為規(guī)范業(yè)主大會成立和召開程序，維護業(yè)主權(quán)益,，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》,、《物業(yè)管理條例》和《長沙市人民政府辦公廳關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)<業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則>的通知》，結(jié)合長沙市實際,，現(xiàn)就業(yè)主大會成立和召開的操作實務(wù)歸納總結(jié)如下：

一,、業(yè)主大會和業(yè)主委員會成立程序

（一）成立條件

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),，已交付的專有部分面積超過建筑物總面積50%。

劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域的分期開發(fā)的建設(shè)項目,，先期開發(fā)部分符合條件的,，可以成立業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會,；首次業(yè)主大會會議應(yīng)當根據(jù)分期開發(fā)的物業(yè)面積和進度等因素,，在業(yè)主大會議事規(guī)則中明確增補業(yè)主委員會委員的辦法。

（二）提出申請

由建設(shè)單位或業(yè)主（經(jīng)專有部分占建筑物總面積20%以上且占總?cè)藬?shù)20%以上業(yè)主聯(lián)名）向物業(yè)所在地的街道辦事處（鄉(xiāng),、鎮(zhèn)）提出申請,。建設(shè)單位應(yīng)當及時報送籌備首次業(yè)主大會會議所需的文件資料。

符合成立業(yè)主大會條件的,，街道辦事處（鄉(xiāng),、鎮(zhèn)）應(yīng)當認真審核，在收到業(yè)主提出籌備業(yè)主大會書面申請后60日內(nèi),，負責組織,、指導成立首次業(yè)主大會會議籌備組。

（三）產(chǎn)生籌備組

籌備組由業(yè)主代表,、建設(shè)單位代表,、街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)）代表和居民委員會代表組成,，其成員為7人至11人,，其中業(yè)主代表應(yīng)當不少于50%?；I備組組長由街道辦事處（鄉(xiāng),、鎮(zhèn)）代表擔任，業(yè)主代表由街道辦事處（鄉(xiāng),、鎮(zhèn)）或居民委員會組織業(yè)主推薦,，街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)）應(yīng)當對業(yè)主代表的身份進行核實,。

公示籌備組成員名單,。籌備組成員名單由街道辦事處（鄉(xiāng),、鎮(zhèn)）在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進行公示15日,。業(yè)主對籌備組成員名單有異議的，應(yīng)當在公示期內(nèi)以書面形式實名向街道辦事處（鄉(xiāng),、鎮(zhèn)）提出,，由街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)）協(xié)調(diào)解決。

（四）召開籌備組會議

籌備組會議由籌備組組長召集,，街道辦事處（鄉(xiāng),、鎮(zhèn)）和區(qū)、縣（市）房產(chǎn)局負責業(yè)務(wù)指導,?；I備組應(yīng)當做好以下工作：

1、確認并公示業(yè)主身份,、業(yè)主人數(shù)以及所擁有的專有部分面積,；

2、確定首次業(yè)主大會會議召開的時間,、地點,、形式和內(nèi)容；

3,、草擬管理規(guī)約,、業(yè)主大會議事規(guī)則；

4,、依法確定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則,；

5、制定業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法,，確定業(yè)主委員會委員候選人名單,；

6、制定業(yè)主委員會選舉辦法,；

7,、完成召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。

街道辦事處（鄉(xiāng),、鎮(zhèn)）和區(qū),、縣（市）房產(chǎn)局對前款內(nèi)容把關(guān)審核后，籌備組應(yīng)當在首次業(yè)主大會會議召開15日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告并征求業(yè)主意見,。業(yè)主對公告內(nèi)容有異議的,，籌備組應(yīng)當記錄并作出答復。

籌備組應(yīng)當自組成之日起90日內(nèi)完成籌備工作,，組織召開首次業(yè)主大會會議,。

（五）產(chǎn)生業(yè)主委員會候選人

業(yè)主委員會委員為5人至11人,，業(yè)主委員會委員候選人為9人至15人,。業(yè)主委員會委員選舉可采用差額選舉方式。

業(yè)主委員會委員候選人通過業(yè)主聯(lián)名推薦（20人以上）或業(yè)主自薦等方式產(chǎn)生,。符合資格的被推薦人超過規(guī)定候選人人數(shù)的,，由籌備組組織被推薦人進行投票確定人選。籌備組中的業(yè)主成員被提名為候選人的,，其在籌備組中的工作自行終止,；由此造成籌備組工作人員缺額需要補充的，由籌備組從推選結(jié)果中依次遞補,。

街道辦事處（鄉(xiāng),、鎮(zhèn)）應(yīng)當對業(yè)主委員會候選人進行資格審查。業(yè)主委員會候選人產(chǎn)生后,，應(yīng)當在首屆業(yè)主大會召開前15日將候選

人名單在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示,。

（六）召開首屆業(yè)主大會

業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式,；但應(yīng)當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加,。凡需投票表決的，表決意見應(yīng)由業(yè)主本人簽名,。

業(yè)主大會會議采用集體討論形式的,，按照下列程序進行：

（1）籌備組組織會議簽到并核實到會業(yè)主身份，發(fā)放選票（表決票）,；

（2）表決《管理規(guī)約》,、《業(yè)主大會議事規(guī)則》等；

（3）選舉業(yè)主委員會委員,；

（4）回收選票,；

（5）現(xiàn)場公開計票；

（6）現(xiàn)場公布業(yè)主大會會議結(jié)果,；

（7）物業(yè)區(qū)域公告業(yè)主大會會議結(jié)果,。

業(yè)主大會會議采用書面征求意見形式的，按照下列程序進行：

（1）發(fā)放選票（表決票）,。采用書面征求意見形式的,，應(yīng)當將征求意見書送交每一位業(yè)主；無法送達的,，應(yīng)當在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公告,。

（2）組織投票。投票采用“流動投票”及“固定投票”相結(jié)合的方式進行,；投票時間不得超過10天,，具體時間由籌備組會議決定。

（3）組織計票,。投票結(jié)束后,，由業(yè)主大會籌備組組成監(jiān)票組、計票組,，進行現(xiàn)場驗票,、計票,；計票結(jié)束后，計票及監(jiān)票人應(yīng)當立即對計票結(jié)果簽名確認,。必要時可邀請公證機構(gòu)現(xiàn)場公證,。

（4）公告業(yè)主大會會議結(jié)果。

業(yè)主大會籌備組應(yīng)當以書面形式將業(yè)主大會會議結(jié)果在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告,，公告時間不得少于7日,。

業(yè)主委員會委員實行任期制，每屆任期不超過5年,，可連選連任,，業(yè)主委員會委員具有同等表決權(quán)。

業(yè)主委員會應(yīng)當自選舉之日起7日內(nèi)召開首次會議,，推選業(yè)主委員會主任和副主任,。

（七）業(yè)主委員會備案

業(yè)主委員會應(yīng)當自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持下列文件向物業(yè)所在地的區(qū),、縣（市）房產(chǎn)局和街道辦事處（鄉(xiāng),、鎮(zhèn)）辦理備案手續(xù)：

1、業(yè)主委員會備案申請表,；

2,、業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉的資料

（1）業(yè)主大會成立申請書；

（2）業(yè)主投票權(quán)人數(shù)和專有部分面積匯總表,；

（3）業(yè)主委員會候選人投票結(jié)果匯總表,；

（4）業(yè)主大會表決事項結(jié)果匯總表；

（5）業(yè)主委員會委員業(yè)主證明文件復印件及身份證復印件（須提交原件核實）,；

3,、管理規(guī)約【加蓋街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)）公章】,；

4,、業(yè)主大會議事規(guī)則【加蓋街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)）公章】,；

5,、業(yè)主大會決定的其他重大事項。

業(yè)主委員會辦理備案手續(xù)后,，可持備案通知向公安機關(guān)申請刻制業(yè)主大會印章和業(yè)主委員會印章,。

業(yè)主委員會任期內(nèi)，備案內(nèi)容發(fā)生變更的,，業(yè)主委員會應(yīng)當自變更之日起30日內(nèi)將變更內(nèi)容書面報告?zhèn)浒覆块T,。

二、業(yè)主委員會換屆程序

（一）業(yè)主委員會任期屆滿前三個月,，應(yīng)當會同街道辦事處（鄉(xiāng),、鎮(zhèn)）組織召開業(yè)主大會進行換屆選舉，其程序應(yīng)參照首屆業(yè)主大會和業(yè)主委員成立程序,。

（二）業(yè)主委員會任期內(nèi),，委員出現(xiàn)空缺時，應(yīng)當及時補足,。業(yè)主委員會委員候補辦法由業(yè)主大會決定或者在業(yè)主大會議事規(guī)則中規(guī)定,。業(yè)主委員會委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一時，應(yīng)當召開業(yè)主大會臨時會議,，重新選舉業(yè)主委員會,。

三、解聘和選聘（續(xù)聘）物業(yè)服務(wù)企業(yè)程序

（一）基本條件

物業(yè)管理區(qū)域全部交付使用,；選聘和解聘（續(xù)聘）物業(yè)服務(wù)企業(yè),，業(yè)主委員會應(yīng)當召集業(yè)主大會會議，經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主表決同意,。

（二）組織主體

業(yè)主委員會會議提議或者經(jīng)專有部分占建筑物總面積20%以上且占總?cè)藬?shù)20%以上業(yè)主提議,。

（三）聽取意見

1、業(yè)主委員會應(yīng)當于會議召開7日前,，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告業(yè)主委員會會議的內(nèi)容和議程,，聽取業(yè)主的意見和建議；并告知居民委員會,，聽取居民委員會的建議,。

2、對解聘原物業(yè)服務(wù)企業(yè)的,，應(yīng)組織征求業(yè)主意見,，經(jīng)專有部分占建筑物總面積20%以上且占總?cè)藬?shù)20%以上業(yè)主同意后再召開業(yè)主大會。

（四）召開業(yè)主委員會會議

1,、根據(jù)業(yè)主意見情況,，對是否召開業(yè)主大會選聘和解聘（續(xù)聘）物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行表決；

2,、確定選聘和解聘（續(xù)聘）物業(yè)服務(wù)企業(yè)方案,；

3、將業(yè)主委員會決定【選聘和解聘（續(xù)聘）物業(yè)服務(wù)企業(yè)方案,、業(yè)主大會召開時間等內(nèi)容】在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告,。

業(yè)主委員會會議應(yīng)有過半數(shù)的委員出席，作出的決定必須經(jīng)全體委員半數(shù)以上同意,，應(yīng)當有參會委員的簽字確認,。區(qū)、縣（市）房產(chǎn)局和街道辦事處（鄉(xiāng),、鎮(zhèn)）應(yīng)當參加業(yè)主委員會會議并給予指導,。

（五）召開業(yè)主大會

其程序與成立首屆業(yè)主大會相同,；必要時可邀請公證機構(gòu)現(xiàn)場公證。

業(yè)主大會應(yīng)當以書面形式將選聘和續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)結(jié)果和物業(yè)企業(yè)的服務(wù)承諾,、服務(wù)內(nèi)容,、收費標準等內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，公告時間不得少于7日,。

業(yè)主委員會應(yīng)在公告結(jié)束之日5日內(nèi)與業(yè)主大會選聘或續(xù)聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同,。

（六）其他有關(guān)要求

1、業(yè)主和業(yè)主大會應(yīng)當從保持項目管理的連續(xù)性和長遠利益出發(fā),，慎用解聘權(quán),，保證物業(yè)項目的正常秩序。

2,、物業(yè)服務(wù)合同期滿不再續(xù)約或者提前解除合同的,，業(yè)主委員會應(yīng)當在合同終止前3個月內(nèi)做好上述工作。

3,、業(yè)主大會決定物業(yè)服務(wù)合同期滿不再續(xù)約或者提前解除合同的,，業(yè)主委員會應(yīng)當在業(yè)主大會作出決定后3日內(nèi)將不再續(xù)約或者提前解除合同的原因和時間書面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

4,、聘用新物業(yè)服務(wù)企業(yè)的,，由街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)）,、區(qū),、縣（市）房產(chǎn)局和公安部門協(xié)助組織資料、場地移交,。

四,、其他相關(guān)規(guī)定

（一）業(yè)主的認定

1、依法登記取得建筑物專有部分所有權(quán)的人（即在登記簿上記載的名字）,；

2,、基于房屋買賣等民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分,，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人,，憑備案的購房合同可以認定為業(yè)主；

3,、因人民法院,、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等發(fā)生效力，導致物權(quán)設(shè)立,、變更,、轉(zhuǎn)讓而取得物權(quán)的人；

4,、因依法繼承或者受遺贈發(fā)生效力取得物權(quán)的人,。

（二）業(yè)主大會參加人數(shù)及表決效力人數(shù)規(guī)定

1,、業(yè)主大會會議應(yīng)當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加；

2,、業(yè)主大會會議決定籌集和使用專項維修資金以及改造,、重建建筑物及其附屬設(shè)施的，應(yīng)當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意,；

3,、決定其他事項的（包括選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會委員,、選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)等）應(yīng)當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意,。

（三）公示位置的認定

在物業(yè)管理區(qū)域公示位置包括小區(qū)主出入口、樓棟單元門口和宣傳欄,。