一提房子,，大家最關(guān)心房價。中央經(jīng)濟工作會議提出,，要鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)順應市場規(guī)律調(diào)整營銷策略,，適當降低商品住房價格,，促進房地產(chǎn)業(yè)兼并重組,，提高產(chǎn)業(yè)集中度。那么在去庫存的過程中,，房價能否下降,，能下降多少？

一問

農(nóng)民工買房對去庫存有何效果

理論上10%的農(nóng)民工市民化就能消化庫存,，關(guān)鍵要看政府的支持力度

記者：進城農(nóng)民工大概有多少潛在購房需求,？

清華大學房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉：國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，2014年底農(nóng)民工的總量為2.74億人,。今年10月末商品住宅待售面積約4.4億平方米,，折合約440萬套；商品房待售面積6.8億平方米,，折合約680萬套,。從這些數(shù)據(jù)中可以看出，理論上10%的農(nóng)民工實現(xiàn)市民化,，就可以有效緩解當前商品住宅市場的庫存壓力,。

然而,，農(nóng)民工就業(yè)地和其可以買得起的住房所在的地方，往往是分開的,。比如90個重點城市的住房,，往往都是農(nóng)民工難以支付得起的住房，而他們支付得起的住房往往分布在縣級市,、縣城或建制鎮(zhèn),，這就大大增加了靠農(nóng)民工去庫存的難度。

海南省房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會會長,、海南錄德房地產(chǎn)股份有限公司董事長邱廷錄：從長期來看,，農(nóng)民工群體有購房需求，這部分流動人口是未來購房的主力人群,。至于有多少能轉(zhuǎn)化成有效需求,，還要看政府出臺什么樣的政策，支持力度有多大,。

記者：以目前的房價水平看,，如何支持才能讓農(nóng)民工付得起首付款？

劉洪玉：讓農(nóng)民工進入商品住宅市場買房,，支付有困難,。做個測算：當前全國商品住房平均銷售價格約為6500元/平方米，如果按照90平方米估算,，加上稅費,、裝修等費用，保守計算一套房子總費用為50萬元,。

據(jù)國務院農(nóng)民工工作領(lǐng)導小組辦公室2月發(fā)布的數(shù)據(jù),，外出農(nóng)民工月平均收入2864元。如果平均一個農(nóng)民工家庭有兩個人工作,，其年家庭收入約為5萬元,，房價收入比達到10倍。30%的首付,，也要拿出3年的全部家庭收入,，如果考慮稅費和裝修等費用，負擔也挺大,。

從這個意義上來說,，要讓農(nóng)民工在城市能夠買得起或租得起房，必須要有政府的補貼,。比如讓農(nóng)民工可以購買和租住保障性住房,、對購房家庭給予金融支持和稅收優(yōu)惠，還可以采用租買混合的共有產(chǎn)權(quán)模式,。要能夠做到這些,，必須要對現(xiàn)有的城鎮(zhèn)住房制度進行改革,，為政府給新落戶農(nóng)民工進行各種形式的補貼提供政策依據(jù)。

邱廷錄：近幾年我國農(nóng)民工收入大幅度提升,。就拿打零工來說吧,，在二、三線城市打一天工都能賺200元以上,，一線城市會更高,。而本科畢業(yè)生在二、三線城市工作兩三年后,，月工資也僅達到3000元左右,。所以，只要農(nóng)民工肯吃苦,，收入并不是大問題,。以一線城市的收入去三、四線城市買房,，大部分農(nóng)民工支付首付款問題不大,，但也不可能所有人均能買得起房，總會有一部分人群是選擇租房的,。

記者：讓農(nóng)民工形成真正的購房能力,，還應配套哪些措施？

劉洪玉：促進農(nóng)民工市民化,，更多的是從促進城鎮(zhèn)化發(fā)展,、提高城鎮(zhèn)化質(zhì)量的角度看的。一個農(nóng)民工家庭,，如果有了穩(wěn)定的就業(yè)和家庭收入,，政府再提供必要的基本公共服務，就具備了成為真正的市民的條件,，就產(chǎn)生了比較可靠的住房需求,。

如果能夠在政策支持下實現(xiàn)購買或租住住房,，就會對消化庫存,、帶動住房建設和投資有幫助。但如果僅僅是為了消化房地產(chǎn)庫存來實現(xiàn)市民化,，即在政策性住房金融支持下買房的同時,，實現(xiàn)市民化，則會存在潛在金融風險,。

國家信息中心經(jīng)濟預測部宏觀經(jīng)濟研究室主任牛犁：現(xiàn)在去庫存的關(guān)鍵是要把農(nóng)民工培育成新市民,，讓他們成為購房主力，這就要把他們納入到很多政策體系當中,，比如公租房,、保障房等,。同時，應該把房地產(chǎn)去庫存同城鎮(zhèn)化戶籍改革結(jié)合起來,。此外,，還得讓開發(fā)商降價，讓房價合理回歸,。這樣,，面積小的、地段遠一些的,，新市民就能負擔得起了,。

二問

降低商品房價格，政府能做啥

降房價有可能實現(xiàn),，政府應采取激勵政策,，并壓縮稅費、交易成本

記者：降房價,，政府可以采取哪些措施,？

劉洪玉：降低商品住房價格是有可能實現(xiàn)的，尤其是在三,、四線城市,。政府為了降低市場風險，可以采取必要的激勵政策,，或者是團購保障性住房的做法,，鼓勵開發(fā)商主動降價。當然,，房地產(chǎn)市場上還有一個非常重要的特點,，人們買房子大多是在房價上漲的過程中實現(xiàn)的，如果房價處于下降通道,，人們擔心后悔很少會出手購買,。因此，政府和社會各界,，還要盡量維持一個相對穩(wěn)定的市場環(huán)境,，以利于人們做出理性的購買決策。

牛犁：降房價,，最簡單的,，是把地價壓下去。但是,，這涉及各級政府的土地財政收入,。今年土地出讓金已經(jīng)下降了30%多，壓力已經(jīng)很大,。如果再降價賣地,，那真是雪上加霜,，所以這不太現(xiàn)實。

不過,，相關(guān)稅費,、各環(huán)節(jié)的圖章，現(xiàn)在還是很多的,。不光是制造企業(yè),，相關(guān)服務領(lǐng)域也應該簡政放權(quán)，降低這些交易成本,。

我所了解到的,，建一個房子，除了消防,、安全這些好理解的圖章要蓋,，就連文化、體育這些部門的圖章也要蓋,，有時候沒有100多個圖章,，你這房就甭想賣出去。這個意思就是,，要么你得給這些部門送房子,，要么人家買房子的時候你得照顧，這里面交易成本的負擔是非常大的,。所以說,，稅費、交易成本這些,，是最有壓縮空間的,。