31.海外投資人在澳洲買房的貸款金額,，銀行是如何評(píng)估的,？

　　答：銀行可以提供給貸款人的貸款金額跟貸款人提供的收入證明有直接的關(guān)系，貸款最多金額通常為年收入的5—6倍,。

　　舉例：如果貸款人年收入為36萬(wàn)人民幣（相當(dāng)于6萬(wàn)澳元）,，則銀行可以最多貸款36萬(wàn)澳元給貸款人。

　　32.對(duì)于海外房產(chǎn)投資人而言,，不同的貸款利率對(duì)貸款人的影響是什么,？

　　答:房屋貸款各個(gè)產(chǎn)品一般都分為可變利率(variablerate)和固定利率(fixedrate)。

　?。?）固定利率一般要比可變利率高一些,。如可變利率為6%，那么它的固定利率就可能為6.5%,；您選擇固定利率就等于給自己的未來利率買了個(gè)保險(xiǎn),，放貸人可能要多收取您費(fèi)用作為自己資金自由度損失的回報(bào)。

　?。?）關(guān)于固定利率投資人需要注意兩點(diǎn)：

　?。╝）固定利率有年限，通常為1-5年的鎖定期,；而且選擇固定利率的貸款產(chǎn)品,，投資人通常不可以提前還貸，沒有對(duì)沖賬戶的功能選擇。

　?。╞）其實(shí)固定利率并不是一定”固定”的,，您的固定利率是可以變動(dòng)的，這個(gè)變動(dòng)由您的貸款人來定,，他們往往是根據(jù)不斷更新的金融信息來調(diào)整自己的固定利率.

　　33.澳洲所得稅的征收對(duì)象是什么,？對(duì)海外投資人的收入是否進(jìn)行征稅,？

　　答：根據(jù)澳大利亞稅法規(guī)定,，凡為澳洲稅法上所認(rèn)定的居民，所謂澳洲稅法上認(rèn)定的居民,，一般說來只要住所在澳大利亞境內(nèi),，就算你不在澳洲或在澳大利亞居留滿183天以上者（海外投資人）便有可能被認(rèn)定為澳洲稅法上的居民而負(fù)有納稅的義務(wù)，不論其所得來自澳洲境內(nèi)或海外,，均需向澳洲國(guó)稅局申報(bào)所得稅,。

　34.澳洲所得稅的計(jì)算周期是多少？

　　答：澳洲財(cái)務(wù)年度從每年7月1日至次年6月30日,，個(gè)人在該財(cái)務(wù)年度所得若超過個(gè)人免稅額（澳幣AUS$6000）時(shí),，便需申報(bào)個(gè)人所得。

　　35.澳洲所得稅的計(jì)算項(xiàng)目有那些,？

　　答：1.經(jīng)營(yíng)事業(yè)所得,；2.資本增值所得；3.個(gè)人薪資所得,；4.投資所得：銀行存款利息,、股票、股利,、租賃所得,、權(quán)利金收入等均需申報(bào)；5.其他所得：包括養(yǎng)老金,、退休年金,、助學(xué)金（Austudy）、失業(yè),、救濟(jì)金等各項(xiàng)政府津貼均得申報(bào),；以上各項(xiàng)收入在扣除可扣抵費(fèi)用及支出后即為可課稅所得。應(yīng)繳納之稅款在扣除免稅額AUS$6,，000.00及可應(yīng)用之寬減額后,，即按當(dāng)年度政府所公佈之個(gè)人所得累進(jìn)稅率來計(jì)算個(gè)人所得稅。

　　36.對(duì)于澳洲的銀行而言,，可以提供給海外人士貸款的銀行有哪幾家,？

　　答：目前對(duì)海外人士提供貸款的主要銀行有：圣喬治銀行（St.GeorgeBank），澳洲聯(lián)邦銀行(commonwealthbankofAustralia)，澳盛銀行（ANZBank）,西太銀行（WestpacBank）這四家銀行,，而在澳洲的中國(guó)銀行,，及剛剛開立分行的中國(guó)建設(shè)銀行等中資銀行卻沒有對(duì)海外人士在澳洲買房提供貸款業(yè)務(wù)。

　　37.海外人士在澳洲買房子,，室內(nèi)裝飾及社區(qū)配套娛樂和健身設(shè)施重要不重要,？

　　答：投資人購(gòu)買的物業(yè)是否靠近交通、購(gòu)物,、學(xué)校,、醫(yī)療、娛樂等設(shè)施,，這才是決定投資人自身及租客未來生活是否方便舒適的決定性條件,，也是支撐該房產(chǎn)價(jià)值的有力保證。

　　同時(shí),，室內(nèi)的裝飾越奢華,，健身，桑拿,，網(wǎng)球場(chǎng)等社區(qū)服務(wù)越多,，相應(yīng)的投資人支付的物業(yè)費(fèi)也就越多。同時(shí)和投資人的購(gòu)房目的也有很大關(guān)系：如果投資,，可以不必選擇奢華的房產(chǎn)項(xiàng)目,；如果自己住，同時(shí)對(duì)多余的費(fèi)用支出不敏感,，享受此類設(shè)施的投資人而言卻是不錯(cuò)的選擇,。

　　38.在澳洲做房地產(chǎn)投資，為何要秉承中長(zhǎng)期投資,？

　　答：在澳洲,，經(jīng)過45年的房地產(chǎn)的商業(yè)化的市場(chǎng)發(fā)展，把投機(jī)者淘汰出市場(chǎng)了,。澳大利亞的房地產(chǎn)投資不是投機(jī)生意,，澳洲房地產(chǎn)成為全世界公認(rèn)的最佳的低風(fēng)險(xiǎn)投資地區(qū)，和穩(wěn)定增值及租金回報(bào)的投資目的地,。

39.海外人士投資或購(gòu)買澳洲房產(chǎn),，除了房屋價(jià)格之外還有那些費(fèi)用支出？

　　答：購(gòu)房成本費(fèi)用還包括：政府印花稅,，律師費(fèi),，房屋保險(xiǎn)費(fèi)，銀行及基金的貸款費(fèi)用,，搬家費(fèi)用,，房屋租賃的代理費(fèi)用,，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓費(fèi)，按揭保險(xiǎn)費(fèi),，房屋估價(jià)費(fèi)等等,，約占房?jī)r(jià)5%的費(fèi)用支出。

　　40.對(duì)于尚無(wú)收入的留學(xué)生,，是否可以在澳洲買房自住或者投資,？能在澳大利亞貸款買房嗎？聽說澳大利亞貸款需要出具詳細(xì)的收入證明,，留學(xué)生需要出具收入證明嗎,？

　　答：以留學(xué)生身份是可以在澳大利亞買房的。如果需要貸款購(gòu)房,，由于留學(xué)生沒有收入來源,，通常不會(huì)單獨(dú)獲得銀行貸款,，但是可以以父母為擔(dān)保人,，以擔(dān)保人的收入來?yè)?dān)保留學(xué)生的貸款。對(duì)于有穩(wěn)定收入能力的海外人士,，在澳大利亞購(gòu)房,，最高可以申請(qǐng)到房產(chǎn)價(jià)格70%—80%的貸款。

　　41.在澳大利亞貸款買房的交易周期需要多長(zhǎng)時(shí)間,？

　　答：通常情況下,，賣方律師要求買方在合同交換后的第42天付清所有房款。澳大利亞本地購(gòu)房者通常會(huì)對(duì)銀行貸款做一個(gè)預(yù)先審批,，該預(yù)先審批通常3個(gè)月內(nèi)有效,。3個(gè)月內(nèi)買到房子，預(yù)先審批貸款就可以順利使用,。

　　42.購(gòu)房者簽訂購(gòu)房合同后,，如何向澳洲銀行貸款？

　　答：一般而言,，簽訂合同后42天之內(nèi)就必須完成貸款的申請(qǐng),，審批，放款,，和交割的全過程,。澳洲發(fā)展商不會(huì)幫助客戶申請(qǐng)房屋貸款，而是需要投資人自行安排房產(chǎn)的貸款事宜,。目前市場(chǎng)上的房產(chǎn)中介,，及地產(chǎn)投資公司為了更好的服務(wù)與客戶，也會(huì)協(xié)助國(guó)內(nèi)投資人申請(qǐng)銀行貸款,。

　　43．投資人購(gòu)買澳洲房產(chǎn)可選擇哪些銀行及基金的貸款產(chǎn)品,？

　　答：目前澳洲銀行及基金信貸市場(chǎng)上有幾十種不同的房屋貸款產(chǎn)品。每種產(chǎn)品都有略微不同的費(fèi)用，產(chǎn)品特點(diǎn)和貸款利率,。了解每種產(chǎn)品優(yōu)缺點(diǎn),，可以幫助投資人作出適合自己財(cái)務(wù)狀況的產(chǎn)品選擇。投資人通常會(huì)選擇以下幾種貸款種類：標(biāo)準(zhǔn)浮動(dòng)利率貸款,，1-10年固定利率貸款,，1-5年的只還利息，不還本金的浮動(dòng)利率貸款,，及有對(duì)沖賬戶的浮動(dòng)利率只還利息貸款等,。

　44．對(duì)于海外投資人而言，澳洲房貸是選擇固定利率好還是浮動(dòng)利率的產(chǎn)品好,？

　　答：不同的貸款產(chǎn)品適合不同的貸款人群,，跟貸款人的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)能力，收入狀況,，消費(fèi)習(xí)慣以及對(duì)未來市場(chǎng)的預(yù)期不同而不同,。舉例而言：風(fēng)險(xiǎn)承受能力弱，收入相對(duì)穩(wěn)定和平均的人士適合在未來利息上漲的預(yù)期下選擇固定貸款利率產(chǎn)品,；風(fēng)險(xiǎn)承受能力強(qiáng),，收入高但不平均，有額外收入的人士適合選擇浮動(dòng)利率的貸款產(chǎn)品,；通常,，固定利率產(chǎn)品比浮動(dòng)利率產(chǎn)品都會(huì)高0.5%。

　　45.在澳洲購(gòu)買或投資房產(chǎn),，是應(yīng)該先貸款還是先看房,？

　　答：

　　情況1：對(duì)于在澳洲有工作收入的外國(guó)人，如工作簽證者,，學(xué)生簽證者在準(zhǔn)備買房時(shí),，應(yīng)該先咨詢一下銀行的貸款經(jīng)理或者貸款機(jī)構(gòu)的經(jīng)紀(jì)人，按照自己的收入評(píng)估能夠貸款數(shù)額是多少,，讓后再根據(jù)自有資金的數(shù)額決定買什么價(jià)位的房產(chǎn),。

　　情況2：對(duì)于不在澳洲境內(nèi)和沒有澳洲收入的外國(guó)人，可以根據(jù)自己的承擔(dān)能力,，自有資金占到房產(chǎn)價(jià)格的30%—40%,，就可以相對(duì)安全的看房和交付定金了。

　　46.哪些因素會(huì)影響房產(chǎn)貸款人申請(qǐng)到澳洲房產(chǎn)貸款,？

　　答：

　?。?）房產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值；購(gòu)房人提出貸款申請(qǐng)后,，銀行會(huì)委托獨(dú)立第三方的估價(jià)公司對(duì)貸款人要購(gòu)買的房產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估,，該評(píng)估值可能低于或高于合同上的購(gòu)房?jī)r(jià)格,。而銀行只會(huì)提供評(píng)估值的60%—80%，而不是合同價(jià)的60%—80%,；

　?。?）購(gòu)房人的收入憑證；例如：工作的年限,，工作職務(wù),，工作性質(zhì)等方面；

　?。?）購(gòu)房人的信用記錄,。如果購(gòu)房人在過去五年內(nèi)在澳洲有不良信譽(yù)記錄，如：拖欠房租,，電話費(fèi),，信用卡等，澳洲銀行及基金貸款公司將不會(huì)批準(zhǔn)該貸款申請(qǐng),。

47.海外投資人可以開發(fā)土地嗎,？

　　答：澳洲政府雖然不批準(zhǔn)外國(guó)人購(gòu)買二手房產(chǎn)﹐但卻歡迎外國(guó)人投資發(fā)展住宅地產(chǎn)。方法是先向政府機(jī)構(gòu)申請(qǐng)計(jì)劃,。舉例：一種方法是購(gòu)買一塊地﹐然后在十二個(gè)月內(nèi)動(dòng)工建房,。審批的標(biāo)準(zhǔn)是最少支出地價(jià)的五成花費(fèi)在此開發(fā)上,。完工后﹐物業(yè)可用作自住,、出租或轉(zhuǎn)手。另一種方法是重建住宅物業(yè)：投資人可以在房產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)壽命末期重建并增加房屋的數(shù)量,。同樣,，政府也規(guī)定重建費(fèi)用要超過舊屋買入價(jià)的五成。

　　48.海外人士在澳洲進(jìn)行房產(chǎn)投資,，如何規(guī)避對(duì)澳洲房產(chǎn)市場(chǎng)的認(rèn)知風(fēng)險(xiǎn),？

　　答：

　　（1）作為投資澳洲房產(chǎn)角度而言,，第一是區(qū)域選擇,，然后緊盯該區(qū)域的中位成交價(jià)格，這樣的地區(qū),，物業(yè)房?jī)r(jià)合理,，其升值空間較高，性價(jià)比最好,。最后是看該區(qū)域的租金回報(bào)和空置率數(shù)據(jù),。

　　（2）澳洲的主要城市沿海的較多,，所以要注意防范不可抗拒的天災(zāi),，雖然澳洲災(zāi)害性天氣較少,。對(duì)付這類風(fēng)險(xiǎn)最好的辦法就是買保險(xiǎn)。國(guó)人在國(guó)內(nèi)對(duì)買保險(xiǎn)不太重視,，一旦投資海外,，切記一定要重視澳洲房產(chǎn)的保險(xiǎn)作用。國(guó)外的保險(xiǎn)費(fèi)率很低,，保障面卻很廣,，理賠到給付都有嚴(yán)格規(guī)范，且以保障保險(xiǎn)人的權(quán)益為重,。購(gòu)房前切記三大招：

　　a,、委托律師審核物業(yè)買賣合同；

　　b,、辦理查樓收樓等買賣交易手續(xù),；

　　c、透過律師信托賬戶或者受政府監(jiān)管的物業(yè)代理信托賬戶付款,。通過以上幾點(diǎn)的干預(yù),，可以減少在海外投資的風(fēng)險(xiǎn)，使您的投資真正做到“心里有底”,。再說一句：“投資有風(fēng)險(xiǎn),，入市須謹(jǐn)慎”。

　?。?）咨詢買方的房產(chǎn)投資咨詢公司或投資公司,，從中立角度分析和了解當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)，切莫以國(guó)內(nèi)房產(chǎn)投資習(xí)慣和思路進(jìn)行澳洲的房產(chǎn)投資,，需要得到專業(yè)公司的信息支持和投資指導(dǎo),。

　　49.政府提供租金補(bǔ)貼的房屋是否是特別挑選的地塊呢？

　　答：每個(gè)地區(qū)都可能會(huì)有作政府提供租金補(bǔ)貼的住房,，根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r隨機(jī)選擇,。

50.目前澳洲緊缺哪方面的技術(shù)人才，哪種技術(shù)移民辦理方便,？

　　答：

　?。?）工科專業(yè)：工程、IT,、會(huì)計(jì)等,；

　　（2）技工專業(yè)：電工,、瓷磚工,、瓦工、汽車修理工,、木工,、鎖匠,、牙醫(yī)等；

　?。?）技術(shù)移民辦理都比較方便,。（但有雅思全7的要求）

　　51.澳洲房子都是什么結(jié)構(gòu)的？

　　答：澳洲有純磚結(jié)構(gòu),，純木結(jié)構(gòu),，及鋼筋水泥混合結(jié)構(gòu)，磚木混合結(jié)構(gòu),。從實(shí)用程度,、維護(hù)成本、建造成本,、節(jié)能減排等方面綜合評(píng)定,，單層房屋采用磚木混合是最適合的結(jié)構(gòu)。

　　52.除移民外還有沒有其他方法可在澳洲獲得永久居住權(quán),？

　　答：

　?。?）在澳洲嫁娶可直接獲得永居。

　?。?）理論上對(duì)澳洲做出杰出貢獻(xiàn)的人也可獲得永居,。

　　（3）請(qǐng)登陸澳洲移民局網(wǎng)站www.immi.gov.au獲得更多信息,。

　　53.政府提供租金補(bǔ)貼房所面向的出租人群是哪些?

　　答：情況因地區(qū)不同而不同,。如昆士蘭州，主要出租對(duì)象是政府公務(wù)員,、警察,、消防員、幼師及教師等,。

　　54.為什么現(xiàn)有房源地塊都不在一個(gè)地方？

　　答：澳洲的地產(chǎn)市場(chǎng)非常穩(wěn)定健康,，沒有絕對(duì)的壟斷,，每個(gè)開發(fā)的項(xiàng)目都會(huì)云集數(shù)個(gè)品牌知名度較高的發(fā)展商，共同開發(fā)一個(gè)區(qū)域,，所以每個(gè)公司的可售地塊也是分散開的。

　55.移民澳洲會(huì)有哪方面的福利？

　　答：澳洲各種福利伴隨居民從搖籃到墳?zāi)沟穆L(zhǎng)一生,，福利如下：

　?。?）養(yǎng)老金，失業(yè)金

　?。?）孩子助養(yǎng)費(fèi)：一個(gè)有孩子的家庭收入不超過65,000澳元便可以領(lǐng)取,，每?jī)芍芗s50—300澳元/人,。兒童早期教育津貼100澳元/人/兩周。

　?。?）特別救濟(jì)金：發(fā)給生活困難的人,，每?jī)芍?30澳元/人。

　?。?）失業(yè)救濟(jì)金：凡在工作年齡有工作能力愿意工作而找不到工作的人均可領(lǐng)取,。330澳元/人/兩周。

　?。?）養(yǎng)老金：65歲可以開始享用,。

　　（6）分娩津貼：每分娩一個(gè)孩子時(shí),，可得到3,，000—5，000澳元的一次性分娩津貼,。

　　56.拿綠卡和拿到澳洲國(guó)籍有什么區(qū)別,？

　　答：

　　（1）綠卡只是永久居留權(quán),，通常稱PR,。可以在澳洲永遠(yuǎn)居住下去,，并在許多方面與該國(guó)公民享受同等待遇,。可以在5年時(shí)間內(nèi)自由的,、無(wú)限次的往返于澳洲,。同時(shí)，可以自由地到新西蘭定居,，享有新西蘭綠卡的所有權(quán)利,。

　　（2）從福利政策的角度來說,，新的永久居留簽證持有者在最初2年內(nèi)不得申請(qǐng)失業(yè)救濟(jì),、緊急綜合救濟(jì)和學(xué)生津貼，其他福利都一樣,，如免費(fèi)中小學(xué)教育,、學(xué)生貸款、免費(fèi)醫(yī)療等,。在持有綠卡2年后,，就可以享受所有澳洲福利。

　?。?）永久居民與公民權(quán)利有不同,，澳洲永久居民與公民享受權(quán)利的不同主要體現(xiàn)在五方面：一是選舉權(quán),，二是被選舉權(quán)，三是參軍,，四是被選為陪審團(tuán)成員,，五是從事政府的某些特殊工作（如情報(bào)人員）。這五項(xiàng)權(quán)利或義務(wù),，永久居民沒有,，公民才有。

　　57.澳洲房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)如何,？

　　答：社會(huì)穩(wěn)定,、政策完善、法制健全,、市場(chǎng)成熟,、升值穩(wěn)定、租賃市場(chǎng)活躍,、空置率低、房屋供給長(zhǎng)期短缺等特點(diǎn),。

　　58.澳洲房地產(chǎn)增值前景如何,？

　　答：澳洲地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專家們分析認(rèn)為：促進(jìn)升值因素將長(zhǎng)期存在，如：人口高速增長(zhǎng),，土地供應(yīng)短缺,，GDP良性增長(zhǎng)，失業(yè)率及控制率都維持在較低水平,。從投資市場(chǎng)的發(fā)展規(guī)律而言,，雖不能拿過去的增長(zhǎng)數(shù)據(jù)來保證未來的成長(zhǎng)，但成熟的房產(chǎn)投資者可以從過去的增長(zhǎng)中分析澳洲房產(chǎn)的增長(zhǎng)因素,，只要這些增長(zhǎng)因素在,，就可以相對(duì)的確保市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)沒有改變。

59.如何選擇最具投資價(jià)值的房地產(chǎn),？

　　答：澳洲的房產(chǎn)投資市場(chǎng)已經(jīng)非常成熟和完善,，不同的房產(chǎn)類型的歷史增值數(shù)據(jù)是可以追溯和分析的，投資人需要確定要購(gòu)買的澳洲房產(chǎn)項(xiàng)目都是經(jīng)過精心挑選的最具投資潛力的澳洲項(xiàng)目（包括從位置,、質(zhì)量、規(guī)模,、環(huán)境和配套設(shè)施等各方面）,。

　　最佳選擇是：咨詢澳洲具有資質(zhì)的房產(chǎn)投資理財(cái)專家，協(xié)助投資人認(rèn)識(shí)澳洲投資市場(chǎng),，篩選適合的投資產(chǎn)品,；

　　最差選擇：不了解澳洲本土投資經(jīng)驗(yàn)和投資理論下，以國(guó)內(nèi)投資方式,，認(rèn)知習(xí)慣來投資澳洲房地產(chǎn)。從以往經(jīng)驗(yàn)來看,，國(guó)內(nèi)投資人認(rèn)為是不錯(cuò)的項(xiàng)目，在澳洲卻是被當(dāng)?shù)厝怂艞壍耐顿Y品種,。

　　60.澳洲房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系是怎樣的？

　　答：從澳洲的歷史來分析,，一個(gè)百年歷史的房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需關(guān)系是十分成熟的,，(聯(lián)邦儲(chǔ)備銀行根據(jù)地產(chǎn)市場(chǎng)狀況和經(jīng)濟(jì)狀況,，通過利率來宏觀調(diào)節(jié)市場(chǎng),；銀行根據(jù)自身的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)和市場(chǎng)狀況來決定房產(chǎn)信貸數(shù)量，放貸規(guī)模,，貸款比例等手段把握市場(chǎng),；開發(fā)商根據(jù)市場(chǎng)需求來把握土地開發(fā)規(guī)模和進(jìn)度；地方市政廳根據(jù)本地區(qū)的人口規(guī)模和市政要求來發(fā)放適當(dāng)?shù)耐恋赜糜谧≌_發(fā),；總而言之,，這個(gè)市場(chǎng)愈發(fā)成熟，投資的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)也越低,，)從目前來看,，澳洲的住宅開發(fā)是遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于市場(chǎng)需求的，預(yù)計(jì)截止到2014年,，澳洲短缺住宅30萬(wàn)套,。

（未完待續(xù)，敬請(qǐng)期待）