什么是購(gòu)房定金，購(gòu)房定金能不能退,？

購(gòu)房定金的作用是保證合同的順利進(jìn)行,。根據(jù)最高法院擔(dān)保法的司法解釋：

（一）簽訂正式購(gòu)房合同之前的定金。正式購(gòu)房合同簽訂之前交付的定金也就是立約定金,，是指為保證訂立正式合同而交付的定金,。一般來(lái)說(shuō)，我們?cè)诤炗喺J(rèn)購(gòu)書或意向書時(shí)約定交付定金作為簽訂正式合同的擔(dān)保,，這種定金就是立約定金,。如果因一方原因?qū)е聸]有簽訂正式的商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)適用定金罰則,。

也就是說(shuō),，購(gòu)房者交了定金但又不想買房，那么開發(fā)商可以不退定金,。如果開發(fā)商收了定金但不賣房,，要雙倍賠償定金。但如果因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由,，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的,，購(gòu)房者可以要求退還定金。所謂不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由主要有銀行按揭未獲批準(zhǔn)等第三方原因或當(dāng)事人不能協(xié)商一致的商品房買賣合同條款并未在房屋認(rèn)購(gòu)書或意向書中約定的情況等等,。這里提醒購(gòu)房者,，如果能證明開發(fā)商不賣房導(dǎo)致自己的損失大于雙倍賠償?shù)亩ń穑€可以主張開發(fā)商賠償損失,。

（二）商品房買賣合同中約定的定金,。正式的購(gòu)房合同中約定的定金一般分兩種情形，一種解約定金；另一種是違約定金,。簽訂購(gòu)房合同時(shí)要對(duì)定金的性質(zhì)進(jìn)行約定,。因?yàn)橘?gòu)房合同一旦簽訂就生效，約定不同性質(zhì)的定金,，法律后果是不同的,。

1、如果合同約定的是解約定金,，在適用定金罰則后,，不得再要求強(qiáng)制履行合同，但當(dāng)合同解除損失大于定金賠償額還可要求對(duì)方承擔(dān)損害賠償責(zé)任,。比如開發(fā)商和購(gòu)房者簽訂合同時(shí)約定了交付10萬(wàn)作為解約定金,，如果購(gòu)房者看上別的房子不想買這套了，這10萬(wàn)就作為解除購(gòu)房合同的條件歸開發(fā)商,，但是開發(fā)商不能再要求購(gòu)房者買自己的房子,。

2、如果合同約定的是違約定金,，在適用定金罰則后,，可以選擇要求繼續(xù)履行合同或者選擇解除合同，并當(dāng)合同解除損失大于定金賠償額還可要求對(duì)方承擔(dān)損害賠償責(zé)任,。還是舉例說(shuō)明,，購(gòu)房者和開發(fā)商約定交付10萬(wàn)作為違約定金，如果開發(fā)商到期不賣房,，不但要雙倍賠償購(gòu)房者20萬(wàn)違約金,，如果購(gòu)房者要求履行合同，開發(fā)商還要賣房給購(gòu)房者,，還要承擔(dān)給購(gòu)房者造成的大于雙倍賠償?shù)膿p失,。

總之，無(wú)論約定何種定金,，一方違反合同約定,，在適用定金罰則后，還需承擔(dān)損害賠償責(zé)任,，但當(dāng)事人需舉證證明損失大于定金賠償額,，并且這個(gè)損失是在簽訂認(rèn)購(gòu)書或商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)能預(yù)見到的，不能漫天要價(jià),。提醒購(gòu)房者不要盲目交付定金,，一定要看清楚是簽訂什么合同時(shí)交付的定金，定金的性質(zhì)一定要在合同中明確約定,，如果拿不準(zhǔn)可以咨詢一下律師，不要被開發(fā)商的文字變換欺騙，出現(xiàn)糾紛時(shí)自己的合法權(quán)益受到損害,。