|
第一條 （目的范圍） 為了規(guī)范本市行政區(qū)域建筑區(qū)劃內業(yè)主大會及其業(yè)主委員會的設立、活動及其監(jiān)督管理,，根據(jù)《中華人民共和國物權法》,、國務院《物業(yè)管理條例》、《成都市物業(yè)管理條例》等法律,、法規(guī)的規(guī)定,，結合成都市實際,，制定本規(guī)則。 第二條 （業(yè)主大會的組成） 業(yè)主大會由建筑區(qū)劃內的全體業(yè)主組成,，代表和維護建筑區(qū)劃內全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權益,，通過業(yè)主大會會議行使權力。 第三條 （開發(fā)建設單位的報告義務） 建筑區(qū)劃符合《成都市物業(yè)管理條例》第二十四條規(guī)定的業(yè)主大會設立條件的,，開發(fā)建設單位應當在90日內向區(qū)（市）縣房產行政主管部門報告,。 第四條 （業(yè)主大會籌備組） 業(yè)主大會籌備組（以下簡稱籌備組）總人數(shù)一般為5至15人?；I備組中的業(yè)主代表由業(yè)主按物業(yè)類型,、樓層、單元,、幢等為單位推薦產生,。 籌備組應當自成立之日起3日內在建筑區(qū)劃內書面公告其成員名單和工作職責及推選結果，公告期不少于7日,。 首次業(yè)主大會會議召開前,，籌備組除履行法定職責外，還應當制定選舉工作實施方案,。 籌備組需要查詢業(yè)主清冊,、規(guī)劃車位的處分、依法屬于全體業(yè)主共有部分狀況的,，不動產登記機構應當予以配合,。 第五條 （首次業(yè)主大會的會議內容） 首次業(yè)主大會會議應當按照以下順序進行： （一）表決通過管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則,、業(yè)主委員會工作規(guī)則； （二）選舉產生業(yè)主委員會,； （三）表決通過其他需要業(yè)主大會會議議決的事項,。 管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則,、業(yè)主委員會工作規(guī)則的草案經(jīng)表決未通過的,，籌備組應當征求業(yè)主意見進行相應修改后，重新組織表決,。 第六條 （業(yè)主委員會的選舉） 業(yè)主委員會由建筑區(qū)劃內全體業(yè)主通過業(yè)主大會會議以記名投票,、公開計票的方法直接選舉產生。選舉應堅持公開,、公平,、公正的原則，實行差額選舉,，其差額比例不得低于五分之一,。 業(yè)主委員會應當依業(yè)主大會的授權履行職責,，并接受業(yè)主、業(yè)主大會的監(jiān)督,。業(yè)主委員會可以委托專業(yè)代理機構或專業(yè)人員協(xié)助履職,，費用在業(yè)主委員會工作經(jīng)費中列支。 第七條 （委員組成） 業(yè)主委員會一般由主任委員,、副主任委員和委員共5至15人組成,，業(yè)主委員會可設1至5名候補委員；業(yè)主委員會委員可以連選連任,。 第八條 （候選人條件） 業(yè)主委員會委員候選人是應當符合下列條件的業(yè)主： （一）具有完全民事行為能力,； （二）遵守（臨時）管理規(guī)約，履行交納物業(yè)服務費,、繳存專項維修資金等業(yè)主義務,； （三）辦事公道，作風民主,； （四）組織協(xié)調能力較強,，有必要的工作時間； （五）本人及其近親屬未在為本建筑區(qū)劃提供物業(yè)服務的物業(yè)服務企業(yè),、機構中任職,； （六）無侵犯本建筑區(qū)劃其他業(yè)主合法權益和公共利益的行為； （七）其他符合業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的條件,。 籌備組中的業(yè)主成員被提名為候選人的,，其在籌備組中的工作自行終止。由此造成籌備組工作人員缺額需要補充的,，由籌備組從推選結果中依次遞補,。 第九條 （候選人當選） 候選人獲得建筑區(qū)劃內專有部分占建筑物總面積過半數(shù)且占總人數(shù)過半數(shù)（以下簡稱雙過半數(shù)）的業(yè)主贊成票時，始得當選,。獲得雙過半數(shù)的業(yè)主贊成票的候選人人數(shù)超過應選名額時,，以得票多的當選。如遇票數(shù)相等不能確定當選人時,，應當就票數(shù)相等的人再次投票,，以得票多的當選。未當選的候選人,，按照得票多少作為業(yè)主委員會候補委員,。 獲得雙過半數(shù)的業(yè)主贊成票的當選人數(shù)少于應選名額時，不足的名額另行選舉,。 第十條 （設立備案） 業(yè)主大會依法設立之日起30日內,，錦江、青羊,、金牛,、武侯,、成華區(qū)（含成都高新區(qū)）業(yè)主委員會應當向當?shù)胤慨a行政主管部門提交下列資料，其他區(qū)（市）縣業(yè)主委員會應當向當?shù)亟值擂k事處,、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府提交下列資料： （一）業(yè)主大會設立事項登記表,； （二）經(jīng)業(yè)主大會會議表決通過的管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則,、業(yè)主委員會工作規(guī)則,； （三）表決結果統(tǒng)計； （四）經(jīng)選舉產生的業(yè)主委員會組成人員基本情況及委員分工情況,； （五）業(yè)主名冊及其他資料,。 業(yè)主大會設立事項發(fā)生變更的，業(yè)主委員會應當自變更之日起15日內,，依照本條規(guī)定重新記錄備案,。 業(yè)主委員會違反法規(guī)、政策等規(guī)定以虛假資料取得備案的,，區(qū)（市）縣房產行政主管部門,、街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應當撤銷備案,，責令業(yè)主委員會限期改正并在建筑區(qū)劃內公告,。 業(yè)主委員會應當將備案情況告知物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人（以下統(tǒng)稱物業(yè)服務企業(yè)），并在建筑區(qū)劃內公告,。 業(yè)主對業(yè)主大會設立備案資料有異議的,，應當依據(jù)《管理規(guī)約》、《業(yè)主大會議事規(guī)則》的約定進行處理,。 第十一條 （賬戶設立） 業(yè)主大會依法設立后,，業(yè)主委員會應當?shù)缴虡I(yè)銀行開設建筑區(qū)劃業(yè)主委員會工作經(jīng)費賬戶，并自開設之日起5個工作日內在建筑區(qū)劃內書面公告,。 第十二條 （業(yè)主大會會議） 業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議,；業(yè)主大會定期會議由業(yè)主委員會按照有關規(guī)定和業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召集，每年至少應召開一次,。 業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見,、網(wǎng)絡投票以及業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他形式,；會議表決采取記名投票的方式；會議可以引入公證機制,。 業(yè)主大會可以建立鼓勵業(yè)主參與業(yè)主大會會議投票的激勵機制,，具體由業(yè)主大會議事規(guī)則約定。 第十三條 （業(yè)主大會會議議定事項） 建筑區(qū)劃內下列事項,，應當提交業(yè)主大會會議決定： （一）制定或者修改管理規(guī)約,、業(yè)主大會議事規(guī)則和業(yè)主委員會工作規(guī)則,； （二）決定選聘、解聘物業(yè)服務企業(yè)的方案（包括選聘方式,、具體實施者）,； （三）決定物業(yè)服務事項及其質量、費用標準等物業(yè)服務合同的主要內容,； （四）決定專項維修資金使用,、續(xù)籌方案； （五）選舉,、終止業(yè)主委員會委員,； （六）決定業(yè)主委員會的工作職責和經(jīng)費； （七）審查業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)的年度工作報告,； （八）決定本建筑區(qū)劃內全體業(yè)主共有部分的經(jīng)營,、收益分配等方案； （九）決定本建筑區(qū)劃內共用部位和共用設施設備的使用,、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的制度,； （十）決定利用物業(yè)共有部分停放機動車的車位設置、管理,、收費等事項,； （十一）改建、重建建筑物及其附屬設施,； （十二）改變和撤銷業(yè)主小組作出的與業(yè)主大會決定有抵觸的決定,； （十三）決定本建筑區(qū)劃的劃分、調整方案,； （十四）決定本建筑區(qū)劃內全體業(yè)主訴訟事宜,； （十五）決定本建筑區(qū)劃內涉及業(yè)主共同利益的其他重大事項。 業(yè)主委員會應當將需由業(yè)主大會決定的事項,，在業(yè)主大會會議召開前15日內依法定方式告知全體業(yè)主,。 業(yè)主關于物業(yè)管理公共事務的意見和建議應當向業(yè)主委員會提交，由業(yè)主委員會討論決定或形成議題后提交業(yè)主大會會議表決,。 第十四條 （業(yè)主大會會議的參加） 業(yè)主為法人,、其他組織的，應書面委派代表參加業(yè)主大會會議,。 業(yè)主不能參加業(yè)主大會會議的,，應當書面委托他人代理出席業(yè)主大會會議，委托書應當載明委托的具體事項,、權限和專有部分面積,。一名代理人可同時代理業(yè)主的具體人數(shù)應當在業(yè)主大會會議召開方案或者業(yè)主大會議事規(guī)則中確定。 無民事行為能力或限制民事行為能力的業(yè)主，由其監(jiān)護人參加業(yè)主大會會議,。 共有物業(yè)的業(yè)主,，應當推舉一名共有人參加業(yè)主大會會議。 不參加投票的業(yè)主的投票權數(shù)是否計入已表決的多數(shù)票數(shù),，由建筑區(qū)劃的管理規(guī)約規(guī)定,。 第十五條 （業(yè)主大會臨時會議） 有下列情形之一的，業(yè)主委員會應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的約定,，組織召開業(yè)主大會臨時會議： （一）發(fā)生重大事故或緊急事件,，需要及時處理； （二）五分之一以上的業(yè)主就物業(yè)管理共同事項書面提議,； （三）業(yè)主委員會委員缺額人數(shù)超過委員總數(shù)三分之一,，或者業(yè)主委員會主任委員、副主任委員全部辭職,、離任,； （四）其他依業(yè)主大會議事規(guī)則需要召開業(yè)主大會臨時會議的情形。 第十六條 （業(yè)主委員會會議） 業(yè)主委員會應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則,、業(yè)主委員會工作規(guī)則的約定召開業(yè)主委員會會議,。經(jīng)主任委員或三分之一以上委員提議，應當及時召開業(yè)主委員會會議,。業(yè)主委員會會議應當作書面記錄,，由出席會議的委員簽字并加蓋印章后存檔。 業(yè)主委員會候補委員可以列席業(yè)主委員會會議,。 第十七條 （業(yè)主委員會委員補選） 業(yè)主委員會委員出現(xiàn)缺額時,，在候補委員中按得票多少的順序自動遞補，并由業(yè)主委員會在建筑區(qū)劃內顯著位置公布,；業(yè)主委員會委員缺額超過三分之一時,，應當在30日內按本規(guī)則設定的程序和方法進行補選。 補選的業(yè)主委員會委員,，其任期到本屆業(yè)主委員會任期屆滿為止,。 第十八條 （業(yè)主委員會換屆改選） 業(yè)主委員會換屆改選的，一個建筑區(qū)劃內應當成立一個換屆籌備組,。換屆籌備組應當自成立之日起3日內在建筑區(qū)劃內書面公告,，公告期不少于7日，并抄告區(qū)（市）縣房產行政主管部門,。 換屆籌備組中的成員由上一屆業(yè)主委員會委員及按照物業(yè)類型,、樓層、單元或幢確定的業(yè)主代表組成,。換屆籌備組中的成員被提名為業(yè)主委員會候選人的,，其在換屆籌備組中的工作自行終止。 原業(yè)主委員會委員有信用警示記錄,、怠于或者阻撓換屆選舉的,，可以不再列為新一屆業(yè)主委員會委員候選人。 新一屆業(yè)主委員會依法選舉產生后,，換屆籌備組的職責自行終止,。 第十九條 （物業(yè)服務的選聘） 一個建筑區(qū)劃，選聘一家物業(yè)服務企業(yè)提供物業(yè)服務,。 業(yè)主大會決定選聘物業(yè)服務企業(yè)的,，應當在啟動選聘程序前由業(yè)主大會會議就選聘方式、具體實施者,、物業(yè)服務合同的主要內容等進行表決,，經(jīng)雙過半數(shù)的業(yè)主同意。 第二十條 （合同簽訂與公示） 業(yè)主委員會代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂書面的物業(yè)服務合同,，并依法辦理物業(yè)服務的交接手續(xù),。 業(yè)主委員會應在物業(yè)服務合同訂立之日起30日內，將合同在建筑區(qū)劃公告欄內公布,，并書面或網(wǎng)上抄送當?shù)匚飪r,、房產行政主管部門。 第二十一條 （印章管理） 建筑區(qū)劃業(yè)主大會印章及其財務專用印章應當統(tǒng)一標明行政區(qū)域,、建筑區(qū)劃名稱,，業(yè)主委員會印章應當標明行政區(qū)劃、建筑區(qū)劃名稱,、屆次和任期,。 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當建立健全印章管理與使用制度,。 需要使用業(yè)主大會印章的,，由業(yè)主大會作出決定；處理業(yè)主大會內公共事務使用業(yè)主委員會印章的,，由業(yè)主委員會決定,。 第二十二條 （財物管理） 業(yè)主大會應當建立專項維修資金、業(yè)主委員會工作經(jīng)費,、經(jīng)營物業(yè)共有部分業(yè)主所得收益等的管理制度,。 業(yè)主委員會應當于每年第一季度末向業(yè)主大會報告上年度工作經(jīng)費使用情況和當年度工作經(jīng)費使用計劃，經(jīng)業(yè)主大會會議通過后在建筑區(qū)劃內公告,。 業(yè)主委員會應當加強對工作經(jīng)費,、議事活動用房、購置的設備設施等財物的管理,，建立健全共有財物登記,、保管制度,。 第二十三條 （財務監(jiān)督） 業(yè)主大會可建立財務監(jiān)督小組，監(jiān)督財務計劃,、財務制度的執(zhí)行情況和物資管理,、財務公開情況。 第二十四條 （檔案管理與查詢） 業(yè)主委員會應當建立業(yè)主大會與業(yè)主委員會檔案管理制度,。 業(yè)主委員會應當建立檔案查詢制度,，提供業(yè)主大會與業(yè)主委員會檔案資料的查詢，并負責接待業(yè)主的咨詢,、投訴,。 第二十五條 （重大事項公開） 業(yè)主委員會應當建立重大事項公開制度，每年至少一次向業(yè)主公布以下內容： （一）建筑物及其附屬設施的維修資金的籌集,、使用情況,； （二）管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則,，以及業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定及會議記錄,； （三）物業(yè)服務合同、共有部分的使用和收益情況,； （四）建筑區(qū)劃內規(guī)劃用于停放汽車的車位,、車庫的處分情況； （五）其他應當向業(yè)主公開的情況和資料,。 第二十六條 （信用監(jiān)督） 本市實行業(yè)主委員會委員的履職信用記分制度,。具體辦法由市房產行政主管部門另行制定。 業(yè)主委員會委員應當按規(guī)定如實提供相關信用信息,。業(yè)主委員會委員信用信息統(tǒng)一納入全市物業(yè)管理信用體系,，在成都市房地產行業(yè)信用信息平臺上公布。 第二十七條 （解釋機關） 本規(guī)則具體應用中的問題由成都市房產管理局負責解釋,，并可制定細則,。 第二十八條 （施行時間） 本規(guī)則自2010年1月1日起施行。 |
|
|
