住宅小區(qū)選聘物業(yè)公司時應(yīng)注意的幾個重要法律問題

作者：林維清  北京華泰（杭州）律師事務(wù)所

    【摘要】本文是作者因在實踐當(dāng)中遇到的現(xiàn)實問題和糾紛,，結(jié)合法律、法規(guī)及司法解釋的規(guī)定和個人的理解,，就住宅小區(qū)關(guān)于物業(yè)公司的選,、解聘問題，給業(yè)委會,、業(yè)主和社區(qū)三主體,，提出一些建議和對策。

    【關(guān)鍵詞】住宅小區(qū)  選聘物業(yè)   法律問題

一,、業(yè)主委員會在小區(qū)選聘物業(yè)公司時應(yīng)注意的重要問題

1.1 關(guān)于選聘物業(yè)公司的程序問題

（1）應(yīng)召開業(yè)主大會由大會決定是否選聘（議事規(guī)則規(guī)定可以書面征求意見的除外）,；

（2）應(yīng)以“兩個過半數(shù)”業(yè)主決定是否選聘；

（3）物業(yè)合同條款,，應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主大會“兩個過半數(shù)”審查通過,；

（4）應(yīng)于大會召開前15日通知全體業(yè)主，并同時將有關(guān)物業(yè)公司的簡介和物業(yè)合同等材料向全體業(yè)主公告 ,；

（5）業(yè)主因故不能參加業(yè)主大會的,，可以書面委托他人參加?？梢?，電話、口頭等方式是不可以的,。

（6）應(yīng)同時通知社區(qū)居委會等單位,。

（7）為小區(qū)的長期和諧穩(wěn)定起見，應(yīng)當(dāng)通過“三公”的民主形式選聘,。本著“民主法治”的原則進行,，以避免可能發(fā)生不必要的麻煩。

（注：第（3）,、（4）項,，大會議事規(guī)則，有特別規(guī)定的，依其規(guī)定,。）

1.2 關(guān)于物業(yè)服務(wù)合同的問題

（1）程序上,，應(yīng)將《物業(yè)合同》交由業(yè)主大會，以“兩個過半數(shù)”審查通過,；

（2）合同至少具備法定的必要條款,；

（3）尤其值得注意的是：合同應(yīng)當(dāng)明確物業(yè)公司有關(guān)業(yè)主人身、財產(chǎn)安全防范方面的義務(wù),、責(zé)任和其他有關(guān)重大條款,，務(wù)必具體并可操作性,。

（4）合同應(yīng)當(dāng)明確有關(guān)小區(qū)公共部分經(jīng)營性收入的歸屬,、簽約權(quán)，及與物業(yè)公司的收入分配比例等重要問題,。

二,、業(yè)主在小區(qū)選聘物業(yè)公司時應(yīng)注意的重要問題

2.1 業(yè)主在參與大會決定選聘物業(yè)公司時，應(yīng)當(dāng)注意的問題,。

（1）為自己的居住利益,，應(yīng)積極親自參加大會，了解小區(qū)事務(wù),，充分行使表決權(quán)利,。不能親自參加的應(yīng)當(dāng)書面委托代理人；

（2）物業(yè)公司是自己的大管家,，關(guān)系小區(qū)的和諧和業(yè)主自身利益,，應(yīng)積極慎重行使自己的表決選擇權(quán)利；

（3）小區(qū)事務(wù)有別于自己的個人事務(wù),，理應(yīng)理解業(yè)委會的工作,，理應(yīng)尊重“少數(shù)服從多數(shù)”的原則。

（4）選聘物業(yè)公司的決定,，由小區(qū)業(yè)主及面積的“兩個過半數(shù)”通過即為有效,。

（5）業(yè)主大會或業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力,，應(yīng)當(dāng)遵守執(zhí)行,。

2.2 業(yè)主在認為業(yè)主大會或業(yè)主委員會的決定，侵害了自己的權(quán)益時,，應(yīng)如何以合法合理的途徑維權(quán)的問題

（1）可以請求街道以上政府機關(guān)或部門,，責(zé)令限期改正或者撤銷業(yè)主大會或業(yè)委會的相關(guān)決定，并要求通告全體業(yè)主,；

（2）也可以在一年內(nèi)向法院起訴,，要求撤銷該有關(guān)決定；

（3）也可以向有關(guān)調(diào)解部門或信訪部門或房管部門，反應(yīng)或請求給予幫助解決,。

（注：無論以何種維權(quán)方式進行,，都應(yīng)當(dāng)注意合法合理有節(jié)地操作，否則容易引起其他業(yè)主的反感甚至讓自己陷于可能承擔(dān)法律責(zé)任的尷尬之中,。）

三,、社區(qū)在所轄小區(qū)選聘物業(yè)公司時應(yīng)注意的重要問題

3.1 事前、事中應(yīng)注意的問題

（1）充分了解掌握各小區(qū)的基本情況,，掌握各小區(qū)的主要特點,、工作和動向；

   （2）日常加強有關(guān)公德,、法治方面的確實,、有效的宣傳教育；

   （3）在個小區(qū)進行重大工作時,，應(yīng)積極有效協(xié)助指導(dǎo)跟進,。尤其在得到邀請時，應(yīng)派得力的人員參與相關(guān)的工作,，以利于掌握一線真實準(zhǔn)確的信息,，并給予有效的針對性的指導(dǎo)幫助，以防范,、避免糾紛的可能發(fā)生,。

3.2 事后應(yīng)注意的問題

（1）矛盾和問題的發(fā)生，都是社會發(fā)展當(dāng)中可能存在的正?，F(xiàn)象,。積極勇敢地面對矛盾，有效的協(xié)調(diào),、化解矛盾,；

（2）任何矛盾都離不開“民理和法理”，應(yīng)及時邀請律師與社區(qū)人員積極,、有效,、合作地予以解決；

（3）以法律和民理為準(zhǔn)繩,，以中庸為原則,。傾聽各方意見，讓各方充分發(fā)泄意見,，先給予疏導(dǎo),，后提供中肯的意見和建議，最后給予可操作性的解決方案,。

附：本文主要參考依據(jù)

一,、《物權(quán)法》（全國人大 ，2007.10.1）第70-83條；

二,、《國務(wù)院物業(yè)管理條例》（國務(wù)院 ,，2007.10.1） 第11-15、19條,；

三,、《浙江省物業(yè)管理條例》（浙江省人大常委會，2009.11.27）第29,、30條,；

四、《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》（住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部,，建房【2009】274號,，2010年1月1日實施）第26、38條,。

五,、《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》（法釋[2009]7號 ，自2009年10月1日起施行）第9,、12條；

六,、《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》（法釋[2009]8號 ,，自2009年10月1日起施行）第6、8-10條,。