疑惑之一：夫妻一方婚前購買的房屋,，且付清全部房款，婚后在房產(chǎn)證上“加名”,，如何認(rèn)定房產(chǎn)歸屬,？

根據(jù)《婚姻法》第十八條的規(guī)定，一方的婚前財產(chǎn),，為夫妻一方的財產(chǎn),。最高人民法院關(guān)于《婚姻法》司法解釋（一）第十九條規(guī)定：“婚姻法第十八條規(guī)定為夫妻一方所有的財產(chǎn),，不因婚姻關(guān)系的延續(xù)而轉(zhuǎn)化為夫妻共同財產(chǎn)。但當(dāng)事人另有約定的除外,?！被榍耙环揭呀?jīng)支付全部房款購買的房屋，為一方的婚前財產(chǎn),，不會因為婚姻關(guān)系而轉(zhuǎn)化為夫妻共同財產(chǎn),。產(chǎn)權(quán)證僅僅是一個物權(quán)憑證，決定房產(chǎn)歸屬的關(guān)鍵是房產(chǎn)的出資情況,，而非房產(chǎn)證的取得時間,。即便婚后才取得產(chǎn)權(quán)證，該房屋依然屬于一方的婚前財產(chǎn),。離婚時,，另一方無權(quán)要求分割。

公民對個人的財產(chǎn)權(quán)益具有處分權(quán),，雙方可以通過約定,，將一方擁有的房產(chǎn)贈與另一方。變更房屋登記,，在房產(chǎn)證上加署配偶的名字,，就是一種常見的贈與方式。夫妻雙方應(yīng)攜帶相關(guān)證件,，辦理變更手續(xù),。如果雙方?jīng)]有對房屋的份額做出特別的約定，而只是簡單地加上另一方之名,，則應(yīng)認(rèn)定房產(chǎn)歸夫妻雙方共同所有,，各擁有50%的產(chǎn)權(quán)。為了避免將來發(fā)生糾紛,，法官建議雙方將各自擁有的房產(chǎn)份額在房產(chǎn)證上注明,。

疑惑之二：婚后夫妻一方以個人婚前財產(chǎn)購買的房屋，屬于一方個人財產(chǎn)還是夫妻共同財產(chǎn),？

夫妻一方用婚前個人積蓄購買的房屋,，僅僅是原有財產(chǎn)價值存在形態(tài)發(fā)生了變化，窮流溯源,，購房的出資來源是該房婚前的個人財產(chǎn),。如果房屋登記在一方名下，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定房產(chǎn)為一方的個人財產(chǎn),，離婚時另一方無權(quán)要求分割,。如果房產(chǎn)證上登記雙方的名字，應(yīng)視為出資一方對另一方的贈與,，認(rèn)定該房屋為夫妻雙方的共同財產(chǎn),。

疑惑之三：一方婚前承租,、婚后用共同財產(chǎn)購買的房屋，房屋權(quán)屬證書登記在一方名下的,，應(yīng)如何認(rèn)定,？

此類問題主要指房改房等帶有福利性質(zhì)的房產(chǎn)。這類房產(chǎn)的價格遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于當(dāng)時的市價,，且通常與一方的職務(wù),、級別、工作年限等因素有關(guān),。多數(shù)情況下,，一方單位會直接將房產(chǎn)證辦理在該方名下，夫妻離婚時極易對該類房產(chǎn)的分割問題產(chǎn)生爭議,。

婚后購買婚前由一方承租的公有房屋,，可能存在以“共同財產(chǎn)購買”和以“個人財產(chǎn)購買”兩種情況，應(yīng)當(dāng)區(qū)別情況分別處理：婚后以個人財產(chǎn)購買的該類房屋,，屬于婚姻關(guān)系存續(xù)期間用夫妻共同財產(chǎn)購買,，應(yīng)認(rèn)定為夫妻共同財產(chǎn)。最高人民法院關(guān)于《婚姻法》司法解釋（二）第十九條規(guī)定：“由一方婚前承租,、婚后用共同財產(chǎn)購買的房屋,，房屋權(quán)屬證書登記在一方名下的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為夫妻共同財產(chǎn),?！被楹笠环揭詡€人財產(chǎn)購買的此類房屋,，是否應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該房屋屬于夫妻共同財產(chǎn),，法律上沒有明確規(guī)定，實踐中也并無定論,，通常對此種情況的房屋歸屬問題極其謹(jǐn)慎,。筆者認(rèn)為，由一方婚前承租,、婚后用個人財產(chǎn)購買的房屋,，房屋權(quán)屬證書登記在一方名下的，可以認(rèn)定為一方個人財產(chǎn),。

疑惑之四：夫妻雙方婚后用共同財產(chǎn)貸款購買的房屋,，應(yīng)該如何認(rèn)定？

如果雙方?jīng)]有對婚后財產(chǎn)進(jìn)行特別約定,，雙方婚后用共同財產(chǎn)購買的房產(chǎn)都屬于夫妻共同財產(chǎn),。無論房產(chǎn)證登記在一方名下還是登記雙方名下，也不問房屋是貸款購買抑或全款購買,。

但當(dāng)房產(chǎn)登記在一方名下時,，另一方可能會面臨一定的風(fēng)險,。根據(jù)最高人民法院關(guān)于《婚姻法》司法解釋（三）第十一條的規(guī)定，一方未經(jīng)另一方同意出售夫妻共同共有的房屋,，第三人善意購買,、支付合理對價并辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，另一方主張追回該房屋的,，人民法院不予支持,。權(quán)益遭受損害的一方只能在離婚時請求擅自處分的一方賠償損失。法官提醒夫妻雙方在購房時應(yīng)該將雙方姓名同時簽署在購房合同,、發(fā)票等購房資料上,，并將房產(chǎn)證辦理在雙方名下，以避免日后發(fā)生夫妻一方擅自處分的情況,。

疑惑之五：夫妻一方婚前通過按揭貸款購買的房屋,，登記于一方名下，婚后夫妻共同還貸,，離婚時房產(chǎn)如何分割,？

最高人民法院關(guān)于《婚姻法》司法解釋（三）第十條規(guī)定：“夫妻一方婚前簽訂不動產(chǎn)買賣合同，以個人財產(chǎn)支付首付款并在銀行貸款,，婚后用夫妻共同財產(chǎn)還貸,，不動產(chǎn)登記于首付款支付方名下的，離婚時該不動產(chǎn)由雙方協(xié)議處理,。依前款規(guī)定不能達(dá)成協(xié)議的,，人民法院可以判決該不動產(chǎn)歸產(chǎn)權(quán)登記一方，尚未歸還的貸款為產(chǎn)權(quán)登記一方的個人債務(wù),。雙方婚后共同還貸支付的款項及其相對應(yīng)財產(chǎn)增值部分,，離婚時應(yīng)根據(jù)婚姻法第三十九條第一款規(guī)定的原則，由產(chǎn)權(quán)登記一方對另一方進(jìn)行補償,?！?/span>

 “司法解釋三”向全社會征求意見時，公眾對該規(guī)定的可操作性提出了質(zhì)疑：“難道每次還貸要保留存根和憑條,？”我國實行夫妻財產(chǎn)共有制,，除非有特別約定，不論是一方利用個人婚后工資還貸,，還是利用雙方婚后工資還貸,，均屬婚后利用共同財產(chǎn)還貸，另一方無需舉證證明,。針對離婚時雙方共同分割的部分,，一些法官在司法實踐中總結(jié)出一個簡便的公式：離婚時雙方共同分割的部分=共同還貸部分/實際總房款×離婚時房屋的市場價值。（其中,，實際總房款=房款的本金+利息）不難發(fā)現(xiàn),，“司法解釋三”所確立的享有房屋產(chǎn)權(quán)一方對另一方的補償原則是：還貸越多,，補償越多；增值越多,，補償越多,。當(dāng)然，如果享有房屋產(chǎn)權(quán)的一方有證據(jù)證明其還貸資金來源于個人婚前財產(chǎn),，那么該部分不應(yīng)認(rèn)定為“雙方婚后共同還貸支付的款項”,。

 “司法解釋三”在措辭上反復(fù)推敲，力求精準(zhǔn)嚴(yán)謹(jǐn),。本條規(guī)定采用的是“可以判決該不動產(chǎn)歸產(chǎn)權(quán)登記一方”而非“應(yīng)當(dāng)判決該不動產(chǎn)歸產(chǎn)權(quán)登記一方”,，就在于司法解釋三的制定者充分考慮到了社會生活的復(fù)雜性，在判決房屋歸登記一方所有明顯不公平的情況下,，可以判決房屋為夫妻雙方共同所有,。

此外，根據(jù)“合同相對性”的原則,，合同僅于締約人之間發(fā)生效力,，對合同外的第三人不發(fā)生效力。購房一方在婚前與銀行簽訂貸款合同,，離婚后依然由該方償還貸款,。銀行與購房方簽訂貸款合同時，考察的是購房一方的資信及其還款能力,，繼續(xù)由其償還貸款有利于保障銀行的利益,。

疑惑之六：一方父母出資給子女購買的房屋，應(yīng)如何認(rèn)定,？

根據(jù)最高人民法院關(guān)于《婚姻法》司法解釋（二）第二十二條的規(guī)定,，當(dāng)事人結(jié)婚前，父母為雙方購置房屋出資的,，該出資應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為對自己子女的個人贈與,，但父母明確表示贈與雙方的除外,。當(dāng)事人結(jié)婚后,，父母為雙方購置房屋出資的，該出資應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為父母對夫妻雙方的贈與,，但父母明確表示贈與一方的除外,。

在實踐中，還有一種情況：在離婚時,，一方提出買房子的錢是向父母借的,，不是父母贈與的。對此,，法院一般的做法是：不對該債權(quán)債務(wù)是否成立進(jìn)行實質(zhì)性審查,，而是僅僅對涉案的房屋進(jìn)行分割,，告知當(dāng)事人針對債權(quán)債務(wù)糾紛另案起訴。

根據(jù)最高人民法院關(guān)于《婚姻法》司法解釋（三）第七條第一款的規(guī)定,，婚后由一方父母出資為子女購買的不動產(chǎn),，產(chǎn)權(quán)登記在出資人子女名下的，視為只對自己子女一方的贈與,，應(yīng)認(rèn)定該房產(chǎn)為夫妻一方的個人財產(chǎn),。父母出資為子女結(jié)婚購房往往傾注全部積蓄。依照情理,，在夫妻雙方感情尚好的情況下,，出資父母并不會通過書面合同明確約定房產(chǎn)只歸夫或妻一方所有。此種情況下,，夫妻離婚時一概將房屋認(rèn)定為夫妻共同財產(chǎn),，勢必有違父母的初衷和意愿，也侵害了出資父母的利益,?！八痉ń忉屓奔骖櫫酥袊鴩榕c社會常理，將產(chǎn)權(quán)登記與房屋歸屬相掛鉤,，只要“產(chǎn)權(quán)登記在出資人子女名下的”就視為對己方子女的贈與,，認(rèn)定該房產(chǎn)為其子女的個人財產(chǎn)，符合公平原則,。但如果房屋登記在雙方名下,，則視為一方父母對夫妻雙方的贈與，認(rèn)定該房屋為夫妻雙方的共有財產(chǎn),。

疑惑之七：雙方父母出資給子女購買的房屋,，應(yīng)如何認(rèn)定？

在房價畸高的一線城市,，單憑夫或妻一方家庭的力量通常無力購房,，雙方父母為子女買房提供資助，是目前普遍存在的一種現(xiàn)象,。父母的出資在婚姻法上如何界定,？是贈與行為還是借貸行為？這些問題引發(fā)了普遍的關(guān)注,。通常情況下,，如果有書面借條或口頭協(xié)議能證明父母和子女之間存在借貸關(guān)系，則可以按借貸關(guān)系處理,。不能證明借貸關(guān)系存在的,，應(yīng)認(rèn)定該項出資為父母對子女的贈與。公眾對此存有疑問，該項出資究竟是對一方的贈與還是對雙方的贈與,？根據(jù)最高人民法院《關(guān)于適用婚姻法若干問題的解釋(二)》第二十二條的規(guī)定,，出資的歸屬以出資時間作為標(biāo)準(zhǔn)：如果是婚前出資，原則上該出資視為雙方父母對各自子女的贈與,；如果是婚后出資,，原則上視為雙方父母對夫妻雙方的共同贈與。

根據(jù)最高人民法院關(guān)于《婚姻法》司法解釋（三）第七條第二款的規(guī)定,，雙方父母出資購買的房屋,，產(chǎn)權(quán)登記在一方子女名下的，可認(rèn)定為雙方按照各自父母的出資份額對房屋按份共有,。如果房屋登記在雙方名下的,，應(yīng)認(rèn)定為夫妻雙方共同共有。但當(dāng)事人另有約定的除外,。

疑惑之八：婚前雙方共同出資購房,，產(chǎn)權(quán)證上只登記一方的名字，離婚后房屋如何分割,？

在雙方婚前共同出資購房時,，購房合同及產(chǎn)權(quán)證上只寫了一方的名字，婚后夫妻因感情破裂離婚時,，登記一方極易主張該房屋為婚前個人財產(chǎn),，另一方無權(quán)要求分割。如果登記一方不承認(rèn)另一方在購房時的出資行為,，另一方又沒有充分的證據(jù)證明其出資行為,，法院也無法認(rèn)定房屋為夫妻共同財產(chǎn)，另一方的權(quán)益將無法得到保護(hù),。法官建議婚前共同出資購房的男女雙方,，在購房合同及產(chǎn)權(quán)證上簽署雙方的名字，以免日后發(fā)生爭議,。

疑惑之九：對尚未取得產(chǎn)權(quán)證的爭議房屋,，如何分割？

最高人民法院關(guān)于《婚姻法》司法解釋（二）第二十一條規(guī)定：“離婚時雙方對尚未取得所有權(quán)或者尚未取得完全所有權(quán)的房屋有爭議且協(xié)商不成的,，人民法院不宜判決房屋所有權(quán)的歸屬,，應(yīng)當(dāng)根據(jù)實際情況判決由當(dāng)事人使用。當(dāng)事人就前款規(guī)定的房屋取得完全所有權(quán)后,，有爭議的,，可以另行向人民法院提起訴訟?！?/span>

如果雙方對尚未取得產(chǎn)權(quán)證的房屋的歸屬沒有爭議，能夠協(xié)商一致,，人民法院可以對房屋所有權(quán)的歸屬做出判決,。雙方不能協(xié)商一致的情況下,，法院不判決房屋所有權(quán)的歸屬，而是告知當(dāng)事人待房屋取得完全所有權(quán)后另行起訴,。