā)票,，這樣才符合發(fā)票開具的規(guī)定。

因此個(gè)人觀點(diǎn),，在正式交房時(shí),，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須要對(duì)原來(lái)開具的增值稅預(yù)收款不征稅的普通發(fā)票進(jìn)行沖紅，然后在開具正式的全額增值稅發(fā)票（增值稅普通發(fā)票或者增稅專用發(fā)票）,。

來(lái)源：中道財(cái)稅

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