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2016-05-06 中國不動產(chǎn)8評  國土資源部地籍管理司（不動產(chǎn)登記局）司長（局長） 冷宏志／文 2016年1月1日，《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》（以下簡稱《細則》）正式發(fā)布實施,。這是我國不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度建設(shè)的又一關(guān)鍵節(jié)點,，也是現(xiàn)代法治國家發(fā)展的重要一步。這標志著我國以《物權(quán)法》為統(tǒng)領(lǐng),、以《不動產(chǎn)登記暫行條例》為核心,、以《細則》等配套規(guī)章規(guī)范為支撐的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度體系基本形成，為不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的全面實施提供了充分的制度依據(jù)和堅實的法治保障,。 《細則》立足于落實《不動產(chǎn)登記暫行條例》,，圍繞實現(xiàn)登記機構(gòu)、登記簿冊,、登記依據(jù)和信息平臺“四統(tǒng)一”,，著力從規(guī)范不動產(chǎn)登記行為、細化不動產(chǎn)登記制度,、方便群眾辦理不動產(chǎn)登記,、保護權(quán)利人合法權(quán)益等四個方面，對不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度進行了豐富,、細化和完善,。 ┃ 著力規(guī)范不動產(chǎn)登記行為 “無規(guī)矩不成方圓”，《細則》通過規(guī)定登記機構(gòu)應當做什么,、不應當做什么,，給登記機構(gòu)及其人員定紀律、立規(guī)矩,，規(guī)范登記行為,，保證登記質(zhì)量。 一是嚴格登記審核,，確保登記結(jié)果準確,。《細則》從查驗,、實地查看,、公告等環(huán)節(jié)嚴把登記審核關(guān)。要求登記機構(gòu)對申請材料的一致性,、準確性和齊全性進行查驗,，對建筑物首次登記,、在建建筑物抵押登記、不動產(chǎn)滅失注銷登記等進行實地查看,，對政府組織的集體土地所有權(quán)登記,、涉及農(nóng)村不動產(chǎn)的首次登記等要進行公告，并明確了公告的時間,、內(nèi)容和要求,。 二是嚴格登記發(fā)證，確保登記程序正當,?！都殑t》明確了依囑托登記程序，規(guī)定對于人民法院,、人民檢察院,、公安機關(guān)和人民政府根據(jù)生效法律文書或者決定要求登記機構(gòu)辦理登記的，登記機構(gòu)可以直接辦理,。明確了依職權(quán)登記程序,，規(guī)定登記簿記載有錯誤,，當事人逾期不辦理更正登記的,，登記機構(gòu)可以依法更正。要求登記機構(gòu)根據(jù)登記簿,，填寫,、核發(fā)不動產(chǎn)權(quán)屬證書或者登記證明，并明確了發(fā)放證書和證明的情形,。 三是嚴格登記資料管理,，確保登記信息安全?！都殑t》要求登記機構(gòu)配備專門的不動產(chǎn)登記電子存儲設(shè)施,，采取信息網(wǎng)絡(luò)安全防護措施，保證電子數(shù)據(jù)安全,，并不得擅自復制或者篡改登記簿信息,。要求登記機構(gòu)采取措施保障登記信息安全，建立登記資料管理制度以及信息安全保密制度,，建設(shè)符合安全保護標準的存放場所,。用“科技+制度”為不動產(chǎn)登記信息裝上“安全閥門”,確保信息絕對安全。 四是嚴格登記信息查詢,，確保查詢依法依規(guī)開展,。《細則》分別規(guī)定了登記資料查詢和不予查詢的情形,。要求登記機構(gòu)對符合規(guī)定的查詢申請要當場提供,，不能當場提供的,，要在5日內(nèi)提供。查詢?nèi)艘髲椭频怯涃Y料或者出具查詢結(jié)果證明的,，登記機構(gòu)應當提供,。對于《細則》列舉的查詢主體不符合規(guī)定、查詢目的不合法等不予查詢的情形,，登記機構(gòu)應不予查詢,，并書面告知理由。 五是嚴格登記人員管理,，確保登記行為規(guī)范,。《細則》明確了不動產(chǎn)登記人員的專業(yè)要求和行為規(guī)范,。要求承擔登記審核登簿的工作人員應當熟悉相關(guān)法律法規(guī),，具備與其崗位相適應的不動產(chǎn)登記等方面的專業(yè)知識。要求登記人員不得對符合條件的登記申請不予登記或者對不符合條件的予以登記,，不得擅自復制,、篡改、毀損,、偽造登記簿,，不得泄露登記信息，不得違規(guī)拒絕登記查詢,，不得強制要求更換新證,，否則將承擔相應的法律責任。 ┃ 著力細化不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度 在不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度建設(shè)中,，制度的細化和可操作性尤為重要,。《細則》以不動產(chǎn)權(quán)利為主線,、以登記類型為輔線,，在制度落細落實上下功夫，使不動產(chǎn)登記各項制度能夠更好落地實施,。 一是細化了跨行政區(qū)域和特殊類型不動產(chǎn)的登記辦法,。《細則》規(guī)定,，協(xié)商辦理或者接受指定辦理跨縣級行政區(qū)域不動產(chǎn)登記的,，應當在登記完畢后將登記結(jié)果告知不動產(chǎn)所跨區(qū)域的其他登記機構(gòu)。明確了國務(wù)院確定的重點國有林區(qū)的森林,、林木和林地,，國務(wù)院批準的項目用海、用島,，中央國家機關(guān)使用的國有土地等不動產(chǎn)以及軍隊不動產(chǎn)等四種特殊不動產(chǎn)的登記規(guī)則,。 二是明確了不動產(chǎn)單元的概念和不動產(chǎn)登記簿的編成原則,。《細則》對不動產(chǎn)單元做了界定,，是指權(quán)屬界線封閉且具有獨立使用價值的空間,。規(guī)定登記簿以宗地或者宗海為單位編成，一宗地或者一宗海范圍內(nèi)的全部不動產(chǎn)單元編入一個不動產(chǎn)登記簿,，確立了登記簿的編制方法,。 三是明確了各種不動產(chǎn)登記類型的適用情形?！都殑t》對不動產(chǎn)首次登記,、轉(zhuǎn)移登記、變更登記,、注銷登記以及預告登記,、異議登記、更正登記,、查封登記等八種登記類型的適用情形進行了概括性的列舉,，并對辦理各種登記類型的登記需要提交的材料和具體程序作了詳細規(guī)定，便于申請人和登記機構(gòu)快速開展有關(guān)登記工作,。 四是明確了各種不動產(chǎn)權(quán)利首次,、轉(zhuǎn)移、變更和注銷登記的情形以及應當提交的材料,?！都殑t》對如何辦理集體土地所有權(quán),、國有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán),、宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)、集體建設(shè)用地使用權(quán)及建筑物構(gòu)筑物所有權(quán),、土地承包經(jīng)營權(quán),、海域使用權(quán)以及地役權(quán)、抵押權(quán)等不動產(chǎn)權(quán)利的登記作了全面而細致的規(guī)定,。這些規(guī)定為辦理相關(guān)登記提供了操作依據(jù),。 五是明確了不動產(chǎn)登記信息查詢的主體及程序?！都殑t》將登記信息查詢的主體限定在權(quán)利人,、利害關(guān)系人以及有關(guān)國家機關(guān)，對利害關(guān)系人的范圍作了細化,，明確因不動產(chǎn)交易,、繼承、訴訟等涉及的利害關(guān)系人可以申請查詢登記信息,，有關(guān)國家機關(guān)查詢登記信息必須是依法處理有關(guān)事項或者執(zhí)行公務(wù)需要,。并對查詢登記信息的場所,、程序以及應當提交的材料作了細化規(guī)定，為開展登記信息查詢工作提供了操作規(guī)范,。 ┃ 著力方便群眾辦理不動產(chǎn)登記 方便企業(yè)和群眾辦理登記是不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度建設(shè)的重要出發(fā)點,，《細則》通過規(guī)定代為申請、申請材料及其獲取方式,、補證換證程序等內(nèi)容,，簡化優(yōu)化登記服務(wù)流程，切實做到便民利民,。 一是明確了不動產(chǎn)登記代為申請,，滿足各方登記需要?！都殑t》規(guī)定無民事行為能力人,、限制民事行為能力人申請不動產(chǎn)登記的，由其監(jiān)護人代為申請,；當事人可以委托他人代為申請不動產(chǎn)登記,。這樣有效解決了申請人由于行為能力不足或者時間空間條件限制不能親自到場辦理登記的問題。 二是合理確定申請登記材料,，減輕群眾負擔,。《細則》針對不動產(chǎn)權(quán)利的各種登記類型,，分別規(guī)定了應當提交的申請材料,。同時，簡化證明,、蓋章環(huán)節(jié),，避免將沒有法律法規(guī)依據(jù)、也確無必要的各種證明納入申請登記材料,，減輕群眾申請登記的“證明負擔”,。 三是做好與公證制度的銜接，尊重人民意愿,?！都殑t》針對自然人處分不動產(chǎn)，委托他人申請登記,，以及因繼承,、受遺贈取得不動產(chǎn)等情況，規(guī)定當事人可以按照規(guī)定的方式或者提供規(guī)定的材料自主辦理,，也可以提供經(jīng)公證的材料,，具體由當事人自由選擇，不搞“一刀切”。 四是政府組織的涉及農(nóng)村不動產(chǎn)登記,，登記材料由政府組織獲取,。為保護廣大農(nóng)民合法權(quán)益，《細則》規(guī)定市,、縣人民政府可以根據(jù)情況組織開展集體土地所有權(quán),、宅基地使用權(quán)、集體建設(shè)用地使用權(quán),、土地承包經(jīng)營權(quán)的首次登記,，所需權(quán)屬來源、調(diào)查材料由政府有關(guān)部門組織獲取,，減輕農(nóng)民負擔,。 五是通過部門間信息共享和業(yè)務(wù)協(xié)同，避免材料重復提交,?！都殑t》規(guī)定登記機構(gòu)應當加強登記信息化建設(shè)，做好信息服務(wù)工作,。不動產(chǎn)登記機構(gòu)與交易機構(gòu)要建立登記信息與交易信息互聯(lián)共享機制,，確保業(yè)務(wù)銜接，做到“信息多跑腿,、群眾少奔波”,，實現(xiàn)能夠通過實時互通共享取得的信息，無需申請人重復提交,。 六是簡化換證補證程序,，降低補證成本?！都殑t》規(guī)定不動產(chǎn)權(quán)屬證書或者登記證明污損,、破損的，當事人可以申請換證,。不動產(chǎn)權(quán)屬證書或者登記證明遺失,、滅失申請補發(fā)的，由登記機構(gòu)在門戶網(wǎng)站上刊發(fā)遺失聲明15個工作日后,，予以補發(fā)。改變了過去需要當事人在報刊媒體上刊登遺失聲明后方可補證的做法,，減輕了群眾辦證成本,。 ┃ 著力保護權(quán)利人合法權(quán)益 “有恒產(chǎn)者有恒心”，不動產(chǎn)登記制度的根本目的就是確定不動產(chǎn)物權(quán)的歸屬和內(nèi)容,，保護權(quán)利人的合法財產(chǎn)權(quán),。《細則》通過確立權(quán)利主體一致原則,、維護共有權(quán)人合法權(quán)益,、滿足新的產(chǎn)權(quán)保護訴求,、堅持證書“不變不換”等，切實實現(xiàn)合法不動產(chǎn)物權(quán)的嚴格保護,。 一是堅持權(quán)利主體一致原則,，做到權(quán)利一體保護。在總結(jié)實踐經(jīng)驗的基礎(chǔ)上,，《細則》規(guī)定房屋等建筑物,、構(gòu)筑物和森林、林木等定著物應當與其所依附的土地,、海域一并登記,，保持權(quán)利主體一致。明確處分建設(shè)用地使用權(quán),、海域使用權(quán)的,，該土地、海域上的建筑物,、構(gòu)筑物一并處分,；處分建筑物、構(gòu)筑物的,，該建筑物,、構(gòu)筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)、海域使用權(quán)一并處分,。以建設(shè)用地使用權(quán)以及全部或者部分在建建筑物設(shè)定抵押的,，應當一并申請建設(shè)用地使用權(quán)以及在建建筑物抵押權(quán)的登記。 二是確認共有權(quán)人合法權(quán)益,，保護共有產(chǎn)權(quán),。不動產(chǎn)共有是實踐中極為普遍存在的一種權(quán)利狀態(tài)，也極容易被忽視,?！都殑t》加強了這方面的保護力度，規(guī)定除共有人另有約定外,，處分共有不動產(chǎn)申請登記的,，應當經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人共同申請。要求申請人辦理房屋所有權(quán)首次登記時,，要將建筑區(qū)劃內(nèi)依法屬于業(yè)主共有的道路,、綠地、其他公共場所,、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房及其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并申請登記為業(yè)主共有,。 三是滿足新的產(chǎn)權(quán)保護訴求，做到權(quán)利保護更加全面。針對農(nóng)民集中居住等新農(nóng)村建設(shè)新情況,，《細則》明確申請宅基地等集體土地上的建筑物區(qū)分所有權(quán)登記的,，具體程序參照國有建設(shè)用地使用權(quán)及建筑物區(qū)分所有權(quán)的規(guī)定辦理。為加強國有農(nóng)用地,、國有未利用地的保護,，《細則》明確以承包經(jīng)營以外的合法方式使用國有農(nóng)用地的國有農(nóng)場、草場,，以及使用國家所有的水域,、灘涂等農(nóng)用地進行農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，申請國有農(nóng)用地的使用權(quán)登記的,，國有農(nóng)場,、草場申請國有未利用地登記的，參照有關(guān)規(guī)定辦理,?！都殑t》還為開展不動產(chǎn)信托登記預留空間，支持不動產(chǎn)金融創(chuàng)新,。 四是明確原有證書繼續(xù)有效,，權(quán)利不變動、證書不更換,?！都殑t》施行前，依法核發(fā)的各類不動產(chǎn)權(quán)屬證書繼續(xù)有效,。不動產(chǎn)權(quán)利未發(fā)生變更,、轉(zhuǎn)移的，不動產(chǎn)登記機構(gòu)不得強制要求不動產(chǎn)權(quán)利人更換不動產(chǎn)權(quán)屬證書,。 ·END· 原文敬請關(guān)注《中國不動產(chǎn)》 2016年第5期 中國不動產(chǎn) 讓不動產(chǎn)信息“動”起來 微信號：CRE150301 郵箱：[email protected] QQ群：156401948 本期編輯：方黎明 審核：張鴻志 點擊展開全文 |
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