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一,、《物權法》規(guī)定了異議登記，但是沒有明確其效力 異議登記是《物權法》規(guī)定的一項不動產(chǎn)登記制度,?！段餀喾ā返?9條第2款明確規(guī)定：“不動產(chǎn)登記簿記載的權利人不同意更正的，利害關系人可以申請異議登記,。登記機構予以異議登記的,，申請人在異議登記之日起十五日內(nèi)不起訴，異議登記失效,。異議登記不當,，造成權利人損害的，權利人可以向申請人請求損害賠償,?！?br> 為什么要設立異議登記制度？異議登記制度旨在對登記錯誤狀態(tài)下的真正權利人提供一種臨時性的救濟,。不動產(chǎn)登記制度的建立和完善,，使不動產(chǎn)物權變動的公示公信原則得以確立。即使真實的權利與登記的權利不一致,，前者在某些情況下也要讓位于后者,，合理信賴登記而受讓不動產(chǎn)的第三人能夠獲得絕對的保護。現(xiàn)實中,，因為種種原因,，登記錯誤難以避免，如何保護真正的權利人的利益呢,？在登記簿上的權利人與真正的權利人不一致時,，應當允許真正的權利人申請更正。但更正登記程序要求比較嚴格，要求提交的證明材料較多,，在爭議一時難以解決或不能及時辦理更正登記的情形下,，應當允許真正的權利人對登記簿記載的結果提出異議，暫時限制登記簿上記載的權利人的權利,，避免存在爭議的不動產(chǎn)為第三人善意取得,，從而為事實上的真正權利人進行救濟提供臨時性的保護。 異議登記的直接法律效力是對抗現(xiàn)實登記的權利的正確性,，中止現(xiàn)實登記的權利人按照登記權利的內(nèi)容行使權利和阻止第三人依登記的公信力取得不動產(chǎn)物權,。實踐中，爭議較大的是,，名義上的權利人能否在異議登記期間處分其權利,。2002年 1月全國人大法工委的《物權法(征求意見稿)》曾明確規(guī)定，異議登記后,，記載于不動產(chǎn)登記簿的權利人在異議登記期間不得處分該不動產(chǎn),。但2007年正式出臺的 《物權法》，刪除了此項規(guī)定,，回避了這一問題,。 二、《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》（以下簡稱《細則》）與原《房屋登記辦法》《土地登記辦法》對異議登記效力的規(guī)定截然不同 關于異議登記的效力,，由于《物權法》沒有明確,，因此相應的不動產(chǎn) 登記具體操作辦法起草時，產(chǎn)生了很大的爭議,。如原《房屋登記辦法》在起草過程中就曾出現(xiàn)過反復,，原建設部辦公廳2007年7月26日征求意見稿第92條第1款曾規(guī)定“異議登記期間，登記簿記載的權利人因處分其房屋權利申請登記的,，登記機構應當予以辦理”,，但是后來正式頒布的條文規(guī)定的是“暫緩辦理”或者“中止辦理”，即《房屋登記辦法》第78條規(guī)定：“異議登記期間,，房屋登記簿記載的權利人處分房屋申請登記的，房屋登記機構應當暫緩辦理,。權利人處分房屋申請登記,，房屋登記機構受理登記申請但尚未將申請登記事項記載于房屋登記簿之前，第三人申請異議登記的,，房屋登記機構應當中止辦理原登記申請,，并書面通知申請人?！?br> 原《土地登記辦法》起草時對此爭議也很大,，但最后規(guī)定的是“不得辦理”，其第60條第3款規(guī)定：“異議登記期間,，未經(jīng)異議登記權利人同意,，不得辦理土地權利的變更登記或者設定土地抵押權,。” 但是,，不少專家對原《房屋登記辦法》《土地登記辦法》的規(guī)定提出了異議,，認為異議登記只有阻斷登記的公信力的效力，不能對名義上的權利人的處分權進行限制,。根據(jù)《德國民法典》的有關規(guī)定,，異議登記效力在于阻斷登記的公信力，但并不阻止名義上的權利人處分已登記的權利,，只是第三人不能受到登記公信力的保護而已,。在異議登記后，名義上的權利人不僅可處分其權利,，而且可以申請權利轉(zhuǎn)移登記,，登記機構也應當予以辦理。如異議最終被法院駁回,，則處分登記有效,；如法院裁定異議成立，則處分行為無效,，申請人可根據(jù)法院的判決結果申請更正登記,。 《細則》第84條規(guī)定：“異議登記期間，不動產(chǎn)登記簿上記載的權利人以及第三人因處分權利申請登記的,，不動產(chǎn)登記機構應當書面告知申請人該權利已經(jīng)存在異議登記的有關事項,。申請人申請繼續(xù)辦理的，應當予以辦理,，但申請人應當提供知悉異議登記存在并自擔風險的書面承諾,。” 該條規(guī)定允許權利人處分并在申請人提供知悉異議登記存在并自擔風險的書面承諾后予以辦理相應的登記,，就異議登記的效力與原《房屋登記辦法》《土地登記辦法》的規(guī)定截然不同,。 三、筆者認為,，異議登記的效力應由《物權法》作出規(guī)定 之所以原《房屋登記辦法》《土地登記辦法》等相關部門的部門規(guī)章規(guī)定“暫緩辦理”或者“中止辦理”“不得辦理”,，對名義上的權利人在異議登記期間處分其權利的權利進行了嚴格限制，主要是基于我國目前社會誠信度不夠,，社會公眾法治觀念不強的背景,，出于維護交易安全的考慮進行的限制。但是,，異議登記只需要單方申請,，只需要申請人證明其有利害關系即可，這種對名義上的權利人進行的嚴格限制的規(guī)定，可能會導致異議登記申請權的濫用,，對名義上的權利人造成損害,。雖然《物權法》規(guī)定“異議登記不當，造成權利人損害的,，權利人可以向申請人請求賠償”,，但是該條文沒有細化的規(guī)定，操作性不強,。實踐中,，大多是通過登記機構對異議登記申請人是否具有利害關系進行嚴格審查來防止異議登記申請權的濫用。這一方面增加了登記機構的工作量,，另外一方面也不能有效發(fā)揮異議登記的功效,。 《細則》第84條的規(guī)定采納了有關專家的觀點，借鑒了德國的有關規(guī)定,，沒有對名義上的權利人的處分權進行限制,，只是讓異議登記起到阻斷登記的公信力的作用。登記機構在申請人“提供知悉異議登記存在并自擔風險的書面承諾”前提下予以辦理相應的登記,，如果異議登記成立,，申請人則應當按照承諾承擔相應的風險和責任，有利于保護各方的當事人的利益,，增強了異議登記制度在實踐中的操作性,，更有利于發(fā)揮其功效。 雖然很多專家贊同《細則》對異議登記效力所作的改變,，但是不少專家認為《細則》只是一個部門規(guī)章,，能否對異議登記的效力作出規(guī)定值得商榷，并認為異議登記的效力應當由法律作出規(guī)定,。筆者也認為部門規(guī)章對異議登記制度的效力作出規(guī)定不甚妥當,，因此，建議借目前民法典物權編正在進行編纂的契機,，對《物權法》第19條第2款進行修改完善,，以明確異議登記的法律效力。 |
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